Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Sărat sub nr. 236/287/2007, reclamantul N.G.a chemat în judecată pe pârâţii C.I şi C.I., solicitând ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se dispună evacuarea pârâţilor din imobilul proprietatea s-a situat în comuna Vîlcelele, judeţul Buzău şi obligarea acestora la cheltuieli de judecată.
În motivarea de fapt a acţiunii reclamantul a arătat că este proprietarul unui imobil situat în comuna Vîlcelele, judeţul Buzău, compus din 4 camere şi anexe gospodăreşti şi terenul aferent de 1.300 m.p., imobil dobândit prin succesiune legală de la părinţii săi.
La data de 28.08. 2002 mama sa a decedat şi a fost contactat de unii localnici din comuna Vîlcelele, respectiv de N. M. care i-a solicitat să-i permită să locuiască în imobil.
A fost de acord ca acesta să locuiască temporar în imobilul proprietatea sa .
Nu se cunoaşte în ce împrejurări N.M.a părăsit imobilul iar în prezent în imobil locuiesc pârâţii. Deşi le-a solicitat în mai multe rânduri să părăsească imobilul, aceştia refuză.
În cauză au fost administrate probe cu înscrisuri şi interogatoriu.
Prin sentinţa civilă nr. 360 din 21.03.2007 Judecătoria Rm. Sărat a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantul N.G.în contradictoriu cu pârâţii C.I. şi I. fiind obligat reclamantul la plata sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată .
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că, la data de 13.09.2002, reclamantul a încheiat un înscris sub semnătură privată la Primăria Vîlcelele prin care a vândut imobilul casă de locuit ce formează obiectul cauzei, numitului N.M., după care, la 20.06.2004, pârâţii au cumpărat în acelaşi condiţii imobilul de la numitul N.M..
Pe anul 2007 impozitul la imobil a fost achitat de N.M.iar în anul 2000 şi 2006 impozitul a fost achitat de către pârâţi.
S-a mai reţinut că pe rolul instanţei se află înregistrată o cerere prin care N.M.a solicitat constatarea vânzării imobilului de către reclamantul N.G..
În aceste condiţii, s-a apreciat că părţile îşi dispută însuşi dreptul de proprietate asupra imobilului iar litigiul nu poate fi rezolvat decât în cadrul unei acţiuni în revendicare şi nu în evacuare, întrucât evacuarea este o sancţiune civilă aplicabilă raporturilor de locaţiune sau ocupării prin delict a unui imobil, or, în ipoteza inexistenţei unui contract de locaţiune, persoana care emite pretenţii de proprietar asupra unui imobil are la îndemână acţiunea în revendicare şi nu pe cea în evacuare.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul N.G., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Se învederează că, la dosarul de fond s-a depus un înscris intitulat „chitanţă”, încheiat la data de 13.09.2002, în care se prevede că reclamantul ar fi vândut la data amintită casa de locuit şi o suprafaţă de 0,10 ha. vie către numitul N.T.
Situaţia de fapt descrisă în acest înscris este una nereală întrucât nu reclamantul, ci socrul său – L. M. a transmis un drept de proprietate ce nu-i aparţine şi fără a avea mandatul său, către N. T.
Mai arată că a fost acţionat în justiţie pentru perfectarea vânzării – cumpărării de către N. T., în dosarul nr. 419/2006, ce a fost suspendat la data de 10.06.2006, pe temeiul dispoziţiilor art. 155/1 C.pr.civilă, deoarece din culpa reclamantului N.T.nu s-a putut efectua raportul de expertiză grafologică încuviinţat de instanţă întrucât acesta a refuzat depunerea originalului înscrisului intitulat „chitanţă”, act necesar pentru efectuarea probei .
Din actele existente la dosarul de fond al prezentei cauze, se arată că a aflat că, la rândul său, N.T.a înstrăinat tot printr-un înscris sub semnătură privată, intitulat „ chitanţă”, la data de 20.06.2004, imobilul compus din casă de locuit şi teren aferent în suprafaţă de 1.300 mp către numiţii C.I. şi I.
În mod netemeinic, pe considerentul că părţile cauzei îşi dispută însuşi dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, instanţa de fond a apreciat că reclamantul are la îndemână doar calea acţiunii în revendicare şi nicidecum calea acţiunii în evacuare.
Apreciază că motivarea este una eronată, întrucât părţile din cauza ce a format obiectul dosarului nr. 236/287/2007 al Judecătoriei Rm. Sărat nu-şi dispută niciun drept de proprietate. Prin petitul cererii de chemare în judecată s-a solicitat evacuarea pârâţilor C. N. şi C. L., cei care fără a avea un titlu locativ, ocupă imobilul şi nu evacuarea pârâtului N. T.
