Locaţiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaţionale, dreptul de folosinţă al locatorului fiind un drept de creanţă.
Dat fiind faptul că locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul bunului dat în locaţiune, astfel încât lipsa calităţii de proprietar a locatorului nu constituie o cauză ilicită de natură a atrage nulitatea absolută a contractului de închiriere.
Locatorul asigură, doar pe durata locaţiunii, liniştita folosinţă a lucrului închiriat, şi nu proprietatea şi posesia.
(Decizia nr. 1218 din 18 octombrie 2002 – Secţia a V-a comercială)
Reclamanţii S.C. “G.” S.R.L. şi I.L. au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta S.C. “F.” S.A., obligarea acesteia a le lăsa în liniştită folosinţă spaţiile comerciale situate în Bucureşti, deţinute în baza contractelor de închiriere nr. 2560/1998 şi nr. 2741/2000, şi, în subsidiar, constatarea nulităţii absolute a contractelor de închiriere menţionate, acestea fiind fondate pe o cauză ilicită, contrară bunelor moravuri şi ordinii publice, deoarece pârâta nu este proprietara spaţiilor comerciale închiriate, acestea fiind proprietatea Primăriei Municipiului Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 10346 din 13.12.2001, Tribunalul Bucureşti – Secţia comercială a respins ca nefondată acţiunea reclamanţilor, reţinând că cele două contracte de închiriere au încetat, unul prin denunţare unilaterală, iar celălalt prin ajungere la termen, nemaifiind prelungit prin acordul părţilor, pârâta neputând fi obligată să asigure folosinţa spaţiilor după încetarea raporturilor contractuale între părţi.
împotriva acestei sentinţe au formulat recurs reclamanţii, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, recursul fiind întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă.
Recurenţii au susţinut că în mod greşit Tribunalul Bucureşti – Secţia comercială nu a obligat pârâta să le lase deplina proprietate şi posesie a celor două spaţii, deoarece pârâta a ascuns faptul că nu este proprietara spaţiilor închiriate, astfel încât a încasat necuvenit chiria, realizând o îmbogăţire fără justă cauză, în detrimentul Primăriei Municipiului Bucureşti.
De asemenea, având în vedere această cauză ilicită, instanţa trebuia să oblige pe pârâtă a lăsa reclamanţilor proprietatea şi posesia spaţiilor şi să constate nulitatea contractelor de închiriere încheiate, fără însă ca nulitatea să retroactiveze în acest caz, datorită relei-credinţe a pârâtei la încheierea contractelor.
Au fost depuse acte în probatoriu.
Recursul este nefondat.
Locaţiunea nu este un contract translator sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligaţionale, dreptul de folosinţă al locatorului fiind un drept de creanţă.
Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă temporară a lucrului închiriat.
Locaţiunea este un contract cu succesivă în timp. Elementul “timp” este de esenţă locaţiunii, astfel încât instanţa de fond a reţinut corect că, după data încetării locaţiunii, locatorul nu mai poate fi obligat să asigure folosinţa spatiilor comerciale ce făcuseră obiectul celor două contracte de închiriere.
In ceea ce priveşte capătul subsidiar de cerere privind constatarea nulităţii absolute, Curtea constată că a fost respins în mod corect de către tribunal.
Dat fiind faptul că locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locaţiune, fapta neconstituind o cauză ilicită, de natură a atrage nulitatea absolută a contractelor de închiriere.
Că este aşa o dovedeşte şi faptul că în practica judecătorească şi în literatura de specialitate s-a admis o derogare de la regula încetării contractului de locaţiune, ca urmare a desfiinţării titlului locatorului.
Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului aparent, potrivit căreia contractul de închiriere încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bună-credinţă îşi păstrează efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real (T.S. – Secţia civilă, Decizia nr. 2437/1974; Decizia nr. 2479/1983; Decizia nr. 442/1986), şi anume în condiţiile dreptului comun.
în speţă, nu s-a pus însă problema desfiinţării titlului locatorului, spaţiile comerciale respective făcând parte din patrimoniul societăţii comerciale pârâte, conform anexei la contractul de vânzare-cumpărare de acţiuni încheiat cu F.P.S. sub nr. 430/1995.
