Cu adresa nr.74595 din 19 iulie 2007, Oficiul de Cadastru si Publicitate
Imobiliara Buzau, înregistrata pe rolul Judecatoriei Buzau sub nr.6787/200 din
22 august 2007, a fost înaintata spre competenta solutionare plângerea
formulata de petentii P.A.A. si L.R.D., prin procurator T.D.S., în contradictoriu
cu intimatii Municipiul Buzau reprezentat prin Primar, Oficiul de Cadastru si
Publicitate Imobiliara Buzau si S.C. CONCAS S.A. Buzau, împotriva încheierii
de Carte Funciara nr.74595 din 19.07.2007.
În motivarea plângerii, petentii au aratat ca încheierea este nelegala si
netemeinica întrucât din certificatele de grefa depuse rezulta existenta pe rolul
instantelor judecatoresti de la Buzau si Galati a litigiilor ce vizeaza atât
plângerea formulata de acestia conform Legii nr.247/2005, cât si actiunea în
anulare a Ordinului Prefectului nr.146/2001, emis de Prefectul Judetului Buzau.
S-a sustinut ca din Cartea Funciara nr.10225 a Municipiului Buzau, emisa
conform încheierii nr.8764 din 31 octombrie 2002, ce cuprinde numerele
cadastrale 4846, 4847, 4848, rezulta ca actul de proprietate care a stat la baza
emiterii acesteia a fost Ordinul Prefectului nr.146/2001, a carui anulare s-a
solicitat în instanta, astfel ca cererea lor privind notarea acestor litigii în cartea
funciara corespunzatoare este întemeiata si în mod nelegal aceasta cerere le-a
fost respinsa de catre intimatul O.C.P.I. Buzau. Întrucât cele trei numere
cadastrale 4846, 4847, 4848 au fost supuse dezmembrarii în sensul ca din
numarul cadastral 4846 au rezultat numerele cadastrale 4846/1-4846/246, din
numarul cadastral 4847 au rezultat numerele cadastrale 4847/1-4847/66, iar
din numarul cadastral 4848 au rezultat numerele cadastrale 4848/1-4848/89,
conform adresei O.C.P.I. Buzau, între acestea si Ordinul Prefectului
susmentionat exista o vadita legatura de cauzalitate.
S-a mai sustinut ca cele 401 noi carti funciare aferente numerelor cadastrale
dezmembrate si mentionate anterior provin din conversia pe hârtie a Cartii
Funciare nr.10225 a Municipiului Buzau.
Intimatul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau a formulat
întâmpinare invocând pe cale de exceptie lipsa calitatii sale procesual pasive,
cu motivatia în esenta, ca procedura în fata registratorului de carte funciara
este necontencioasa, ca citarea acestuia în cauza nu este necesara, deoarece
este obligat în conformitate cu dispozitiile art.50 alin.4 din Legea nr.7/1996 sa
puna în aplicare hotarârea judecatoreasca.
Pe fondul cauzei, intimatul a solicitat respingerea plângerii ca neîntemeiata,
întrucât din certificatele de grefa anexate cererii nu se poate stabili o identitate
între imobilul asupra caruia poarta litigiile si cel asupra caruia se cere notarea,
iar mandatul primit de la petent este unul cu caracter general privind
reconstituirea dreptului de proprietate si nu unul special.
Intimatul Municipiul Buzau – prin Primar a formulat întâmpinare prin care a
solicitat respingerea plângerii, cu motivarea ca petentii nu detin un titlu care sa
le confere dreptul de proprietate asupra terenului pentru care au solicitat
notarea litigiilor. S-a sustinut ca petentii au detinut un teren în suprafata de 280
ha. situat exclusiv pe raza comunei Maracineni, judetul Buzau, iar pentru
terenul pe care sustin ca s-ar fi aflat vechiul amplasament al proprietatii lor s-a
încheiat un contract de asociere în participatiune nr.16064/5113/5.10.2005 cu
S.C. CONCAS S.A. Buzau în vederea construirii unui cartier rezidential de
locuinte. Desi s-a facut publicitate acestui proiect, iar o parte din lucrari s-au
edificat deja, locuintele fiind contractate si platite de cetateni, petentii au
formulat abia în anul 2007 o cerere de ordonanta presedintiala de sistare a
executarii lucrarilor de constructii, care a fost respinsa prin sentinta nr.1281 din
20 mai 2007, devenita irevocabila.
La 29 septembrie 2007, intimata S.C. CONCAS S.A. Buzau a depus initial o
cerere de interventie în interes propriu pe care ulterior a calificat-o ca fiind
întâmpinare, prin care a solicitat respingerea plângerii formulata de petenti,
aratând ca în baza contractului de asociere în participatiune nr.16064/5113 din
5 octombrie 2005, între aceasta si Municipiul Buzau – prin Primar, contract
aprobat prin Hotarârea Consiliului Local al Municipiului Buzau nr.87 din 28
aprilie 2005, a început edificarea unui ansamblu de imobile din surse proprii pe
terenul proprietatea intimatului Municipiul Buzau în suprafata de 23,90 ha.,
înscris în Cartea Funciara a Municipiului nr.10225 cu numere cadastrale 4846,
4847 si 4848, valoarea ansamblului ridicându-se la suma de
64.095.615 Euro.
S-a mai aratat ca are un drept de superficie pentru acel teren pe o perioada de
7 ani si ca aceasta calitate a sa justifica interesul legitim si calitatea sa
procesuala de intimata.
Pe fondul cauzei s-a sustinut ca încheierea pronuntata de O.C.P.I. este legala
si temeinica pentru ca potrivit art.47 alin.7 lit.b din Legea nr.7/1996, înscrierea
unui drept în cartea funciara se poate solicita numai de titularul dreptului
asupra imobilului din cartea funciara.
