Prin cererea adresata acestei instante la data de 19.04.2012, reclamantul P.F.A GV a chemat in judecata pe pârâtul PI pentru ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunţa să se constate valabila vânzarea – cumpărarea între vânzătorul promitent PI şi cumpărătorul P.F.A GV, privind imobilul compus din terenul în suprafaţă de 0,50 ha situat în extravilanul comunei OC, în T 43, P 49, cu vecinii : N – DN 56A, S – DM., E – DE, V – DN şi să se pronunţe o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii arata ca prin înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanţă încheiat la data de 15.02.2012, pârâtul PI i-a înstrăinat, imobilul compus din suprafaţa de 0,50 ha situat în extravilanul comunei OC, în T 43, P 49, cu vecinii : N – DN 56A, S – DM., E – DE, V – DN, pentru care s-a stabilit preţul de 2500 lei, achitat in întregime paratului, cu obligaţia acestuia să se prezinte la notariat in vederea încheierii actului in forma autentica. Cum după numeroase demersuri acesta nu s-a prezentat la notar, a formulat prezenta acţiune in instanţa.
In dovedirea actiunii reclamantul a depus la dosar în copie : titlu de proprietate definitiv nr.4132/1993, copii acte de filiaţie şi identitate ale părţilor, certificat de atestare fiscală nr.1351/17.04.2012, înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare cumpărare”, chitanţa privind plata taxei de timbru si timbru judiciar.
Totodată, la dosar a fost depusă o cerere de către numitul NI, prin care a solicitat respingerea acţiunii promovate de către reclamant, întrucât terenul din litigiu se află sub incidenţa contractului de arendare pe care acesta l-a încheiat cu pârâtul PI, anexând la dosar contractul de arendare nr.7/16.02.2010.
Pârâtul PI, a fost audiat din oficiu, acesta declarând faptul că a vândut în luna februarie 2012 reclamantului suprafaţa de 0,50 ha cu preţul de 2500 lei, preţ achitat integral. S-au înţeles să se prezinte la notar pentru perfectarea actelor însă nu s-a prezentat. Mai arată că din terenul vândut de 0,50 ha, suprafaţa de 0,40 a fost şi este folosit de către arendaşul NI, pe care l-a anunţat despre intenţia sa de a vinde acest teren. Terenul este cultivat cu lucernă de către arendaşul NI.
Examinând actele si lucrările dosarului, instanţa constata în fapt şi în drept următoarele :
Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare (fila 2), încheiat între reclamantul P.F.A GV şi pârâtul PI, a intervenit vânzarea – cumpărarea, unui imobil teren în suprafaţă de 0,50 ha situat în extravilanul comunei OC, în T 43, P 49, cu vecinii : N – DN 56A, S – DM., E – DE, V – DN, la preţul de 2500 lei preţ achitat integral.
Pârâtul PI recunoaşte vânzarea cumpărarea.
Reclamantul, prin prezenta acţiune solicită să se constate valabila vânzarea – cumpărarea intervenită între vânzătorul promitent PI şi cumpărătorul P.F.A GV , cu privire la acest imobil.
Instanţa constată însă că obiectul vânzării, are o situaţie juridică incertă, care trebuie lămurită, întrucât de aceasta sunt legate consecinţe juridice de o importanţă esenţială .
Se reţine că terenul din litigiu se află sub incidenţa contractului de arendare nr.7/16.02.2010 înregistrat la Consiliul Local al comunei OC, judeţul Mehedinţi, pe care numitul NI l-a încheiat cu pârâtul PI pe o perioada de 5 ani.
Potrivit dispoziţiilor art 1672 c.civ principalele obligaţii ale vânzătorului sunt să transmită proprietatea bunului şi să predea bunul.
Ori în cauza de faţă , terenul care face obiectul convenţiei de vanzare-cumpărare se află în posesia arendaşului şi nu a cumpărătorului.
Prin urmare cu privire la obiectul vânzării, promisiunea de vânzare cumpărare, este condiţionată de existenţa acestuia, însă în speţa de faţă, lipsa uneia dintre condiţiile esenţiale ale actului promis, convenţia părţilor nu apare ca un act „pur” de vânzare.
Reclamantul, nu a reuşit să producă dovezi în susţinerea afirmaţiilor sale şi cum o condiţie specială, necesară admisibilităţii acţiunii în constatare, în procedura vânzării – promisiune bilaterală, este ca obiectul vânzării să existe şi să se afle în posesia cumpărătorului , instanţa apreciază sub acest aspect acţiunea reclamantului ca fiind neîntemeiată .
Mai mult , acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare trebuie are drept cauză refuzul nejustificat al pârâtului-vânzător de a se prezenta la biroul notarial în vederea încheierii actului în forma prevăzută de legiuitor.
Antecontractul încheiat de părţi este apreciat de către instanţă ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare,prin intermediul căreia ambele părţi se obligă de a încheia în viitor contractul de vânzare cumpărare şi aceasta chiar dacă preţul a fost stabilit prin acordul părţilor şi plătit de cumpărător,pentru că în materia înstrăinării imobilelor teren, înstrăinarea acestora valabilă,se realizează doar prin încheierea actului în formă autentică.
Cu toate acestea dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia asumată de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma cerută de lege, iar bunul se află în patrimoniul vânzătorului, instanţa poate pronunţa,în baza art. 1669 C.civ. o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare,hotărârea pronunţată având caracter constitutiv de drepturi,iar transferul proprietăţii operând de la data rămânerii definitive.
Este adevărat că reclamantul cumpărător nu poate fi sancţionat pentru situaţiei juridice a imobilului vândut de către vânzător însă aşa cum s-a arătat anterior cauza pentru care se poate pronunţa o hotărâre de validare este refuzul vânzătorului de a perfecta actele,
În cauză aşa cum rezultă din declaraţia vânzătorului acesta este de acord cu pronunţarea unei hotărâri de validare , astfel reclamantul nu a făcut dovada refuzului pârâtului de a se prezenta la notarul public în vederea încheierii actului în formă autentică nedovedind aşadar condiţia impusă de art.1669 C.civ.
Faţă de considerentele arătate instanţa apreciază cererea reclamantului ca neîntemeiată şi va respinge actiunea.
Respinge acţiunea civila având ca obiect „acţiune in constatare” formulata de reclamantul P.F.A GV domiciliat în comuna OC, judeţul Mehedinţi, împotriva pârâtului PI domiciliat în comuna OC, judeţul Mehedinţi.
