DREPT CIVIL.
Act de vânzare cumpărare încheiat după deschiderea procedurii insolvenţei, la data încheierii căruia nu era notată în cartea funciară existenţa vreunei cereri formulată în cadrul procedurii instituite de Legea nr. 64/1995.
Art. 36 alin. 1 pct. 1 – 4 şi art. 38 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 7/1996
Art. 40 din Legea nr. 64/1995
În speţă, printr-o hotărâre anterioară dată de judecătorul sindic s-a constatat nulitatea unui prim contract de vânzare – cumpărare autentic, actul subsecvent celui anulat irevocabil făcând obiectul cauzei de faţă, prin urmare, este incidentă situaţia prevăzută de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996, fiind aplicabile prevederile art. 38 alin. 1 din aceeaşi lege, conform cărora acţiunea în rectificare întemeiată pe dispoziţiile art. 36 pct. 1 – 4 îşi va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, termenul în care se poate obţine o astfel de repunere în situaţia anterioară fiind, conform alineatului 2, de 3 ani de la data la care s-a înregistrat cererea pentru înscrierea dreptului a cărei rectificare se cere.
Buna credinţă era irelevantă în speţă faţă de dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabile chiar subdobânditorului de bună credinţă şi care nu poate determina menţinerea contractului de vânzare cumpărare, ci dimpotrivă, buna credinţă protejând efectele actului subsecvent doar în situaţia în care acţiunea în rectificare de CF se promovează după 3 ani de la înscrierea în cartea funciară a dreptului în favoarea terţului subdobânditor.
DECIZIA CIVILĂ NR. 3102/2013-R din 23.05.2013
(dosar nr. 14106/111/2011)
Prin sentinţa civilă nr.674 din 30 aprilie 2010 pronunţată de Judecătoria S, s-a respins ca nefondată acţiunea formulată de reclamanta SC T COM SRL – prin lichidator A N, în contradictoriu cu pârâţii K E A, K K şi D I, având ca obiect constatare nulitate act juridic contract de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară; restituire imobil şi radiere inscripţii CF, reclamanta a fost obligată la plata în favoarea pârâtei D I a sumei de 1.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Cu referire la excepţia tardivităţii completării motivelor cererii de anulare depusă de lichidatorul reclamantei:
Pentru primul termen al cauzei în rejudecare – 20.10.2009 – reclamantul a depus „concluzii scrise” (f.8), prin care a solicitat admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, reiterând faptul că în susţinerea cererii sale „a invocat dispoziţiile Codului civil art. 948 – 969 (lipsa calităţii de reprezentant legal al lui K E) raportat la dispoziţiile art. 77 din Legea nr. 64/1995, prin care, după declanşarea falimentului, administratorul este desistat din calitatea sa)”, iar actul subsecvent celui încheiat cu încălcarea legii este nul, conform principiului „accesorium sequitur principalae”, astfel că şi acesta va trebui declarat nul.
Pentru termenul de judecată din data de 24.11.2009 al prezentului dosar, reclamantul a depus „completare a motivelor” privind nulitatea contractul de vânzare-cumpărare dintre soţii K şi D I (f. 16), invocând prevederile art. 34, 36 şi 38 din Legea nr. 7/1996 şi solicitând ca, având în vedere că s-a anulat irevocabil actul de vânzare-cumpărare dintre SC T COM SRL şi soţii K, să se dispună şi anularea celei de-a doua vânzări, conform principiului „accesorium sequitur principalae”. De asemenea, a invocat reaua-credinţă a cumpărătoarei constând în faptul că aceasta fi avut cunoştinţă de falimentul SC T COM SRL, iar în drept, a invocat: Legea nr. 7/1996 art. 34, 36, 38, Codul civil art. 948-060, 975.
La următorul termen de judecată din data de 19.01.2010 (încheierea f. 47), pârâţii au invocat excepţia tardivităţii depunerii acestei completări, întrucât cadrul procesual al prezentei cauze este cel cu care a fost investită prima instanţă la momentul introducerii cererii de chemare în judecată.