S-a mai sustinut ca potrivit art.48 lit.c din aceeasi lege, pentru admisibilitatea
înscrierii unui litigiu în cartea funciara imobilul trebuie individualizat printr-un
identificator unic, situatie ce în cauza nu se probeaza cu certificatul de grefa si
ca în mod corect registratorul de carte funciara a respins cererea, întrucât
petentii nu pot avea calitate procesuala activa în fata instantei, în conditiile în
care mandatarul nu si-a justificat calitatea de reprezentant al acestora.
Privind pe petenta L.R.D., intimata a invocat lipsa calitatii procesuale active în
proces, deoarece nu a formulat cerere de notare a litigiului în cartea funciara.
S-a sustinut ca petentii au depus la dosar înscrisuri ce aveau obligatia sa le
depuna odata cu cererea de notare, întrucât registratorul admite sau respinge
cererea numai în raport de înscrisurile anexate cererii, astfel ca instanta nu
poate lua în considerare aceste înscrisuri.
A mai precizat ca în conformitate cu art.72 alin.2 din Regulament, plângerea
este o cale de atac si conform art.73 alin.2, cererea de notare nu poate fi
modificata si nici completata în caile de atac.
De asemenea a fost invocata exceptia lipsei calitatii procesuale active a
reclamantilor, deoarece calitatea de parte în proces trebuie sa corespunda cu
cea de titular al dreptului ce formeaza continutul raportului juridic de drept
material asupra judecatii, în speta acestia neavând acest drept.
Ulterior, petentii au formulat precizari la plângere sustinând ca cele trei numere
cadastrale înscrise initial în Cartea Funciara nr.10225 în baza Ordinului
Prefectului nr.146 din 24 iulie 2001 au fost ulterior dezmembrate, rezultând 401
parcele cu tot atâtea numere cadastrale, ca litigiul înregistrat pe rolul
Judecatoriei Galati sub nr.5144/223/2007 vizeaza tocmai anularea acestui
ordin, iar litigiul aflat pe rolul Judecatoriei Buzau sub nr.10260/2006 are ca
obiect reconstituirea dreptului lor de proprietate pe vechiul amplasament,
respectiv pe locul fostelor gradini de zarzavat, pe care le-au detinut în
suprafata de 23,24 ha. si ca exista identitate între acest teren si cel reconstituit
prin Ordinul Prefectului în proprietatea Municipiului Buzau.
Prin sentinta civila nr.5882 din 22 octombrie 2007, Judecatoria Buzau a admis
exceptia lipsei calitatii procesuale active a numitei L.R.D., invocata de intimata
S.C. CONCAS S.A. Buzau, a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active
a numitului P.A., invocata de aceeasi intimata, precum si exceptia lipsei calitatii
procesuale pasive a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau.
Totodata a admis plângerea formulata de catre petentul P.A., astfel cum a fost
precizata si modificata, împotriva încheierii de carte Funciara nr.74595 din 19
iulie 2007, a desfiintat aceasta încheierea pronuntata de intimatul Oficiul de
cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau, dispunând notarea în Cartea Funciara
nr.26027 a unitatii administrativ-teritoriale Buzau cu privire la imobilul cu
numarul cadastral 4846/1, proprietatea Municipiului Buzau, superficiar S.C.
CONCAS S.A. Buzau, a litigiilor înregistrate pe rolul Judecatoriei Buzau sub
nr.11103/2006 si pe rolul Judecatoriei Galati sub nr.5144/233/2007, la cererea
petentului P.A.
S-a respins plângerea promovata de Lendiel Ruxandra Daniela ca fiind
formulata de o persoana fara calitate procesuala activa.
A fost obligat pârâtul Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau sa
plateasca petentului P.A. suma de 8,3 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut pe baza materialului probator
administrat în cauza, în fapt si în drept, urmatoarele:
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru si
Publicitate Imobiliara Buzau, prima instanta a retinut a fi neîntemeiata si a
respins-o, motivând ca obiectul plângerii îl constituie desfiintarea încheierii de
carte funciara si notarea litigiilor în temeiul art.109 din Codul de procedura
civila, astfel ca cererea trebuie solutionata în contradictoriu cu emitentul actului
a carui desfiintare s-a pretins, natura contencioasa a litigiului fiind determinata
de prevederile art.50 din Legea nr.7/1996 care se completeaza cu cele ale
Codului de procedura civila.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a petentului P.A.,
invocata de intimata S.C. CONCAS S.A. Buzau, instanta a retinut ca este
neîntemeiata si urmeaza a fi respinsa, cu motivarea ca prin intermediul
plângerii reglementata de art.52 din Legea nr.7/1996, se impune verificarea
calitatii procesual active în raport de persoana îndreptatita sa sesizeze instanta
cu plângerea respectiva si nu de temeinicia pretentiilor formulate prin cerere.
S-a retinut a fi întemeiata exceptia invocata de aceasta intimata referitoare la
lipsa calitatii procesual active a petentei L.R.D. si drept consecinta a fost
respinsa si plângerea formulata de catre aceasta, cu motivarea ca la Oficiul
Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau s-a înregistrat la data de 19.07.2007,
sub nr.74595, cererea de notare litigii formulata exclusiv de petentul P.A.
Pe fondul cauzei, prima instanta a apreciat ca încheierea atacata este nelegala
si netemeinica, având în vedere urmatoarele considerente:
Primul motiv invocat de intimatul O.C.P.I. Buzau în justificarea solutiei de
respingere a cererii de notare a litigiilor în cartile funciare este strain cauzei de
fata, neavând nici o legatura cu cererea petentului, întrucât conditiile de
admisibilitate prevazute la art.48 alin.1 lit.c si e din Legea nr.7/1996 se refera
doar la intabularea sau înscrierea provizorie, iar nu si atunci când se solicita
notarea în cartea funciara. Normele legale în raport de care trebuia solutionata
cererea petentului se regasesc la art.55 alin.1 din Ordinul nr.633/2006 pentru
aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru
si publicitate imobiliara, iar cererea respectiva îndeplineste toate cerintele
prevazute de textul de lege mentionat, inclusiv numarul cadastral al imobilului
si numarul cartii funciare.
