Prin Sentinţa civilă nr. 102/25.01.2013 pronunţată de Judecătoria C-lung. Mold. s-a dispus respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune formulată de pârâtul S.L. şi admiterea acţiunii civile având ca obiect „Hotărâre care să ţină loc de act autentic” formulată de reclamanţii T.L. şi T.B.., în contradictoriu cu pârâtul S.L.
Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că antecontractul încheiat între părţi a fost încheiate sub imperiul disp. art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulaţia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii si justiţiei precum si alte masuri adiacente, potrivit cărora: „terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilanul si extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sancţiunea nulităţii absolute, art. 5, alin.2;” stabilind că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”
În plus, art. 1073 din Codul civil stabileşte că „creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei si, în caz contrar are dreptul la dezdăunare” iar art. 1077 din Codul civil prevede ca în cazul în care debitorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de a face, „creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului”.
Trebuie reţinut si faptul ca, în conformitate cu dispoziţiile art. 948 – 968 din Codul civil orice contract trebuie sa îndeplinească toate condiţiile generale de validitate ale unui act juridic respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat si cauza licita.
Având în vedere situaţia de fapt expusa mai sus şi dispoziţiile legale incidente în speţă, instanţa constata cererea reclamantei întemeiata pentru următoarele argumente.
Pentru a pronunţa o hotărâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumpărare în condiţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea 247/2005, instanţa trebuie sa verifice daca exista un antecontract valabil încheiat între părţi care, sa fie dovedit în condiţiile dreptului comun, daca exista refuzul promitentului vânzător de încheia contractul în forma prevăzuta de lege, daca reclamantul si-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat si daca promitentul – vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul – cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.
Instanţa apreciază că, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat si cauza licita prevăzute de art. 948 -968 din Codul civil, fiind obligatoriu între părţile contractante, în baza art. 969 din Codul civil.
În acest sens, instanţa reţine că, în prezenta cauza, părţile au avut capacitatea de a încheia actul juridic, iar consimţământul acestora a fost exprimat la încheierea contractului, fiind confirmat si în fata instanţei de judecata , prin răspunsurile date de pârât la interogatoriu.
În ceea ce priveşte obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare ,acesta este reprezentat de terenul în suprafaţă de 813 mp, descris mai sus, imobil care, având în vedere natura sa, exista în momentul încheierii convenţiei, este posibil, se afla în circuitul civil,în sensul disp. art. 1 din Titlul X din Legea 247/2005, este determinat în antecontract prin indicarea suprafeţei de teren şi a modului cum a fost dobândit de către pârâtul vânzător, este licit si moral.
Instanţa retine si faptul ca, în cuprinsul antecontractului de vânzare – cumpărare preţul fost stabilit, în bani,fiind determinat, sincer si serios, fiind întrunite condiţiile art.1303 din Codul civil. De asemenea, se are în vedere că nu s-a contestat primirea preţului.
Referitor la cauza antecontractului încheiat între părţi aceasta exista, este licita si morala fiind întrunite condiţiile art. 966 din Codul civil. Prin încheierea actului juridic reclamantul a urmărit procurarea imobilului iar pârâta a urmărit obţinerea unei contraprestaţii constând într-o suma de bani în schimbul imobilului.
Important de menţionat este şi faptul că, la momentul încheierii antecontractului, bunul promis nu era proprietatea vânzătorului, acesta nefiind înscris în CF, însă în această situaţie, convenţia trebuie privită ca fiind o convenţie de vânzare a lucrului altuia, nesancţionată de vechiul Cod civil .Este de principiu că o persoană se poate obliga la a vinde în viitor un bun care nu-i aparţine, cu condiţia să devină proprietar al bunului promis, la momentul încheierii actului în forma ceruta de lege, respectiv forma autentică condiţie îndeplinită în cauza de faţăÎn acest sens, instanţa are în vedere faptul că, prin Sentinţa civilă nr. 437/10 aprilie 2012 şi prin Sentinţa civilă nr. 728/12 iunie 2012, ambele pronunţate în dosarul nr. 231/206/2012, al Judecătoriei Câmpulung Moldovenesc, pârâtul a devenit proprietar asupra terenului din litigiu, care este identic cu cel menţionat în sentinţa nr. 12.722/12 noiembrie 2003, a Judecătoriei Iaşi.
În contextul în care ,în antecontractul de vânzare cumpărare dedus judecăţii se menţionează că terenul-obiect al acestuia a fost dobândit în baza Contractului de tranzacţie din data de 12.11.2003, încheiat de avocat C.U., iar tranzacţia consfinţită prin sentinţa nr. 12.722/12 noiembrie 2003, a Judecătoriei Iaşi prevede,printre altele, că terenul constând din suprafaţa de 420 mp. identic cu parcela …./21din CF…. şi terenul în suprafaţă de 393 mp. păşune, identic cu parcela nr. …/17, i-a revenit pârâtului, în urma partajului, instanţa reţine că obiectul antecontractului este identic cu cel din litigiu.
Instanţa retine si faptul ca reclamanta , în calitate de promitent – cumpărător, si-a îndeplinit obligaţia contractuala de a plăti preţul, achitând, încă de la încheierea antecontractului întreaga suma înscrisa în acesta, respectiv 5000 lei.
Se are în vedere si faptul ca art. 1073 si art. 1077 din vechiul Codul civil consacra principiul executării în natura a obligaţiilor si reparării în natura a pagubelor, prin urmare trebuie sa asigure executarea actului juridic legal încheiat, având în vedere clauzele lui si voinţa părţilor.
Fata de considerentele de fapt şi de drept mai sus expuse, instanţa constată că acţiunea este întemeiată, urmând să o admită aşa cum a fost formulată, prezenta hotărâre urmând să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părţi cu privire la suprafaţa de 813 mp. teren, promis prin antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. …./22.08.2007.
