Acordul coproprietarilor la schimbarea destinaţiei părţilor comune.
De vreme ce apartamentul proprietatea pârâtei este direct afectat de modificările constructive făcute de către reclamanţi, că aceasta nu are în folosinţă nicio parte a podului aferent scării, spre deosebire de o parte a celorlalţi pârâţi care au amenajate spaţii de depozitare în porţiunea de pod rămasă liberă (împrejurare necontestată în cauză şi evidenţiată de expert în schiţă), opoziţia sa nu poate fi calificată ca fiind un abuz de drept.
Trib. Bistriţa-Năsăud, s. civ., dec. nr. 9/A/03 februarie 2011
Prin sentinţa civilă nr. 1330 din 10.03.2010 pronunţată de Judecătoria Bistriţa s-a respins acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanţii CG şi CL împotriva pârâţilor PA, DN, BV, TG, HDR, MG, BDM, BSA, UOD, PZ, ND.
S-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâta PI în contradictoriu cu reclamanţii şi în consecinţă:
– au fost obligaţi reclamanţii să-i respecte pârâtei PI dreptul de proprietate asupra cotei indivize din imobilul înscris în CF 3336/S/B/23, nr. top. 2119/2/B/23 şi anume cota de 11,61/112,05 părţi din părţile comune aflate în indiviziune forţată şi asupra cotei de 26/822 părţi din teren;
– au fost obligaţi pârâţii să-şi ridice construcţiile edificate pe părţile indivize ale pârâtei reclamante reconvenţionale, respectiv camerele edificate în podul blocului.
Au fost obligaţi pârâţii să plătească pârâtei reclamante reconvenţionale suma de 606,5 lei cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinţei expuse au declarat recurs reclamanţii şi pârâta reclamantă reconvenţional.
Examinând hotărârea atacată, prin prisma criticilor formulate de către apelanţi, instanţa reţine următoarele:
1. Apelul declarat de reclamanţi este nefondat.
Aşa cum rezultă din menţiunile efectuate în cartea funciară , podul imobilului situat în Bistriţa str. GŞ nr.28 sc. B, înscris în cf colectivă 3336/S/B nr. top 2119/2/S/B este proprietatea indiviză a proprietarilor apartamentelor ce comun imobilul.
Reclamanţii au declanşat procedurile de autorizare a lucrărilor de extindere a apartamentului cu nr. 25 pe care îl deţin în proprietate în podul menţionat mai sus, încă din anul 2000, prezentând proprietarilor, în scopul obţinerii acordului acestora un tabel nominal, fără dată certă, cu menţiunea că „locatarii din Bl.11 SC.B str. M.E sunt de acord ca D-l CG de la apartamentul 25 să-şi mai facă o cameră în podul blocului”. Pentru apartamentul cu nr. 23 este menţionat ca şi locatar numitul RN, despre care se susţine că ar fi semnat tabelul.
Nu s-a contestat în cauză împrejurarea că ulterior primului tabel prezentat, s-a întocmit un nou tabel tot fără dată, intitulat „tabel nominal cu locatarii blocului nr. 28 sc.B str. GŞ din Bistriţa care sînt şi proprietarii de apartamente, care sînt de acord ca familia CL să-şi amenajeze spaţii de locuit în podul scării blocului fără a avea nicio pretenţie (despăgubire)”. Acest din urmă tabel a fost semnat de 10 persoane, proprietari ai apartamentelor de pe scară, mai puţin de proprietarii apartamentului cu nr.23.
Acest din urmă tabel a fost folosit de către reclamanţi în scopul obţinerii autorizaţiei de construire, fiind vizat spre neschimbare la data de 28.03.2001, aşa cum rezultă din copia depusă la fila 121 din dosarul de fond, această dată fiind prima care poate stabili cu certitudine un reper temporal pentru întocmirea şi semnarea tabelului.
Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, atât la data depunerii dosarului cât şi la data eliberării primei autorizaţii de construcţie, 28.03.2001, pârâta reclamantă reconvenţională PI deţinea posesia juridică a apartamentului cu nr. 23, din imobilul în discuţie. Concluzia, trasă de prima instanţă doar pe baza copiei actului de identitate al pârâtei, este întărită de menţiunile cuprinse în contractul de vânzare-cumpărare depus în apel, din care rezultă că pârâta a cumpărat la data de 28.12.200 apartamentul cu nr. 23 pe care îl ocupa în baza contractului de închiriere nr. 1676/17.03.2000. Întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară s-a realizat în luna iulie 2001, concomitent pentru toate apartamentele de pe scară, aşa cum rezultă din copiile extraselor de carte funciară depuse la dosar.
Prin urmare, nu se poate reţine că situaţia juridică a drepturilor pârâtei PI asupra apartamentului cu nr. 23 era diferită de cea a celorlalte apartamente de pe scară.
Proprietatea comună pe care proprietarii apartamentelor de pe scara B al blocului nr. 28 de pe strada Gh. Ş. o deţin asupra podului imobilului este una forţată şi perpetuă, iar de principiu ea nu poate fi transformată în proprietatea temporară pentru a putea fi sistată prin partaj.
Cu toate acestea, ca excepţie, iniţial prin Legea nr. 114/1996, şi mai apoi prin OG nr. 85/2001 şi Legea nr. 230/2007, s-a prevăzut dreptul proprietarilor locuinţelor situate în clădirile colective de a schimba destinaţia spaţiilor comune, inclusiv a celor aflate în indiviziune forţată, cu acordul majorităţii proprietarilor, sau, după caz, al titularilor contractelor de închiriere, însă în această majoritate trebuie să fie inclus acordul proprietarilor sau chiriaşilor din locuinţele cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.
Elementul comun în toate reglementările (art. 64 din Legea nr.114/1996, forma în vigoare de la 01.06.2000; art.12 din OG nr. 85/2001; art. 42 din L. nr. 230/2007), îl reprezintă obligativitatea obţinerii acordului proprietarilor sau chiriaşilor, după caz, direct învecinaţi cu spaţiul a cărui destinaţie va fi schimbată.
În acelaşi sens, prin art. 52 lit.d din Nomele metodologice de aplicare a Legii 114/1996, aprobate prin HG nr. 1275/2000, se prevede că adunarea generală a proprietarilor analizează principalele aspecte şi ia hotărâri şi cu privire la „modul de folosire a spaţiilor comune şi, în unele cazuri, schimbarea destinaţiei unor asemenea spaţii. Schimbarea destinaţiei acestor spaţii nu se va putea face decât cu acordul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari şi, în mod obligatoriu, cu acordul celor direct afectaţi din vecinătate”.
Aceeaşi regulă a fost menţinută şi în art. 18 alin.5 lit.d din HG nr. 400/2003, care aprobă Normele metodologice de organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari, şi care au fost în vigoare până la data adoptării Legii 230/2007, citată mai sus.
Prin urmare, dreptul proprietarilor apartamentelor învecinate cu spaţiul a cărei destinaţie urmează a fi schimbat este unul care, în principiu nu poate fi cenzurat, singura limită ce i-ar putea fi adusă este aceea că exerciţiul lui trebuie făcut întotdeauna cu bună credinţă, iar nu abuziv.
Aşa cum rezultă din schiţele întocmite de expertul ŢC în faţa instanţei de fond, apartamentul proprietatea pârâtei PI este situat în parte sub extinderea realizată de reclamanţi în podul imobilului, astfel că, pentru schimbarea destinaţiei spaţiului aflat în indiviziune forţată, acordul acesteia, prin prisma prevederilor legale arătate, era absolut necesar.
