In situaţia în care contractul de închiriere pentru un spaţiu comercial a încetat prin ajungere la termen, nu se poate invoca prelungirea lui ca efect al tacitei relocaţiuni, dacă părţile au înţeles să stipuleze o clauză conform căreia contractul nu se poate prelungi decât prin acordul lor expres.
Ca atare, pentru ocuparea abuzivă a spaţiului, după încetarea contractului, proprietarul acestuia poate solicita contravaloarea lipsei de folosinţă, şi nu chirie restantă, nemaiexistând fundament juridic pentru perceperea acesteia.
(Decizia nr. 1652 din 6 decembrie 2002 – Secţia a V-a comercială)
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Bucureşti – Secţia a Vl-a comercială, la data de 22.05.2002 (Dosar nr. 9991/2002), reclamanta S.C. “M.” S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. “R.” S.R.L., solicitând anularea Sentinţei civile nr. 1886 din 15.02.2002, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a Vl-a comercială, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 8801 din 26.02.2002, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a Vl-a comercială, instanţa a respins acţiunea în anulare ca neîntemeiată, reţinând în esenţă că dispoziţiile legale în materie de competenţă teritorială au fost respectate, în cauză fiind aplicabile prevederile art. 10 pct. 1 şi 2 din Codul de procedură civilă, şi că pârâta-creditoare avea calitate procesuală activă, fiind parte contractantă în contractul de închiriere.
împotriva acestei sentinţe civile, reclamanta, în termenul legal prevăzut de art. 8 alin. (5) din Ordonanţa Guvernului nr. 5/2001, a declarat recurs.
Pentru soluţionarea recursului, la Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a V-a comercială s-a constituit Dosarul nr. 1496/2002.
în motivele de recurs, recurenta-reclamantă critică sentinţa civilă atacată sub aspectul nelegalităţii şi netemeiniciei, invocând dispoziţiile art. 379 din Codul de procedură civilă, ale art. 316 din şi ale Ordonanţei Guvernului nr. 5/2001, arătând în principal următoarele:
– Instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra tuturor capetelor de cerere.
– Pentru perioada iulie – septembrie 2001 nu există contract de închiriere. Facturile emise pentru această perioadă nu îndeplineau condiţiile prevăzute de art. 379 din Codul de procedură civilă.
– Nu există nici un raport juridic cu intimata.
Intimata, legal citată, la data de 28 octombrie, a depus la dosar, cu încălcarea dispoziţiilor art. 308 alin. 2 din Codul de procedură civilă, întâmpinare.
Nu s-au depus înscrisuri noi.
Curtea, verificând legalitatea lucrărilor dosarului de fond atât sub aspectul motivelor de recurs invocate, cât şi potrivit dispoziţiilor art. 3041 din Codul de procedură civilă, constată că recursul este fondat.
în cauză, nu s-a făcut dovada prelungirii celor două contracte peste termenele fixate, 1.05.2001 şi, respectiv, 15.05.2001, şi nici a folosirii celor două spaţii în continuare, peste aceste termene.
în acest context, intimata prevalându-se de cele două contracte de închiriere cu termenul expirat, instanţa de fond a considerat în mod greşit că suma pretinsă de intimata-creditoare cu titlu de chirii restante pe perioada iulie – septembrie 2001 întruneşte condiţiile impuse de dispoziţiile art. 1 din Ordonanţa Guvernului nr. 5/2001 şi a somat-o pe recurenta-debitoare la plata unei sume.
Este evident însă faptul că instanţa de fond a făcut o gravă eroare: chiriile pretinse de creditoare ca fiind datorate de debitoare pentru lunile iulie -septembrie 2001 nu sunt susţinute de nici un fel de înscris care să îi confere sumei solicitate natura juridică a unei creanţe certe, lichide şi exigibile, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 1 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 5/2001.
Suma solicitată nu are suport contractual în cel mai larg sens al cuvântului.
Contractele de închiriere încetaseră. Ele nu au mai fost prelungite prin acordul expres al părţilor, aşa cum acestea au convenit, deci nu pot constitui fundamentul juridic al aplicării procedurii necontencioase prevăzute de art. 1 alin. (1) din Ordonanţa Guvernului nr. 5/2001.
Creanţa pretinsă de creditoare nu rezidă din cele două contracte de închiriere, ajunse la termen anterior perioadei pentru care creditoarea a mai calculat chirii restante, iulie – septembrie 2001, motiv pentru care creditoarea nici nu a mai comunicat facturile respective recurentei-debitoare, spaţiile comerciale putându-se presupune că fuseseră deja eliberate de către recurentă, dacă ar fi să avem în vedere adresa emisă de creditoare la data de 9.05.2001, prin care i se pune recurentei în vedere ca până la data de 15.05.2001 să achite debitul “şi să predea spaţiile comerciale”.
In această situaţie, intimata-creditoare putea să solicite, eventual, în ipoteza continuării folosirii de către recurentă a celor două spaţii comerciale şi după expirarea termenului prevăzut contractual, contravaloarea lipsei de folosinţă pe perioada iulie – septembrie 2001.
