Potrivit dispoziţiilor art. 1326 din Codul civil, vânzătorul este dator să predea cuprinsul lucrului vândut în măsura determinată prin contract, iar conform prevederilor art. 1327 teza finală din Codul civil, neputând, sau cumpărătorul necerând, vânzătorul este dator să sufere o scădere proporţională la preţ.
Dispoziţiile art. 1334 din Codul civil prevăd că acţiunea cumpărătorului pentru scăderea preţului se prescrie într-un an din ziua contractului.
în speţă, actul autentic de vânzare-cumpărare al imobilului în litigiu îl constituie sentinţa civilă de expedient, iar termenul de prescripţie, de un an, al dreptului cumpărătorului de a formula acţiunea în reducerea preţului, se calculează de la data rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti, neavând relevanţă juridică faptul că, anterior perfectării legale a vânzării-cumpărării, părţile au încheiat un act adiţional, care se referă la acest aspect, şi au întocmit un proces-verbal de punere în posesie şi folosinţă, cu privire la imobilul respectiv, aceste operaţiuni neputând fi calificate decât ca fiind un sau o promisiune de vânzare, atâta timp cât atributul dispoziţiei dreptului de proprietate s-a transmis cumpărătorului numai la întocmirea actului în forma autentică, aşa cum cer normele legale în materie.
(Decizia nr. 1361 din 6 noiembrie 2002 – Secţia a V-a comercială)
Prin cererea înregistrată la data de 11 aprilie 2001 la Tribunalul Bucureşti -Secţia comercială, reclamanta S.C. “S.” S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. “B.” S.A., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa pârâta să fie obligată la plata sumei de 88.868 USD, sau echivalentul în lei la data efectuării plăţii, reprezentând contravaloarea unei suprafeţe de 70,03 mp, construit-desfăşurată, suprafaţă cu care suprafaţa reală a fost mai mică decât cea prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare (Sentinţa civilă nr. 7075 din 7.11.2000), cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 7250 din 24.05.2002 a Tribunalului Bucureşti – Secţia comercială, s-a admis, în parte, acţiunea şi a fost obligată pârâta la plata sumei de 82.133,97 USD, echivalent în lei la cursul BNR de la data efectuării plăţii, reprezentând contravaloarea unei suprafeţe utile de 58,47 mp, şi la 140.142.511 lei cheltuieli de judecată, către reclamantă.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a avut în vedere susţinerile părţilor şi probele administrate în cauză.
împotriva acestei sentinţe, a declarat recurs, în termen legal, pârâta S.C. “B.” S.A., considerând-o netemeinică şi nelegală.
în motivarea recursului, pârâta a arătat că instanţa de fond, în mod nelegal, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei, întrucât în materia recalculării preţului, în cazurile prevăzute de art. 1327 din Codul civil, se aplică art. 1334 din acelaşi cod, care stipulează că acţiunea vânzătorului, pentru complinirea preţului, şi a cumpărătorului, pentru scăderea preţului ori pentru stricarea contractului, se prescriu într-un an din ziua contractului, astfel că, în speţă, nu sunt aplicabile dispoziţiile Decretului nr. 167/1958.
Reclamanta menţionează greşit data contractului de vânzare-cumpărare care a făcut obiectul litigiului, ca fiind 7.11.2000, iar instanţa a aplicat greşit legea acceptând acest punct de vedere, care a dus la respingerea excepţiei la care se referă.
în realitate, contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat de către părţi la 29.12.1997, data Actului adiţional nr. 344 la Contractul de asociere nr. 29 din 31.05.1993, când s-a realizat acordul de voinţă al părţilor, ca element esenţial al transmiterii dreptului de proprietate, şi în care s-a stipulat că reclamanta a plătit preţul convenit.
Mai mult, Procesul-verbal de predare-primire a imobilului nr. 009 din 6.01.1998 certifică atât momentul vânzării (anterior), cât şi punerea în posesie şi folosinţă a reclamantei cumpărătoare.
Sentinţa civilă nr. 7075 din 7.11.2000 a Tribunalului Bucureşti, care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este o hotărâre în constatare, iar nu în revendicare, ea având caracter declarativ, producând efecte retroactive, nefiind de natură a crea o situaţie juridică nouă şi neputând fi luată ca bază pentru calcularea termenului în care reclamanta cumpărătoare putea promova acţiunea ce a făcut obiectul cauzei.
în concluzie, data naşterii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv data de la care a curs prescripţia, este 29.12.1997, şi nu 7.11.2000.
