DECIZIA CIVILA NR. 107
Sedinta publica de la 12 octombrie 2011
Cu privire la apelul civil, constata urmatoarele;
Prin actiunea înregistrata pe rolul Judecatoriei Tulcea sub nr. …/327/2010 la 28.06.2010, Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina a solicitat în contradictoriu cu … … , evacuarea pârâtei din imobilul situat în Sulina str. Republicii nr.2 bis si obligarea acesteia la plata chiriei pâna la data evacuarii si la cheltuieli de judecata.
În motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca la data de 14 decembrie 2009, a expirat termenul de valabilitate al contractului de închiriere nr.110 din 14.12.2004, încheiat cu pârâta pentru imobilul din Sulina str. Republicii nr.2 bis, contract care nu a mai fost prelungit întrucât titularul nu mai desfasoara activitatea pe raza orasului Sulina.
În drept, au fost invocate dispozitiile art. 1436 din Codul civil.
În probatiune, reclamanta a depus la dosarul cauzei înscrisuri.
Pârâta legal citata, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecata aratând ca a platit la timp facturile aferente si a depus documentatia necesara în vederea prelungirii contractelor, la data de 11.12.2009 înainte de expirarea contractului.
Ca urmare, a continuat sa plateasca facturile pentru lunile ianuarie-februarie 2010, considerând din partea A.S.P.L. Sulina o recunoastere tacita a prelungirii contractului de închiriere, potrivit art.1437 cod civil.
Prin cererea reconventionala formulata, pârâta a solicitat sa se constate prelungirea contractului de închiriere nr. 110 din 14.12.2004 pentru o perioada de cinci ani; sa se constate dreptul de a fi scutita de la plata chiriei în calitate de persoana cu grad de handicap accentuat si obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
Prin sentinta civila nr. 86 din 11.01.2011 a Judecatoriei Tulcea a fost respinsa cererea principala formulata de reclamanta Consiliul Local Sulina -A.S.P.L., ca nefondata.
Fiind admisa cererea reconventionala formulata de pârâta … … , s-a constatat prelungit contractul de închiriere nr. 110/14.12.2004, de la data expirarii sale – 14.12.2009 pentru o perioada de 5 ani, pâna la data de 14.12.2014, pentru apartamentul situat în Sulina, str. Republicii, nr. 2 bis, bloc A.N.L., apt. 4, judetul Tulcea.
De asemenea instanta a constatat ca pârâta-reclamanta este scutita de la plata chiriei pentru apartamentul mentionat, situat în Sulina str. Republicii, nr. 2 bis, bl. A.N.L., ap.4, judetul Tulcea, începând cu data de 01.01.2010, pe durata contractului.
Pentru a se pronunta astfel, prima instanta a analizat actele si lucrarile dosarului, constatând ca pârâta-reclamanta … … a închiriat de la reclamanta, imobilul din Sulina str. str. Republicii nr. 2 bis, pentru o perioada de cinci ani, începând cu data de 14.12.2004. Înainte de expirarea termenului de valabilitate a contractului pârâta-reclamanta a depus documentatia necesara pentru prelungirea contractului de închiriere si a continuat sa plateasca chiria, pe lunile ianuarie-februarie, dupa care nu i-a mai fost primita,si i s-a solicitat sa ridice si sumele achitate anterior de la casierie.
Cu privire la sustinerea reclamantei ca pârâta reclamanta nu mai locuieste pe raza localitatii, instanta de fond a considerat ca aceasta apare ca nefondata, atâta vreme cât sotul acesteia este angajat la Politia de frontiera, compartimentul de nave Sulina, iar Asociatia de locatari a adeverit ca pe perioada aprilie 2009 – iunie 2010 a achitat cotele de întretinere pentru patru persoane.
A aratat judecatorul instantei de fond ca, potrivit art. 1437 din Codul civil, daca dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, locatarul ramâne si e lasat în posesie, atunci se considera locatiunea ca reînnoita, efectele ei însa se stabilesc dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen.
