„Faţă de mărturisirea pârâtei S.E., liber exprimată, în declaraţia dată în faţa organelor de poliţie în prezenţa apărătorului ales, instanţa constată că procura autentificată sub nr.477/01.10.2001 de notarul public S.M. a fost întocmită de notarul public, la solicitarea pârâtei S., pe cele două file semnate în alb de reclamantul I. T. V..
Valoarea probatorie a mărturisirii este evidenţiată de dispoziţiile art.270 C.proc.civ., text de lege care dispune că aceasta se impune judecătorului, instanţa fiind obligată ca la solicitarea reclamantului şi fără alte verificări, să dea o hotărâre „în măsura recunoaşterii”.
Valoarea probatorie a mărturisirii este evidenţiată de dispoziţiile art.270 C.proc.civ., text de lege care dispune că aceasta se impune judecătorului, instanţa fiind obligată ca la solicitarea reclamantului şi fără alte verificări, să dea o hotărâre „în măsura recunoaşterii”.
Declaraţia dată în faţa organelor de poliţie constituie probă extrajudiciară dar, în faţa instanţei de judecată, conţinutul acesteia a fost confirmat de pârâta care nu a susţinut că ar fi avut consimţământul viciat la momentul scrierii şi semnării sale, ci numai că are probleme de vedere, probleme care, evident, nu au împiedicat-o să scrie şi să justifice faptul că procura a fost începută la domiciliul său şi finalizată la biroul notarial pentru că reclamantul avea deplină încredere în ea şi îşi manifestase consimţământul la vânzare.” (sentinţa civilă nr.4594/10.06.2003)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 13.03.2003, reclamantul I.T.V. a chemat în judecată pe pârâtele A.E. şi S.E., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1189 din 02.04.2001 de către notarul public L.P., având ca obiect apartamentul nr.1 din Bucureşti, str.B. V. nr.99, parter, sector 2.
În motivarea cererii, reclamantul arată că, aşa cum rezultă din certificatul de moştenitor nr.16/28.02.2001 eliberat de notarul public S. M., a moştenit apartamentul de la mama sa, care-l cumpărase în baza Legii nr.112/1995, astfel că acesta era lovit de inalienabilitatea temporară prevăzută la art.9 din actul normativ.
Susţine că la data decesului mamei sale era internat în Spitalul de Urgenţă Floreasca şi, neputându-se ocupa de formalităţile de înmormântare şi de dezbatere a succesiunii, a avut deplină încredere în surorile defunctei, pârâtele A.E. şi S.E., care s-au oferit să rezolve toate aceste probleme.
Pârâtele au profitat de starea sa de boală şi i-au obţinut semnătura pe o hârtie albă pe care, ulterior, au întocmit textul unei procuri de vânzare în baza căreia au încheiat contractul de vânzare-cumpărare.
Arată reclamantul că a sesizat organele de poliţie cu privire la această situaţie dar i s-a comunicat să se adreseze instanţei de judecată.
Alăturat cererii de chemare în judecată s-au depus la dosar, în copie, certificatul de moştenitor nr.16/28.02.2001 eliberat de notarul public S.M. în dosarul nr.16/2001, procura autentificată sub nr.477/01.03.2001 de notarul public S.M., adresa nr.770949/2002 a Secţiei 6 Poliţie, decizie de pensionare, bilet de ieşire din spitalul Floreasca în data de 02.02.2001.
Prin întâmpinarea depusă în termen legal, pârâta S.E. a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă în raport de dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 şi ca nefondată şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În susţinerea excepţiei inadmisibilităţii cererii, pârâta invocă principiul „nemo auditur propriam turpitudine alegans” susţinând că reclamantul îşi invocă propria culpă, precum şi obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului, arătând că, în conformitate cu dispoziţiile art.1339 C.civ., cine trebuie să garanteze pentru evicţiune nu poate să evingă.
Pe fond, arată că interdicţia de revânzare a imobilelor cumpărate în baza Legii nr.112/1995 vizează numai înstrăinarea prin acte între vii nu şi transmisiunile mortis causa, moştenitorul chiriaşului cumpărător putând dispune liber de dreptul său înainte de expirarea termenului de 10 ani, deoarece incapacitatea de înstrăinare operează in personam.