De asemenea, pârâta a arătat că instanţa de fond a pronunţat o hotărâre cu aplicarea greşită a legii, atât timp cât a ignorat, evident, cerinţa ca aceasta să fie dată conform cu toate probele din dosar, ce trebuiau analizate în complexitatea lor, iar nu prin înlăturarea nejustificată şi nemotivată a unora şi acceptarea necondiţionată a altora.
Instanţa a validat atât pretenţiile reclamantei, cât şi concluziile expertizei tehnice, înlăturând univocul actelor (Act adiţional nr. 344 din 29.12.1997 şi, mai ales, Sentinţa civilă nr. 7075/2000), din conţinutul cărora rezultă, cu prisosinţă, că suma achitată de cumpărătoarea reclamantă reprezintă contravaloarea suprafeţei construite, desfăşurată total, inclusiv suprafaţa de teren aferentă.
în final, pârâta a arătat că instanţa de fond îşi fundamentează motivarea sentinţei pronunţate pe concluziile contraexpertizei, deşi în cuprinsul hotărârii menţionează că: “prin încheierea de şedinţă din 1.02.2000 nu s-au stabilit obiectivele contraexpertizei”. Mai mult, imediat după aceasta, instanţa menţionează: “faţă de împrejurarea că în aceste obiective nu există nici o referire la suprafaţa de teren aferentă contractului, tribunalul a respins obiecţiunile pârâtei”.
în aceste condiţii, se poate concluziona că ori instanţa nu a fixat obiectivele contraexpertizei şi atunci concluziile acesteia nu au valoare probantă, ori le-a considerat implicite şi atunci nu se justifică ignorarea luării în calcul a suprafeţei de teren aferente.
în susţinerea recursului, pârâta a solicitat efectuarea unei noi expertize şi a timbrat cererea, întemeiată pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 3041 din Codul de procedură civilă, cu o taxă de timbru în sumă de 23.821.256 lei şi timbru judiciar în valoare de 50.000 lei.
Recursul este nefondat.
Analizând actele şi lucrările dosarelor, în raport cu motivele de recurs invocate şi dispoziţiile legale în materie, Curtea constată că, pentru perfectarea vânzării-cumpărării imobilelor, legea cere întocmirea contractului în formă autentică.
în aceste condiţii, Curtea constată că, în speţă, actul autentic de vânzare-cumpărare a imobilului ce a format obiectul vânzării-cumpărării dintre părţi îl constituie Sentinţa civilă nr. 7075 din 7.11.2000 a Tribunalului Bucureşti – Secţia comercială.
Ca atare, termenul de prescripţie, de un an, al dreptului cumpărătorului de a formula acţiunea întemeiată pe dispoziţiile art. 1326- 1327 din Codul civil nu se poate calcula decât de la data rămânerii definitive şi irevocabile a sentinţei civile de expedient, menţionată mai sus, astfel că acesta este ulterior chiar şi datei de 7.11.2000, când s-a pronunţat hotărârea judecătorească ce ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.
Faptul că, anterior perfectării legale a vânzării-cumpărării imobilului, părţile au încheiat Actul adiţional nr. 344, care se referă şi la acest aspect, cât şi procesul-verbal de predare-primire a imobilului în posesie şi folosinţă nu poate fi calificat decât ca fiind un antecontract sau o promisiune de vânzare, atâta timp cât atributul dreptului de proprietate al dispoziţiei s-a transmis numai la întocmirea actului în formă autentică, astfel că acest motiv nu poate fi primit.
Referitor la celelalte două aspecte invocate de pârâtă în motivele de recurs, Curtea constată, pe de o parte, că acţiunea reclamantei a fost admisă în parte, ceea ce demonstrează că probele administrate în cauză au fost analizate de instanţă în complexitatea lor, iar pe de altă parte, în ceea ce priveşte critica nestabilirii obiectivelor contraexpertizei de către instanţă, această sarcină revenea părţilor şi, în plus, obiectul litigiului se referea la suprafaţa construită, şi nu la terenul aferent acesteia, care nu putea constitui un obiectiv, dat fiind cadrul procesual stabilit de reclamantă, astfel că aceste critici nu sunt întemeiate şi nu pot fi primite.
în consecinţă, Curtea constată că instanţa de fond a reţinut o situaţie de fapt corectă în cauză, a făcut o analiză temeinică a probelor administrate şi o interpretare şi aplicare legală a dispoziţiilor în materie, specifice speţei şi menţionate mai sus, astfel că motivele de recurs invocate sunt, în totalitate, neîntemeiate.
Faţă de considerentele expuse mai sus, Curtea constată că sentinţa civilă atacată este temeinică şi legală şi urmează a fi menţinută, prin respingerea recursului, ca nefondat, în temeiul art. 312 şi 274 din Codul de procedură civilă.
