Actiune intemeiata pe dispozitiile art. 1073 si 1077 din Codul civil. Calitate procesuala activa. Modificarea unilaterala a clauzelor antecontrctului. Admisibilitate.
Antecontractul de vanzare – cumparare este conventia prin care, cele doua parti contractante, deopotriva promitent si beneficiar se obliga reciproc de a efectua toate operatiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietatii de la vanzator la cumparator sa opereze .
Antecontractul de vanzare – cumparare este conventia prin care, cele doua parti contractante, deopotriva promitent si beneficiar se obliga reciproc de a efectua toate operatiunile juridice necesare pentru ca transferul proprietatii de la vanzator la cumparator sa opereze .
Este neindoielnic ca, antecontractul de vanzare – cumparare reprezinta un acord intre doua sau mai multe persoane, prin care se naste un raport juridic, deci, el este un contract asa cu acesta este definit de art. 942 Cod civil . Asa fiind, intr-o actiune in valorificarea antecontractului , calitatea de reclamant nu poate apartine decat persoanelor care si-au exprimat in mod valabil acordul de a contracta.
Antecontractul de vanzare – cumparare este un contract sinalagmatic, intrucat, obligatiile promitentului – vanzator si cele ale beneficiarului – cumparator sunt reciproce si interdependente, fiecare constituind cauza celeilalte, astfel ca, lui ii sunt aplicabile regulile specifice acestei categorii de contracte .
Antecontractul de vanzare – cumparare este un contract sinalagmatic, intrucat, obligatiile promitentului – vanzator si cele ale beneficiarului – cumparator sunt reciproce si interdependente, fiecare constituind cauza celeilalte, astfel ca, lui ii sunt aplicabile regulile specifice acestei categorii de contracte .
In conformitate cu art. 969 Cod civil,,, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante’’. Din acest text de lege se desprind doua principii, si anume : obligativitatea contractului legal incheiat si relativitatea efectelor contractului .
In conformitate cu art. 969 Cod civil,,, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante’’. Din acest text de lege se desprind doua principii, si anume : obligativitatea contractului legal incheiat si relativitatea efectelor contractului .
Obligativitatea contractului prezinta o deosebita insemnatate, nu numai pentru raporturile dintre parti, dar si pentru certitudine si eficienta raporturilor juridice in general . Ea nu decurge numai din vointele individuale ale partilor contractante, ci ea constituie un adevarat deziderat social, lege impunand respectarea stricta a contractelor legal facute .
Obligativitatea contractului prezinta o deosebita insemnatate, nu numai pentru raporturile dintre parti, dar si pentru certitudine si eficienta raporturilor juridice in general . Ea nu decurge numai din vointele individuale ale partilor contractante, ci ea constituie un adevarat deziderat social, lege impunand respectarea stricta a contractelor legal facute .
Contractul este rezultatul unui acord de vointa, acord ce trebuie sa se inscrie in limitele prevederilor legale . In temeiul acordului astfel realizat iau nastere obligatii contractuale, de la care partile nu pot abdica prin vointa lor unilaterala .
Contractul este rezultatul unui acord de vointa, acord ce trebuie sa se inscrie in limitele prevederilor legale . In temeiul acordului astfel realizat iau nastere obligatii contractuale, de la care partile nu pot abdica prin vointa lor unilaterala .
Acest principiu explica simetria existenta intre modul de incheiere a contractului si modificarea sau desfiintarea lui . De la principiul mai sus enuntat pot opera exceptii numai in cazul in care acestea au fost in mod expres prevazute in contract sau daca ele sunt reglementate de lege .
Acest principiu explica simetria existenta intre modul de incheiere a contractului si modificarea sau desfiintarea lui . De la principiul mai sus enuntat pot opera exceptii numai in cazul in care acestea au fost in mod expres prevazute in contract sau daca ele sunt reglementate de lege .
Prin cererea inregistrata sub nr. 803862, la data de 2.11.2007, reclamantii PI si DC au chemat in judecata pe paratul AGG solicitand instantei ca, in urma probelor ce se vor administra, sa pronunte o sentinta prin care sa il oblige pe parat sa se prezinte la notar in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare – cumparare a terenului de 2,32 ha, situat in parcela A812, mentionata in Titlul de Proprietate nr. 60210.08.1999, intabulat in C.F. nr. 3547 B, sub nr. top25151, nr. cadastral 1381, iar in caz de refuz, prezenta sentinta sa tina loc de act apt de intabulare si sa il oblige pe parat la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul proces.