În replică, reclamantul a susţinut că este vorba doar de clarificări ale motivelor de drept ale prezentei acţiuni iar la cuvântul pe fond a solicitat respingerea excepţiei; în cuprinsul concluziilor scrise (f.65 – pct. 5) a făcut precizarea că solicită a fi respinsă această excepţie, ca nefondată, raportat la prevederile art. 132, 134 şi 136 Cod procedură civilă, întrucât „prima zi de judecată a fost la 20.10.2009 iar ulterior formulării cererii iniţiale a intrat în posesia Deciziei nr. 225/C/24.06.2009 dată de Curtea de Apel O din care a constatat că prima vânzare a casei ce a fost anulată de judecătorul sindic a fost menţinută de instanţa de recurs iar a doua vânzare s-a decis a fi rejudecată de Judecătoria S; solicită respingerea excepţiei întrucât avocaţii pârâţilor au invocat-o abia la al treilea termen de judecată.
Chiar dacă este adevărat că pârâţii au invocat tardivitatea depunerii acestei „completări de motive” la al treilea termen de judecată, excepţia a fost invocată la termenul imediat următor celui în care această completare a fost depusă la dosar, astfel încât decăderea este inoperantă.
În consecinţă, instanţa a apreciat că prezenta „completare a motivelor” privind constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare dintre soţii K şi D I (f. 16) – raportat la temeiul de drept invocat prin acţiunea introductivă, constituie – prin schimbarea temeiului de drept, ca element esenţial al cererii de chemare în judecată – o modificare de acţiune propriu-zisă, făcută cu nerespectarea prevederilor art.132 Cod procedură civilă, astfel încât a constat decăderea reclamantului din dreptul de a modifica cererea de chemare în judecată iniţială, cu atât mai mult cu cât a fost efectuată în cursul rejudecării cauzei.
Obiectul prezentei cauze – astfel cum a fost trimis spre rejudecare de către Curtea de Apel O prin Decizia nr. 225/C/2009 – îl constituie capetele de cerere din acţiunea introductivă privind: – constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară încheiat între K E A şi K K, în calitate de vânzători – pe de o parte şi D I, în calitate de cumpărător – pe de altă parte, contract autentificat de B.N.P. O L D. sub nr. 1055/13.04.2001; – restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL şi radierea inscripţiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din C.F. 2462 T, precum şi a inscripţiilor de sub C 8-9-10 din aceeaşi carte funciară.
În motivarea acestei susţineri, reclamantul a arătat doar că „ambele operaţiuni de vânzare, pe fond sunt nelegale deoarece s-au încălcat dispoziţiile Codului civil – art. 948 (1) şi art. 949 – K E nu mai avea calitatea de administrator şi deci nu avea capacitatea de a contracta în calitate de vânzător” (ca primă operaţiune fiind vorba de vânzarea-cumpărare anterioară a aceluiaşi imobil prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat între SC T COM SRL şi pârâţii K E A şi K K, autentificat la Biroul Notarului Public O L sub nr. 1000 din 09.04.2001).
Conform prevederilor art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă: „In caz de casare, hotararile instantei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecatorii fondului”.
Astfel, sub acest aspect, s-a reţinut că în considerentele deciziei de casare se menţionează următoarele:
„……..se cuvine a fi făcută distincţia între nulităţile prevăzute de legea 64/1995 în vigoare la momentul încheierii contractelor şi cele prevăzute în dreptul comun. Aceasta, atât sub aspectul persoanelor care pot formula o astfel de acţiune cât şi sub aspectul termenelor şi a efectelor produse. Recurenta D I, care nu are calitatea de comerciant a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu două persoane fizice, achitând preţul convenit.
Nefiind notată în C.F. existenţa unei cereri de deschiderea procedurii prevăzute de legea 64/1995, deşi exista o astfel de obligaţie prevăzută de legiuitor în sarcina persoanelor ce aplică procedura, este evident că aceasta beneficiază de dispoziţia articolului 37 din legea 7/1996, care prevede la aliniatul 2 că „subdobânditorul este considerat de buna credinţă dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul C.F.”.
Buna credinţă a subdobânditoarei D I rezultă şi din chestiunile prejudiciabile reţinute în cuprinsul rezoluţiei emise de parchetul de pe lângă Judecătoria S care reţine că vânzarea s-a făcut tocmai în scopul salvării societăţii debitoare de la procedura falimentului şi pentru a asigura îndestularea creditorilor.