S-a retinut a fi neîntemeiat si al doilea motiv invocat de registrator privind
mandatul dat de petent, deoarece în partea finala a procurii autentificate sub
nr.1787/2006, mandatarul a fost împuternicit sa faca tot ce considera necesar
asupra terenului arabil în suprafata de 100 ha. situat pe teritoriului Municipiului
Buzau si comunei Maracineni, cu exceptia actelor de dispozitie, iar cererea de
notare litigii în cartea funciara nu are caracterul unui act de dispozitie.
În plus, s-a apreciat ca cererea de notare a litigiilor promovate s-a facut în
scopul reconstituirii dreptului de proprietate al petentilor si se circumscrie chiar
împuternicirilor expres enumerate în prima parte a procurorii, aparând ca o
parte integranta a demersurilor facute în vederea redobândirii proprietatii.
S-a retinut ca pe parcursul procesului petentul a întocmit procura speciala
autentificata sub nr.3397 din 24 septembrie 2007, prin care l-a împuternicit pe
mandatar sa formuleze cereri catre O.C.P.I. Buzau, împrejurare care apare ca
o ratificare a demersurilor deja facute de el în acest sens.
Au fost înlaturate sustinerile intimatei S.C. CONCAS S.A. Buzau, în sensul ca
în ceea ce priveste terenul ce a facut obiectul contractului de asociere în
participatiune încheiat de ea cu intimatul Municipiul Buzau, nu exista nici un
litigiu pe rolul Judecatoriei Galati, în care petentul sa fie parte, avându-se în
vedere ca acesta împreuna cu L.R.D. au formulat cerere de interventie
principala în dosarul nr.10260/2006 al Judecatoriei Buzau, ulterior stramutat si
înregistrat la rolul Judecatoriei Galati sub nr.5144/233/2007.
Desi aceasta cerere nu a fost încuviintata în principiu nici dupa aproape un an
de la formulare, nu se poate retine culpa celor doi petenti care si-au manifestat
initiativa procesuala, iar certificatul de grefa depus la dosar atesta calitatea de
intervenienti a acestora.
Prima instanta a înlaturat sustinerile formulate de aceeasi intimata în sensul ca
instanta investita cu solutionarea plângerii se raporteaza strict la cererea si
actele anexate ei, aflate la dosarul depus la Oficiu, invocându-se prevederile
art.55 alin.2 si 3 si ale art.73 alin.2 din Ordinul nr.633/2006, potrivit carora,
ceea ce nu se poate întregi sau modifica nici în fata registratorului de carte
funciara si nici în fata instantei este cuprinsul si obiectul cererii formulate, iar nu
continutul dosarului depus în justificarea ei.
Referitor la sustinerile formulate de intimatul Municipiul Buzau, vizând
întinderea si amplasamentul terenului detinut de petent si autoarea lui, precum
si cele vizând eliberarea de titluri de proprietate mai multor cetateni, instanta a
retinut a fi straine cauzei, întrucât se refera la temeinicia cererilor deduse
judecatii în dosarele a caror notare s-a solicitat în cartea funciara.
În ce priveste contractul de asociere în participatiune si faptul ca locuintele din
cartierul „Orizon”, unele deja finalizate altele în curs de executie, în parte
contractate si platite, s-a retinut ca notarea nu are ca efect indisponibilizarea
bunurilor asupra carora poarta, ci doar informarea tertilor cu privire la existenta
litigiilor pe rolul instantelor.
În concluzie, instanta a retinut ca atât litigiul înregistrat pe rolul Judecatoriei
Galati sub nr.5144/233/2007, cât si cel înregistrat pe rolul Judecatoriei Buzau
sub nr.11103/2006, au evidenta legatura cu imobilul înscris în Cartea Funciara
nr.26027 a Municipiului Buzau, în conditiile în care primul poarta asupra
Ordinului Prefectului nr.146/2001, în baza caruia s-a intabulat dreptul de
proprietate în favoarea acestuia, iar al doilea vizeaza reconstituirea dreptului
de proprietate asupra terenului în discutie, motiv pentru care se impune
desfiintarea încheierii atacate si admiterea cererii de notare litigii.
Împotriva acestei sentinte au declarat apel intimatii Oficiul de Cadastru si
Publicitate Imobiliara Buzau, Municipiul Buzau – prin Primar si S.C. CONCAS
S.A. Buzau, în termenul legal prevazut de art.284 Cod procedura civila,
sustinând ca este nelegala si netemeinica.
Apelantul-intimat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau a sustinut
ca instanta fondului a respins în mod gresit exceptia lipsei calitatii sale pasive,
desi activitatea de carte funciara are caracter necontencios în raport de
prevederile art.31 alin.1 din Ordinul nr.633/2006 pentru aprobarea
Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si
publicitate imobiliara.
Acelasi apelant a sustinut ca pe fondul cauzei sentinta este nelegala si
netemeinica, întrucât în mod gresit a fost desfiintata încheierea de carte
funciara si admisa cererea petentului, în conditiile în care intabularea,
înscrierea provizorie si notarea având ca obiect actiuni în legatura cu imobilele
de carte funciara, se dispune în urma îndeplinirii cumulative a conditiilor
prevazute la art.48 alin.1 si art.26 alin.4 lit.c din Legea nr.7/1996, precum si ale
art.42 din Ordinul nr.633/2006.
S-a aratat ca, din certificatele de grefa anexate cererii formulate de petent nu
se poate stabili o identitate între imobilul asupra caruia poarta litigiul si cel
asupra caruia se cere notarea, iar pe de alta parte, mandatul în baza caruia s-a
actionat nu îsi poate extinde efectele în ce priveste acordarea de puteri în
materie de operatiuni pe cartea funciara, fiind necesara o procura speciala în
acest sens, conform art.56 alin.3 din Ordinul nr.633/2006.