In motivarea cererii de chemare in judecata pe care au promovat-o, reclamantii au aratat ca, la data de 25.08.2006, au incheiat cu paratul un antecontract de vanzare – cumparare prin care acesta s-a obligat sa le vanda imobilul cu destinatia de teren, identificat in petitele cererii .
Cu ocazia incheierii antecontractului, partile contractante au convenit ca pretul vanarii sa fie de 174.000 Euro, din care, la data perfectarii actului juridic, au fost achitati paratului 5000 Euro, iar, in perioada urmatoare a fost achitat restul de pret .
In continuarea motivarii cererii de chemare in judecata pe care au formulat-o, reclamantii au invederat ca, desi au achitat paratului intregul pret de vanzare a bunului imobil din litigiu acesta a refuzat sa incheie contractul de vanzare – cumparare in forma autentica,incercand sa instraineze acest imobil altor persoane . In aceasta situatie, au aratat de asemenea reclamantii in motivarea cererii lor, l-au somat pe parat, prin intermediul executorului judecatoresc sa se prezinte la notarul public in vederea perfectarii, in forma autentica, a contractului de vanzare – cumparare, insa acesta a refuzat, astfel ca, au fost nevoiti sa promoveze prezenta cerere .
In drept, reclamantii au fundamentat cererea pe care au promovat-o pe dispozitiile art. 22 si 24 din Decretul – Lege nr. 1151938.
In aparare, paratul a formulat intampinare, prin care a invocat exceptia lipsei competentei teritoriale a Tribunalului B si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului Dumitrache Constantin, iar, pe fond, a solicitat respingerea, ca neintemeiata, a cererii dedusa judecatii .
In sustinerea pozitiei sale procesuale, paratul a aratat ca, prezenta actiune face parte din categoria actiunilor personale, astfel ca, ei ii sunt aplicabile prevederile art. 5 din Codul de procedura civila, in ceea ce priveste determinarea instantei competenta teritorial sa o judece .
De asemenea, in motivarea pozitiei sale procesuale, partea mentionata a aratat ca, antecontractul de vanzare – cumparare, invocat de reclamanti in sustinerea cererii lor, a intervenit doar intre el si reclamanta PI, reclamantul DC avand doar calitatea de martor la perfectarea acestuia . In acest sens, partea mentionata a sustinut ca, indicarea drept beneficiar cumparator si a reclamantului mentionat s-a realizat fara acordul sau, de o alta persoana decat persoanele care au avut calitatea de parti contractante, ulterior datei perfectarii antecontractului .
In legatura cu fondul cauzei, paratul a sustinut, in motivarea pozitiei sale procesuale, ca, cererea de chemare in judecata promovata de reclamanti nu poate fi admisa, deoarece acestia nu au executat obligatia ce le revenea, conform antecontractului de vanzare – cumparare, si anume, aceea de plata a pretului, la termenele convenite de parti .
In continuarea motivarii pozitiei sale procesuale, paratul a invederat ca, atitudinea culpabila a partii cocontractante i-a produs prejudicii insemnate, intrucat, in prezent, valoarea terenului din litigiu este mult mai mare, iar el a pierdut oportunitatea realizarii mai multor afaceri . Or, in aceste conditii, este indreptatit sa considere desfacut raportul juridic dintre parti, cu consecinta inexistentei in sarcina sa a obligatiei de vanzare a imobilului din litigiu catre reclamanta PI .
In cauza, paratul a formulat cerere reconventionala, prin care a solicitat instantei, in contradictoriu cu reclamanta – parata reconventionala, ca, in urma probelor ce se vor administra, sa pronunte o sentinta prin care sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vanzare – cumparare, incheiat la data de 25 august 2006, restabilirea situatiei anterioare.
In motivarea cererii reconventionale pe care a formulat-o, paratul a invocat aceleasi considerente ca si cele pe care a fundamentat pozitia procesuala pe care a adoptat-o fata de cererea de chemare in judecat promovata de reclamanti .
In acest sens, partea mentionata a aratat, in esenta, ca, potrivit clauzelor antecontractului de vanzare – cumparare, reclamanta – parata reconventionala trebuia sa achite diferenta de pret, in termen de 30 de zile lucratoare de la data incheierii acestui act juridic. Or, partea mentionata a achitat, cu intarziere si in mod esalonat aceasta diferenta. O astfel de modalitate de plata infrange principiul indivizibilitatii platii stabilit de art. 1101 Cod civil.