În cauza ce a format obiectul dosarului nr. 237/287/2007 al Judecătoriei Rm.Sărat, nu s-a solicitat pe calea unei cereri reconvenţionale să se constate ca fiind perfectă dubla vânzare pentru imobilul în cauză de la reclamant către N.T.şi de la N.T.către soţii C., nefiind înregistrată pe rolul acestei instanţe o altă cauză cu acelaşi obiect .
S-ar fi putut reţine că ar fi existat o dispută a însăşi proprietăţii doar dacă ar fi existat o cerere privind dubla perfectare a vânzării cumpărării, iar practica judiciară a Tribunalului Buzău depusă de către pârâţi la dosarul cauzei, vizează o altă situaţie de fapt, respectiv dubla perfectare de vânzare-cumpărare, nefiind cazul speţei dedusă prezentei judecăţi .
Pe de altă parte, se arătă că proprietarul neposesor poate formula acţiune în revendicare împotriva posesorului neproprietar, dar disputa în cadrul acţiunii în revendicare este însuşi dreptul de proprietate cu toate atributele sale. Diferenţa dintre acţiunea în revendicare şi cea în evacuare nu este doar de timbraj, nefiind acesta motivul pentru care nu s-a promovat acţiune în revendicare. Pe calea acţiunii în evacuare se tinde doar la apărarea folosinţei ca atribut al proprietăţii şi nu a însuşi dreptului de proprietate. De altfel, aceasta este şi practica judiciară la nivelul Curţii de Apel Galaţi.
Se apreciază că instanţa de fond putea cu uşurinţă să stabilească cui aparţine dreptul de folosinţă ca atribut al dreptului de proprietate în prezenta cauză atât timp cât probatoriul administrat în cauză permitea acest lucru.
În consecinţă, s-a solicitat schimbarea în tot a hotărârii iar, pe fond, să se dispună admiterea cererii astfel cum a fost formulată, în sensul de a se dispune evacuarea pârâţilor din imobilul situat în comuna Vîlcele, judeţul Buzău, compus în integralitatea sa din casă de locuit cu 4 camere (construită din paiantă, învelită cu tablă, în suprafaţă construită de 40 mp.), anexe gospodăreşti, bucătărie de vară, cramă, grajd, construcţie paiantă învelită cu ţiglă în suprafaţă construită de 20 mp, precum şi terenul aferent în suprafaţă de 1.300 mp, imobil pe care pârâţii îl ocupă în lipsa unui titlu locativ.
Au fost ataşate, în fotocopie, următoarele înscrisuri: extras de carte funciară pentru informare cu nr. 1013, datată 02.05.2007 privind proprietatea apelantului, încheierea nr. 62154 din 02.05.2007 pronunţată în dosarul nr. 62154/19.04.2007 de O.C.P.I., documentaţie tehnică pentru intabularea corpului de proprietate în cartea funciară – beneficiar N.G., memoriu tehnic, plan de amplasament şi delimitare, fişa corpului de proprietate.
Intimaţii C. I. şi C. I. au formulat în cauză întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat, întrucât evacuarea este o sancţiune aplicabilă raporturilor de locaţiune sau ocupării imobilului printr-un delict, iar ei nu au săvârşit niciun delict ci, dimpotrivă, au plătit pentru a obţine imobilul în litigiu, fiind convinşi că nu este nimic ilegal, în condiţiile în care ambele înscrisuri au fost încheiate la Primăria Vîlcelele, în prezenţa unui reprezentant al acestei instituţii şi purtând ştampila Primăriei Vîlcelele.
Este evident că între părţi se dispută însăşi dreptul de proprietate asupra imobilului, astfel încât cererea în evacuare este inadmisibilă, putând fi formulată eventual o cerere în revendicare pentru clarificarea situaţiei juridice a imobilului, clarificare ce se va face însă în dosarul nr. 1553/287/2007 ce are ca obiect cererea de chemare în judecată a reclamantului N.G.şi a numitului N.M., pentru a se constata vânzarea succesivă a imobilului în litigiu şi implicit faptul că pârâţii au dobândit proprietatea acestuia.
Se arată că întregul apel se întemeiază pe inexistenţa unui dosar vizând stabilirea dreptului de proprietate asupra imobilului însă, în prezent, o astfel de cauză există pe rolul Judecătoriei Rm. Sărat, motiv pentru care solicită şi suspendarea judecăţii apelului.
Au fost ataşate: certificatul eliberat de Judecătoria Rm. Sărat privind existenţa, obiectul şi părţile dosarului nr.1553/287/2007 şi copia cererii de chemare în judecată ce face obiectul acestui dosar.
