Prin plângerea înregistrata sub nr.__/212/2016 din 11.02.2016, pe rolul Judecatoriei Constanta, petentul B.T. a formulat plângere împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr. x/2015, nr.y/2015 si nr.z/2015 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta.
În motivarea plângerii, s-a aratat ca prin încheierile mai sus mentionate în mod nelegal s-a respins cererea de reexaminare formulata împotriva încheierilor nr.(…)/2015, nr.(…)/2015 si nr.(…)/2015, prin care s-a dispus întabularea imobilelor (apartament 33+37, spatiu de depozitare si loc de parcare) situate în Constanta, Bdul Mamaia nr. (…), având ca proprietar pe P.N..
În fapt, petentul a aratat ca titlul de proprietate exhibat de P.N. este un contract de donatie, care este lovit de nulitate absoluta, întrucât nu respecta principiul simetriei formelor în ceea ce priveste procura persoanei împuternicite sa încheie acest act. Dat fiind ca procura nu este autentificata, petentul a invocat lipsa consimtamântului. De asemenea s-a aratat ca pentru încheierea valabila a contractului de donatie era nevoie de adeverinta eliberata de asociatia de proprietari. Pentru lipsa acestor cerinte, apreciaza petentul ca nu sunt îndeplinite conditiile de forma pentru înscrierea dreptului în temeiul unui act autentic.
Plângerea a fost întemeiata în drept pe dispozitiile Legii 7/1996.
În probatiune a fost administrata proba cu înscrisuri.
Instanta din oficiu a invocat exceptia lipsei calitatii procesual pasive a intimatului OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA CONSTANTA.
Deliberând asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a intimatului OFICIUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA CONSTANTA, invocata de catre instanta din oficiu, constata urmatoarele:
Potrivit art.248 Cod procedura civila, ”instanta se va pronunta mai întâi asupra exceptiilor de procedura precum si asupra celor de fond care fac de prisos în totul sau în parte cercetarea în fond a pricinii”.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a O.C.P.I .Constanta, fata de Decizia în interesul legii nr. 72/15.10.2007 a Sectiilor Unite ale Înaltei Curti de Casatie si Justitie prin care s-a stabilit ca în cauzele care au ca obiect plângerile împotriva încheierilor de carte funciara, instanta constata ca Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara nu are calitate procesuala pasiva, sens în care urmeaza a admite exceptia invocata si a respinge plângerea formulata în contradictoriu cu acesta ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
Analizând în mod coroborat ansamblul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele :
Prin încheierea nr. x/10.12.2015 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta s-a dispus respingerea cererii de reexaminare formulata împotriva încheierii nr.(…)/2015, motivat de faptul ca la solutionarea cererii de înscriere registratorul verifica daca actul respecta formele prevazute de lege, daca indica numele partilor si individualizeaza bunul cu nr. cadastral unic. Aceste conditii nu pot aduce atingere fondului dreptului si nici nu permit registratorului sa se subroge în drepturile persoanelor care ar putea fi lezate prin aceste acte. De asemenea registratorul nu poate anula sau constata nulitatea unui act, aceste atributii revenind exclusiv instantei de judecata.
Cu privire la plângerea formulata, instanta retine ca nu sunt întemeiate criticile formulate de petent împotriva încheierii de respingere, având în vedere ca potrivit art.99 din Legea 36/1995 „(1)Înscrisul autentic notarial face deplina dovada, fata de orice persoana, pâna la declararea sa ca fals, cu privire la constatarile facute personal de catre cel care a autentificat înscrisul, în conditiile legii.
(2)Reprezinta constatari personale ale notarului cele facute prin propriile simturi:
a)faptul prezentarii partilor si a tuturor persoanelor participante la procedura de autentificare, precum si identificarea acestora;
b)locul si data încheierii actului;
c)exteriorizarea consimtamântului.
(3)Declaratiile partilor cuprinse în înscrisul autentic notarial fac dovada, pâna la proba contrara, atât între parti, cât si fata de oricare alte persoane.”
