PROBLEMĂ DE DREPT
-PLÂNGERE CARTE FUNCIARĂ –
NOTARE PRIVILEGIU CONSTRUCTOR
………………………………………………………………………………………………………
INSTANŢA
Asupra plângerii de faţă,
Prin plângerea înregistrată la această instanţă petenta C.D. a solicitat constatarea nulităţii absolute a încheierii dată de O.C.P.I. Vaslui prin care s-a intabulat privilegiul imobiliar în favoarea SC „A.N.” SRL Vaslui.
În motivarea cererii, petenta arată că cererea formulată de. A.M., cu care nu au avut raporturi contractuale nu le-a fost comunicată fiindu-le încălcat astfel dreptul la apărare.
Afirmă petenta că un privilegiu imobiliar, potrivit art. 1737 Cod civil poate fi constituit printr-un proces-verbal întocmit de un expert numit de Judecătoria teritorială competentă, aspect inexistent în cauză.
Arată petenta că în încheierea contestată se face referire la procesele-verbale de recepţie semnate doar de A.C., şi doar dintr-o eroare, de administratorul societăţii, în condiţiile în care lucrările nu sunt finalizate.
Susţine petenta că termenele de plată au fost convenite la anumite date, ca atare instituirea unui drept fără acordul părţilor este nul.
Arată petenta că ştampila s-a aplicat pe semnătura conducătorului unităţii, ceea ce atrage nulitatea relativă a încheierii.
Prin întâmpinarea formulată, SC „A.N.” SRL a solicitat respingerea plângerii petentei cu motivarea că aceasta este nefondată.
În motivare se arată că între părţi a fost încheiat contractul de execuţie lucrări, prin procesul – verbal nr. 1 au fost recepţionate lucrările efectuate, iar prin procesul – verbal nr. 2, s-a stabilit prin acordul părţilor, că pentru garantarea achitării lucrărilor executate, să se înscrie privilegiul constructorului faţă de imobilul descris proprietatea petentei.
Afirmă intimata că înscrierea privilegiului a fost efectuată cu respectarea dispoziţiilor legale, prin Ordinul nr. 633/2006 prevăzându-se modalitatea şi documentele în baza cărora se efectuează notarea.
Citează intimata dispoziţiile art. 2 din Ordinul 633/13.10.2006 şi dispoziţiile art. 4 din acelaşi ordin.
Afirmă intimata faptul că cererea a fost legal depusă la OCPI Vaslui, A.M. , fiind doar delegat cu depunerea acesteia, nu era necesară comunicarea întrucât procedura de carte funciară nu prevede comunicarea, petenta şi-a dat acordul cu privire la înscrierea privilegiului constructorului, aceasta fiind efectuată potrivit prevederilor legale.
Arată intimata că între cele două societăţi au fost încheiate procesele-verbale nr.1 şi nr. 3 şi nu nr. 1 , 2 , persoanele apte să reprezinte societăţile fiind administratorii statutari ai acestora.
Arată intimata că OCPI Vaslui nu are calitate procesuală potrivit deciziei nr. LXXII (72) /15.10.2007 al Î.C.C.J., iar procedura de carte funciară este o procedură necontencioasă.
A fost anexată documentaţia ce a stat la baza încheierii de Carte funciară.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine:
Prin cererea înregistrată la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vaslui, SC „A.N.” SRL Vaslui a solicitat înscrierea în CF a privilegiului constructorului asupra imobilului identificat sub număr cadastral provizoriu X, în baza procesului – verbal de recepţie nr. 1, a procesului verbal de predare – primire nr. 2 şi a contractului de execuţie .
A fost pronunţată la data de 13.07.2009, încheierea nr. 1000 prin care s-a dispus intabularea privilegiului imobiliar al constructorului, asupra imobilului cu număr cadastral X , în favoarea SC „A.N.” SRL, în CF având ca proprietar pe SC „C.D.” SRL.
Este de reţinut că privilegiul este o garanţie care acordă creditorului un drept de preferinţă pentru încasarea creanţei faţă de toţi ceilalţi creditori, chiar şi ipotecari.
În regim de carte funciară, toate privilegiile împrumută caracterul ipotecar şi se achită în funcţie de rangul dobândit prin înscriere.
Instanţa apreciază ca nefondate susţinerile petentei privind necomunicarea cererii înaintată către OCPI Vaslui ce ar atrage încălcarea dreptului la apărare, motivat de faptul că procedura de carte funciară, este guvernată de principiile specifice procedurii necontencioase, îmbracă trăsăturile unei astfel de proceduri caracterizată prin absenţa unui litigiu, prin care nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană.
Nu a fost încălcat un drept de apărare, în condiţiile în care petenta a promovat plângerea de carte funciară, şi au putut fi invocate aspecte pe care aceasta le-a considerat ca impedimente în efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară.
Ceea ce se analizează în procedura de carte funciară este îndeplinirea cerinţelor prevăzute în legea specială – Legea 7/1996 – şi în regulamentul de aplicare al legii (şi cu aspectele ce ţin de fondul raporturilor dintre părţi) prin art. 31 din Ordinul 633/2006 pentru aprobarea regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, prevăzându-se expres faptul că activităţii de publicitate imobiliară i se aplică principiile şi regulile specifice prevăzute de lege, care se întregesc cu dispoziţiile art. 331 – 339 Cod procedură civilă.
Ca atare, au fost respectate dispoziţiile art. 103 din Ordinul 633/ 2006, ce permite arhitecţilor, antreprenorilor, maiştrilor să solicite, în temeiul înscrisului constatator al raportului juridic, înscrierea privilegiului asupra imobilului pentru garantarea achitării preţului lucrărilor executate.
Prin procesul – verbal de predare – primire a lucrărilor executate nr. 2, părţile contractante (prestator – beneficiar) au convenit notarea (intabularea) în CF şi asupra imobilului identificat prin număr cadastral X a privilegiului imobiliar al constructorului pentru suma de 100.000 lei cu titlu de preţ al lucrărilor executate.
Menţionarea numitului A.M., în încheierea de Carte funciară, sau modalitatea în care s-a aplicat ştampila nu atrage nulitatea acesteia, întrucât în primul rând intabularea privilegiului imobiliar al constructorului nu s-a dispus în favoarea acestuia, în al doilea rând dispozitivul încheierii de carte funciară respectă convenţia părţilor inserată în procesul – verbal nr. 2, în al treilea rând cererea înaintată şi înregistrată de OCPI Vaslui a fost promovată de persoana interesată (persoana în favoarea căreia s-a încuviinţat intabularea unui drept tabular) SC „A.N.” SRL Vaslui, şi nu în ultimul rând încheierea, prin care s-a soluţionat cererea de carte funciară, este, ca natură juridică, un act administrativ executoriu condiţiile de valabilitate a acestuia fiind: respectarea competenţei, a formei, a procedurii de emitere, a conformităţii conţinutului actului cu actele juridice cu forţă superioară şi cu scopul legii, cerinţe existente în cauză.
Raportat tuturor celor arătate, instanţa va respinge plângerea promovată.