În susţinerea acestei concluzii vin şi ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luate de această recurentă cu titlul de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei S.C. T S.R.L.
Nu este lipsit de importanţă a se face precizarea că la data încheierii convenţiei legea 64/1995 la art. 40, nu a prevăzut în mod expres interdicţia înstrăinării bunurilor sub sancţiunea nulităţii absolute, astfel că nu i se poate imputa cumpărătoarei încălcarea unei interdicţii legale şi respectiv reaua credinţă”.
„Instanţa competentă – Judecătoria S – va ţine seama la soluţionarea cauzei de împrejurarea că subdobânditoarei îi sunt aplicabile dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv art. 40 din Legea 64/1995, deoarece întotdeauna nulitatea este sancţiunea care priveşte încălcarea unor condiţii contemporane încheierii actului. Nesocotirea acestor condiţii de valabilitate este cauza desfiinţării unui astfel de act.
Totodată se va avea în vedere buna credinţă a debitoarei pentru considerentele mai sus arătate, precum şi seriozitatea preţului achitat, astfel cum rezultă din înscrisurile de la dosar, inclusiv expertiza efectuată.
După soluţionarea capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu subdobânditoarea, instanţa competentă va analiza şi capetele de cerere vizând repunerea părţilor în situaţia anterioară şi radierea inscripţiilor de C.F., astfel cum au fost solicitate de lichidator prin cererea introductivă”.
Aşadar, problemele de drept dezlegate de instanţa de recurs, devenite obligatorii pentru instanţa fondului, sunt:
-aplicabilitatea, în speţă, a prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995 şi ale art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996;
-inaplicabilitatea principiului anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credinţă.
Examinând CF 2462 T (f.8-9 dos 222244/111/2001 al Tribunalului B şi 58-60 dos. nr. 390/P/2002 al Parchetului de pe lângă Judecătoria S), s-a constat că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară încheiat între K E A şi K K, în calitate de vânzători – pe de o parte şi D I în calitate de cumpărător – pe de altă parte, autentificat de B.N.P. O L D. sub nr. 1055/13.04.2001, ultimele înscrieri în foaia de proprietate erau cele de sub B 17-18 sub care era înscris dreptul de proprietate al pârâţilor K E A şi K K, fără a fi notată existenţa vreunui proces în legătură cu această proprietate, iar în foia de sarcini, prin încheierea de carte funciară nr.6672/17.04.2001 – aceeaşi în baza căreia s-au făcut înscrierile de sub B 19 în favoarea pârâtei D I – sub C 8-9-10 s-au înscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) în favoarea vânzătorilor/pârâţilor K E A şi K K, apoi radierea acesteia.
Conform prevederilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 (în Decizia de casare nr.225/C/2009 a Curţii de Apel O se menţionează ca fiind incident art. 37 alin.2 din Legea nr. 7/1996, însă conţinutul la care se face referire este cel al art. 34 din Legea nr. 7/1996): „Cuprinsul cărţilor funciare se considera exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune prin care se contesta cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut, pe alta cale, aceasta inexactitate”.
Pe de altă parte, potrivit prevederilor art. 40 din Legea nr. 64/1995, „În afară de cazurile prevăzute de prezenta lege sau de cele autorizate de judecătorul-sindic, orice constituire de garanţii personale sau reale, efectuată după deschiderea procedurii, va fi nulă”.
Decizia de casare nr. 225/C/2009 a Curţii de Apel O, reţine că „…la data încheierii convenţiei legea 64/1995 la art. 40, nu a prevăzut în mod expres interdicţia înstrăinării bunurilor sub sancţiunea nulităţii absolute, astfel că nu i se poate imputa cumpărătoarei încălcarea unei interdicţii legale şi respectiv reaua credinţă”.
Drept urmare, pârâta D I beneficiază de prezumţia bunei-credinţe, prezumţie a cărei răsturnare revenea în sarcina reclamantei, conform prevederilor art. 1169 Cod civil.