Contrar susţinerilor reclamanţilor apelanţi, reaua credinţă a pârâtei reclamantă reconvenţională şi implicit caracterul abuziv al refuzului acesteia de a-şi da acordul la schimbarea destinaţiei podului comun, nu a fost dovedită în cauză. De vreme ce apartamentul proprietatea pârâtei este direct afectat de modificările constructive făcute de către reclamanţi, că aceasta nu are în folosinţă nicio parte a podului aferent scării, spre deosebire de o parte a celorlalţi pârâţi care au amenajate spaţii de depozitare în porţiunea de pod rămasă liberă (împrejurare necontestată în cauză şi evidenţiată de expert în schiţă), opoziţia sa nu poate fi calificată ca fiind un abuz de drept.
Mai mult, din schiţa de la fila 153, întocmită de acelaşi expert, rezultă cu certitudine că porţiunile de pod rămase peste etajul IV al clădirii, nu pot fi utilizate, deoarece accesul la ele este împiedicat de amenajările efectuate de către reclamanţi. În aceste condiţii este mai mult decât plauzibilă susţinerea pârâtei reclamante reconvenţionale referitoare la imposibilitatea efectuării reparaţiilor la acoperişul blocului, ceea ce poate determina inundarea apartamentului proprietatea sa.
De altfel, aşa cum rezultă din întregul material probator administrat, la data întocmirii tabelului cu semnături depus de reclamanţi în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie, pârâtei PI nici nu i s-a solicitat acordul pentru efectuarea lucrărilor de amenajare a spaţiilor de locuit de către reclamanţi.
Susţinerea privind acordul proprietarului de la data întocmirii tabelului nr. 1, respectiv a SNTC Romtelecom, prin semnătura numitului CI nu poate fi primită, deoarece pe de o parte, la data eliberării autorizaţiei această societate nu mai era proprietară, pe de altă parte, aşa cum rezultă din adresa aflată la dosarul penal nr. 2194/P/2008, ataşat, niciun reprezentant legal al acestei societăţi nu şi-a exprimat acordul la edificarea spaţiilor realizate de reclamanţi.
Practica judiciară invocată de reclamanţi în sprijinul solicitării lor nu conţine o dezlegare de drept contrară celor reţinute mai sus, şi în acea situaţie reţinându-se necesitatea obţinerii acordului proprietarilor direct afectaţi pe verticală şi pe orizontală pentru schimbarea spaţiilor aflate în folosinţă comună.
Prin urmare, refuzul pârâtei reclamantă reconvenţională de a-şi da acordul la schimbarea destinaţiei podului aflat deasupra apartamentului proprietatea sa nu poate fi calificat ca fiind unul abuziv. Împrejurarea că refuzul nu a fost unul activ şi nu s-a concretizat în promovarea unei acţiuni în justiţie sau în diverse reclamaţii adresate autorităţilor locale, nu poate fi calificat ca un acord tacit la edificare, de vreme ce legea impune pentru cel ce doreşte să schimbe destinaţia spaţiului obligaţia de a obţine în prealabil acordul expres al proprietarilor direct afectaţi de schimbare.
Faptul că pe baza tabelului incomplet, reclamanţii au obţinut autorizaţia de construcţie nr. 332/6609/28.03.2001 nu poate complini lipsa acordului pârâtei şi nu poate contribui la legalizarea situaţiei de fapt create cu nesocotirea prevederilor legale citate.
În acelaşi timp, propria buna credinţă afirmată de reclamanţi nu poate fi în afara oricărei îndoieli.
Astfel, în primul tabel, despre care se susţine a fost semnat în anul 2000, s-a menţionat intenţia lor de a edifica o cameră, pentru ca apoi în tabelul depus la primărie să se vorbească de „spaţii de locuit”, fără a se preciza în concret în ce constau acestea, pentru ca în final, cu ocazia execuţiei lucrărilor, extinderea să fie una consistentă, de mărire a suprafeţei construite deţinute de la 57 mp la 225,4 mp, cu înglobarea unei părţi şi din casa scărilor (aşa cum a reţinut şi expertul desemnat în cauză).