S-a mai aratat ca au fost ignorate prevederile art.73 alin.2 din Ordinul
mentionat anterior, potrivit carora, cel care a cerut înscrierea nu va putea
modifica sau întregi, prin caile de atac exercitate, cererea pe care s-a întemeiat
încheierea registratorului si ca prima instanta în mod gresit a avut în vedere la
pronuntarea solutiei alte documente decât cele care au stat la baza cererii si
implicit a încheierii.
Apelantul-intimat Municipiul Buzau – prin Primar a sustinut ca prima instanta a
facut o gresita aplicare a prevederilor art.42 din Ordinul nr.633/2006, în
conditiile în care din certificatele anexate la cerere nu se poate stabili o
identitate între imobilul asupra caruia poarta litigiul si cel asupra caruia se cere
notarea.
S-a aratat ca petentul nu are titlu de proprietate asupra terenului pentru care a
solicitat notarea, cel detinut de acesta si autoarea lui fiind situat pe un alt
amplasament, ca parte din terenul pretins face obiectul contractului de
asociere în participatiune încheiat cu S.C. CONCAS S.A. Buzau în vederea
construirii unui cartier rezidential, locuintele fiind deja contractate si vândute,
iar diferenta a fost reconstituita în aplicarea legii fondului funciar, eliberându-se
titlul de proprietate.
Apelanta-intimata S.C. CONCAS S.A. Buzau a sustinut ca sentinta este
nelegala si netemeinica pentru ca în mod gresit a fost desfiintata încheierea de
carte funciara, dispunându-se admiterea cererii formulata de petent în conditiile
în care, cu cele doua certificate de grefa anexate cererii nu s-a facut dovada
existentei unei identitati între imobilul asupra caruia poarta litigiul si cel asupra
caruia se cere notarea, iar procura depusa nu justifica reprezentarea petentului
pentru activitatile specifice de carte funciara.
S-a sustinut ca au fost eludate prevederile art.73 alin.2 din Ordinul
nr.633/2006, întrucât s-a dat eficienta atât unei cereri modificate (prin
precizarile aduse de petent), cât si unei cereri înregistrate prin înscrisuri noi,
depuse la dosar dupa emiterea încheierii de carte funciara.
Intimatii-petenti P.A. si L.R.D. au formulat întâmpinare la cererile de apel,
solicitând respingerea acestora ca fiind neîntemeiate, lasând la aprecierea
instantei modalitatea de solutionare a criticii referitoare la exceptia lipsei
calitatii procesual pasive a O.C.P.I. Buzau.
Apelurile declarate împotriva sentintei civile nr.5882/2007 au fost înregistrate
pe rolul Sectiei Civile a Tribunalului Buzau sub nr.6787/200/2007 din
17 ianuarie 2008, iar ca urmare a admiterii cererii de abtinere a tuturor
judecatorilor acestei sectii, cauza a fost preluata spre solutionare de Sectia
Comerciala si de Contencios Administrativ si Fiscal la termenul din 21 mai
2008, sub acelasi numar, conform documentatiei anexe, fiind preluate spre
solutionare si apelurile ce fac obiectul celor 17 dosare ce privesc
aceleasi parti, au acelasi obiect si aceeasi cauza juridica, care s-au conexat la
dosarul susmentionat, în temeiul prevederilor art.164 din Codul de procedura
civila si anume: nr.6934/200/2007 privind sentinta civila nr.5884 din 22
octombrie 2007; nr.6813/200/2007 privind sentinta civila nr.5831 din 19
octombrie 2007; nr.6998/200/2007 privind sentinta civila nr.6073 din 25
octombrie 2007; nr.6920/200/2007 privind sentinta civila nr.5804 din 18
octombrie 2007; nr.6905/200/2007 privind sentinta civila nr.6283 din 2
noiembrie 2007; nr.6966/200/2007 privind sentinta civila nr.6126 din 26
octombrie 2007; nr.7390/200/2007 privind sentinta civila nr.5929 din 22
octombrie 2007; nr.7264/200/2007 privind sentinta civila nr.6081 din 25
octombrie 2007; nr.7048/200/2007 privind sentinta civila nr.5918 din 22
octombrie 2007; nr.7042/200/2007 privind sentinta civila nr.5915 din 22
octombrie 2007, nr.7006/200/2007 privind sentinta civila nr.6305 din 2
noiembrie 2007; nr.7533/200/2007 privind sentinta civila nr.6297 din 2
noiembrie 2007; nr.7083/200/2007 privind sentinta civila nr.5705 din 16
octombrie 2007; nr.7265/200/2007 privind sentinta civila nr.6082 din 25
octombrie 2007; nr.7269/200/2007 privind sentinta civila nr.6083 din 25
octombrie 2007; nr.7251/200/2007 privind sentinta civila nr.6078 din 25
octombrie 2007 si nr.6969/200/2007 privind sentinta civila nr.6072 din 25
octombrie 2007.
octombrie 2007.
S-a retinut ca prin sentintele din cele 17 dosare s-au pronuntat aceleasi solutii
atât pe exceptiile invocate, cât si pe fond, ca si în dosarul nr.6787/200/2007,
elementele de diferentiere privind numerele de carte funciara si respectiv
numerele cadastrale ale imobilelor cu privire la care s-a dispus notarea litigiilor.