Referitor la solicitarea pârâtei-reclamante de a se constata dreptul de a fi scutita de la plata chiriei în calitate de persoana cu handicap accentuat, instanta a apreciat cererea întemeiata si a admis-o ca atare.
A aratat instanta ca la articolul 20 alin. 2 lit. b) din Legea nr. 448/2006 privind protectia si promovarea drepturilor persoanelor cu handicap, republicata în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1 din 3 ianuarie 2008, cu modificarile si completarile ulterioare aduse prin Legea nr.359 publicata în monitorul oficial nr. 799 din 24.11.2009, se prevede : “b) scutirea de la plata chiriei pentru suprafetele locative cu destinatie de locuinte detinute de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale ale acestuia si care sunt în folosinta acestor persoane.”
Din certificatul nr. 6613 din 07.12.2009 rezulta ca pârâta reclamanta este încadrata în grad de handicap accentuat, astfel încât se aceasta se încadreaza în prevederile textului legal mai sus enuntat si în consecinta a fost scutita de la plata chiriei pentru locuinta pe care o foloseste începând cu data de 01.01.2010, pe durata contractului.
Împotriva acestei sentinte civile a declarat apel Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L., criticând-o ca netemeinica si nelegala.
În motivarea apelului, s-a aratat ca prima instanta a stabilit în mod gresit starea de fapt si de drept din dosar, dispunând în consecinta respingerea actiunii principale si admiterea cererii reconventionale formulata de pârâta … … .
Astfel, s-a aratat ca – în conformitate cu legislatia în materia locatiunii, pârâta trebuia sa depuna la Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina, cererea expresa de prelungire a validitatii si derularii contractului de închiriere, ceea ce nu s-a întâmplat.
– conform adeverintei nr. 87 din 19.07.2010 eliberata de
Asociatia de Locatari A.N.L. Sulina, existenta la dosarul cauzei, rezulta ca în perioada 01.10.2009 – 31.05.2010 (exact perioada de opt luni în care intimata, lipsind din localitate împreuna cu familia, a considerat ca este îndeajuns sa plateasca întretinerea doar pentru o persoana, în speta sotul sau) pentru apartamentul nr. 4, situat în orasul Sulina, str. Republicii, bl. ANL, s-a platit cota de întretinere pentru o singura persoana;
– întrucât locatarul, respectiv Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L. a notificat locatarul sa elibereze spatiul, s-a sustinut ca nu opera tacita relocatiune si nu erau incidente prevederile art. 1437 Cod civil si nici prevederile Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 44/2009, privind durata de închiriere pentru unele suprafete locative cu destinatie de locuinta;
– referitor la scutirea de la plata chiriei, s-a aratat ca în mod gresit prima instanta a dispus acest lucru pe durata contractului, atâta timp cât, certificatul de încadrare în grad de handicap depus de intimata la dosarul cauzei are valabilitate de 12 luni de la data emiterii, respectiv în perioada 07.12.2009 – 07.12.2010, ori, dupa aceasta data, nu se poate justifica scutirea de la plata chiriei decât daca intimata face dovada reînnoirii certificatului de încadrare în grad de handicap;
– prelungirea cu înca cinci ani a contractului de închiriere este o masura abuziva, în conditiile în care încalca astfel textul normativ si general obligatoriu al Legii nr. 152/1998, republicata, care stipuleaza la art. 8 alin. (4) ca, dupa scurgerea termenului de valabilitate initial al contratului de închiriere, acesta se va prelungi anual, iar alin. (5) prevede ca la toate prelungirile succesive, în conditiile legii, se vor respecta prevederile alin. (4).
Mai mult, s-a aratat ca pârâta … … nu mai detinea locul de munca în orasul Sulina si nici nu mai locuia cu familia în imobilul din orasul Sulina, iar mentinerea în folosinta sotului a unui apartament cu 3 camere nu se poate justifica.
În sustinerea apelului, Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L. a depus la dosarul cauzei copiile urmatoarelor acte: Hotarârea Consiliului Local al orasului Sulina nr. 111/29.07.2010; Hotarârea Consiliului Local al orasului Sulina nr. 120/19.08.2010; borderou de corespondenta; confirmare primire Judecatoria Tulcea (precizari si întâmpinare depuse la dosarul cauzei); întâmpinare nr. 1038/15.12.2010 si precizari nr. 1037/15.12.2010.