Concluzia comportamentului nesincer a reclamanţilor este susţinută şi de împrejurarea că, deşi iniţial au semnat tabelul depus la primărie cu menţiunea că nu au nicio pretenţie la despăgubiri, după recepţia lucrărilor din data de 7.12.2006, respectiv la data de 23 august 2007, pârâţii care nu se opun admiterii acţiunii au pretins reclamanţilor efectuarea unor lucrări pentru a-şi da acordul la întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor, confirmând depăşirea de către reclamanţi a limitelor înţelegerii iniţiale.
Nici de această dată pârâta PI nu a fost de acord cu întabularea reclamanţilor, astfel că nu a semnat convenţia arătată.
Contrar susţinerilor apelanţilor, faptul că reclamantei îi profită lucrările de zugrăvire a scării blocului şi de montare a uşii de intrare în scară, nu poate să conducă la validarea în privinţa sa a convenţiei , care pentru ea este doar „res inter alios acta”, neputând produce efecte juridice în patrimoniul său.
Nu este lipsită de relevanţă nici împrejurarea că la ultimul termen de judecată din apel, instanţa a învederat părţilor prezente posibilitatea încetării litigiului prin încheierea unei tranzacţii, însă a constatat disponibilitatea formală a reclamanţilor, de vreme ce pe tot parcursul soluţionării apelului, aceştia nu au încercat rezolvarea amiabilă a litigiului (cu toate că iniţiativa trebuie să le aparţină, de vreme ce au calitatea de reclamanţi în cauză), preferabilă în toate cauzele vizând raporturi de vecinătate.
Având în vedere faptul că podului aflat în indiviziune forţată nu i-a fost schimbată destinaţia în mod valabil, în condiţiile prevăzute de art. 64 din Legea 114/1996, în forma în vigoare pe perioada edificării, coroborat cu art. 11 şi 12 din OG nr. 85/2001, nu se pot partaja şi atribui reclamanţilor părţile comune ocupate de construcţiile edificate şi nici nu se poate constata dobândirea de către aceştia a dreptului de proprietate asupra edificatelor noi potrivit prevederilor art. 492 din Codul civil.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, formulată de pârâta reclamantă reconvenţională PI, tribunalul reţine că aceasta nu este o acţiune în revendicare, ci o simplă cerere îndreptată împotriva coindivizarului forţat de respectare a drepturilor conferite de cota sa ideală din dreptul de proprietate asupra podului, aşa cum corect a reţinut şi instanţa de fond. Prin urmare, în speţă nu se aplică regula unanimităţii, susţinerile reclamanţilor apelanţi fiind nefondate şi în această privinţă. Acţiunea este admisibilă, atâta timp cât coindivizarul forţat nu are la îndemână acţiunea în ieşire din indiviziune, aşa cum s-a arătat mai sus.
Pentru considerentele de fapt şi de drept arătate şi în baza prevederilor art. 296 din Codul de procedură civilă, tribunalul urmează a respinge apelul reclamanţilor ca nefondat.
2. În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâta reclamantă reconvenţională PI, tribunalul reţine că prima instanţă în mod corect a obligat reclamanţii la achitarea sumei de 606,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, deoarece prin actele justificate depuse la dosar, doar această sumă a fost dovedită ca fiind suportată de pârâtă.
Este real că pârâta a mai achitat suma de 1000 lei, cu titlu de avans onorariu pentru noua expertiză încuviinţată de către instanţa de fond, însă de vreme ce expertiza nu s-a mai efectuat, pârâta renunţând la proba solicitată, suma nu poate fi inclusă în cheltuieli de judecată, ea putând fi restituită deponentei, la cerere.
Aşa fiind şi apelul declarat în cauză de PI urmează a fi respins.
Se va respinge şi solicitarea pârâtei apelante PI de obligare a reclamanţilor apelanţi la plata cheltuielilor de judecată în apel, deoarece nu a dovedit în cauză suportarea unor astfel de cheltuieli.
