Carte funciară. Întabularea dreptului de proprietate liber de orice sarcini. Sechestru asigurător (Legea nr.7/1996, art.25, 26, 47, 48, 50; O.U.G. nr.92/2003, art.126)
Transmiterea dreptului real în favoarea petentei, care a avut loc prin hotărâre judecătorească ce ţine loc de act de vânzare-cumpărare, este ulterioară sechestrului instituit ca măsură asigurătorie de indisponibilizare a bunului imobil. Produce pe deplin efectele juridice prevăzute de lege, fiind opozabilă tuturor celor care, după înscriere, vor dobândi vreun drept asupra imobilului, astfel încât nu se va putea da curs cererii acestora de a proceda la întabularea bunului.
Curtea de Apel Iaşi, decizia civilă nr.60 din 22.02.2008
Prin sentinţa civilă nr.3242/26.03.2007 pronunţată de Judecătoria Iaşi s-a admis cererea petentei S.C. „D.C.” SRL Iaşi, în contradictoriu cu intimatele S.C. „L.” SA Iaşi şi D.G.F.P.-Iaşi, desfiinţându-se încheierea nr.50443/30.10.2006 şi intabularea în cartea funciară nr.5348 a municipiului Iaşi a dreptului de proprietate al petentei, liber de orice sarcini privind imobilul compus din parcelele de teren construite şi neconstruite conform sentinţei civile nr.1554/21.06.2006 pronunţată de Tribunalul Iaşi (irevocabilă):
– 70/3 (2861/1/3) – 664,68 m.p. categoria de folosinţă – alte terenuri;
– 70/3 (2861/1/3) – 664,68 m.p. categoria de folosinţă – alte terenuri;
– 64 (2823/1) – 664,68 m.p. –categoria de folosinţă – construcţii, cu rezervorul C.50 de 750 m.c.;
– 65 (2823/2) – 22,50 mp categoria de folosinţă construcţii, cu staţia de pompare C 51;
– 66 (2823/3) – 209,60 mp categoria de folosinţă – construcţii, cu rezervorul C 52 de 750 m.c.;
– 71 (2861/2) – 342,31 mp categoria de folosinţă – alte terenuri;
– cca. 500 mp din DS 11 şi CAT 2794/1, reprezentând cale de acces.
Pârâtele au fost obligate în solidar, la plata către petentă a sumei de 508,3 lei cheltuieli de judecată, din care 500 lei onorariu apărător, 8 lei taxă judiciară de timbru şi 0,3 timbru judiciar .
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele:
Probele administrate în cauză (sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi, certificat de atestare fiscală nr.146158/23.10.2006 emisă de către D.E.F.P.L. – Activitatea de Taxe şi Impozite Locale, încheierea nr.511/26.01.2000 emisă de către O.C.P.I.-Iaşi – Serviciul de Publicitate Imobiliară, dovada comunicării încheierii, Extras de Carte Funciară pentru informare – cartea funciară nr.5348 ( filele 16 – 26) , rezultă că plângerea petentei este întemeiată .
Instanţa a constatat că, sunt îndeplinite dispoziţiile art.47 alin. 1 şi 2 şi art.48 alin. 1 din Legea nr.7/1996, republicată, a cadastrului şi publicităţii imobiliare, în sensul că s-a solicitat intabularea sentinţei civile nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi, care este pronunţată cu respectarea dispoziţiilor legale, identifică imobilul.
De asemenea, reiese că înscrierea antecontractului a fost efectuată în Cartea Funciară sub nr.22190/14.10.2004, anterior sechestrului intimatei D.G.F.P.-Iaşi, în condiţiile art.25 alin 1 din Legea nr.7/1996, republicată, a cadastrului şi publicităţii imobiliare, fiind opozabilă terţilor, aşa cum s-a reţinut cu autoritate de lucru judecat prin sentinţa menţionată mai sus .
Totodată, instanţa reţine că, în speţă nu poate fi reţinută incidenţa art.126 alin. 8 din O.G. nr.92/2003 republicată, modificată şi completată, privind Codul de procedură fiscală, atât timp cât sechestrul a fost notat în cartea funciară ulterior înscrierii antecontractului, nefiind îndeplinite condiţiile acestui text de lege, care condiţionează îndeplinirea de acte ulteriore înscrierii, ori, în cauză, prin sentinţa civilă s-a reţinut că odată cu achitarea preţului s-a efectuat şi predarea primirea, deci şi transferul dreptului de proprietate.
