EVACUARE. PACT COMISORIU EXPRES DE GRADUL IV.
ROLUL INSTANŢEI.
Ceea ce nu a observat instanţa de apel este faptul că
Ceea ce nu a observat instanţa de apel este faptul că
respectivul contract de locaţiune suprafeţe locative intervenit între
cele două părţi conţinea în cuprinsul său un pact comisoriu expres
de gradul IV, caz în care simpla împlinire a condiţiilor acestuia
atrăgea desfiinţarea de plin drept a contractului, confirmându-se
critica întemeiată pe dispoziţiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă.
Părţile stipulând un asemenea pact, rolul instanţei de
judecată sub aspectul aplicării sancţiunii rezilierii, este înlăturată
în totalitate.
Sesizată fiind totuşi de către reclamantă, instanţa de
judecată nu putea decât să verifice dacă au fost îndeplinite
condiţiile prevăzute în pactul comisoriu expres.
(Decizia civilă nr. 72/R/5 februarie 2007, pronunţată de
Curtea de Apel Piteşti – Secţia Civilă, pentru cauze privind Conflicte de
Muncă şi Asigurări Sociale şi pentru cauze cu Minori şi de Familie)
la data de 3 mai 2006, reclamanta S.C. „O” S.A. Rm.Vâlcea a
chemat în judecată pe pârâtul F.A.D., pentru a se dispune evacuarea
acestuia din camera de cămin nr.89 et.III, proprietatea reclamantei.
Prin sentinţa civilă nr.3893 din 15 septembrie 2006,
pronunţată de Judecătoria Rm.Vâlcea, s-a admis acţiunea şi s-a dispus
evacuarea pârâtului din camera nr.89, căminul nr.3, situat în Rm.Vâlcea,
str.M.Viteazu nr.43, judeţul Vâlcea.
Instanţa de fond, în pronunţarea acestei soluţii, a avut în
vedere dispoziţiile art.25 şi 51 din Legea nr.114/1996 şi faptul că are un
caracter accesoriu contractul de închiriere, contractului individual de
muncă perfectat cu pârâtul.
Împotriva acestei sentinţe civile a declarat apel recurentul-
pârât F.A.D., criticând-o pentru motivul prev.de art.304 pct.5 Cod
pr.civilă, constând în aceea că, prin acţiunea formulată de reclamantă au
fost încălcate dispoziţiile legale sub sancţiunea nulităţii, invocând lipsa
calităţii procesuale pasive.
În cadrul motivului de apel prevăzut de art.304 pct.9 Cod
pr.civilă, a fost invocată împrejurarea că hotărârea instanţei de fond este
dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, întrucât instanţa a dispus
evacuarea fără să fie dispus rezoluţiunea contractului de locaţiune asupra
încăperii în litigiu.
Se mai susţine că instanţa de fond nu a ţinut cont de faptul
că în contractul de locaţiune au figurat în calitate de părţi şi membrii
familiei sale, care au dobândit un drept propriu asupra locuinţei.
Tribunalul, constatând că în cauză calea de atac este apelul,
fiind vorba de un litigiu al cărui obiect nu poate fi raportat la criteriul
valoric, a păşit la soluţionarea acestuia.
Prin decizia civilă nr.605/A din 21 noiembrie 2006,
pronunţată de Tribunalul Vâlcea, s-a admis apelul declarat de apelantul-
pârât F.A.D., împotriva sentinţei civile nr.3893 din 15.09.2006,
pronunţată de Judecătoria Rm.Vâlcea, s-a schimbat în totalitate sentinţa,
fiind respinsă ca neîntemeiată acţiunea având ca obiect evacuarea
pârâtului din imobilul – camera nr.89, situată în căminul nr.3 OLTCHIM.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa de apel a reţinut în
esenţă că, atâta vreme cât nu s-a solicitat şi nu s-a dispus rezilierea
contractului de închiriere, conform clauzei contractuale, nu poate fi
admisă acţiunea în evacuarea pârâtului, ţinând cont şi de faptul că în
prezent pârâtul nu se află în ţară, iar în imobilul în litigiu locuieşte fratele
acestuia care nu a fost introdus în cauză şi care putea invoca un titlu
locativ propriu.
Împotriva acestei decizii civile a declarat recurs recurenta-
reclamantă S.C. „O” S.A. Rm.Vâlcea, pentru motivele prevăzute de
art.304 pct.8 şi art.304 pct.9 Cod pr.civilă, susţinând că instanţa a
interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori
înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia şi respectiv că hotărârea
pronunţată este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greşită a legii.
În cadrul primului motiv de recurs se arată că în cuprinsul
contractului de locaţiune suprafeţe locative, din 5 decembrie 2002,
intervenit între părţi, la art.5.4. părţile au stabilit caracterul accesoriu al
contractului individual de muncă şi faptul că chiriaşul pierdea dreptul de
folosinţă al locuinţă în condiţiile în care acest contract înceta fără drept şi
fără alte formalităţi (pact comisoriu expres de gradul IV).
Se susţine că pârâtul a pierdut calitatea de chiriaş odată cu
încetarea calităţii de salariat al reclamantei S.C. „O” S.A. Rm.Vâlcea.
În cadrul motivului de nelegalitate, recurenta-reclamantă
critică decizia civilă a instanţei de apel, sub acelaşi aspect că locuinţa
atribuită pârâtului este o locuinţă de serviciu, că evacuarea viza doar
părţile contractante, cu sublinierea că numai pârâtul a avut calitatea de
salariat şi cea de titular de contract.