În acest sens, aceasta a solicitat şi s-a încuviinţat audierea martorului H I (fila 55 dosar), a cărui depoziţie este, însă, neconcludentă, nemenţionând nici un element din care să rezulte că subdobânditoarea – pârâta D I ar fi cunoscut la acea dată faptul că înscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor K E A şi K K ar fi fost inexactă.
Drept urmare, în temeiul prevederilor art. 969 Cod civil, corob. cu art. 40 din Legea nr. 64/1995 şi art. 34 din Legea nr. 7/1996, instanţa va respinge ca nefondată acţiunea formulată de reclamanta SC T COM SRL – prin lichidator A N în contradictoriu cu pârâţii K E A, K K şi D I având ca obiect constatare nulitate contract de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr. 1055/13.04.2001.
Având în vedere că prin Decizia nr. 225/C/2009, Curtea de Apel O a trimis spre rejudecare la Judecătoria Sa şi capetele de cerere privind restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL şi radierea inscripţiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din CF 2462 T, precum şi soluţia dată primului capăt de cerere prin prezenta hotărâre, instanţa a respins, pe cale de consecinţă, şi cererile accesorii privind restituirea imobilului către averea debitorului SC T COM SRL şi a dispus radierea inscripţiilor de carte funciară de sub B 17-18-19 din CF 2462 T.
În ceea ce priveşte cererea de radiere a inscripţiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a aceleaşi cărţi funciare – CF 2462 T – instanţa a constat că sub C 8-9-10 s-au înscris: ipoteca pentru suma de 300.000.000 lei (ROL) în favoarea vânzătorilor/pârâţilor K E A şi K K, iar apoi radierea acesteia.
Pe de altă parte, prin aceeaşi încheiere de carte funciară nr.6672/17.04.2001 – respectiv aceeaşi în baza căreia s-au făcut înscrierile de sub B 19 în favoarea pârâtei D I şi cele de sub C 8-9-10 – sub C 11 s-a înscris dreptul de ipotecă în favoarea BRD SA O pentru suma de 380.000.000 lei (ROL) plus dobânzi şi dreptul de interdicţie de înstrăinare, iar ulterior, prin încheierea de carte funciară nr. 1917/03.12.2002 s-a dispus radierea acestei ipoteci înscrise sub C 11.
Acesta este şi motivul pentru care reclamanta, prin reprezentant, a arătat în mod expres – în şedinţa publică din 13.04.2010 – că nu solicită introducerea în cauză a BRD SA O întrucât creditul a fost rambursat.
Drept urmare, instanţa a respins ca nefondată şi cererea de radiere a inscripţiilor de sub C 8-9-10 din foaia de sarcini a CF 2462 T.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, recalificat în apel reclamanta – apelantă SC T Com SRL prin lichidator A N solicitând schimbarea în tot a sentinţei atacate, în sensul admiterii acţiunii, anularea contractului de vânzare – cumpărare nr.1055/13 apr.2001 încheiat la BNP O L D, radierea acestei operaţiuni de sub B 9 din CF 2462 T şi obligarea pârâtei D I la restituirea imobilului către debitoarea SC T COM SRL T.
Prin decizia civilă nr. 257/A din data de 13.09.2012, pronunţată de Tribunalul B, în dosar nr. 14106/111/2011, s-a admis ca fondat apelul civil formulat de apelanta SC T COM SRL – prin lichidator A N, cu sediul în mun. O, STR. M, nr.4, judeţul Bihor în contradictoriu cu intimaţii K E A, K K şi D I – toţi cu domiciliul în com. T, str. D nr.3, judeţul B, împotriva sentinţei civile nr. 674 din 30 aprilie 2010 pronunţată de Judecătoria S, pe care o schimbă în tot, în sensul că:
S-a admis cererea principală formulată de reclamanta SC T COM SRL – prin lichidator A N, în contradictoriu cu pârâţii K E A, K K şi D I.
S-a admis cererea de intervenţie formulată în interesul apelantei de intervenienta SC E.W.B. şi T SRL O, cu sediul în O, str. B.P.H, nr.25, judeţul B.
S-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare – cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 de BNP O La – D şi dispune rectificarea CF-ului 2462 T, în sensul radierii menţiunilor de sub B 19.
Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
În cadrul dosarului de faliment cu nr. 222244/111/2001 al Tribunalului B având ca debitor pe SC T Com. SRL s-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare – cumpărare autentificate sub nr.1000 din 9 apr.2001 şi a contractului de vânzare – cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 încheiate la notarul public O L D şi s-a dispus rectificarea CF – ului 2462 T, în sensul radierii menţiunilor de sub B 17, B 18 şi B 19 şi revenirea bunului în proprietatea falitei SC T Com SRL de sub B 16.
În judecarea recursului, prin dec. civ. nr.225/C/2009 pronunţată de Curtea de Apel O s-a dispus trimiterea capetelor de acţiune având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare – cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr.1055/13 apr.2001 încheiat la notarul public O L D, între K E – A şi K K şi D I, restituirea imobilului către averea debitorului SC T Com SRL şi radierea înscrisurilor de sub B 17,18,19 din CF 2462 T, precum şi a înscrierilor de sub C 8,9,10 din acelaşi CF.
În considerentele decizie se arată că la rejudecarea cauzei se va avea în vedere buna credinţă a debitoarei, precum şi seriozitatea preţului achitat, aşa cum rezultă din rezoluţia Parchetului de pe lângă Judecătoria S, care reţine că vânzarea s-a făcut tocmai în scopul salvării societăţii debitoare de la procedura falimentului şi pentru a asigura îndestularea creditorilor. Se mai arată că, în susţinerea acestei concluzii vin şi ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luate de recurenta D I cu titlu de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei SC T Com SRL.
În cadrul prezentului apel s-au audiat martorii B I şi M M. Martorul B I a arătat că imobilul ce face obiectul prezentului litigiu a fost înstrăinat intimatei D I de către cumnatul său K E, fostul administrator al falitei SC T Com SRL T, cu scopul de a fi sustras urmăririi silite imobiliare, fără a se achita vreun preţ. Aceste aspecte au fost cunoscute de către martori în virtutea legăturilor contractuale ce existau între firma unde lucra martorul – SC E.W.B. şi T SRL şi SC T SRL.
Faptul că imobilul a fost înstrăinat numitei D I cu scopul de a fi sustras urmăriri creditorilor ce au declanşat procedura insolvenţei societăţii SC T Com SRL, rezultă şi din declaraţia martorului H I audiat în faţa instanţei de fond.
Starea de fapt reţinută de către Parchetul de pe lângă Judecătoria S prin Rezoluţia din 17 iunie 2003, în sensul că, pentru a achita debitele restante ale societăţii SC T Com SRL, în data de 9 apr.2001, numitul K E – A, reprezentând SC T Com. SRL a înstrăinat către sine însuşi, în calitate de persoană fizică, cu preţul de 50.000.000 lei imobilul înscris în CF nr.2462 T, cu nr. top 579/2, reprezentând casă cu grădină şi teren aferent în suprafaţă de 725 mp, aflat în patrimoniul societăţii, iar apoi, în data de 13 mai 2001 a vândut, împreună cu soţia sa K K, acelaşi imobil cumnatei sale D I, în schimbul sumei de 430.000.000 lei, pentru ca, urmare a acestui contract în care BRD SA a figurat în calitate de creditor ipotecar, numita D I să obţină un împrumut de 300.000.000 lei, sumă pe care instituţia bancară a virat-o în contul numitului K – E A şi cu care acesta a creditat ulterior, în data de 23 aprilie 2001, societatea pentru a putea achita în acest fel o parte importantă din debitele societăţii, nu este în măsură să înlăture reaua credinţă a cumpărătoarei D I, care la momentul cumpărării imobilului a cunoscut starea de insolvenţă a societăţii administrată de către cumnatul său K E, scopul cumpărării nefiind acela de achiziţionare a imobilului.
De altfel, conform dispoziţiilor art.26 şi 38 ale L. nr.7/1996, în forma iniţială, aplicabilă la data vânzării, acţiunea în rectificare îşi va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit chiar cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.
Raportat şi la faptul că s-a anulat irevocabil actul de vânzare – cumpărare dintre SC T Com SRL T şi soţii K, conform principiului accesorium sequitur principalae, se impune constatarea nulităţi absolute a contractului de vânzare – cumpărare încheiat între soţii K şi D I.