Susţine pârâta şi că reclamantul i-a vândut cu bună ştiinţă imobilul, garantând-o contra oricărei evicţiuni totale sau parţiale, astfel că nu-şi poate invoca propria culpă pentru a anula actul după circa doi ani de zile, perioadă în care apartamentul a fost practic refăcut din temelii.
Alăturat întâmpinării s-au depus la dosar, în copie: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1189/02.04.2001 la B.N.P. L.P., încheiere de intabulare nr.4635 din 03.05.2001 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti – Biroul de Carte Funciară, certificat de moştenitor nr.16/28.02.2001 privind pe defuncta B.F., procura de vânzare.
Pârâta A.E. nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat în instanţă, cu ocazia deplasării la domiciliul acesteia, în data de 07.04.2004, instanţa constatând că aceasta nu poate vorbi şi nu părea să înţeleagă întrebările ce i s-au adresat.
În şedinţa publică de la 12.06.2003 reclamantul a depus la dosar o cerere precizatoare prin care, invocând dispoziţiile art.948, 953, 966 şi 968 C.civ., solicită instanţei să constate nulitatea relativă a procurii autentificate sub nr.477/01.03.2001 de notarul public S.M., pentru viciu de consimţământ – dol – şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1189/02.04.2001 la B.N.P. L.P., pentru fraudă la lege.
Arată că, în prezenţa notarului S.M., pârâta A. l-a determinat să semneze în alb o hârtie pentru administrarea apartamentului în litigiu, la acel moment el fiind foarte bolnav, sub tratament la domiciliu.
Faptul că hârtia pe care ulterior a fost întocmită procura este dovedit prin aceea că semnătura mandantului este executată în josul paginii şi nu sub cuvântul mandant, notarul neputând încadra textul pe pagină.
Aşa cum s-a dovedit ulterior, scopul urmărit de cele două pârâte a fost acela de încheia, între ele, un contract de vânzare-cumpărare, contract încheiat în frauda legii atât pentru lipsa consimţământului vânzătorului cât şi pentru încălcarea dispoziţiilor art.9 alin.6 din Legea nr.112/1995.
Excepţia inadmisibilităţii acţiunii, invocată de pârâta S. prin întâmpinare, a fost respinsă în şedinţa publică de la 16.10.2003, instanţa apreciind că motivele invocate în susţinerea excepţiei sunt apărări de fond ce urmează a fi analizate în momentul soluţionării acţiunii.
În dovedirea susţinerilor reciproce, părţile au solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi testimonială, probe încuviinţate de instanţă la termenul din 20.11.2003.
În cadrul probei cu înscrisuri, reclamantul a solicitat, instanţa încuviinţând instrumentarea unor adrese către Secţia 6 Poliţie, pentru a se comunica declaraţia dată de pârâta S.E. în dosarul nr.77094/2002, şi către birourile notarilor publici S.M. şi P.L., pentru a se comunica dosarul succesoral şi actele care au stat la baza contractului de vânzare-cumpărare.
În completarea înscrisurilor alăturate întâmpinării, pârâta S. a depus la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare nr.N5191/19.01.1999 încheiat între B. F. şi Primăria Municipiului Bucureşti prin S.C.Apolodor S.A., Încheierea de intabulare nr.2704/15.02.2000 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti – Biroul de Carte Funciară, memoriul adresat comandantului Secţiei 6 Poliţie, adresa nr.787273/2002 a Secţiei 6 Poliţiei, acte medicale privind starea sănătăţii pârâtei A.E..
În cauză s-au administrat interogatoriile reclamantului şi pârâtei S. E., şi au fost audiaţi martorii P. A., N.D., S.M., la propunerea părţilor şi martorul B.Ş., a cărui audiere instanţa a dispus-o din oficiu, pentru a lămuri de ce, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a fost necesară prezenţa martorilor pentru atestarea identităţii procuratorului A.E. şi de ce aceasta nu a fost legitimată de notarul public.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa constată şi reţine următoarele:
Conform contractului de vânzare-cumpărare nr.5191/19.01.1999 încheiat cu P.M.B. prin S.C. Apolodor S.A., autoarea reclamantului, B.F. a cumpărat, în temeiul legii nr.112/1995, apartamentul de la parterul imobilului din Bucureşti str. B.V. nr.99, sector 2, dreptul de proprietate fiind intabulat în C.F. nr.6392 a sectorului 2 Bucureşti prin Încheierea nr.2704/15.02.2000 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti – Biroul de Carte Funciară.