Mai mult decât atât, instanţa mai reţine că petenta este înregistrată la organele fiscale şi achită impozitele aferente acestui imobil.
În aceste condiţii, instanţa, constatând că plângerea este întemeiată, a admis plângerea, a dispus desfiinţarea încheierii nr.50443/30.10.2006 emisă de către O.C.P.I.-Iaşi – Serviciul de Publicitate Imobiliară a dispus intabularea în cartea funciară nr.5348 a municipiului Iaşi a dreptului de proprietate al petentei, liber de orice sarcini, privind imobilul compus din parcele de teren construite şi neconstruite, conform sentinţei civile nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi, irevocabilă .
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel D.G.F.P.-Iaşi care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr.690/10 octombrie 2007 pronunţată de Tribunalul Iaşi s-a respins apelul formulat de pârâta D.G.F.P.-Iaşi împotriva sentinţei civile nr.3242/26.03.2007 a Judecătoriei Iaşi, sentinţă ce a fost păstrată. Apelanta a fost obligată să plătească intimatei S.C. „D.C.” SRL suma de 40.000 RON cheltuieli de judecată în apel.
În pronunţarea soluţiei, instanţa de prim control judiciar a reţinut următoarele:
Reclamanta S.C. „D.C.” S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu intimatele S.C. „L.” S.A. şi D.G.F.P.-Iaşi anularea încheierii nr.50443/30.10.2006 emisă de O.C.P.I.-Iaşi.
Prin încheierea nr.50443/30.10.2006 s-a respins cererea petentei S.C. „D.C.” S.R.L. de intabulare a dreptului de proprietate în conformitate cu dispoziţiile art.126 alin. 8 C.pr.fisc., deoarece imobilul este grevat de sarcini în favoarea D.G.F.P. Iaşi.
Instanţa de control judiciar reţine că la data de 11.10.2004, între petenta SC „D.C.” SRL şi intimata SC „L.” SA, s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare pentru imobilul înscris în cartea funciară nr.5348 a municipiului Iaşi, compus din parcele de teren construite şi neconstruite :
– 64 (2823/1) – 664,68 m.p. categoria de folosinţă – construcţii, cu rezervorul C 50 de 750 m.c.;
– 65 (2823/2) – 22,50 m.p. categoria de folosinţă construcţii, cu staţia de pompare C 51;
– 66 (2823/3) – 209,60 m.p. categoria de folosinţă – construcţii, cu rezervorul C 52 de 750 m.c.;
– 71 (2861/2) – 342,31 m.p. categoria de folosinţă – alte terenuri;
– cca. 500 m.p. din DS 11 şi CAT 2794/1, reprezentând cale de acces, pentru suma de 1.050.000.000 ROL, sumă ce a fost achitată în tranşe până la data de 22.12.2004.
La data de 12.10.2004, antecontractul menţionat mai sus a fost încheiat în formă autentică sub nr.2391, promisiune de vânzare cumpărare ce a fost notată în Cartea Funciară sub nr.22190/14.10.2004.
După notarea promisiunii de vânzare în favoarea petentei, s-au mai notat în cartea funciară sechestrul în favoarea D.G.F.P. Iaşi şi somaţia de plată în favoarea CEB BRD Iaşi, sub numerele 25621/2004 şi respectiv 2119/2005.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi s-a constatat că între petenta SC „D.C.” SRL şi intimata SC „L.” SA, s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare pentru imobilul înscris în cartea funciară nr.5348 a municipiului Iaşi.
Instanţa de apel constată că sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi este opozabilă pârâtei-recurente D.G.F.P.-Iaşi incidente fiind în speţă dispoziţiile art.26 alin. 1 şi 2 din legea nr.7/1996 potrivit cărora drepturile reale dobândite prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti, sunt opozabile faţă de terţi, fără înscriere în cartea funciară.
De asemenea instanţa de apel reţine că actul de dispoziţie (antecontractul nr.2391/12.10.1994) încheiat de S.C. „L.” S.A. este anterior notării sechestrului de către D.G.F.P.-Iaşi iar sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi nu poate fi considerată ca fiind act de dispoziţie al debitorului ale cărui bunuri au fost sechestrate, ci este pronunţată în contra voinţei debitorului, în executarea obligaţiei asumate prin antecontract în temeiul dispoziţiilor legale ce îndrituiesc instanţa să pronunţe hotărâri ce ţin loc de acte de vânzare-cumpărare definitivând efectele produse de antecontract.