Faţă de considerentele expuse, tribunalul în temeiul art.296 C.pr.civ. a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa apelată, conform dispozitivul prezentei hotărâri.
S-a constatat că apelanta nu a justificat cheltuielile de judecată solicitate.
Împotriva acestei decizii, în termen, legal timbrat, au declarat recurs intimaţii K E A, K K şi D I, solicitând admiterea acestora, modificarea deciziei în sensul rejudecării cauzei, respingerii apelului, a cererii de intervenţie, menţinerea sentinţei.
Prin motivele de recurs recurenţii K E A şi K K au invocat că instanţa s-a pronunţat doar pe susţinerile, probele cerute de apelant şi intervenientă, fiind încălcat art. 186, 192 Cod procedură civilă, câtă vreme martorul B I era angajatul intervenientei iar H I administrator şi în relaţii de duşmănie cu ei, vădit interesaţi în cauză, declaraţiile trebuind să fie înlăturate. Nu s-a ţinut cont de probele propuse de ei, declaraţia martorului obiectiv M M şi cele administrate în dosarul de urmărire penală.
Nu s-au avut în vedere dispoziţiile art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, problemele de drept dezlegate de instanţa de recurs fiind obligatorii, iar prin decizia civilă nr. 225/2009 a Curţii de Apel O s-a apreciat incidenţa art. 40 din Legea nr. 64/1995 şi art. 37 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, devenind inaplicabil principiul anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credinţă, intrând în autoritatea de lucru judecat, iar instanţa nu mai putea analiza art. 948 – 969, 975 Cod civil, art. 34, 36, 28 din Legea nr. 7/1996.
Soluţia din dosarul de urmărire penală prin care au fost scoşi de sub urmărire penală a constatat că actul de vânzare cumpărare nr. 1000/09.04.2001 nu s-a făcut în paguba creditorilor ci dimpotrivă, în vederea îndestulării lor, rezoluţia având efectul unei autorităţi de lucru judecat în penal asupra unei hotărâri ulterioare în civil.
Din decizia de casare se reţine buna credinţă la încheierea ultimului contract de vânzare cumpărare şi se impune a fi reţinută şi în raport de reînscrierea vreunui litigiu în CF nr. 2462 T. Sarcina incumba lichidatorului la deschiderea procedurii falimentului, neîndeplinită, fiind neîntemeiată acţiunea în anularea actului subsecvent, inadmisibil ca lichidatorul să-şi invoce propria culpă.
La vânzarea imobilului către D I imobilul era ipotecat pentru obţinerea unui împrumut cu care a fost creditată tot SC T Com SRL pentru stingerea debitelor restante, neexistând o intenţie frauduloasă.
Martorul H I avea interes în soluţionarea cauzei – beneficiar al soluţiei – fiind în relaţie de duşmănie cu ei datorită procesului penal din 1999. Nici martorul audiat din partea apelantului şi intervenientei nu aduce nimic nou în cauză, nu demonstrează vreo intenţie frauduloasă din parte lor şi nici că nu s-ar fi plătit vreun preţ de 500.000 ROL care a fost real şi stipulat clar în actul autentic. De altfel, acel martor nici nu o cunoştea pe D şi nu s-a deplasat niciodată în T, nu ştie unde au locuit aceasta sau ei, spunând doar că a aflat de datoriile familiei K către SC EWB T din spusele administratorului H I şi din actele ce le-a depus în timpul proceselor de după încheierea acestui contract, deci, nu relevă o rea credinţă anterioară ori concomitentă.
Referitor la D I, nu se demonstrează că ar fi cunoscu vreo stare de insolvenţă a vânzătorilor, declaraţia lui B I era părtinitoare şi trebuie înlăturată ori privită cu rezerve cât timp a fost angajatul unei părţi din proces. Martorul M M – singurul obiectiv – demonstrează că familiile D şi K au locuit separat în T, iar la nivelul localităţii nu s-a auzit anterior încheierii actului autentic de falimentul SC T SRL, numita D fiind de bună credinţă.