La data de 10.09.2007 instanţa a dispus suspendarea judecăţii în apel, pe temeiul art. 244 pct. 1 cod procedură civilă, până la soluţionarea irevocabilă a dosarului nr. 1553/287/2007 al Judecătoriei Rm. Sărat, cauza fiind repusă pe rol ca urmare a cererii formulate în acest sens de apelant la data de 24.06.2008, în susţinerea căreia s-a depus sentinţa civilă nr. 625 din 09 aprilie 2008 pronunţată de Judecătoria Rm. Sărat în dosarul nr. 1553/287/2007, cu menţiunea definitivă şi irevocabilă.
Ulterior, în dosar intimaţii au depus practică judiciară: decizia civilă nr. 373 din 28 martie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, jurisprudenţă .
Examinând sentinţa apelată sub aspectul criticilor formulate şi în raport de dispoziţiile legale incidente, Tribunalul constată că apelul este fondat şi va fi admis pentru următoarele considerente:
Pornind de la dispoziţiile art. 480 cod civil, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept real ce conferă titularului atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei asupra unui bun, atribute pe care numai acesta le poate exercita în plenitudinea lor şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
Apărarea întregului drept de proprietate se realizează pe calea acţiunii în revendicare prin care proprietarul obţine recunoaşterea dreptului său şi înapoierea bunului, dar şi abţinerea celui ce a încălcat acest drept, în viitor, de la orice faptă ce ar aduce atingere exerciţiului normal şi deplin al dreptului de proprietate.
Însă, de câte ori sunt încălcate numai unele din atributele dreptului de proprietate, titularul dreptului are posibilitatea de a alege şi de a recurge la mijloace juridice indirecte de apărare a dreptului de proprietate, care tind spre aceeaşi finalitate, aşa numitele acţiuni personale care se întemeiază pe drepturi de creanţă născute însă în strânsă legătură cu dreptul de proprietate. Fie că izvorăsc din contract, delicte civile, fapte juridice licite, aceste drepturi de creanţă apar în patrimoniul proprietarului ca urmare a încălcării dreptului de proprietate; ca urmare proprietarul poate să recurgă la acţiunile personale prin care solicită realizarea dreptului de creanţă şi, pe cale indirectă, însăşi restabilirea dreptului de proprietate.
Aşa fiind, atributul folosinţei din conţinutul dreptului de proprietate asupra locuinţei poate fi valorificat de titularul dreptului pe calea acţiunii în evacuare a persoanei care ocupă fără titlu bunul său.
Cauza acţiunii în evacuare o constituie ocuparea fără titlu a locuinţei de către pârâţi şi voinţa reclamantului de a face această ocupare să înceteze, stabilindu-se o stare corespunzătoare dreptului pretins, respectiv predarea locuinţei în materialitatea ei, iar cauza cererii de chemare în judecată o reprezintă creanţa reclamantului creditor împotriva pârâţilor debitori, fiind vorba despre o obligaţie de a face, adică de a preda creditorului materialmente locuinţa.
Ceea ce se valorifică în speţă de către reclamant nu este un drept de proprietate exclusiv şi absolut ca în cazul unei acţiuni în revendicare, ci doar un drept de creanţă, având caracter relativ, în cadrul acţiunii în evacuare, urmărind să îl constrângă pe debitor să execute o obligaţie de a face, adică de a evacua şi a preda material bunul imobil.
Izvorul obligaţiei este culpa, respectiv greşeala constând în atingerea păgubitoare a uneia din prerogativele cuprinse într-un drept real. Altfel spus, reclamantul nu a solicitat obligarea pârâţilor să îi recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului, ci doar să îl evacueze şi să îl predea în materialitatea lui, astfel încât instanţa de fond avea obligaţia să judece procesul în limitele acţiunii în evacuare şi, ca urmare, neprocedând în acest fel, a pronunţat o hotărâre nelegală.
Concluzionând, Tribunalul constată că proprietarul are posibilitatea să intenteze o acţiune civilă în evacuare îndreptată împotriva persoanei care ocupă fără titlu o suprafaţă locativă, inclusiv curtea şi grădina aferente, întemeiată pe dispoziţiile de drept material ale art. 1075 cod civil (norma de drept procesual constituind-o art.61 din Legea 114/1996)
Aşa fiind, apare ca nelegală constrângerea reclamantului la apărarea dreptului său exclusiv pe calea revendicării, procedură mai greoaie, îndelungată şi mai costisitoare, atât timp cât acesta înţelege să apere şi să valorifice în speţa de faţă, pe calea acţiunii în evacuare, numai atributul folosinţei din conţinutul dreptului său de proprietate, drept de creanţă cu caracter mobiliar, care a fost încălcat de către pârâţii ce ocupă fără titlu legal imobilul în discuţie compus din casă, anexe şi teren aferent, situate în comuna Vîlcelele, judeţul Buzău.