Tribunalul reţine de asemenea ca neîntemeiat motivul de apel invocat de apelantă prin care a invocat dispoziţiile art.42 alin. 2 din legea 7/1996 respectiv pierderea efectului intenţiei de a înstrăina prin trecerea unui termen de 2 luni de la data înregistrării cererii. Întrucât înscrierea efectuată de intimata S.C. „D.C.” S.R.L. reprezintă o notare a antecontractului , efectul de opozabilitate păstrându-se pe toată durata existenţei înscrierii, şi nu o notare a intenţiei de a înstrăina.
În considerarea celor expuse, tribunalul în baza art.296 C.proc.civ. a respins apelul şi a păstrat sentinţa apelată.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta D.G.F.P.-Iaşi criticând hotărârea atacată ca fiind nelegală pentru cazul de casare înscris în art.304 pct.9 C.proc.civ.
În motivarea recursului pârâta a arătat că soluţia instanţei de fond – păstrată prin respingerea apelului – este pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale atunci când a admis acţiunea petentei SC „D.C.” SRL Iaşi, dispunând intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului din litigiu.
Arată recurenta că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata S.C. „L.” SA la data de 12.10.2004 a fost înregistrat la Biroul de Carte funciară sub nr.22190/13.10.2004. Ulterior susţine recurenta că a procedat la data de 16.11.2004 la instituirea unui sechestru asigurator asupra bunului promis spre vânzare ce a fost înregistrat la Biroul de Carte funciară sub nr.25621 şi 8122 din 22.11.2004 având proprietar al imobilului de la acea dată S.C. „L.” SA Iaşi.
Arată recurenta că instanţa de fond şi apel nu a avut în vedere că în momentul instituirii sechestrului nu era înregistrat la Biroul de carte funciară decât acel antecontrat încheiat între intimata-petentă şi S.C. „L.” SA care nu produce în sensul dispoziţiilor art.971 C.civ. efectul transmiterii dreptului de proprietate, astfel încât instituirea sechestrului şi înregistrarea acestuia sunt valabile, producând efectele juridice corespunzătoare.
Argumentează recurenta că într-adevăr există o hotărâre judecătorească care ţine loc de act de vânzare-cumpărare însă respectiva hotărâre nu le este opozabilă întrucât nu au figurat ca parte în litigiul respectiv.
Instanţa avea obligaţia să ţină cont de instituirea sechestrului ce a fost aplicat, astfel încât nu ar fi fost posibil pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Pronunţarea unei atare hotărâri s-a efectuat cu încălcarea dispoziţiilor art.126 alin. 8 din O.G. nr.92/2003.
Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat nu poate fi asimilat unui act de dispoziţie cum greşit a reţinut instanţa de fond întrucât antecontractul nu poate transmite proprietatea asupra bunurilor.
Se susţine că prin dispoziţiile art.42 alin. 2 din Legea 7/1996 legiuitorul a prevăzut expres că înscrierea intenţiei de înstrăinare îşi pierde efectul prin trecerea unui termen de 2 luni de la data înregistrării cererii, dispoziţii în considerarea cărora recurenta arată că între momentul înscrierii intenţiei şi cea prin care SC „D.C.” SRL a devenit proprietar doar o perioadă ce depăşeşte cu mult termenul de 2 luni în care intenţia ar fi putut produce efecte, astfel încât sechestrul instituit îşi produce efectele legale ceea ce conduce la netemeinicia plângerii formulate.
Recurenta arată că în mod greşit instanţa de apel a stabilit în sarcina sa cheltuieli de judecată datorate în cuantum de 40.000 RON. Suma la care a fost obligată nu este dovedită cu înscrisuri putând fi o eroare de dactilografiere.
În drept sunt invocate dispoziţiile art.304 pct.9 C.proc.civ., solicitându-se admiterea recursului în sensul criticilor formulate.
Intimata S.C. „D.C.” SRL Iaşi a formulat întâmpinare solicitând admiterea în parte a recursului promovat doar în privinţa cheltuielilor de judecată datorate în apel, respectiv modificarea în parte a deciziei recurate în sensul obligării apelantei la plata de cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.000 lei şi menţinerea celorlalte dispoziţii ale deciziei atacate.
