Prin sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Sibiu, s-a respins acţiunea civilă formulată de reclamanţii M. M. şi M. V. în contradictoriu cu pârâtul V. M., iar reclamanţii au fost obligaţi, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă prima instanţă a reţinut că prin acţiunea civilă formulată de reclamanţii M. M. şi M. V. în contradictoriu cu pârâtul V. M. s-a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa să fie obligat pârâtul la plata prejudiciului cauzat prin nerespectarea obligaţiilor contractuale asumate prin înscrisul autentificat din 14.06.2007 de Biroul Notarului Public reprezentând diferenţa în minus a suprafeţei utile a apartamentului achiziţionat de către reclamanţi de 2,14 mp., în valoare de 2044 euro; să fie obligat pârâtul la remedierea tuturor deficienţelor funcţionale, precum şi la punerea în funcţiune a utilităţilor nefinalizate, ce vor fi constatate pe baza unui raport de specialitate, şi obligarea pârâtului la plata sumei de 100 lei pe fiecare zi de întârziere, cu titlu de daune cominatorii, calculate de la data rămânerii definitive a sentinţei judecătoreşti şi până la îndeplinirea obligaţiei.
În motivarea în fapt a acţiunii s-a arătat că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat din data de 27 martie 2007 de către Biroul Notarului Public. Obiectul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare îl constituie achiziţionarea imobilului-apartament nr.13, definit în planul blocului de locuinţe, identificat în Anexa 1, unitate locativă compusă din 3 camere şi dependinţe, respectiv dormitor, baie, cameră de zi, cămară, două holuri, WC, cameră şi balcon, situat la etajul 3 din blocul A, situat administrativ în municipiul Sibiu.
În acest înscris, pârâtul, în calitate de promitent-vânzător, îşi asuma obligaţia înstrăinării unui apartament cu o suprafaţă utilă de 69,19 mp. cu precizarea atribuirii unei cote-părţi indivize din părţile comune indivize ale blocului. Pentru unitatea locativă mai sus identificată, s-a convenit achitarea cu titlu de preţ a sumei de 63.000 euro. În schimbul preţului convenit, apartamentul urma să aibă un grad de finisare varianta B, reprezentând varianta A şi alte îmbunătăţiri descrise în Anexa 3 la antecontract. Tot cu acea ocazie, pârâtul se obliga să încheie contracte cu furnizorii de unităţi, apă-canal, gaz metan, curent electric, ş.a., aşa cum sunt descrise în art.4 subpunctul 4.1. Dând eficienţă antecontractului mai târziu, respectiv 14 iunie 2007, părţile contractante au perfectat contractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1195 de către Biroul Notarului Public.
În actul translativ de proprietate intervine o schimbare, în sensul că suprafaţa utilă a unităţii locative achiziţionate, convenită iniţial generic de 69,19 mp, se împarte în două componente, respectiv suprafaţa utilă de 64,20 mp. şi o suprafaţă a balconului de 4,99 mp. De bună-credinţă, la momentul semnării, reclamanţii nu au pus la îndoială veridicitatea declaraţiilor pe proprie răspundere ale pârâtului în calitate de proprietar vânzător.
Ulterior, întrucât au sesizat vizual că această suprafaţă nu este reală, au apelat la un expert tehnic de specialitate care le-a adus la cunoştinţă că suprafaţa utilă a apartamentului reclamanţilor este mai mică cu 2,14 mp şi faptul că apartamentul nu dispune de utilităţi funcţionale, care să permită o folosinţă a imobilului. La acea dată, minusul echivalent cu această suprafaţă pe care aceştia au achitat-o cu titlu de preţ a fost evaluat la o sumă de 2.044 euro.
Din aceste considerente, apreciază că raţiunea solicitării primului petit al acţiunii introductive de instanţă este existenţa unui prejudiciu al reclamanţilor, prin achitarea unei sume încasată nejustificat de către pârâtul vânzător. Deşi în proiect la poziţia baie principală este prevăzut în mod corect existenţa unei ghenă-rabits pentru poziţionarea coloanelor de apă şi canalizare, în concret aceasta a fost mutată în afara spaţiului băii, respectiv în debara, astfel că orice intervenţie de service la coloanele de instalaţii, va crea complicaţii. Pe de altă parte, la poziţia 5 încăpere bucătărie, deşi este prevăzut în mod corect în proiect o ghenă ventilaţie, aceasta în fapt nici nu există, însă tot în fapt expertul constată existenţa unei ghene-rabits pentru apă-canalizare.