În drept s-a invocat art. 299 şi urm. Cod procedură civilă, art. 304 pct. 5, 7, 9 Cod procedură civilă.
Recurenta D I, prin motivele de recurs a invocat că din considerentele deciziei de casare reiese că ea ca şi cumpărător a fost de bună credinţă, a achitat preţul ce a fost serios, înscrisurile de la dosar confirmând acest aspect la fel expertiza efectuată, iar conform art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă hotărârile instanţelor de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.
Ca urmare, invocarea de instanţa de fond a unor argumente referitoare la buna credinţă la încheierea contractului se înscrie în cadrul legal impus de textul invocat. Buna ei credinţă reiese clar din rezoluţia Parchetului de pe lângă Judecătoria S, din ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani împrumutate – 300.000.000 ROL ce confirmă seriozitatea preţului.
De altfel, art. 40 din Legea nr. 64/1995 în vigoare la încheierea contractului de vânzare cumpărare nu a prevăzut interdicţia înstrăinării sub sancţiunea nulităţii absolute. La acel moment nu era notată vreo menţiune în CF referitor la existenţa vreunui proces sau a altor aspecte de natură a o pune în situaţia d-a nu mai dori să contracteze.
Buna sa credinţă este în afara oricărui dubiu, declaraţiile martorilor fiind neconcludente câtă vreme erau în serviciul apelantei, fiind deci subiective.
Martorul propus de familia K ce a locuit în acea perioadă în T, în apropierea domiciliului părţilor nu a aflat nimic de problemele financiare ale societăţii. Deşi domiciliul familiei K era la aceiaşi adresă cu a ei – T str. D nr. 3 – în realitate au locuit la locul situării imobilului, neputând fi vorba de faptul că ar fi avut cunoştinţă de problemele financiare ale societăţii.
După încheierea contractului, familia K s-a mutat în O, dovadă în plus a valabilităţii contractului, buna ei credinţă reieşind şi din decizia civilă nr. 225/2009 ac Curţii de Apel O.
În drept s-a invocat art. 299, 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă, art. 312 alin. 1 3 Cod procedură civilă, Legea nr. 64/1995, Legea nr. 7/1996.
Intimaţii, prin concluziile scrise depuse la dosar, au solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea hotărârii recurate.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs a constatat următoarele:
Din cuprinsul deciziei civile nr. 225/04.06.2009 pronunţată de Curtea de Apel O – Secţia comercială şi de contencios administrativ, se reţine faptul că a fost dispusă casarea parţială a sentinţei civile nr. 608/F/19.06.2008 pronunţată de Tribunalul B – judecător sindic – şi trimisă Judecătoriei S pentru soluţionarea capetelor de cerere având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare cu garanţie imobiliară încheiat între K E A şi K K şi D I, autentificat sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O L, restituirea către averea debitorului SC T Com SRL, radierea inscripţiilor din CF nr. 2462 T, de sub B 17 – 18 – 19 şi de la foaia C nr. 9 – 10.
Potrivit considerentelor acesteia se reţine că în coala de CF, la data încheierii acestui contract de vânzare cumpărare, nu era notată existenţa unei cereri de deschidere a procedurii prevăzute de Legea nr. 64/1995 deşi exista o astfel de obligaţie în sarcina persoanelor ce aplică procedura, fiind evident că beneficiază cumpărătorii de dispoziţiile art. 37 din Legea nr. 7/1996 ce prevede că subdobânditorul este considerat de bună credinţă dacă la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul CF.
S-a mai reţinut că buna credinţă a subdobânditoarei D I reiese şi din chestiunile prejudiciale reţinute în cuprinsul rezoluţiei emise de Parchetul de pe lângă Judecătoria S care reţine că vânzarea s-a făcut în scopul salvării societăţii debitoare de la procedura falimentului şi pentru a asigura îndestularea creditorilor, ordinele de plată ce confirmă virarea sumelor de bani luaţi de cumpărătoare cu titlu de împrumut de la bancă direct în contul debitoarei SC T SRL. La data încheierii convenţiei, Legea nr. 64/1995 la art. 40, nu prevedea expres interdicţia înstrăinării bunurilor sub sancţiunea nulităţii absolute, neputând să-i fie imputat cumpărătoarei încălcarea unei interdicţii legale, respectiv reaua credinţă.