La data de 24.12.2000 B.F. a decedat, iar la data de 28.02.2001, notarul public S.M. eliberează certificatul de moştenitor nr.16, pe numele fiului defunctei, reclamantul I.T.V..
Cererea de deschidere a succesiunii a fost formulată de pârâta S.E. în data de 22.02.2001, însă, cu trei zile mai înainte de formularea cererii, în data de 19.02.2001, notarul public S.M., prin adresa nr.40, solicită Camerei Notarilor Publici să i se comunice dacă pentru defunctul I.T.V., s-a înregistrat o altă cerere de deschidere a succesiunii.
Răspunsul Camerei Notarilor Publici cu privire la acest aspect nu apare la dosarul notarial, ci numai un certificat transmis prin fax în data de 22.02.2001, din care rezultă că nu s-a deschis procedura succesorală pentru defuncta B. F..
Solicitându-i-se de către instanţă să lămurească aceste neconcordanţe, notarul public, audiat ca martor la propunerea pârâtei S.E., a declarat că cererea de deschidere a succesiunii a fost scrisă şi semnată, pe formularul tipizat – fila nr.2 a dosarului 16/2001 pe care este menţionat nr.23, prima filă a dosarului purtând numărul 24) -, la domiciliul pârâtei S., unde s-a deplasat la solicitarea acesteia, partea superioară a cererii fiind completată de notar, caseta inferioară fiind completată de pârâtă.
A relatat martora că a discutat personal cu reclamantul care i s-a părut o persoană deplin conştientă şi având reprezentarea consecinţelor actelor pe care urmează să le efectueze însă nu a putut preciza de ce, deşi era prezent, reclamantul nu a semnat el respectivul formular.
Nu a putut explica martora nici de ce, avându-l în faţă pe reclamant, a completat prima parte a cererii, adresată Camerei Notarilor Publici, prin indicarea acestuia ca fiind persoana decedată, afirmând în cele din urmă că nu-şi mai aminteşte dacă cele două părţi ale înscrisului au fost completate în acelaşi timp şi că indicarea reclamantului ca fiind persoana decedată este o greşeală lipsită de importanţă pentru că legea nu acordă importanţă respectivului înscris.
A declarat martora că între această primă întâlnire cu reclamantul, ocazie cu care s-a discutat în principiu despre toate actele ce urma să fie întocmite, inclusiv despre contractul de vânzare-cumpărare, şi până la momentul la care s-a întocmit procura de vânzare, a avut mai multe întâlniri cu părţile, atât la sediul Biroului Notarial cât şi (ca o particularitate a modului în care aceasta şi-a îndeplinit îndatoririle profesionale în interesul părţilor) la domiciliul pârâtei, de fiecare dată fiind contactată de pârâta S.E., care s-a ocupat de toate formalităţile pentru dezbaterea succesiunii şi întocmirea procurii.
A susţinut martora că, de fiecare dată, atitudinea reclamantului a fost aceea de dezinteres total, dar că nici o clipă acesta nu i-a dat impresia că nu ar avea reprezentarea actelor şi faptelor sale, fiind un om inteligent care avea deplină încredere în demersurile făcute de mătuşa sa.
A recunoscut însă că niciodată reclamantul nu a folosit termenul de vânzare, nici pe acela de donaţie, însă nici pe cel de administrare spunând, textual: „Îi dau apartamentul mătuşii mele, am deplină încredere şi fac ce spune ea”.
Relatând discuţia purtată între reclamant şi pârâta S., cu ocazia întocmirii procurii – despre care afirmă că a fost redactată şi semnată la sediul biroului notarial – martora a declarat că, atunci când reclamantul a spus că-i dă apartamentul, pârâta S. a afirmat că a plătit bani pentru acesta, astfel că este vorba despre o vânzare, după discuţie notarul spunându-i reclamantului că se va realiza o „înstrăinare” şi acesta nu s-a opus.
Susţine martora că, deşi termenul de „înstrăinare” are şi alte valenţe, a fost folosit în înţelesul de vânzare, chiar dacă reclamantul nu i-a cerut să-i explice ce înseamnă pentru că era total dezinteresat de ce se întâmplă.
A declarat martora că nu cunoaşte în ce condiţii s-a hotărât desemnarea ca mandatar a pârâtei A. şi că datele de identitate ale acesteia i-au fost furnizate de pârâta S., în prezenţa reclamantului, dar nu şi în prezenţa mandatarului, acordul mandatarului nefiind necesar.