De asemenea conform art.29 din Legea 7/1996 „ (1)În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste urmatoarele conditii limitative:
a)este încheiat cu respectarea conditiilor de forma prevazute de lege;
b)identifica corect numele sau denumirea partilor si mentioneaza codul numeric personal sau, dupa caz, numarul de identificare fiscala, daca este atribuit, codul de înregistrare fiscala ori codul unic de înregistrare, dupa caz, atribuit acestora;
c)individualizeaza imobilul printr-un numar de carte funciara si un numar cadastral sau topografic, dupa caz;
d)este însotit de o traducere legalizata, daca actul nu este întocmit în limba româna. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie sa fie încheiat de un notar public în functie în România;
e)este însotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare, a extrasului de carte funciara pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu exceptia cazului în care se face mentiune despre acestea în cuprinsul actului;
f)este însotit de dovada achitarii tarifului de publicitate imobiliara, cu exceptia scutirilor stabilite prin lege sau a situatiei în care dovada încasarii tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (13) si (16);
g)îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a caror verificare se afla în competenta registratorului.” .
Prin urmare, singurul aspect de forma în cauza de fata ce poate fi analizat de registrator este forma autentica a contractului de donatie. Modalitatea în care notarul public a întocmit actul autentic, respectând sau încalcând alte dispozitii legale ce vizeaza forma sau fondul conventiei, nu poate fi verificata de registratorul de carte funciara, care nu are între atributiile sale verificarea validitatii actelor notariale.
Singura institutie juridica aplicabila în cazul nerespectarii conditiilor de întocmire a actului notarial este cea a nulitatii, iar atributiile exclusive de anularea sau constatare a nulitatii unui act autentic revin instantei de judecata de drept comun potrivit art.157 „(1)Actele notariale pot fi atacate de parti sau de orice persoana interesata prin actiune în anulare la instanta judecatoreasca, în conformitate cu prevederile Codului de procedura civila, republicat, cu modificarile si completarile ulterioare.”
Prin urmare, verificarea conditiilor de forma ale actului depus în justificarea cererii de înscriere în cartea funciara de catre registrator nu echivaleaza cu verificarea fondului dreptului pretins, respectiv a documentatiei notariale care a stat la baza încheierii acestui act care atesta daca dreptul a fost dobândit cu respectarea conditiilor prevazute de lege.
Cu privire la conditiile impuse de Legea 230/2007 în vedere încheierii valabile a actului de transfer a dreptului de proprietate, instanta apreciaza ca aceasta cerinta nu vizeaza forma actului notarial, ci fondul dreptului, astfel încât de asemenea nu poate fi analizata decât în cadrul unei actiuni în anulare.
Prin urmare, în mod corect s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate pentru imobilul din Constanta, apartament (…) si teren aferent în suprafata indiviza de 42,98 mp, situat pe Bdul Mamaia nr. (…), lot.1, etaj 5, zona (…)
Prin încheierea nr.y/10.12.2015 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta s-a dispus respingerea cererii de reexaminare formulata împotriva încheierii nr.(…)/2015, prin care s-a admis cererea de întabulare a dreptului de proprietate cu privire la locul de parcare nr.23 si teren aferent în suprafata de 6,15 mp.
Prin încheierea nr.z/10.12.2015 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta- Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta s-a dispus respingerea cererii de reexaminare formulata împotriva încheierii nr.(…)/2015, prin care s-a admis cererea de întabulare a dreptului de proprietate cu privire la spatiul de depozitare nr.3 si teren aferent în suprafata indiviza de 5,95 mp.
În motivarea încheierilor de respingere a cererii de reexaminare s-au retinut aceleasi aspecte legate de prevederile art.29 si 30 din Legea 7/1996 si art.99 din Legea 36/1995.
Având în vedere ca motivele plângerii formulate sunt comune pentru cele trei încheieri contestate, instanta va avea în vedere considerentele expuse anterior, cu privire la atributiile registratorului de carte funciara în analizarea conditiilor de validitate ale actului autentic notarial.
Pentru motivele expuse, instanta apreciaza ca cererea formulata este neîntemeiata si o va respinge în consecinta.