Intimata arată că celelalte motive de recurs sunt neîntemeiate. Greşit arată recurenta că nu îi este opozabilă hotărârea judecătorească care ţine loc de act de vânzare-cumpărare pe considerentul că nu ar fi fost parte în cauza respectivă, opozabilitatea rezultând din dispoziţiile art.26 alin. 2 din Legea 7/1996 potrivit cărora drepturile reale dobândite de orice persoană prin hotărâre judecătorească sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea în cartea funciară, iar pe de altă parte sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 pronunţată de Tribunalul Iaşi are opozabilitate în virtutea dreptului de proprietate a notării antecontractului în executarea căruia a fost pronunţată. Corect instanţa de fond a reţinut că prin notarea antecontractului în cartea funciară sub nr.22190/14.10.2004, anterior sechestrului instituit de recurentă, a devenit opozabil recurentei. Faptul că ulterior dreptul de proprietate a fost transmis prin îndeplinirea obligaţiilor promitentului-vânzător din antecontract nu face ca sechestrul să fie opozabil promitentului-cumpărător, întrucât acesta din urmă a dobândit proprietatea liber de orice sarcini.
Susţine intimata prin întâmpinare că în mod corect s-a reţinut că actul de dispoziţie din partea S.C. „L.” SA Iaşi nu este ulterior sechestrului, ci anterior acestui moment întrucât pronunţarea hotărârii a definitivat – în contra voinţei debitorului – efectele produse de antecontractul ce era opozabil terţilor prin notarea lui în cartea funciară.
Arată intimata că aspectele referitoare la înfiinţarea sechestrului asupra imobilelor proprietatea vânzătoarei şi a vânzării imobiliare operată în favoarea petentei SC „D.C.” SRL a fost analizată irevocabil prin sentinţa civilă nr.1554/2006 a Tribunalului Iaşi.
Susţine intimata că înscrierea realizată în cartea funciară sub nr.22190/14.10.2004 este o notare a antecontractului de vânzare-cumpărare şi nu o notare a intenţiei de a înstrăina cum greşit susţine recurenta. Efectele notării au fost corect interpretate atât cu ocazia pronunţării hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, cât şi în momentul admiterii plângerii împotriva încheierii de carte funciară.
Sub aspectul cheltuielilor de judecată arată intimata că recursul este fondat întrucât cheltuielile de judecată reprezentând onorariu de avocat au fost dovedite în cuantum de 1000 RON conform facturii depusă la dosar odată cu împuternicirea avocaţială.
Analizând actele şi lucrările dosarului, raportat la motivele de recurs învederate şi dispoziţiile legale incidente în cauză, curtea constată că recursul este întemeiat având în vedere următoarele considerente:
Instanţele au soluţionat litigiul cu încălcarea dispoziţiilor înscrise în Legea nr.7/1996 şi ale art.129 din O.G. nr.92/2003 (r), hotărârile atacate în cauză fiind nelegale întrucât au fost pronunţate cu încălcarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor legale incidente în cauză, având în vedere următoarele considerente:
Prin reglementarea instituită prin Legea 7/1996, efectul înscrierii în cărţile funciare este doar cel al opozabilităţii faţă de terţi, rangul înscrierilor fiind determinat de ordinea înregistrării cererilor.
Este adevărat – astfel cum susţine intimata-petentă – că, potrivit dispoziţiilor art.26 alin. 2 din Legea 7/1996, drepturile reale dobândite de orice persoană „prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâre judecătorească” sunt opozabile faţă de terţi fără înscriere în cartea funciară.
Însă la data înregistrării sechestrului asigurator la Biroul de carte funciară sub nr.25621 şi 8122 din 22 11.2004 intimata S.C. „D.C.” SRL Iaşi nu avea un drept real asupra imobilului, proprietar al imobilului la data respectivă, era S.C. „L.” SA Iaşi.