In drept, paratul – reclamant reconventional a fundamentat cererea reconventionala pe care a formulat-o, pe dispozitiile art. 969, 1020-1021 din Codul civil .
In aparare, reclamanta – parata reconventionala PI a formulat intampinare cu privire la cererea reconventionala promovata de parat, prin care a solicitat respingerea acesteia, ca neintemeiata. ( filele 44-47)
In motivarea pozitiei sale procesuale, partea mentionata a afirmat ca, cele sustinute de parat in cuprinsul cererii reconventionale sunt dovada relei – credinte a cestei parti, intrucat, clauzele contractuale la care acesta a facut referire au fost anulate prin vointa partilor contractante .
De asemenea, in motivarea pozitiei sale procesuale, partea mentionata a sustinut ca, tot cu rea – credinta, parata a afirmat ca nu i-a fost achitat in integralitate pretul vanzarii, intrucat, conform documentelor bancare pe care le detine, acest pret a fost achitat in intregime .
In cauza, a fost administrata, la cererea partilor, proba cu inscrisuri, proba testimoniala si proba cu interogatoriu .
Prin Incheierea sedintei publice din data de 15.02.2008, instanta a respins exceptia necompetentei teritoriale a Tribunalului B in solutionarea cauzei, iar, in temeiul art. 137 alin. (2) Cod procedura civila, a unit cu fondul solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active a reclamantului DC.
Analizand actele si lucrarile dosarului, tribunalul retine urmatoarele:
In primul rand, este de mentionat ca, la dosarul cauzei a fost depus de parti antecontractul de vanzare – cumparare incheiat pentru imobilul din litigiu, in doua forme distincte . De asemenea, la dosar au fost depuse, de catre fiecare parte, acte aditionale la antecontract, astfel ca, in analiza pe care o va face, tribunalul va analiza fiecare din aceste acte, iar, in acest sens, constata :
Conform actului juridic depus la dosar de reclamanti, la data de 25.08.2006, intre paratul AGG, in calitate de promitent vanzator, si reclamantii PI si DC, in calitate de beneficiari cumparatori, a intervenit un antecontract de vanzare – cumparare, ce a avut ca obiect material terenului de 2,32 ha, situat in parcela A812, mentionata in Titlul de Proprietate nr. 60210.08.1999.
Potrivit art. 2 din acest act juridic, partile contractante au convenit ca pretul de vanzare al imobilului sa fie de 7,50 Euromp. , din care, la data incheierii actului juridic au fost achitate 5.000 euro. Conform celor stipulate in art. 3 si 5 din antecontract, in forma initiala a acestuia, promitentul – vanzator trebuia sa se prezinte la Notarul Public pentru a incheia contractul de vanzare – cumparare in forma autentica, in termen de 30 de zile lucratoare, calculate de la data perfectarii antecontractului, in caz contra, urmand a achita beneficiarului – cumparator daune 10% pentru fiecare zi de intarziere .
Potrivit mentiunilor existente in antecontractul de vanzare – cumparare, depus la dosar de catre reclamanti, clauzele cuprinse in art. 3 si 5 ale antecontractului au fost modificate, in baza acordului partilor, in sensul ca, promitentul – vanzator avea obligatia de a se prezenta la notarul public pentru incheierea in forma autentica a contractului vanzare – cumparare la data la care va incasa in totalitate pretul vanzarii .
De asemenea, din exemplarul antecontractului, depus la dosar de partile mentionate, rezulta ca, Dumitrache Constantin, reclamantul din prezentul proces, figureaza in acest act juridic atat in calitate de beneficiar cumparator, cat si in calitate de martor .
In exemplarul antecontractului de vanzare – cumparare depus la dosar de catre parat, reclamantul DC nu figureaza in calitate de beneficiar – cumparator, ci doar in calitate de martor. In acest exemplar al antecontractului de vanzare – cumparare se regasesc insa modificarile aduse clauzelor contractuale, conform celor mai sus expuse .
La dosarul cauzei, paratul a depus un act intitulat „nota la antecontractul de vanzare – cumparare’’, datat 28.08.2006, act ce poarta doar semnatura partii mentionate . Conform acestui inscris promitentul –vanzator din antecontractul de vanzare – cumparare nu are obligatiile stipulate in art. 3 si 5 din antecontract, insa, beneficiarul cumparator are obligatia ca, in termen de 30 de zile lucratoare, sa achite restul de pret, in caz contrar, urmand sa piarda avansul de 5 000 de Euro.