Prin decizia civila nr.167 din 21 mai 2008, Tribunalul Buzau a admis apelurile
declarate de intimatii Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Buzau,
Municipiul Buzau – prin Primar si S.C. CONCAS S.A. Buzau, împotriva
sentintei civile nr.5882 din 22 octombrie 2007, pronuntata de Judecatoria
Buzau, precum si împotriva sentintelor civile pronuntate de aceeasi
judecatorie, respectiv: în dosarul nr.6934/200/2007, sentinta civila nr.5884 din
22 octombrie 2007; în dosarul nr.6813/200/2007, sentinta civila nr.5831 din 19
octombrie 2007; în dosarul nr.6998/200/2007, sentinta civila nr.6073 din 25
octombrie 2007; în dosarul nr.6920/200/2007, sentinta civila nr.5804 din 18
octombrie 2007; în dosarul nr.6905/200/2007, sentinta civila nr.6283 din 2
noiembrie 2007; în dosarul nr.6966/200/2007, sentinta civila nr.6126 din 26
octombrie 2007; în dosarul nr.7390/200/2007, sentinta civila nr.5929 din 22
octombrie 2007; în dosarul nr.7264/200/2007, sentinta civila nr.6081 din 25
octombrie 2007; în dosarul nr.7048/200/2007, sentinta civila nr.5918 din 22
octombrie 2007; în dosarul nr.7042/200/2007, sentinta civila nr.5915 din 22
octombrie 2007; în dosarul nr.7006/200/2007, sentinta civila nr.6305 din 2
noiembrie 2007; în dosarul nr.7533/200/2007, sentinta civila nr.6297 din 2
noiembrie 2007; în dosarul nr.7083/200/2007, sentinta civila nr.5705 din 16
octombrie 2007; în dosarul nr.7265/200/2007, sentinta civila nr.6082 din 25
octombrie 2007; în dosarul nr.7269/200/2007, sentinta civila nr.6083 din 25
octombrie 2007; în dosarul nr.7251/200/2007, sentinta civila nr.6078 din 25
octombrie 2007; în dosarul nr.6969/200/2007, sentinta civila nr.6072 din 25
Au fost schimbate în parte sentintele apelate, în sensul ca s-a admis exceptia
lipsei calitatii procesuale pasive a intimatului-apelant Oficiul de Cadastru si
Publicitate Imobiliara Buzau, iar pe fond au fost respinse plângerile formulate
de petentul P.A.
S-au mentinut celelalte dispozitii ale sentintelor atacate, sub aspectul
exceptiilor referitoare la calitatea procesuala activa a petentilor L.R.D. si P.A.
În motivarea deciziei, tribunalul, în raport de actele si lucrarile dosarului si de
prevederile legale incidente cauzei si criticile formulate, a constatat ca apelurile
declarate sunt întemeiate având în vedere urmatoarele considerente:
Referitor la motivul privind gresita solutionare a exceptiei lipsei calitatii
procesual pasive a intimatului O.C.P.I. Buzau, tribunalul l-a considerat
întemeiat, deoarece conform prevederilor art.31 alin.1 din Ordinul nr.633/2006
pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de
cadastru si publicitate imobiliara, „Activitatii de publicitate imobiliara i se aplica
principiile si regulile specifice prevazute de lege, care se întregesc cu
dispozitiile art.331-339 din Codul de procedura civila”.
S-a aratat ca în mod gresit prima instanta a respins exceptia lipsei calitatii
procesual pasive a O.C.P.I. Buzau, având în vedere dispozitiile Legii nr.7/1996,
cât si Decizia nr.LXXII (72) din 15 octombrie 2007, pronuntata de Înalta Curte
de Casatie si Justitie în recurs în interesul legii, care a statuat în sensul ca în
cauzele ce au ca obiect plângeri privind cartea funciara, întemeiate pe
dispozitiile acestei legi, Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are
calitate procesuala pasiva.
Privind pe intimatii Municipiul Buzau si S.C. CONCAS S.A. Buzau, tribunalul a
retinut ca acestia au fost introdusi în mod corect în proces în vederea asigurarii
opozabilitatii hotarârii judecatoresti.
S-a retinut a fi întemeiata critica privind injusta admitere a cererii de notare a
litigiilor, în conditiile în care în baza celor doua certificate de grefa anexate
cererii nu se poate stabili identitatea dintre imobilul asupra caruia poarta litigiile
si cel asupra caruia s-a solicitat notarea, întrucât notarea este o înscriere care
poarta asupra drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la
starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac în justitie, precum
si a masurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciara,
temeiul juridic fiind art.28 alin.4 lit.c din Legea nr.7/1996 (fost art.26).
Alaturi de aceste dispozitii exprese se mai retine ca si prevederile art.42 alin.1
si 2 din aceeasi lege prevad „Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor
fapte si drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra
imobilelor si alte înscrieri cu caracter temporar în legatura cu imobilul, în
aceasta categorie putând fi enumerate: lit.e) aratarea oricarei actiuni care da
caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciara …, lit.q)
precum si orice alte fapte, drepturi personale sau actiuni a caror notare este
permisa de lege si au legatura cu imobilul”.
Potrivit art.55 alin.1 din Regulament, „cererea de înscriere adresata biroul
teritorial va cuprinde: numele, prenumele, denumirea si domiciliul, sediul
solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii,
indicarea actului sau a actelor în masura sa justifice cererea, localitatea în care
este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului si numarul de carte
funciara, dupa caz”.
La alineatul 2 al textului de lege invocat se prevede în mod expres ca „La
cerere se va atasa înscrisul original sau copia legalizata în temeiul careia se
cere înscrierea”.
Din normele legale invocate, rezulta ca cel care solicita notarea unui litigiu în
cartea funciara trebuie sa faca dovada legaturii dintre litigiul pretins a fi notat si
imobilul din cartea funciara în care solicita consemnarea notarii, ori, din cele
doua certificate de grefa anexate cererii de petent, rezulta doar calitatea
acestuia de intervenient în actiunea ce face obiectul dosarului
nr.5144/233/2007 al Judecatoriei Galati si respectiv de reclamant în actiunea
ce face obiectul dosarului nr.11103/2006 al Judecatoriei Buzau.