Întrebată fiind cum îşi explică semnarea procurii în josul paginii, mult sub locul unde ar fi trebuit executată semnătura, martora a declarat că nu i-a atras atenţia acest aspect, înscrisul fiind valabil indiferent de locul unde este semnat.
Declaraţia martorei S. cu privire la condiţiile în care s-a întocmit şi semnat această procură este infirmată însă de declaraţia pe care pârâta S. a dat-o în faţa lucrătorilor de poliţie la data de 04.11.2000, cu ocazia cercetărilor efectuate urmare a plângerii formulate de reclamant, unde arată „Referitor la procura anexată la dosar menţionez faptul că aceasta a fost începută la domiciliul meu în faţa notarului şi este adevărat că a semnat în alb întrucât între noi nu au fost relaţii de duşmănie şi a dat acordul de a împuternici pe sora mea şi mătuşa lui A. E. de a înstrăina apartamentul respectiv”.
Declaraţia, aflată la fila 118 din dosar, a fost scrisă şi semnată de pârâta S.E. în prezenţa apărătorului ales iar această frază a fost recitită personal de pârâtă, la solicitarea instanţei, în şedinţa publică de la 15.01.2004, când i s-a prezentat copia înaintată de Secţia 6 Poliţie la data de 19.12.2003.
Întrucât pârâta a contestat semnătura de pe cea de a doua pagină a declaraţiei comunicate în copie de secţia de poliţie, iar din compararea scripturii de pe cele două pagini rezulta clar că nu au fost scrise de aceeaşi persoană şi, în plus, în finalul celei de a doua pagini era menţionată data de 09.10.2002 în condiţiile în care pe prima pagină era menţionată data de 04.11.2002, s-a solicitat comunicarea declaraţiei în original, aceasta nemaifiind contestată de pârâtă sub aspectul scrierii şi semnării dar, printr-o cerere adresată instanţei şi datată 26.01.2004, aceasta învederează că respectiva declaraţie nu corespunde realităţii motiv pentru care nu o menţine pentru că suferă cu vederea.
La data de 2 aprilie 2001 s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1189 la B.N.P. L. P. şi intabulat în C.F.nr.6392 deschisă la Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, cu Încheierea de intabulare nr.3113/13.03.2001, între reclamant, reprezentant de mandatar A.E. şi pârâta S. E..
O altă particularitate a modalităţii în care s-au încheiat actele juridice care au avut drept consecinţă transmiterea proprietăţii asupra apartamentului moştenit de reclamant de la mama sa, este că mandatarul reclamantului nu a fost legitimat de notarul public ci s-au folosit martori pentru atestarea identităţii – B. Ş., audiată de instanţă în şedinţa publică de la 03.06.2004 – şi C. O..
Solicitându-i-se relaţii cu privire la motivul pentru care s-a procedat în acest fel, în condiţiile în care în cuprinsul procurii autentificate cu o lună mai înainte este menţionat actul de identitate al mandatarei A.E., notarul public a considerat necesar să comunice instanţei conţinutul articolului 50 din Legea nr.36/1995.
Martora B.Ş. a declarat că pârâta S.E. este aceea care, în anul 2001, i-a cerut să fie martor la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, spunându-i că sora sa, A. E., este mandatarul proprietarului, şi i-a indicat notarul la care urma să se fie încheiat actul.
Afirmă martora că nu i s-au precizat motivele pentru care i s-a solicitat prezenţa ca martor şi nu cunoaşte alte aspecte legate de încheierea actului; s-a prezentat la notar unde au fost legitimate toate persoanele prezente, a fost procesat actul şi s-a citit tuturor, după care s-a semnat.
A declarat martora că în faţa notarului nu s-a numărat şi nu s-a predat nici o sumă de bani, dar că pârâta S. avea asupra sa o pungă de plastic în care s-ar fi putut afla cei 200.000.000 lei reprezentând preţul vânzării
Martora P. A., audiată la solicitarea reclamantului, a declarat că în luna decembrie 2000, când a murit mama sa, reclamantul era foarte bolnav, fiind internat în spital şi că ulterior, în luna martie 2001, pârâta S.E. i-a spus că urmează să se mute cu nepotul ei în apartamentul moştenit de acesta, pentru a-l îngriji, situaţie confirmată de reclamant în vara anului 2001.