Aceste aspecte s-au reţinut într-adevăr de către instanţa de casare, însă, totodată s-a arătat că se impune cu ocazia rejudecării, analiza capetelor de cerere vizând repunerea părţilor în situaţia anterioară, rectificarea inscripţiilor din cartea funciară, nefăcându-se însă referire la faptul că în speţă ar fi inaplicabile dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare ce face obiectul cauzei.
Chiar dacă s-ar avea în vedere doar cele reţinute de instanţa de casare referitor la buna credinţă a cumpărătoarei D I raportat la dispoziţiile art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă şi nu s-ar mai analiza probele ce potrivit instanţei de apel ar dovedi contrariul, aceste aspecte nu ar fi de natură a duce la concluzia că ar fi inaplicabil principiul anulării actului subsecvent în cazul subdobânditorului de bună credinţă asupra căruia instanţa de casare nu s-a referit ci dimpotrivă, a arătat potrivit celor expuse mai sus că urmează a se analiza capătul de cerere vizând repunerea părţilor în situaţia anterioară, rectificarea inscripţiilor de carte funciară, iar actul încheiat de dobânditoare după deschiderea procedurii falimentului trebuie analizat în raport de normele în vigoare la data încheierii lui.
Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996 în vigoare la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1055/13.04.2001 de BNP O D L, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în baza căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, dreptul înscris a fost greşit calificat, dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
În speţă, prin sentinţa civilă nr. 608/F/19.06.2008 pronunţată de Tribunalul B – judecătorul sindic, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1000/09.04.2001, referitor la imobilul situat în localitatea T, str. V A, nr. 6, înscris în CF nr. 2462 T, nr. top. 579/2, în natură casă şi teren în suprafaţă de 725 mp şi a contractului de vânzare cumpărare cu garanţie ipotecară autentificat sub nr. 1055/13.04.2001, referitor la cel de-al doilea contract s-a casat sentinţa conform celor expuse, astfel că face obiectul acestui dosar, fiind deci un act subsecvent celui anulat irevocabil.
Ca urmare, ne găsim în situaţia prevăzută de art. 36 alin. 1 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 câtă vreme actul în baza căruia vânzătorilor K le-a fost anulat dreptul de proprietate referitor la imobilul în litigiu, astfel că, în mod corect instanţa de apel a făcut aplicarea art. 38 din Legea nr. 7/1996, care în alin. 1 prevede faptul că, acţiunea în rectificare, întemeiată pe dispoziţiile art. 36 pct. 1 – 4, îşi va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, termenul în care se poate obţine o astfel de repunere în situaţia anterioară fiind conform alin. 2 de 3 ani de la data la care s-a înregistrat cererea pentru înscrierea dreptului a cărei rectificare se cere, termen ce în speţă a fost respectat, neexistând de altfel critică în acest sens, câtă vreme cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare, rectificare de CF, s-a înregistrat la 02.11.2002, aspect ce reiese din sentinţa civilă nr. 608/F/19.06.2008 a Tribunalului B – judecător sindic.
Raportat la toate considerentele expuse, criticile recurenţilor referitor la faptul că nu se mai impunea o analiză a bunei lor credinţe câtă vreme a fost reţinută de instanţa de casare, că astfel s-a încălcat art. 315 alin. 1 Cod procedură civilă, nu sunt întemeiate, fiind irelevante faţă de dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 7/1996, aplicabil chiar subdobânditorului de bună credinţă şi care nu poate însă determina menţinerea contractului de vânzare cumpărare ci dimpotrivă. Buna credinţă protejează efectele actului subsecvent doar în situaţia în care acţiunea în rectificare de CF se promovează doar după 3 ani de la data la care s-a înscris dreptul acestuia în cartea funciară, situaţie însă în care nu ne regăsim în speţă conform celor expuse, acţiunea s-a promovat în termenul legal.
Ca urmare, nefiind incidente dispoziţiile art. 304 Cod procedură civilă, instanţa de recurs în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă a respins ca nefondate recursurile, menţinând în întregime decizia recurată ca fiind legală şi temeinică.