Fratele pârâtului, de care aminteşte instanţa de apel, nu a avut
calitatea de parte nici în contractul de locaţiune şi nici în acţiunea de
evacuare de faţă.
Recurenta mai susţine greşita interpretare a actului dedus
judecăţii, respectiv a contractului de închiriere şi aplicarea greşită a legii în
ceea ce priveşte dispoziţiile art.5.5 din contractul de închiriere.
Se solicită admiterea recursului şi menţinerea sentinţei civile
nr.3893 din 15.09.2006 pronunţată de Judecătoria Vâlcea în dosarul
nr.3840/2006.
Recursul este fondat pentru considerentele ce se vor arăta în
continuare:
Mai întâi instanţa urmează să se pronunţe asupra excepţiei de
fond ridicată în şedinţa publică din 5 februarie 2007 de către apărătorul
intimatului-pârât, respectiv lipsa calităţii procesuale pasive a intimatului-
pârât pe considerentul că în camera de la cămin locuiesc soţia cât şi cei
doi copii minori ai acestuia.
Potrivit art.137 alin.1 Cod pr.civilă “instanţa se va pronunţa
mai întâi asupra excepţiilor de procedură şi asupra celor de fond, care fac
de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii”.
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului nu se
verifică, întrucât calitatea de parte în proces trebuie să o deţină decât
persoanele care au calitatea de parte în raportul juridic de drept
substanţial dedus judecăţii, cu alte cuvinte, raportul de drept procesual nu
se poate lega valabil decât între titularii dreptului ce rezultă din raportul
de drept material dedus judecăţii.
Cum contractul de locaţiune suprafeţe locative perfectat la
data de 5 decembrie 2002 a intervenit între părţile contractante S.C. „O”
S.A. Rm.Vâlcea şi F.A.D., rezultă că acesta din urmă are calitate
procesuală pasivă, fiind unul din titularii dreptului ce rezultă din raportul
juridic de drept substanţial dedus judecăţii, motiv pentru care această
excepţie nu se verifică.
Împrejurarea că, în prezent, camera de cămin nr.89 din
Căminul OLTCHIM nr.3 ar fi ocupată în prezent de alte persoane (soţia,
copiii pârâtului sau eventual fratele acestuia) nu poate schimba situaţia
relatată mai sus privitoare la calitatea procesuală pasivă a pârâtului
F.A.D., întrucât terţelor persoane nu le-ar fi opozabilă hotărârea de faţă,
problemă ce poate fi pusă doar în faza de executare faţă de aceştia.
Trecând la analizarea motivelor de recurs se constată că, deşi
primul motiv de recurs nu poate fi primit, este întemeiat cel de-al doilea
motiv de recurs ce va conduce la admiterea recursului astfel cum se va
arăta mai jos.
Primul motiv de recurs, întemeiat în drept pe dispoziţiile
art.304 pct.8 Cod pr.civilă, nu este fondat, întrucât instanţa de apel nu a
denaturat actul juridic dedus judecăţii şi s-a limitat a analiza învestirea sa
cu privire la evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu având în vedere
contractul de locaţiune suprafeţe locative din data de 5 decembrie 2002.
respectivul contract de locaţiune suprafeţe locative intervenit între cele
două părţi conţinea în cuprinsul său un pact comisoriu expres de gradul
IV, caz în care simpla împlinire a condiţiilor acestuia atrăgea desfiinţarea
de plin drept a contractului, confirmându-se critica întemeiată pe
dispoziţiile art.304 pct.9 Cod pr.civilă.
Astfel, la pct.5.4 din contractul de locaţiune suprafeţe locative
intervenit între cele două părţi litigante la data de 5 decembrie 2002, se
reţine caracterul accesoriu al contractului de muncă al pârâtului, pierderea
dreptului de folosinţă a locuinţei prin încetarea calităţii de salariat la S.C.
„O” S.A. şi încetarea de drept, fără alte formalităţi, a acestui contract.
Părţile stipulând un asemenea pact, rolul instanţei de judecată
sub aspectul aplicării sancţiunii rezilierii, este înlăturată în totalitate.
Sesizată fiind totuşi de către reclamantă, instanţa de judecată
nu putea decât să verifice dacă au fost îndeplinite condiţiile prevăzute în
pactul comisoriu expres.
Or, din acest punct de vedere, instanţa de apel a reţinut, în
mod corect, că din probatoriul administrat rezultă cu claritate că S.C.
„O” S.A. Rm.Vâlcea este proprietara camerei 89 situată în Căminul nr.3
Oltchim, că imobilul este ocupat în prezent de apelantul-pârât şi că
acesta din urmă, la data de 14 martie 2005, a încetat calitatea de salariat.
Toate aceste împrejurări dovedesc cu prisosinţă îndeplinirea
condiţiilor prevăzute în pactul comisoriu expres înserat prin dispoziţiile
art.5.4 din Contractul de locaţiune suprafeţe locative, efectele acestuia
fiind identice cu efectele rezoluţiunii judiciare.
Prin urmare, în mod greşit instanţa de apel a reţinut că
reclamanta avea obligaţia să solicite mai întâi rezoluţia contractului de
locaţiune suprafeţe locative din 5 decembrie 2002, pentru ca apoi să se
poată păşi la evacuarea pârâtului din imobil.
Faţă de aceste considerente, a fost admis recursul în baza
art.312 alin.2 Cod pr.civilă, modificată decizia pronunţată de instanţa de
apel şi pe fond menţinută sentinţa civilă a instanţei de fond, cu cheltuieli
de judecată.