Prin întâmpinarea formulata în cauza de intimata … … , aceasta a sustinut ca si-a respectat obligatiile legale si contractuale fata de apelanta, inclusiv în perioada de dupa expirarea contractului de închiriere.
Intimata a solicitat respingerea apelului formulat de Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L. si întrucât apreciaza ca atitudinea apelantei (de investigare a trecutului sau profesional si a situatiei copiilor) este abuziva, a solicitat obligarea acesteia la plata unor daune morale în valoare egala cu sumele datorate pentru chiria restanta si pâna la încheierea litigiului.
Examinând hotarârea atacata în raport de criticile formulate si apararile intimatei, tribunalul constata ca apelul declarat de Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L. este fondat deoarece în speta de fata, imobilul ce face obiectul contractului de închiriere si implicit al litigiului – este patronat de criteriile impuse de Legea nr. 152/1998 privind înfiintarea Agentiei Nationale pentru Locuinte (A.N.L.) republicata în care, se precizeaza în mod expres ca aceste locuinte au regim special, în sensul ca sunt atribuite efectiv sub conditia ca locatarul/chiriasul sa aiba locul de munca în localitatea în cauza, precum si sa nu detina o locuinta proprietate personala în acea localitate, creata pentru atragerea de tineri în zonele defavorizate si cu deficit de specialisti precum si faptul ca, dupa expirarea termenului de 5 ani, contactele de închiriere pentru locuintele A.N.L. se vor prelungi anual.
Solutia instantie de fond, de prelungire a contractului pe o durata de 5 ani si de aplicare a tacitei relocatiuni nu este legala si nu corespunde situatiei de fapt din dosar, deoarece pe de o parte, pârâta a fost notificata sa elibereze spatiul, iar pe de alta parte, aceasta nu a formulat o cerere de prelungire a valabilitatii contractului de închiriere – asa cum prevad dispozitiile Legii nr. 152/21998 – ci numai documentatia necesara.
Având în vedere si faptul ca pârâta nu mai detinea locul de munca din orasul Sulina (fiind angajata a Scolii cu clasele I-VIII nr. 14 Tulcea), tribunalul retine ca solutia care se impunea era aceea a admiterii actiunii principale formulata de Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L si respingerea cererii reconventionale formulata de pârâta … … .
Pentru considerentele expuse, urmeaza a fi admis apelul declarat de Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L împotriva sentintei civile nr. 86 din 11.01.2011 a Judecatoriei Tulcea.
Va fi schimbata în totalitate hotarârea atacata si rejudecând pe fond, se va dispune admiterea cererii principale formulata de Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L si evacuarea pârâtei … … din imobilul situat în Sulina, str. Republicii nr. …. bloc ANL, ap……
Pârâta va fi obligata la plata catre Administratia Serviciilor Publice Locale Sulina S.R.L. a contravalorii chiriei restante, deoarece prevederile art. 20 al. 2 lit. b ale Legii nr. 448/2006 privind protectia si promovarea drepturilor persoanelor cu handicap, se refera la scutirea de la plata chiriei pentru suprafetele locative cu destinatia de locuinte detinute de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale ale acestuia si care sunt “în folosinta acestor persoane”, ori, atâta vreme cât intimata detine spatiul de locuit fara drept, este nejustificata scutirea de la plata chiriei.
În consecinta, fata de solutia referitore la actiunea principala, cererea reconventionala formulata de … … , prin care aceasta a solicitat prelungirea contractului de închiriere nr. 110/14.12.2004 pentru o perioada de 5 ani, si scutirea de la plata chiriei, urmeaza a fi respinsa, ca nefondata.
Referitor la plata de catre apelanta a unor despagubiri pentru daune morale, pe lânga faptul ca este o cerere formulata pentru prima data în apel, contrar prevederilor art. 294 Cod pr. civila, nici nu este justificata.
4
