Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamanţii I. I. M. şi I. N. M., în contradictoriu cu pârâta B. M., având ca obiect – hotărâre care să ţină loc de act autentic.
Dezbaterile în prezenta cauză au avut loc în şedinţa publică din data de 5 noiembrie 2014, susţinerile părţilor consemnându-se în încheierea de şedinţă din acea dată ce face parte integrantă din prezenta sentinţă şi când, din lipsă de timp pentru deliberare, s-a amânat pronunţarea la data de 11 noiembrie 2014.
INSTANŢA
Deliberând asupra cauzei de faţă:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Paşcani la data de 03.09.2014 sub nr. …, reclamanţii I. I. M. şi I. N. M au chemat în judecată pe pârâta B. M., solicitând să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la suprafaţa de 168,67 mp teren, situată în mun. Paşcani, T54, parcela 1 (1330/44/1), având ca vecinătăţi: la nord – str. Costache Negri; la sud – Siminciuc I.; la vest – Cercel Vasile; la est – Prodalea Vasile. În acest sens, solicită să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus arătat, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanţii au arătat că la data de 26.07.2005 au încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu B. A. şi R. C., care au avut calitatea de vânzători şi reclamanţii calitatea de cumpărători. Menţionează că pârâta B. M. este sora celor doi vânzători menţionaţi. Din motive de sănătate, pârâta nu s-a prezentat la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanţii, astfel că cota parte indiviză de 1/3 din suprafaţa totală de 506 mp, adică suprafaţa de 168,67 mp nu s-a înstrăinat, fiind a pârâtei.
Precizează reclamanţii că s-au întâlnit cu pârâta şi i-au dat suma de 500 lei, pentru suprafaţa de 168,67 mp teren. În prezent, arată reclamanţii, nu pot obţine autorizaţie de construire, nu pot intabula terenul, motivat de faptul că din întregul lot de 506 mp, au cumpărat doar cota indiviză de 2/3.
Arată că există o declaraţie prin care pârâta s-a angajat ca în momentul obţinerii titlului de proprietate să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Pârâta a fost notificată la data de 15.08.2014, înainte de introducerea acţiunii.
Reclamanţii au solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu, testimonială şi expertiză tehnică topografică.
În drept au invocat art. 35 şi 197 C.proc.civ.
Pârâta B. M. a depus la dosar întâmpinare la data de 22.09.2014– fila 38, arătând că este de acord cu acţiunea şi că nu are nici un fel de pretenţii cu privire la reclamanţi.
Pârâta B. M. a depus la dosar întâmpinare la data de 22.09.2014– fila 38, arătând că este de acord cu acţiunea şi că nu are nici un fel de pretenţii cu privire la reclamanţi.
De asemenea, s-a prezentat în instanţă la termenul de judecată din 05.11.2014 şi a declarat că recunoaşte înţelegerea făcută cu reclamanţii, că nu are titlu de proprietate pentru teren, nici ea, nici fraţii ei, că nu au mai făcut nici un demers în vederea obţinerii titlului de proprietate pentru acest teren, deoarece au considerat că nu mai este terenul lor – declaraţie fila 56.
De asemenea, s-a prezentat în instanţă la termenul de judecată din 05.11.2014 şi a declarat că recunoaşte înţelegerea făcută cu reclamanţii, că nu are titlu de proprietate pentru teren, nici ea, nici fraţii ei, că nu au mai făcut nici un demers în vederea obţinerii titlului de proprietate pentru acest teren, deoarece au considerat că nu mai este terenul lor – declaraţie fila 56.
Instanţa a invocat din oficiu la termenul de judecată din data de 05.11.2014 excepţia prematurităţii acţiunii, reţinând cauza spre soluţionare cu privire la această excepţie.
Instanţa a invocat din oficiu la termenul de judecată din data de 05.11.2014 excepţia prematurităţii acţiunii, reţinând cauza spre soluţionare cu privire la această excepţie.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine că acţiunea este neîntemeiată pentru următoarele motive:
Reclamanţii I. I. M. şi I. N. M au chemat în judecată pe pârâta B. M., solicitând să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la suprafaţa de 168,67 mp teren, situată în mun. Paşcani, T54, parcela 1 (1330/44/1), având ca vecinătăţi: la nord – str. Costache Negri; la sud – Siminciuc I.; la vest – Cercel Vasile; la est – Prodalea Vasile. În acest sens, solicită să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus arătat.