Un prim aspect ce a constituit subiect de controversa intre partile prezentului litigiu a fost calitatea in care reclamantul DC a figurat in antecontractul de vanzare – cumparare, incheiat la data de 25.08.2006 .
Din materialul probator administrat in cauza, tribunalul constata, sub aspectul mentionat, urmatoarele :
Prin raspunsurile pe care le-a data la interogatoriu, paratul a invederat ca, antecontractul de vanzare – cumparare a fost redactat de reprezentantii agentiei imobiliare, care a intermediat tranzactia . In toate exemplare acestui act juridic, doar reclamanta PI a fost mentionata ca avand calitatea de beneficiat cumparator, ea fiind singura cu care a contractat . De asemenea, prin raspunsurile pe care le-a data la interogatoriu, paratul a aratat ca, desi a purtat discutii cu reclamantul DC in legatura cu conditiile de executare a clauzelor antecontractului, acesta discutii nu au fost purtate cu partea mentionata in calitate de parte contractanta, ci, in calitate de prieten al reclamantei PI.
Prin raspunsurile date la interogatoriu, paratul a sustinut ca, a aflat de modificarea antecontractului de vanzare – cumparare numai cu ocazia prezentului proces, cand i-a fost comunicat exemplarul acestui act juridic, depus la dosar de reclamanti .
Prin raspunsurile pe care reclamanta PI le-a data la interogatoriu, aceasta a invederat ca, initial, la sugestia reprezentantului agentiei imobiliare, prin care s-a incheiat actul juridic, reclamantul D C a figurat in calitate de martor, desi intentia partilor a fost aceea ca acesta sa figureze in antecontract in calitate de beneficiar – cumparator . Ulterior, din cauza pretentiilor suplimentare pe care paratul a inceput sa le aiba, a sugerat reclamantului mentionat ca este indicat sa figureze in acest act juridic in calitate de beneficiar – cumparator, iar modificarea clauzelor antecontractul in acest sens, s-a facut in cursul unei vizite pe care au efectuat-o la domiciliul paratului, cu acordul acestuia . Reclamantul DC a aratat, prin raspunsurile pe care le-a dat la interogatoriu, ca intentia cu care el a participat la perfectarea antecontractului de vanzare – cumparare a fost aceea de a figura in acest act juridic, in calitate de beneficiar – cumparator. Cu ocazia perfectarii antecontractului de vanzare – cumparare, reprezentantul agentiei imobiliare, prin intermediul careia a fost incheiata tranzactia, a adus la cunostinta partilor faptul ca, pentru valabilitatea antecontractului este necesar ca acesta sa fie semnat, in calitate de martor, de doua persoane . Fata de aceasta precizare, a solicitat paratului sa aduca doi vecini care sa semneze,in calitate de martori, antecontractul, insa acesta a spus ca nu cunoaste nicio persoana care sa participe, in calitatea mentionata, la perfectarea antecontractului. In raspunsurile pe care le-a data la interogatoriu, reclamantul mentionat a sustinut ca, pentru a se putea finaliza antecontractul de vanzare – cumparare, a acceptat sa semneze, in calitate de martor acest act juridic, desi, toate partile participante cunosteau intentia sa de a figura in antecontract, in calitate de beneficiar – cumparator .
De asemenea, reclamantul DC a aratat, in raspunsurile date la interogatoriu, ca modificarea antecontractului, prin includerea sa in calitate de beneficiar – cumparator s-a facut, la domiciliul paratului, cu acordul acestuia, la aceiasi data la care partile au modificat art. 3 si 5 din acest act juridic.
In cauza, a fost audiat, la cererea partilor, in calitate de martor, agentul imobiliar, care a redactat antecontractul de vanzare – cumparare – V S F .
Din depozitia acestui martor, rezulta ca, rubricile din antecontract au fost completate de martor, conform vointei juridice a partilor contractante . In acest sens, martorul a declarat ca, in actul juridic mentionat au fost trecuti in calitate de parti contractante, paratul, ca promitent – vanzator si reclamanta P I, ca beneficiar – cumparator , iar reclamantul DC a fost trecut in calitate de martor .
Din declaratia martorului V S F, reiese ca, la un interval de o ora de la data redactarii si semnarii antecontractului de vanzare – cumparare in forma mai sus mentionata, intre reclamanti a avut loc o discutie, in cadrul careia reclamanta P I i-a spus reclamantului DC ca ar trebui ca si el sa figureze in acest act juridic in calitate de beneficiar – cumparator, astfel ca, din proprie initiativa, reclamanta a procedat la modificarea antecontractului prin includerea reclamantului D in categoria beneficiarilor cumparatori .