S-a retinut ca din primul certificat de grefa nu rezulta la ce anume se refera
Ordinul Prefectului Judetului Buzau emis sub nr.146/2001, a carui anulare s-a
solicitat, în sensul precizarii masurilor dispuse, iar în cel de-al doilea certificat
nu este determinat terenul, ca întindere si amplasament, cu privire la care s-a
formulat plângerea sub incidenta prevederilor Legii nr.247/2005, astfel ca
registratorul de carte funciara a respins în mod corect cererea de notare litigii
în cartea funciara.
În ceea ce priveste critica vizând interpretarea si aplicarea gresita de instanta
de fond a dispozitiilor art.73 alin.2 din Regulament, dându-se eficienta unei
cereri modificate si întregite prin înscrisuri noi, tribunalul a considerat-o
întemeiata, deoarece conform art.52 alin.1 din lege si art.64 alin.5 din
Regulament, termenul de solutionare a cererii este de maximum 30 de zile de
la data înregistrarii cererii.
Potrivit art.55 alin.4 din Regulament, „dosarul cererii va putea fi completat,
atunci când nu i-au fost atasate toate actele necesare solutionarii, prin
anexarea documentelor justificative la cererea initiala, termenul de solutionare
a cererii va curge în acest caz de la data completarii dosarului.”
Din normele legale invocate s-a retinut ca în fata registratorului de carte
funciara, dosarul cererii nu poate fi completat decât pâna la emiterea încheierii
de carte funciara.
Tribunalul, având în vedere dispozitiile art.72 si 73 din Regulament, a retinut ca
plângerea constituie în sine o cale de atac speciala împotriva încheierii de
carte funciara, continutul acesteia neputând sa se refere la alte solicitari prin
care sa se tinda la modificarea sau întregirea cererii de înscriere si ca în
prezenta cauza, la data înregistrarii cererii – 20.07.2007, petentul a atasat
cererii de notare litigii doar doua certificate de grefa si o procura autentificata în
baza carora s-a pronuntat încheierea de respingere (nevalorificându-se
termenul acordat la 27.07.2007).
Având în vedere ca petentul formulând plângerea împotriva încheierii de Carte
Funciara nr.74595 din 19 iulie 2007, în cursul judecatii a depus la dosar o nota
de precizari la cererea de notare litigii prin care a determinat obiectul actiunii
înregistrata sub nr.11103/2006 si respectiv sub nr.5144/233/2007 si în sprijinul
acesteia a depus la dosarul de fond înscrisuri noi, întregind astfel dosarul
cererii, s-a retinut ca în mod gresit instanta de fond a pronuntat solutia în baza
acestor înscrisuri prin care s-a întregit cererea initiala, desi trebuia sa se
raporteze strict la înscrisurile avute în vedere de registratorul de carte funciara
la momentul întocmirii încheierii atacate, normele legale în materie fiind
imperative si nesusceptibile de interpretare.
Astfel, în sprijinul plângerii petentul a depus la dosarul de fond înscrisuri noi,
întregind dosarul cererii si anume: actiunea ce face obiectul dosarului
nr.11103/2006, cererea de interventie formulata în dosarul nr.5144/233/2007,
un raport de expertiza extrajudiciara cu schite anexe si alte documente, cu
scopul de a justifica în acest ciclu procesual legatura dintre imobilul asupra
caruia poarta litigiile si cel asupra caruia a solicitat notarea.
S-a retinut ca prima instanta a facut o interpretare gresita a dispozitiilor art.55
alin.4, art.72 alin.2 si art.73 alin.2 din Regulament si drept consecinta a
apreciat ca în exercitarea cailor de atac este interzisa doar modificarea sau
întregirea cererii de înscriere, iar nu si întregirea dosarului cererii.
S-a apreciat ca motivul de critica privind neîndeplinirea cerintelor art.49 alin.7
lit.a din Legea nr.7/1996 a procurorii autentificate sub nr.1787/2006, este
neîntemeiat avându-se în vedere si disp. art.56 alin.3 din Regulament.
S-a mai retinut ca formularea unei cereri de notare litigii în cartea funciara nu
echivaleaza în nici un caz cu un act de dispozitie în sensul legii.
Instanta de apel a retinut ca celelalte critici formulate de apelantul Municipiul
Buzau, referitoare la întinderea si amplasamentul terenului detinut de petent si
autoarea sa, la edificarea ansamblului de locuinte, valorificarea acestora si
eliberarea titlurilor de proprietate, faptul ca petentii nu detin titlu de proprietate
pentru terenul pretins, sunt nerelevante în raport de interpretarea gresita de
catre prima instanta a dispozitiilor art.55, 72 si 73 din Regulament si nu se mai
impun a fi analizate.
Împotriva acestei decizii în termen legal au formulat recurs petentii P.A. si
L.R.D. prin procurator T.D.S., sustinând ca este nelegala potrivit art.304 pct.9
Cod procedura civila, având în vedere urmatoarele:
I. Apelurile au fost solutionate în mod nelegal în cadrul Sectiei Comerciale a
Tribunalului Buzau, ambii judecatori ce au alcatuit completul de judecata
facând parte din aceasta sectie;
II. 1 – În mod legal instanta de fond a apreciat temeinicia cererii acestora si a
dispus notarea celor doua litigii, întrucât probele cu înscrisuri administrate
dovedeau ca aceste litigii vizeaza suprafata totala de 244.300 m.p. teren, data
în proprietatea municipiului conform Ordinului Prefectului nr.146/24 iulie 2001,
astfel ca nu se impunea schimbarea solutiei;
2 – Se impune admiterea recursului si modificarea deciziei în sensul respingerii
apelurilor pentru ca prima instanta a apreciat în mod just calitatea procesuala
activa a acestora, justificata prin interesul comun, nascut si proteguit de
dispozitiile Legii nr.18/1991, având calitatea de persoane îndreptatite la
reconstituire potrivit acestei legi, iar identificarea terenurilor în litigiu a fost
facuta în mod concret si cert prin expertiza tehnica de specialitate întocmita de
expertul C.S.;
3 – În mod nelegal instanta de apel a retinut ca la instanta de fond acestia au
facut precizari de natura a schimba continutul cererii de notare a litigiilor,
întrucât în fapt, din continutul precizarilor nu rezulta decât aspecte legate de
obiectul judecatii celor doua litigii a caror existenta au demonstrat-o cu
certificate de grefa. Se arata ca în conformitate cu dispozitiile art.42 (1) si (2)
lit.e din Legea nr.7/1996, relevant nu este existenta unui drept referitor la un
anumit imobil, ci existenta unui litigiu privitor la un anumit imobil;
4 – La instanta de fond nu a fost vorba despre o modificare a obiectului cererii,
ci numai de o completare a probelor cu înscrisuri în sensul prevederilor
exprese ale art.112 pct.5 Cod procedura civila, înscrisuri care nu atesta situatii
noi fata de cele anexate cererilor de notare, ci constituie probe în plus pentru a
convinge cu privire la identitatea dintre terenurile înscrise în cartea funciara în
proprietatea Municipiului Buzau conform Ordinului Prefectului nr.146/2001.