A declarat martora că în luna martie 2001, pârâta S. a început să facă curăţenie generală spunându-i că pregăteşte apartamentul pentru a se muta împreună cu reclamantul, operaţiune care a durat foarte mult, şi că ulterior pârâta i-a spus că a cumpărat apartamentul dar că nu cunoaşte nimic despre vânzare.
Cel de-al doilea martor audiat la solicitarea pârâtei S., N. D., a afirmat că nu este adevărat că reclamantul a semnat o foaie albă pe care ulterior a fost redactată procura, pentru că refuză să creadă că o persoană în vârstă de 50 de ani semnează o foaie albă.
Cu privire la condiţiile în care s-a perfectat vânzarea, martora a declarat că nu a discutat niciodată cu reclamantul despre aceasta, că pârâtele au fost acelea care s-au ocupat de toate formalităţile „în sensul că s-au dus şi au aranjat tot ceea ce era de aranjat”, nu cunoaşte de ce a fost necesară întocmirea unei procuri de vânzare şi de ce pârâtul nu a vândut direct apartamentul, nu cunoaşte de ce procura de vânzare a fost dată pârâtei A. şi nu altei persoane.
Cunoaşte martora, din cele relatate de pârâta S., că reclamantul a fost acela care i-a propus încheierea actului pentru suma de 200.000.000 lei, ea fiind de acord să o cumpere, dar şi că pârâta S. este aceea care i-ar fi împrumutat surorii sale, în anul 2000, suma de 30.000.000 lei, pentru a cumpăra apartamentul.
Cu toate că sub aspectul afirmaţiilor privind faptul că cele două pârâte s-au ocupat de toate formalităţile necesare vânzării, declaraţia acestei martore se coroborează cu declaraţia martorei S. şi confirmă susţinerile reclamantului privind faptul că el nu a întreprins nici un demers în scopul vânzării apartamentului, urmează a nu fi avută în vedere de instanţă deoarece martora a recunoscut că a însoţit-o pe pârâtă la toate termenele de judecată, a fost prezentă în sala de şedinţă şi a asistat la toate dezbaterile până la momentul la care a fost audiată, a luat cunoştinţă despre toate actele şi lucrările dosarului şi a citit declaraţia dată de pârâta S. la Poliţie.
Promovând acţiunea de faţă, reclamantul a solicitat anularea actului de vânzare-cumpărare, susţinând că a fost de acord numai ca mătuşa sa să administreze imobilul moştenit, nu şi-a dat consimţământul la vânzare şi, prin dol, a fost determinat să semneze în alb filele pe care s-a întocmit ulterior procura.
Acţiunea este întemeiată, pentru următoarele considerente expuse în raport de cauzele de nulitate invocate, respectiv inexistenţa consimţământului, eroarea-obstacol, eroarea asupra naturii actului juridic încheiat şi dolul:
Faţă de mărturisirea pârâtei S.E., liber exprimată, în declaraţia dată în faţa organelor de poliţie în prezenţa apărătorului ales, instanţa constată că procura autentificată sub nr.477/01.10.2001 de notarul public S.M. a fost întocmită de notarul public, la solicitarea pârâtei S., pe cele două file semnate în alb de reclamantul I. T. V..
Declaraţia dată în faţa organelor de poliţie constituie probă extrajudiciară dar, în faţa instanţei de judecată, conţinutul acesteia a fost confirmat de pârâta care nu a susţinut că ar fi avut consimţământul viciat la momentul scrierii şi semnării sale, ci numai că are probleme de vedere, probleme care, evident, nu au împiedicat-o să scrie şi să justifice faptul că procura a fost începută la domiciliul său şi finalizată la biroul notarial pentru că reclamantul avea deplină încredere în ea şi îşi manifestase consimţământul la vânzare.
Reclamantul nu a contestat existenţa discuţiilor purtate cu mătuşa sa în prezenţa notarului public, în domiciliul pârâtei S. susţinând însă că nu a avut niciodată intenţia de a-şi vinde apartamentul ci, din cauza bolii de care suferă – ciroză hepatică de etiologie toxică, esofagită gr.B, gastrită eroziv hemoragică şi arteriopatie obliterantă membre inferioare – în perioada imediat anterioară întocmirii acestor documente fiind internat în spital şi externat la data de 02.02.2001, şi având deplină încredere în mătuşa sa, a înţeles să-i dea procură de administrare a acestui apartament şi, în acest context, a fost de acord să semneze în alb filele pe care ulterior s-a întocmit procura.