La momentul instituirii sechestrului de către recurenta D.G.F.P.-Iaşi, respectiv 16.11.2004, era înregistrat într-adevăr la Biroul de carte funciară promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr.2391/12.10.2004 la BNP Cubaşa prin care S.C. „L.” S.A. Iaşi se obligă către petenta SC „D.C.” SRL Iaşi să-i vândă parcelele de teren construite şi neconstruite pe care le avea înscrise în cartea funciară nr.5348. Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost înregistrat în cartea funciară sub nr.22190/13.10.2004, înscris care nu are efect translativ de proprietate drept pentru care instituirea sechestrului şi înregistrarea acestuia produce pe deplin efectele juridice prevăzute de art.129 alin. 9 din O.G. nr.92/2003 (r).
Nu poate fi primită apărarea intimatei-petente potrivit căreia sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi, hotărâre ce ţine loc de act de vânzare-cumpărare are opozabilitate în virtutea dreptului de proprietate al notării antecontractului în executarea căruia a fost pronunţată. Astfel cum s-a arătat, notarea antecontractului în cartea funciară sub nr.22190 din 14.10.2004 nu conduce la opozabilitatea acestuia faţă de recurentă, prin efectul dispoziţiilor art.26 alin. 1 şi 2 din Legea 7/1996 întrucât la data respectivă petenta nu avea un drept real asupra imobilului litigios.
Sentinţa civilă nr.1554/21.06.2006 a Tribunalului Iaşi prin care s-a pronunţat o hotărâre care ţine loc de act de vânzare-cumpărare nu poate dobândi opozabilitatea ca efect al dreptului de prioritate al înscrierii antecontractului în executarea căruia a fost pronunţată. Pronunţarea unei asemenea hotărâri judecătoreşti presupune că actul invocat de părţi nu a transferat prin el însuşi proprietatea asupra bunului şi de aceea hotărârea judecătorească pronunţată în atare condiţii constituie actul de proprietate, fiind constitutivă de drepturi.
Drept consecinţă, naşterea antecontractului de vânzare-cumpărare nu prezintă relevanţă juridică pentru că nu se referă la transmiterea unui drept real, astfel încât nu sunt aplicabile dispoziţiile art.26 alin. 2 din Legea 7/1996 care reglementează opozabilitatea drepturilor reale dobândite prin hotărâri judecătoreşti.
Transmiterea dreptului real în favoarea petentei ce a avut loc prin hotărârea judecătorească ce ţine loc de act de vânzare-cumpărare este ulterioară sechestrului instituit de recurentă ca măsură asiguratorie de indisponibilizare a bunului imobil producând pe deplin efectele juridice prevăzute de lege. Fiind vorba de un imobil sechestrat, înscrierea sechestrului în cartea funciară este opozabilă tuturor celor care, după înscriere, vor dobândi vreun drept asupra imobilului respectiv, astfel încât nu se va putea da curs cererii petentei SC „D.C.” SRL Iaşi de a proceda la intabularea imobilului.
Cum efectul juridic al înscrierii în cartea funciară este cel referitor la opozabilitatea faţă de terţi a intabulării şi a notării – atunci când se realizează la cerere în anumite cazuri, ori de informare a terţilor (specific notării), diferenţiere analizată prin considerentele mai sus expuse, urmează a fi înlăturate ca lipsite de relevanţă juridică criticile recurentei referitoare la nereţinerea dispoziţiilor înscrise în art.40 alin.1 din Legea 7/1996 întrucât acestea nu îşi găsesc aplicabilitatea în cauză.
Aşa fiind, constatându-se că hotărârile judecătoreşti recurate sunt pronunţate cu aplicarea şi interpretarea greşită a dispoziţiilor legale, incident în cauză fiind motivul de recurs înscris în art.304 pct.9 C.proc.civ. urmează ca recursul petentei D.G.F.P.-Iaşi să fie admis. În baza art.312 C.proc.civ. decizia civilă nr.690/10.10.2007 pronunţată de Tribunalul Iaşi va fi modificată în tot, urmând ca apelul exercitat de pârâtă să fie admis conform dispoziţiilor art.296 C.proc.civ. Drept consecinţă a schimbării în tot a sentinţei civile nr.3242/26.03.2007 a Judecătoriei Iaşi urmează a se respinge în temeiul art.50 din Legea 7/1996 plângerea formulată de SC „D.C.” SRL Iaşi împotriva încheierii nr.50443 din 30.10.2006 pronunţată de O.C.P.I., încheiere ce va fi menţinută ca legală şi temeinică. Respingerea plângerii petentei va face inoperant art.274 C.proc.civ.
