Sentința civilă nr. 6595/26.06.2015 a Judecătoriei Galați
Prin sentința civilă pronunțată de Judecătoria Galați, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți, s-a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 500/31.03.2015 la Notar Public, s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheieri contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 500/31.03.2015 la Notar Public respectiv :
– transferarea în patrimoniul reclamanţilor B. N. și B M. a dreptului de proprietate asupra obiectului contractului şi lăsarea acestuia în posesia reclamanților;
– restituirea de către reclamanţii B.N. și B.M. către pârâta C. M. L a sumei de 4237 euro reprezentând plata parţială a preţul vânzării.
Instanța de fond a reținut următoarele:
În fapt, la data de 31.03.2010 reclamanţii au încheiat actul de dezmembrare a terenului arabil în suprafaţă 2100 mp situat în extravilanul satului Vânători, comuna Vânători.
Prin acelaşi înscris reclamanţii au vândut pârâtei lotul 2 din actul de dezmembrare, respectiv suprafaţa de teren arabil de 680 mp, situată în extravilanul satului Vânători, comuna Vânători, judeţul Galați, împreună cu cota indiviză de proprietate de ½ din suprafaţa totală de 225 mp. teren cu destinaţie de drum– respectiv ½ din lotul 4 din actul de dezmembrare, precum şi lotul nr. 3 din actul de dezmembrare, respectiv suprafaţa de teren arabil de 515 mp, situat în extravilanul satului Vânători, comuna Vânători, judeţul Galați, împreună cu cota indiviză de proprietate de ½ din suprafaţa totală de 225 mp, teren cu destinaţie de drum– respectiv ½ din lotul 4 din actul de dezmembrare.
Actul a fost autentificat sub nr. 500/31.03.2010 Notar Public G. M.
Preţul vânzării a fost de 6237 euro, respectiv 25400 lei la cursul BNR din data de 31.03.2010.
La momentul perfectării contactului de vânzare-cumpărare pârâta a achitat suma de 1227 euro, urmând ca diferența de 5010 euro să o achite până la data de 31 decembre 2010.
Între reclamanta B. N. şi pârâtă a fost încheiat un acord de mediere, la data de 14.10.2013, în care s-a indicat că din preţul aferent tranzacție obiect al contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 5000/31 martie 2010, la data semnării acordului, a mai rămas de plată suma de 2000 euro, pe care pârâta s-a obligat să-i restituie cel târziu la data de 08 noiembrie 2013.
S-a mai indicat în acordul de mediere că pârâta este de acord cu revenirea în proprietatea reclamanților a suprafeței de teren aferentă lotului nr. 2 şi a cotei indivize de proprietate de ½ din suprafaţa de teren aferentă lotului 4. De asemenea, pârâta a fost de acord ca în situaţia în care nu va efectua plata sume de 2000 euro până la data de 08.11.2013 să se aplice dispoziţiile art. 1737 Cod civil, respectiv va pierde plăţile efectuate până la momentul încheierii acordului.
Potrivit extrasului de carte funciară terenul în suprafaţă de 680 mp, nr. cadastral 100553 este intabulat pe numele pârâtei şi a soţul acesteia în baza contractului de vânzarea cumpărare nr. 500/31.03.2010.
În drept, potrivit art. 969, coroborat cu art. 970 Cod civil din 1864 ( denumit în continuare Cod civil), convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante şi trebuie executate cu bună-credinţă, acestea obligând nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa.
Potrivit dispoziţiilor art. 1020 Cod civil, „condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentului său de plată”. Astfel, potrivit art. 1021 Cod civil „Într-acest caz, contractul nu este desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda un termen părţii acţionate. ”.
Totodată, potrivit art. 1361 din Codul civil, principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul în ziua şi la locul determinat prin contract. Obligaţia cumpărătorului de plată a preţului este foarte importantă şi este de esenţa contractului de vânzare-cumpărare. Conform 1365 din Codul civil, dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, vânzătorul poate cere rezoluţiunea vânzării, el putând solicita rezoluţiunea atât în cazul în care cumpărătorul nu a plătit deloc preţul sau numai o parte din preţ, cât şi atunci când nu s-au plătit dobânzile convenite, dreptul de opţiune aparţinând numai vânzătorului.