Greşit s-a reţinut de prima instanţă că ceea ce se dispută în cauză între părţi este însuşi dreptul de proprietate, când, aşa cum s-a arătat mai sus reclamantul nu urmăreşte decât valorificarea dreptului de folosinţă, ca atribut al proprietăţii, drept de creanţă având caracter relativ, urmărind să îl constrângă pe debitor să execute o obligaţie de a face, adică de a evacua şi a preda material bunul imobil.
Or, în cauză s-a dovedit nu numai faptul că pârâţii ocupă imobilul în discuţie dar şi lipsa oricărui titlu legal al acestei posesii exercitate, în condiţiile în care acţiunea lor a fost respinsă irevocabil conform sentinţei civile nr. 625 din 09 aprilie 2008 pronunţată de Judecătoria Rm. Sărat în dosarul nr. 1553/287/2007, alături de reaua lor credinţă în ce priveşte opunerea acestei stări de fapt fără fundamentare legală reclamantului proprietar.
Cu atât mai mult, apărările intimaţilor pârâţi, formulate în apel şi bazate pe o eventuală inadmisibilitate a cererii în evacuare cu consecinţa şi obligaţia reclamantului la a promova o acţiune în revendicare în contra lor, nu poate fi reţinută, instanţa neînsuşindu-şi practica judiciară depusă de aceştia în dosar date fiind motivele de drept mai sus arătate, dar şi în considerarea faptului că atât decizia de speţă a ÎCCJ Secţia Civilă şi de proprietate intelectuală, cât şi decizia de speţă a Curţii de Apel Ploieşti (dată cu neobservarea soluţiei de admisibilitate adoptată în unificarea practicii judiciare cu instanţele din raza teritorială), depuse la dosar, nu au caracter obligatoriu pentru instanţe nefiind vorba de o soluţie dată în interesul legii şi în condiţiile art. 329 alin. 3 teza finală cod procedură civilă, ci reprezintă o opinie simplistă prin care, pe de o parte, se restrânge sfera evacuării exclusiv la raporturile locative, fără a fi avut în vedere faptul că această sancţiune civilă se aplică şi celor care ocupă o locuinţă – un imobil – abuziv, fără a avea un titlu legal pentru posesia exercitată, iar, pe de altă parte, deoarece condiţionând acţiunea în evacuare de existenţa unui contract de locaţiune sau închiriere şi în lipsa acestora, pe inadmisibilitatea cererii, îndrumând reclamantul ca în mod obligatoriu să recurgă la revendicare cu toate consecinţele ce decurg din aceasta, instanţa respectivă încalcă principiile de drept procesual civil şi totodată, esenţial, accesul liber la justiţie consacrat prin art. 21 din Constituţie, precum şi dreptul de acces la o instanţă, aşa cum este acesta definit prin art. 6 paragraful 1 din Convenţia europeană a drepturilor omului.
Faţă de cele reţinute mai sus, văzând şi dispoziţiile art. 296 cod procedură civilă, Tribunalul urmează să admită ca întemeiat apelul pendinte judecăţii şi, în consecinţă, va schimba în tot sentinţa atacată, în sensul că va admite acţiunea şi va dispune evacuarea pârâţilor C.P.I şi C.I.din imobilul proprietatea reclamantului, compus din casă, anexe şi teren aferent, situate în comuna Vîlcelele, judeţul Buzău.
În baza art. 274 cod procedură civilă, va obliga pârâţii intimaţi la plata către reclamantul apelant a sumei de 1.615 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (reprezentând onorarii avocat, taxe de timbru şi timbru judiciar în fond şi apel).
Admite apelul declarat de reclamantul N.G., împotriva sentinţei civile nr.360 din 21.03.2007, pronunţată de Judecătoria Rm.Sărat în dosarul civil nr.236/287/2007, în contradictoriu cu pârâţii C. I. şi C. I.
Schimbă în tot sentinţa atacată în sensul că admite acţiunea şi dispune evacuarea pârâţilor C. I. şi C. I., din imobilul proprietatea reclamantului, compus din casă, anexe şi teren aferent, situate în comuna Vîlcelele, judeţul Buzău.
Obligă intimaţii către apelant la 1.615 lei cu titlu de cheltuieli de judecată .
Definitivă.