Totodată, anexa cu destinaţie cămară, deşi în normele legale se prevede obligativitatea existenţei unei ferestre exterioare de aerisire, în realitate acest spaţiu este complet nefuncţional pentru o destinaţie cămară. Aceeaşi disfuncţionalitate se remarcă şi la anexa-WC serviciu. Totodată, balconul este un spaţiu deschis care nu dispune de scurgeri pluviale care să permită evacuarea simplă a acestora pe o pardoseală cu o pantă uşoară.
Deşi neevidenţiate, se precizează că imobilul nu dispune de scocuri pe toată suprafaţa, astfel încât în cazul precipitaţiilor, apa pluvială bate direct pe perete, astfel încât în prezent deja se simte umezeală pe acesta. De asemenea, subsolul, respectiv pivniţa este plină de apă şi complet inutilizabilă. În privinţa utilităţilor, deşi reţeaua electrică este instalată, tabloul electric este complet inutilizabil, întrucât nu este montat conform normelor legale. Susţinerea o motivează prin faptul că tabloul electric este secţionat de ţeava de gaz, existând oricând pericolul unui accident.
În drept au fost invocate dispoziţiile art.969, 998-999 Cod civil.
În probaţiune s-au depus la dosar înscrisuri.
Pârâtul şi-a exprimat poziţia procesuală prin întâmpinare solicitând respingerea acţiunii reclamanţilor, ca neîntemeiată, întrucât sunt incidente dispoziţiile art.1329 Cod civil, iar diferenţa în minus invocată de reclamanţi nu reprezintă a douăzecea parte din preţul total al vânzării, astfel, că reclamanţii în calitate de cumpărători nu au dreptul la „scăderea preţului pentru lipsă”.
Se mai arată că mare parte din deficienţele funcţionale invocate au fost remediate, şi nu era stabilit un termen până la care se obliga a finaliza racordul la utilităţi, astfel că nici cel de-al treilea petit nu este întemeiat, cât timp obligaţia asumată nu are un termen prestabilit.
În răspunsul la întâmpinare reclamanţii menţionează că aplicabil în speţă este art. 1326 Cod civil raportat la prevederile art.1327 Cod civil – imobilul fiind vândut „cu arătare de cuprinsul său şi pe atât măsură”.
Pentru a pronunţa sentinţa de respingere a acţiunii, instanţa de fond a reţinut, în considerentele hotărârii căprin contractul de vânzare-cumpărare sub nr.1195/14.06.2007 reclamanţii au cumpărat de la pârât apartamentul aflat la et. 3 al imobilului compus din cameră de zi, dormitor, baie, hol, cămară, hol WC, bucătărie şi cameră, toate în suprafaţă utilă de 64,20 mp. şi balcon în suprafaţă de 4,99 mp., în total 69,19 mp., preţul vânzării fiind stabilit prin acordul părţilor, la suma de 63.000 euro. Aşadar, preţul vânzării a fost convenit de părţi pentru întregul imobil, ca un tot unitar funcţional, fără a se stabili preţul pe metru pătrat.
Pentru a determina suprafaţa utilă reală a apartamentului şi identificarea deficienţelor funcţionale şi a stării de funcţionare a utilităţilor, în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice în construcţii iar apoi a unei contraexpertize tehnice în construcţii.
Potrivit concluziilor raportului de contraexpertiză tehnică în construcţii, necontestat de părţi şi însuşit de instanţă, suprafaţa utilă real identificată pentru apartamentul în cauză este de 63,19 mp. iar suprafaţa utilă real identificată balconului este de 4,27 mp, în total 67,46 mp. În raportul de contraexpertiză se menţionează însă, că raportat la „abaterea” apreciată de experţi ca fiind recunoscută în practica de specialitate , pentru suprafaţa utilă de 1,03 mp. care lipseşte din suprafaţa utilă a apartamentului, şi suprafaţa 0,24 mp. care lipseşte din suprafaţa utilă a balconului, doar pentru suprafaţa de 0,34 mp. şi respectiv 0,19 m. (total 0,53 mp.), se poate admite că reprezintă o deficienţă în sarcina pârâtului.
În aceste condiţii în care vânzarea a fost făcută pe un preţ global, altfel „decât pe atât măsură”, diferenţa în plus sau în minus între întinderea declarată şi cea reală, nu se ia în consideraţie, ea poate provoca un spor sau o micşorare a preţului dacă valorează cel puţin a 20-a parte din preţul total al vânzării. În caz de întindere lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea suprafeţei sau rezoluţiunea contractului.
