Locatorul din contractul de leasing imobiliar nu poate să solicite rezilierea contractului pentru neplata la scadenţă a redevenţei lunare, stabilită a fi la data de 25 a fiecărei luni calendaristice pentru luna în curs, cât timp îndeplinirea acestei obligaţii de către locatar este condiţionată, potrivit înţelegerii convenţionale, de comunicarea, de către locator, a facturii aferente până la data de 10 a lunii în curs.
(Decizia nr. 247 din 13 februarie 2002 – Secţia a Vl-a comercială)
Prin Sentinţa civilă nr. 5899 din 05.09.2001, pronunţată în Dosarul nr. 5877/2001, Tribunalul Bucureşti – Secţia comercială a respins ca nefondată acţiunea formulată de S.C. “C.” S.A. prin care s-a solicitat, în contradictoriu cu S.C. “N.” S.R.L., constatarea rezilierii Contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 523 din 01.02.1999 şi să se dispună evacuarea pârâtei din spaţiul ce a format obiectul înţelegerii convenţionale, situat în Bucureşti.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 969 şi 970 din Codul civil, pârâta onorând plata redevenţei aferente lunii martie, solicitată prin Factura nr. 2840400 din 05.03.2001, la data de 03.05.2001, conform Ordinului de plată nr. 219 din 03.05.2001, cu o întârziere de o lună şi 8 zile, iar nu două luni consecutiv, nefiind astfel îndeplinite condiţiile reglementate prin dispoziţiile art. 8 din convenţia părţilor care stipulau posibilitatea locatorului de a rezilia contractul unilateral, de plin drept, fără punere în întârziere şi fără intervenţia instanţelor judecătoreşti, în cazul în care utilizatorul nu execută obligaţia de plată două luni consecutiv.
împotriva Sentinţei civile nr. 5899 din 05.09.2001 a declarat recurs reclamanta S.C. “C.” S.A., calea de atac fiind întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă.
în esenţă, recurenta a susţinut că instanţa fondului a interpretat greşit actul dedus judecăţii, prevederile art. 8 alin. 2 din Contractul de leasing nr. 523 din 01.02.1999 specificând clar dreptul său de a rezilia convenţia, care se naşte în momentul în care pârâta-utilizator nu achită obligaţia de plată a redevenţei lunare timp de 2 luni, iar nu 60 de zile cum s-a calculat greşit cu ocazia primei judecăţi. Pe acest aspect recurenta a susţinut că, potrivit înţelegerii părţilor, data de 25 a lunii reprezintă ultima zi de plată, contractul fiind reziliat de drept, întrucât pârâta nu a plătit redevenţa lunii martie până la 25.03.2000 şi nici până la 25.04.2000, ci numai la 03.05.2000.
Recurenta a mai susţinut că în mod greşit prima instanţă nu a făcut aplicarea art. 977 din Codul civil, care prevede că interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, fiind schimbat înţelesul art. 8, înţelegând eronat că “două luni consecutiv” înseamnă 60 de zile, deşi prin art. 7 s-a prevăzut expres ca plata să aibă loc până la data de 25 a lunii pentru luna în curs, părţile neconvenind deci acordarea unui termen de 30 de zile calendaristice pentru onorarea facturii.
Prin întâmpinarea ataşată cauzei, intimata-pârâtă a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, învederând în esenţă că plata cu întârziere a facturii în litigiu a fost determinată de neîndeplinirea de către reclamantă a obligaţiei de comunicare a respectivului document, fiind astfel nesocotite prevederile art. 6 din contract, modificarea acestei clauze având loc unilateral prin transmiterea adresei emise la 08.08.2000 unui angajat fără drept de reprezentare.
Intimata a mai susţinut că dispoziţiile art. 8 alin. 2 din contract trebuie analizate în raport şi de art. 7 alin. 2, prin care s-a instituit în favoarea debitorului un termen suspensiv în cadrul căruia urma a avea loc plata, aplicarea sancţiunii rezilierii înţelegerii convenţionale putând avea loc numai la 25.05.2001. Intimata a arătat că anterior împlinirii acestui termen a achitat redevenţa lunii martie.
Examinând sentinţa atacată prin prisma motivelor de fapt şi de drept pe care s-a întemeiat calea de atac promovată, Curtea de Apel Bucureşti a constatat netemeinicia criticilor formulate.
Raporturile comerciale născute între părţile în litigiu au la bază clauzele Contractului de leasing imobiliar nr. 523 din 01.02.1999.
Prin art. 7 alin. 2 din această convenţie, părţile au prevăzut expres data scadenţei obligaţiei ce revine pârâtei-utilizator, privind plata redevenţei locative lunare, care a fost stabilită la data de 25 a fiecărei luni calendaristice, pentru luna în curs, îndeplinirea acestei obligaţii fiind condiţionată de comunicarea de către locator, respectiv reclamantă, a facturii aferente, până la data de 10 a lunii în curs.
în cauză pârâta a ridicat factura emisă de reclamantă pentru luna martie 2001 la data de 03.05.2001, situaţie de fapt necontestată de această ultimă parte în litigiu, în aceeaşi zi achitând contravaloarea acesteia prin Ordinul de plată nr. 219 din 03.05.2001.
Potrivit art. 8 alin. 2 din convenţie, reclamanta avea dreptul de a rezilia unilateral contractul, ca urmare a neexecutării de către pârâtă a obligaţiei de plată a redevenţei lunare timp de 2 luni consecutiv, termenul ultim instituit prin această clauză începând a curge numai de la împlinirea scadenţei plăţii, astfel cum aceasta a fost reglementată prin art. 7 alin. 2 ale aceleiaşi convenţii.
în speţă, acest termen se împlinea la 25.05.2001, reclamanta neputând pretinde onorarea obligaţiei aferente lunii martie ce revenea pârâtei ori imputa neexecutarea acesteia, înainte ca respectiva creanţă să devină exigibilă, căreia i se putea cere de îndată executarea, la nevoie, silită.
înţelegerea convenţională materializată prin clauzele contractuale mai sus analizate apare explicită, neimpunându-se aplicarea prevederilor art. 977 din Codul civil invocate prin motivele de recurs, astfel încât, în cauză, nefiind incidente dispoziţiile normative pe care s-a întemeiat calea de atac şi nici celelalte ipoteze reglementate prin art. 304 şi următoarele din Codul de procedură civilă, recursul promovat a fost respins ca nefondat, petiţionara fiind obligată la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate intimatei-pârâte, reprezentând contravaloare onorariu avocat, în temeiul art. 274 din Codul de procedură civilă.