Fiind aplicabila dispozitia dreptului comun impusa de art.112 Cod procedura
civila, cu înscrisurile depuse în sustinerea plângerii, au dovedit temeinicia
cererii, aceea care se refera la identificarea terenului în litigiu, astfel ca în mod
gresit au fost admise apelurile si schimbata solutia instantei de fond.
Recursul a fost înaintat cu dosarul cauzei la Curtea de Apel Ploiesti.
Prin încheierea din 15 mai 2009, Curtea de Apel Ploiesti având în vedere
încheierea nr.4336 din 31 martie 2009 pronuntata de Înalta Curte de Casatie si
Justitie, prin care s-a admis cererea de stramutare formulata de S.C. CONCAS
S.A., a scos cauza de pe rol si a înaintat dosarul privind recursul declarat de
cei doi petenti la Curtea de Apel Pitesti.
La data de 8 septembrie 2009, recurentii-petenti au depus la aceasta instanta
concluzii scrise cu privire la recursul formulat de catre acestia, prin care si-au
încadrat recursul în art.304 pct.7 si 9 Cod procedura civila si au solicitat
admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei în sensul respingerii apelurilor
declarate de intimati.
În continutul acestor concluzii s-au aratat motivele pentru care considera ca
cererea de notare a litigiilor formulata de catre acestia la O.C.P.I. Buzau se
impunea a fi admisa, asa cum corect a procedat prima instanta.
Examinând recursul formulat de petenti în raport de criticile formulate care
vizeaza nelegalitatea deciziei pentru motivele de recurs încadrate în art.304
pct.7 si 9 Cod procedura civila si de actele si lucrarile dosarului, Curtea a
constatat urmatoarele:
Recursul formulat de catre petenta L.R.D. a fost respins în temeiul art.312 (1)
Cod procedura civila, întrucât fata de aceasta s-a retinut prin sentinta civila
nr.5882 din 22 octombrie 2007 a Judecatoriei Buzau, lipsa calitatii procesuale
active în cauza de fata, sentinta împotriva careia aceasta nu a formulat apel,
astfel ca hotarârea a devenit irevocabila.
Recursul formulat de petentul P.A. a fost respins ca nefondat, având în vedere
urmatoarele considerente:
Critica care vizeaza nelegalitatea deciziei sub aspectul ca apelurile au fost
solutionate în mod nelegal în cadrul Sectiei Comerciale a Tribunalului Buzau,
este nejustificata în raport de situatia concreta rezultata din actele dosarului.
S-a stabilit cu actele de la dosar faptul ca urmare a celor 401 de plângeri
formulate de petenti si înregistrate pe rolul Judecatoriei Buzau, judecatorii
Sectiei Civile din cadrul Tribunalului Buzau, au formulat cereri de abtinere sau
au fost formulate de parti cereri de recuzare, cereri care au fost solutionate de
judecatori din cadrul Sectiei Comerciale a Tribunalului Buzau, în conformitate
cu Hotarârea C.S.M. nr.387/2005 pentru aprobarea Regulamentului de ordine
interioara al instantelor judecatoresti.
Potrivit normelor legale care reglementeaza incidentele procedurale în aceasta
situatie, judecatorii Sectiei Comerciale a Tribunalului Buzau, dupa solutionarea
cererilor de abtinere sau recuzare, au pastrat numerele de înregistrare ale
dosarelor de la judecatorie si au preluat de drept respectivele cauze,
neimpunându-se în aceasta situatie o repartizare aleatorie, fiind vorba despre
judecatori a doua sectii din cadrul aceleeasi instante.
Motivul de recurs încadrat în art.304 pct.7 Cod procedura civila este pur
enuntiativ pentru ca nu se arata în mod concret ce anume instanta de apel a
comis sau omis.
Rezulta ca decizia data de tribunal în apel cuprinde motivele de fapt si de drept
care au stat la baza pronuntarii acesteia, astfel ca nu au fost încalcate
dispozitiile art.261 alin.1 pct.5 din Codul de procedura civila pentru a fi
admisibil acest motiv de nelegalitate.
Interpretarea gresita a dispozitiilor speciale din Legea nr.7/1996 privind
cadastrul si publicitatea imobiliara, raportat la plângerea formulata de petent si
admiterea gresita a apelurilor formulate de intimati, cum se sustine de catre
recurent, nu justifica invocarea motivului de recurs bazat pe lipsa motivarii sau
cuprinderea unor motive contradictorii ori straine de natura pricinii prev. de
art.304 pct.7 Cod procedura civila.
Aceste sustineri ale recurentului vizeaza într-adevar nelegalitatea deciziei
potrivit art.304 pct.9 Cod procedura civila, care însa în speta s-au constatat a fi
nefondate si respinse ca atare.