În cauză, preţul global al vânzării a fost de 63.000 euro, iar valoarea suprafeţei lipsă de 0,53 mp., calculată prin raportare la valoarea indicată de reclamanţi în acţiune, este de 506,22 euro (2044 euro : 2,14 = 955,140 mp x 0,53 mp = 506,22 euro), respectiv mai puţin decât a 20-a parte din preţul total al vânzării (12.600 euro) pentru a determina o reducere a preţului.
În consecinţă petitul unu al acţiunii reclamanţilor a fost respins ca neîntemeiat.
Din depoziţiile martorilor audiaţi în cauză a rezultat că apartamentul a fost contractat la gri, finisajele urmând a fi executate de reclamanţi, iar în perioada mai-octombrie 2007 – s-a realizat racordarea la reţeaua de energie electrică, gaz metan, apă şi canalizare. În acest sens există la dosar, contractele încheiate de reclamanta M. V. cu furnizorul de energie electrică şi gaz metan.
De altfel, reclamanţii au menţionat că în prezent utilităţile au fost finalizate, pârâtul îndeplinindu-şi astfel obligaţiile contractuale.
Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare şi ulterior contractul de vânzare-cumpărare nr.1195/14.06.2007 s-a menţionat că apartamentul se vinde cu grad de finisare varianta B, reprezentând varianta A plus alte îmbunătăţiri aşa cum sunt descrise în Anexa 3 la antecontract,obligaţiile promitentului vânzător fiind de a preda cumpărătorilor un extras CF. – curat pentru apartamentul ce urma a fi vândut şi de a încheia contracte cu furnizorii de utilităţi, respectiv: apă-canal, gaz metan, precum şi instalaţii comune – centrală termică şi interfon.
Astfel, raportat la prevederile contractului de vânzare-cumpărare şi anexele acestuia, pârâtul nu şi-a asumat obligaţii privind modalitatea de montare a sistemului de ventilare, a ghenelor sanitare, a uşiţei de vizitare de intervenţie a tabloului electric, a aruncătorului de apă de la balcon, iar proiectul de execuţie în detaliu nu a constituit anexă la contractul de vânzare-cumpărare – astfel că modalitatea de efectuare a acestor detalii de construcţie a rămas la dispoziţia pârâtului. Mai mult, reclamanţii au semnat procesul-verbal de predare primire fără a formula obiecţiuni cu privire la gradul de finisare sau executare a lucrărilor.
În lipsa unei prevederi contractuale exprese, pârâtul nu poate fi obligat la remedierea unor deficienţe, care constituie detalii de construcţie, şi pe care nu şi le-a asumat, motiv pentru care cererea reclamanţilor a fost respinsă ca neîntemeiată. Pe cale de consecinţă, a fost respins ca neîntemeiat şi petitul privind plata daunelor cominatorii.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs reclamanţii, solicitând, în principal, modificarea acesteia şi admiterea acţiunii, iar, în subsidiar, casarea ei cu trimitere spre rejudecare primei instanţe; cu cheltuieli de judecată la toate instanţele.
Un prim motiv de nelegalitate invocat este acela că instanţa de fond a făcut o superficială interpretare a probaţiunii. Astfel, probele administrate în ceea ce priveşte suprafaţa apartamentului sunt esenţiale, întrucât în funcţie de suprafaţa acestuia se calculează şi preţul unităţii locative contractate. Astfel, în raport de expertiza efectuată de exp., care a reţinut un minus de suprafaţă de 2,14 mp, a rezultat un prejudiciu al părţii de 2044,28 eur. Faţă de contraexpertiza efectuată în cauză, reclamanţii şi-au restrâns pretenţiile, întrucât suprafaţa în minus a apartamentului era doar de 1,73 mp, la 1652 eur.
Aşa fiind, în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 1326 raportat. la 1327 Cod civil care arată că dacă „imobilul s-a vândut cu arătare de cuprinsul său şi pe atât măsura” se aplică dispoziţiile art. 1327 Cod civil. Preţul de vânzare al apartamentului a fost calculat tocmai prin referire la acea suprafaţă.