Martorul mentionat a aratat, cu ocazia audierii sale ca, desi modificarea antecontractului de vanzare – cumparare in sensul mai sus aratat a avut loc in locuinta paratului, acesta nu a participat la discutia ce a avut loc intre reclamanti, si ca el a auzit in mod intamplatori discuti ce a avut loc intre reclamanti .
Este neindoielnic ca, antecontractul de vanzare – cumparare reprezinta un acord intre doua sau mai multe persoane, prin care se naste un raport juridic, deci, el este un contract asa cu acesta este definit de art. 942 Cod civil .
Din probele administrate in cauza, pe care le-am analizat in considerentele c e preced, rezulta ca, acordul de vointa pentru realizarea raportului juridic obligational dedus judecatii s-a nascut doar intre parat, in calitate de promitent – vanzator si reclamanta P I, in calitate de beneficiar cumparator, nu si intre parat si reclamantul DC.
Includerea reclamantului mentionat, in calitate de parte contractanta in actul juridic supus analizei, s-a facut, asa cum reiese din materialul probator, fara stiinta paratului, in mod unilateral de catre reclamanta P I, in conditiile aratate in depozitia martorului VSF .
Asa fiind, tribunalul constata ca, reclamantul DC nu are calitatea de titular al dreptului ce se solicita a fi valorificat in cadrul prezentei actiuni, el nejustificand legitimitate procesuala in cauza de fata, astfel ca, in conformitate cu dispozitiile art. 137 alin. ( 1) Cod procedura civila, va admite exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului mentionat .
In ceea ce priveste fondul cauzei, instanta retine ca, actul juridic pe care reclamanta PI a fundamentat pretentiile pe care le-a formulat s-a solicitat a fi rezolvit, pe calea cererii reconventionale promovata de parat, astfel ca, va analiza cu prioritate aceasta cererea, iar, in acest sens, retine urmatoarele :
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinlagmatic, constand in desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor in situatia avuta anterior incheierii contractului .
Potrivit art. 1021 Cod civil, rezolutiunea nu opereaza de drept, ci, partea indreptatita trebuie sa se adreseze instantei cu o actiune in rezolutiune .
In aceste conditii, lege recunoaste instantei dreptul de a verifica si aprecia cauzele rezolutiunii, putand,, dupa circumstante’’, sa acorde partii actionate un termen de gratie .
Actiunea in rezolutiune poate fi intentata numai de partea care a executat sau se declara gata sa execute contractul . Daca s-ar recunoaste o asemenea actiune partii care nu-si executa obligatia, ar insemna sa i se acorde acesteia posibilitatea de a se desprinde de raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o infrangere de neadmis a principiului obligativitatii contractelor .
Pentru a fi admisibila rezolutiunea se cer a fi intrunite, in mod cumulativ, urmatoarele conditii : 1) una dintre parti sa nu fi executat obligatiile ce ii revin, 2) neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia si 3) debitorul obligatiei sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege .
In speta dedusa judecatii, paratul a invocat, in sustinerea pretentiei formulata in cererea reconventionala ca, reclamanta PI nu a executat, in termenul convenit de parti, obligatia de plata a pretului vanzarii . In sustinerea acestei afirmatii, titularul cererii reconventionale a invocat, asa cum am aratat, actul intitulat,, nota la antecontract’’, sustinand ca, prin acest act, partile au convenit ca, beneficiarul cumparator, in speta, reclamanta sa achite pretul vanzarii in termen de 30 de zile lucratoare de la data perfectarii antecontractului .
Inscrisul invocat de parat in sustinerea cererii reconventionale nu poate produce efectele juridice aratate de acesta, pentru considerentele ce se vor expune in continuare:
Raportat la considerentele ce preced, tribunalul constata ca, prin acordul de vointa al reclamantei P I si al paratului AGG s-a stabilit ca, restul de pret, aferent vanzarii bunului imobil din litigiu, va fi achitat la data perfectarii in forma autentica a contractului de vanzare – cumparare .
Din materialul probator administrat in cauza, se retine ca, reclamanta a achitat in totalitate pretul vanzarii bunului imobil in litigiu, la data de 23.03.2007 .
Sub acest aspect, este de mentionat, ca, paratul a sustinut ca, reclamanta nu a achitat, pana la data inregistrarii pe rolul instantei a prezentei actiuni o diferenta de 10.000 de Euro din pretul de vanzare convenit de parti, afirmand, in acest sens, ca, ordinul de plata, care se refera la aceasta suma de bani, depus la dosarul cauzei de partea mentionata, este fals, transferul sumei de bani din contul reclamantei in contul sau neoperand .