Instanţa reţine că la data de 17.06.2005, numiţii B. M., personal şi mandatară pentru Ş. V., precum şi numiţii R. E., R. C., B. A., în calitate de comoştenitori ai defunctului R. M. s-au angajat să înstrăineze reclamantului I. I.-M., căsătorit cu reclamanta I. N.-M. – certificat de căsătorie fila 8, suprafaţa de 506 mp teren situat în mun. Paşcani, str. Costache Negri, jud. Iaşi, tarlaua „Cărămidari”, teren pe care s-au angajat să-l vândă reclamanţilor la data obţinerii Titlului de proprietate. Au stabilit ca vânzarea-cumpărarea să se perfecteze până la data de 20.07.2005, cu drept de prelungire, cu acordul părţilor, potrivit înscrisului autentificat sub nr. 2813/17.06.2005 – BNPA I. M.&C. M. O. – Paşcani – filele 9-10. Acest înscris are valoarea unei promisiuni/antecontract de vânzare-cumpărare.
La data de 26.07.2005, o parte dintre promitenţi, respectiv R. C. şi B. A. vând reclamanţilor dreptul de proprietate asupra cotei de 2/3 indiviză din suprafaţa de 506 mp teren arabil, situat în intravilanul extins al mun. Paşcani, jud. Iaşi, T54, parcela 1 (1330/44/1), cu menţiunea că cota indiviză de 1/3 din suprafaţa de 506 mp, adică suprafaţa de 167,67 mp teren nu se înstrăinează, fiind a coproprietarei B. M. – contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3347/26.07.2005 – BNPA I. M.&C. M. O.
Prin urmare, solicitarea reclamanţilor de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic se întemeiază pe declaraţia-promisiune de vânzare-cumpărare încheiată între părţile din prezenta cauză la data de 17.06.2005 – filele 9-10.
Potrivit art. 1073 Vechiul Cod civil, aplicabil în cauză raportat la data acestei promisiuni : „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligaţiei, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare”, iar art. 1077 Vechi Cod civil prevede că „Nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului.”
Admisibilitatea unei acţiuni de validare a unui contract de vânzare cumpărare este condiţionată de existenţa unui înscris din care să rezulte obligaţia de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut şi preţul) precum şi modalitatea de plată a preţului (decizia nr. 1698/20.03.2003 CSJ).
Pe de altă parte, instanţa mai reţine şi faptul că un înscris sub semnătură privată nu poate să determine încheierea contractului în formă autentică decât dacă înscrisul, însuşi, îndeplineşte condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare.
Având în vedere poziţia părţilor, chiar daca pârâta a achiesat la pretenţiile reclamanţilor, instanţa nu poate da o hotărâre care să înfrângă dispoziţiile legale privind obiectul unui contract de vânzare-cumpărare (lucrul vândut şi preţul). Pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiţia esenţială este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar/coproprietar al lucrului vândut, după caz terenul în cauză. Ori atât reclamanţii, prin apărător, cât şi pârâta – declaraţie fila 56 au arătat că pârâta nu are titlu de proprietate eliberat pentru terenul în cauză, deşi s-a obligat să încheie contractul de vânzare-cumpărare după eliberarea acestui titlu de proprietate. Aşadar obligaţia asumată de pârâtă este una afectată de un termen suspensiv, până la împlinirea lui, respectiv data emiterii titlului de proprietate, scadenţa obligaţiei este amânată.
Cum promitentul-vânzător nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, nu este posibil a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare înainte de eliberarea titlului de proprietate, motiv pentru prezenta acţiune este prematură.
Pentru aceste considerente, instanţa va admite excepţia prematurităţii acţiunii, excepţie invocată din oficiu de instanţă şi va respinge acţiunea, având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, formulată de reclamanţii I. I. M. şi I. N. M, în contradictoriu cu pârâta B.M., ca prematur introdusă.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂŞTE:
Admite excepţia prematurităţii acţiunii, excepţie invocată din oficiu de instanţă.
Respinge acţiunea, având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, formulată de reclamanţii I. I. M. şi I. N. M, în contradictoriu cu pârâta B. M., ca prematur introdusă.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, care se depune la Judecătoria Paşcani.
Pronunţată în şedinţa publică de azi, 11.11.2014.