Un al doilea motiv de recurs vizează petitul al doilea al acţiunii, anume cel de obligare a pârâtului la remedierea tuturor deficienţelor funcţionale constatate în raportul de expertiză. Astfel, în cuprinderea balconului nu s-a executat „aruncătorul de ape”, iar acesta a fost executat ulterior de către reclamanţi; nu s-a executat sistemul de ventilaţii prevăzut în bucătărie şi WC de serviciu; nu s-a executat „ghena sanitară” în baie la dimensiunile şi poziţia reglementate prin proiect; în spaţiile cu destinaţie de bucătărie şi WC de serviciu nu s-au executat în soluţia tehnică corespunzătoare „ghenele sanitare pentru mascarea coloanelor de apă şi canalizare, nu se poate deschide uşiţa de vizitare şi intervenţie la panoul electric; la subsolul blocului se produc infiltraţii de apă şi canalizare. O parte din deficienţele funcţionale constatate de expertul consultant au fost remediate, însă nu se poate uita că la data promovării acţiunii lipsa branşamentului de canalizare făcea inutilizabil apartamentul.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi 274 Cod pr. civilă.
Recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:
Soluţionarea primului motiv de recurs stă în modul de interpretare a contractului părţilor şi identificarea dispoziţiilor legale aplicabile, recurenţii invocând aplicabilitatea prevederilor art. 1327 Cod civil, iar intimatul ale art. 1329 Cod civil.
Potrivit dispoziţiilor art. 1327 Cod civil, „dacă vânzarea unui imobil s-a făcut cu arătare de cuprinsul său, şi pe atât măsura, vânzătorul este dator să predea cumpărătorului, dacă acesta cere, cuprinsul arătat în contract. Neputând, sau cumpărătorul necerând, vânzătorul este dator să sufere o scădere proporţională la preţ.”
Art. 1329 Cod civil este în sensul că:” În toate cazurile de vânzare făcută altfel decât pe atât măsura, fie vânzarea de un corp cert şi limitat, fie de mai multe fonduri distincte şi separate, fie concepută cu expresia măsurii înaintea desemnării obiectului sau din contră, nici vânzătorul nu are drept la adaos de preţ, pentru excedent, nici cumpărătorul, la scădere pentru lipsă, decât în cazul când excedentul sau lipsa preţuieşte o a douăzecea parte din preţul total al vânzării.”
Din aceste texte rezultă că raportul între preţ şi cuprinsul imobilului poate fi stabilit în două moduri: a) după ce s-a indicat în contractul de vânzare-cumpărare întinderea imobilului vândut, se arată că preţul se fixează pe atât măsura. Atunci este cazul prevăzut de art. 1327 şi 1328 Cod civil. b) după ce s-a indicat în contractul de vânzare-cumpărare întinderea imobilului, s-a fixat preţul fără a se prevedea că este calculat pe atât măsura. Acesta este cazul prevăzut de art. 1329 şi 1330 Cod civil.
Cu alte cuvinte, pentru ca să fie aplicabil art. 1327 Cod civil trebuia ca la vânzare să se arate nu numai „cuprinsul” şi „măsura”, ci şi cât valorează măsura, adică, de pildă, se vinde un apartament cu atâţia lei/mp. Aşa cum rezultă din contractul încheiat, aspect reţinut şi soluţionat corect de instanţa de fond, vânzarea, în speţă, a apartamentului s-a făcut pentru un preţ global, de 63000 eur, chiar dacă se indică suprafaţa. Aşa fiind, rezultă cu evidenţă că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 1329 Cod civil, aspect ce face ca recursul să nu fie fondat în primul motiv invocat, din această perspectivă instanţa de fond pronunţând o sentinţă cu corecta interpretare şi aplicare a legii.
Nici cel de-al doilea motiv de recurs nu este fondat. Prima instanţă a făcut o corectă interpretare a probelor administrate şi a prevederilor legale aplicabile cauzei. Astfel, a motivat în amănunt pentru care considerente lipsurile constatate şi invocate ale construcţiei (majoritatea dintre ele remediate până în acest moment) nu sunt de natură să ducă la admiterea cererii reclamanţilor, arătând că pârâtul nu avea, potrivit contractului încheiat, obligaţii în ceea ce priveşte deficienţele invocate de reclamanţi şi că, mai mult, aceştia au semnat procesul-verbal de predare-primire a apartamentului fără obiecţiuni.
Potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă, invocate de recurenţi, modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Din considerentele deja expuse rezultă faptul că un asemenea motiv nu este incident în cauză, hotărârea primei instanţe fiind legală, motiv pentru care tribunalul a respins recursul declarat şi a păstrat sentinţa judecătoriei.