Fata de aceste sustineri, instanta, in conformitate cu prevederile art 129 alin. (4) si ( 5) din Codul de procedura civila, a stabilit in sarcina partilor obligatia de a face precizari, insotite de acte doveditoare, in ceea ce priveste transferul sumei de 10.000 Euro in contul paratului, in baza ordinului de plata depus la dosarul cauzei, prin Incheierea sedintei publice din data de 14.03.2008 .
In indeplinirea acestei obligatii, la dosarul cauzei a fost depus actul aflat la fila 126, din care rezulta ca, in contul paratului a fost virata, in baza ordinului de plata depus la dosarul cauzei de catre reclamanta, suma de bani mai sus indicata, la data de 23.03.2007 .
Fata de considerentele ce preced, tribunalul apreciaza ca, sustinerea paratului, facuta in sensul ca reclamanta nu a executat, in termenul convenit de parti, obligatia de plata a diferentei de pret, este neintemeiata .
Asa fiind, instanta constata ca, in cauza, nu sunt intrunite conditiile instituite de lege pentru a opera sanctiunea rezolutiunii antecontractului de vanzare – cumparare, perfectat intre reclamanta PI si parat, motiv pentru care, va respinge cererea reconventionala formulata in cauza .
In ceea ce priveste pretentiile formulate de reclamanta mentionata in cererea introductiva de instanta, tribunalul constata urmatoarele :
In primul rand, este de mentionat ca, temeiul de drept pe care au fost fundamentate aceste pretentii este gresit, intrucat, in sistemul de publicitate imobiliara, reglementat de Decretul -Lege nr. 1151938, conventia creeaza intre parti doar un drept personal pe baza caruia partea contractanta poate pretinde de la cealalta parte satisfacerea obligatiilor asumate, adica darea unui act apt pentru intabularea dreptului . Contractul incheiat cu proprietarii tabulari implica dreptul de a solicitat promitentilor vanzatori onorarea obligatiei asumate, adica de a da, in conditiile art. 22 din actul normativ mentionat, un act apt pentru intabulare .
Aceasta obligatie, care este specifica etapei de executare a unui act translativ de proprietate, nu se confunda cu obligatia de a consimti in viitor la incheierea unei conventii apte sa transfere un drept, obligatie de a face care rezulta din promisiunea bilaterala de a contracta .
Actiunea dedusa judecatii este o actiune in valorificarea unei promisiuni bilaterale de vanzare – cumparare, ce se circumscrie dispozitiilor art. 1073 si 1077 din Codul civil, astfel ca, ea va fi analizata ca atare de instanta .
Asa cum am aratat, antecontractul de vanzare – cumparare se bucura de forta obligatorie a oricarui contract, incheierea in viitor a antecontractului de vanzare – cumparare nefiind o simpla facultate a partilor .
Executarea antecontractului se realizeaza prin incheierea contractului de vanzare – cumparare. Potrivit art 1073 Cod civil, creditorul are dreptul la indeplinirea exacta a obligatiei de catre debitor . Prin urmare, pentru a obtine executarea antecontractului, creditorul are dreptul sa exercite o actiune judecatoreasca in valorificarea antecontractului, intemeiata pe dispozitiile legale mentionate .
Pentru admisibilitatea unei actiuni judecatoresti de valorificare a unui antecontract se impune a fi indeplinite, in mod cumulativ, urmatoarele conditii : 1) existenta unui antecontract valabil incheiat, 2) existenta unui inscris doveditor , 3) refuzul uneia dintre parti de a autentifica actul de instrainare si 5) executarea de catre partea care a promovat actiunea a obligatiilor asumate .
Tribunalul constata ca, in speta sunt indeplinite aceste conditii . Astfel, intre reclamanta PI si parat a intervenit un antecontract de vanzare – cumparare, care respecta conditiile instituite de lege pentru valabilitatea lui, exista un inscris doveditor al raporturilor juridice dintre partile mentionate, de asemenea, s-a facut dovada refuzului paratului de a autentifica actul translativ de proprietate, semnificative in acest sens fiind actele aflate la filele 109-111 din dosar, iar reclamanta a executat obligatia de plata a pretului, in termenul convenit de parti, astfel cum am aratat, cu ocazia analizarii cererii reconventionale formulata in cauza .