Eroarea asupra naturii actului juridic „error in negotio” este rezultatul neconcordanţei involuntare dintre voinţa reală internă, comună, a părţilor contractante şi voinţa (pretins convergentă) exprimată prin actul juridic.
Raportând dispoziţiile art.953 C.Civ., potrivit căruia:”consimţământul nu este valabil când este dat prin eroare, smuls prin violenţă sau surprins prin dol”, la dispoziţiile art.948 C.civ. care reglementează condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, între acestea fiind şi „consimţământul valabil al părţii ce se obligă”, rezultă că este suficient ca una dintre părţile contractante să fi voit (voinţă internă) un alt act juridic decât cel declarat pentru ca acesta din urmă să poată fi caracterizat ca lipsit de consimţământ şi, ca atare, nul absolut.
Probele administrate în cauză confirmă susţinerile reclamantului privind eroarea asupra naturii contractului de mandat autentificat sub nr.477/01.03.2001, în baza căruia ulterior s-a perfectat vânzarea, notarul public care a autentificat înscrisul recunoscând că nu s-a rostit niciodată cuvântul vânzare, aceasta fiind interpretarea pe care notarul a vrut să o dea atitudinii indiferente a reclamantului.
În loc ca această indiferenţă precum şi faptul că i se spusese de către pârâta S. că reclamantul este grav bolnav – acesta fiind motivul pentru care susţine că a acceptat să se deplaseze la domiciliul pârâtei pentru a lua consimţământul bolnavului – să o determine să insiste în a explica reclamantului ce act urmează a fi încheiat, notarul public S. M. a considerat că reclamantul a înţeles despre ce este vorba, nu a apreciat necesar să-i explice noţiunea de înstrăinare şi a întocmit procura de vânzare pe o hârtie semnată în alb şi pe baza datelor furnizate de singura persoană interesată în perfectarea vânzării – pârâta S. E..
Alte două condiţii pentru exprimarea valabilă a consimţământului sunt aceea de a fi dat cu intenţia de a produce efecte juridice şi aceea a exteriorizării sale.
Or’, din declaraţia martorei S., rezultă clar că manifestarea de voinţă a reclamantului a fost vagă şi în nici un caz nu a fost exprimată în sensul vânzării apartamentului.
Fiind vorba de încheierea unui act formal nu era suficientă manifestarea consimţământului în mod tacit, aşa cum declară martora că reclamantul a lăsat să se înţeleagă „nu a avut nimic de obiectat”, pentru că în materia contractelor tăcerea valorează consimţământ ( qui tacet consentire videtur sau qui tacet non negat) numai în cazuri de excepţie, cum este cel precizat la art.1427 C.civ., privind tacita relocaţiune, ori în situaţia în care părţile dau ele însele tăcerii valoarea consimţământului – cazul antecontractului, când oferta este făcută în interesul exclusiv al destinatarului, ori când tăcerii i se atribuie valoarea de consimţământ potrivit obiceiului.
Că reclamantul nu a urmărit încheierea unui act de vânzare-cumpărare rezultă şi din modalitatea nejustificat de complicată în care s-a realizat această vânzare.
Astfel, deşi erau îndeplinite toate formalităţile de publicitate imobiliară, dreptul de proprietate asupra apartamentului fiind intabulat încă din timpul vieţii mamei reclamantului, la momentul la care s-a obţinut certificatul de moştenitor – 28.02.2001 – reclamantul în loc să vândă direct apartamentul mătuşii sale S. E., semnează a doua zi, 01.03.2001, o procură de vânzare acordată celeilalte mătuşi, A.E., şi în baza acestei procuri, o lună mai târziu, se încheie actul de vânzare-cumpărare, identitatea mandatarei fiind atestată de martori şi nu verificată pe baza actului de identitate.
Faţă de cele reţinute, instanţa urmează să admită acţiunea aşa cum a fost precizată, să anuleze procura autentificată sub nr.477/01.03.2001 de notarul public S.M. şi contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1189/02.04.2001.
În temeiul art.274 C.proc.civ. instanţa, reţinând culpa procesuală exclusivă a pârâtei S.E. o va obliga la plata cheltuielilor de judecată către reclamant.