În cauză, contractul de vânzare cumpărare intervenit între părți este un contract sinalagmatic, translativ de proprietate, şi solemn, potrivit art.2 alin. 1 din Titlu X din Legea nr. 247/2005.
Instanţa constatată că suprafeţele de teren, obiect al contractului de vânzare cumpărare intervenit între părţi, au fost predate pârâtei prin remiterea titlului, astfel cum prevede art. 1315 Cod civil, acesta procedând la intabularea unei suprafeţe de teren, respectiv cea de 680 mp echivalentă lotului 2 din actul de dezmembrare ( extras de carte funciară). Aşadar, reclamanții şi-au executat obligaţia principală avută în baza contractului.
De asemenea, se poate constata că pârâta prin semnarea acordului de mediere la data de 14.10.2013a recunoscut că mai are de achitat suma de 2000 euro în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 500/31.03.2010, sumă ce trebuia achitată până la data de 08.11.2013.
Instanța apreciază că în cazul în unei obligaţii de a da, cum este obligaţia de a plăti o sumă de bani, reclamantul în calitate de creditor are obligaţia sa dovedească existenţa acesteia, în sarcina pârâtului, ca debitor, operând o prezumţie de vinovăţie, iar dacă acesta nu dovedeşte îndeplinirea obligaţiei, se prezumă ca nerespectarea acesteia provine din vina sa.
În cauză pârâta nu a făcut dovada îndeplinirii obligaţiei sale de achita în întregime preţul vânzării, mai mult prin acordul de mediere, recunoscând că a achitat parţial, iar la data de 14.10.2013 rămânând un rest neachitat de 2000 euro.
Aşadar, se poate concluzia că există o neexecutare culpabilă din partea cumpărătorului, respectiv neachitarea totală a prețului, respectiv 1/3 din preţul total, neexecutare ce după aprecierea instanței este una importantă şi dă dreptul vânzătorului la solicitarea rezoluţiunii contractului.
Drept consecință, instanţa urmează să dispună rezoluţiunea contractului de vânzare cumpărarea intervenit între reclamanții B. N. şi B. M., în calitate de vânzători şi pârâta C. M. L., în calitate de cumpărător, autentificat sub nr. 500/31.03.2010 la Notar Public G. M.
Principalul efect a rezoluţiunii unui contract este acela a desfiinţării temeiului juridic care leagă părţile, efect ce dă naştere de obligaţii reciproce a părților de restituire a prestaţiilor executate.
Reclamanții au solicitat prin cererea de chemare în judecată şi repunerea părţilor în situaţia anterioară închiderii contractului.
Instanţa are în vedere aspectul stabilit de către reclamanta B. N. şi pârâtă prin acordul de mediere, respectiv că în cazul în care pârâta nu achită suma de 2000 euro până la data de 08.11.2013 va pierde sumele de bani achitate până la acel moment. Acesta prevedere are caracterului unei clauze penale.
Clauza penală reprezintă convenţia accesorie prin care părțile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării, executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligației de către debitorul său. Părțile pot cuprinde această clauză fie în cuprinsul contractului fie în mod separat, iar în situaţia în care se stabileşte în mod separat, în vederea respectării simetriei formelor, clauza având caracter accesoriu trebuie cuprinsă într-un înscrisul care să îmbrace aceeaşi formă cu actul principal.
Întrucât contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 500/31.03.2010 este un contrat solemn şi convenţia părţilor privind clauza penală trebuia să îmbrace forma solemnă, condiție ce nu este îndeplinită în cauză, motiv pentru care instanţa nu va avea în vedere sub acest aspect acordul de mediere.
Apelul formulat de reclamanți împotriva sentinței civile anterior menționată, a fost respins ca nefondat.