În raport de obiectul cauzei si de considerentele deciziei recurate, raportat la
prevederile legale incidente prevazute de Legea nr.7/1996, Curtea a constatat
ca instanta de apel a facut o interpretare corecta a acestor dispozitii legale si
nu se impune modificarea solutiei.
În speta, instantele au fost sesizate cu o plângere împotriva încheierii
registratorului de carte funciara în vederea exercitarii controlului judecatoresc
asupra temeiurilor de fapt si de drept care au stat la baza dispunerii de catre
registrator a încheierii de carte funciara.
În aceasta situatie, notarea în cartea funciara a unor litigii este guvernata de
Legea speciala nr.7/1996 si Regulamentul de aplicare al acesteia.
Cum plângerea împotriva încheierii registratorului de carte funciara este o cale
de atac, instantele aveau obligatia de a se pronunta exclusiv asupra legalitatii
si temeiniciei acesteia si sa se raporteze la înscrisurile avute în vedere si în
baza carora s-a pronuntat registratorul, în conformitate cu dispozitiile art.50
alin.2 din Legea nr.7/1996.
Prin urmare, instantele, în caile de atac ale plângerii au obligatia de a se
raporta strict la înscrisurile avute în vedere de registrator la momentul emiterii
încheierii atacate, normele legale în materie fiind imperative si nesusceptibile
de interpretare.
Astfel, potrivit art.55 din Regulament, dosarul nu poate fi completat decât pâna
la emiterea încheierii de carte funciara de catre registrator, iar potrivit art.73 din
acelasi Regulament, cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau
întregi cererea, prin caile de atac exercitate, pe care s-a întemeiat încheierea
registratorului.
Întrucât în speta rezulta ca prima instanta a avut în vedere la pronuntarea
sentintei înscrisuri noi depuse de petent în sprijinul plângerii împotriva
încheierii registratorului, întregind astfel dosarul cauzei dupa pronuntarea
acesteia, s-a constatat ca în mod legal a procedat instanta de apel la
schimbarea solutiei instantei de fond, raportându-se strict la înscrisurile avute
în vedere initial la momentul emiterii ei.
Chiar daca înscrisurile depuse de petent dupa introducerea plângerii nu atesta
situatii noi fata de cele anexate cererilor de notare, cum a sustinut recurentul,
acestea nu puteau fi avute în vedere din moment ce în speta instanta trebuia a
se pronunta asupra legalitatii încheierii registratorului în raport de actele
anexate pâna la pronuntarea acesteia.
S-a stabilit cu actele de la dosar ca cererea formulata de petent privind notare
litigiu a fost sustinuta de doua certificate de grefa în care se precizeaza doar
partile care se afla în proces, parti care nu se regasesc ca titulari de drept în
cartea funciara.
De asemenea, în aceste certificate de grefa nu se precizeaza numarul de carte
funciara 26027 si nu este identificat imobilul cu identificator unic – numar
cadastral 4846/1, astfel ca, nefiind îndeplinite cerintele exprese ale art.26 alin.4
lit.c, art.48 lit.b, c din Legea nr.7/1996 republicata si art.42 din Ordinul
nr.633/2006 privind Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de
cadastru si publicitate imobiliara, în mod corect s-a dispus de registrator
respingerea cererii de înscriere formulata de petent (f.7-10).
Sustinerile recurentului în sensul ca nu este vorba despre o modificare a
obiectului cererii, ci numai de o completare a probelor cu înscrisuri în sensul
prevederilor art.112 din Codul de procedura civila, au fost apreciate ca
nejustificate în raport de analiza motivului de nelegalitate expus anterior.
Având în vedere aceste considerente, instanta de apel a pronuntat o solutie
legala, situatie pentru care în temeiul art.312 (1) Cod procedura civila recursul
formulat de petent a fost respins.
3. Încalcarea disp. art. 797 Cod civil conduce la nulitatea absoluta a încheierii
de admitere în principiu chiar daca aceasta e irevocabila si poate fi invocata în
orice faza a procesului pâna la solutionarea hotarârii de recurs
Art. 797 Cod civil
Dispozitiile art.797 Cod civil, stabilesc o nulitate absoluta ce face partajul în
care nu s-au cuprins toti mostenitorii, inexistent, iar nu numai anulabil. A
considera ca inexistenta vizeaza numai hotarârea de partaj fara a se putea
aduce atingere încheierii de admitere în principiu a partajului înseamna a
ignora finalitatea textului mentionat care, declara nule împartelile în care nu
sunt cuprinsi toti mostenitorii. Cum încheierea de admitere în principiu este o
hotarâre partiala de partaj, ea este supusa aceleiasi sanctiuni prevazute de art.
797 Cod civil, respectiv inexistenta, în lipsa tuturor mostenitorilor, chiar daca a
trecut în puterea lucrului judecat. Asa cum am aratat, aceasta încheiere
interlocutorie nu este opozabila mostenitorilor care nu au fost cuprinsi la partaj,
acestia putând promova oricând un alt partaj, în care nu li se va putea invoca
autoritatea de lucru judecat al vreunei hotarâri, pronuntate cu încalcarea
dispozitiilor art. 797 Cod civil.
Desfiintarea numai a sentintei si mentinerea încheierii interlocutorii, sub
aparenta respectarii autoritatii de lucru judecat prevazut de art. 1201 Cod civil,
ar lipsi de finalitate acest proces, care dupa solutionarea irevocabila, nu va
sista starea de indiviziune, ci va determina declansarea unui nou proces de
partaj care sa sisteze legal, cu participarea tuturor mostenitorilor, starea de
indiviziune succesorala. Aceasta exceptie a nulitatii partajului, este o exceptie
absoluta, ce poate fi invocata în orice stare a pricinii, de oricare din parti sau de
instanta din oficiu.
(Decizia civila nr.1472/R din 22 octombrie 2009)
