DREPT CIVIL
COPROPRIETATE FORŢATĂ. REGIM JURIDIC
Imobilul în cauză având destinaţia de spaţiu comun este supus regimului juridic al coproprietăţii forţate, astfel cum e reglementat de dispoziţiile Codului civil şi ale Legii nr. 114/1996, ceea ce presupune că bunurile de această natură sunt destinate folosinţei comune a tuturor coproprietarilor orice limitare a acestui drept, respectiv orice schimbare a destinaţiei bunului, fiind supuse acordului tuturor coproprietarilor.
Decizia civilă nr. 5232/06 noiembrie 2013 -R
(dosar nr. 743/296/2011)
Prin sentinţa civilă nr.5895/04.07.2012 pronunţată în dosar cu nr.de mai sus, Judecătoria Satu Mare a admis acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanţii P.D., P.V. şi P.M. în contradictoriu cu pârâţii C. D., C. M., D. L. şi D. D. şi, în consecinţă, a obligat pârâţii să permită reclamanţilor accesul şi folosinţa încăperii comune cu destinaţie uscători (fostă bucătărie), situată la parterul blocului, la capătul palierului comun, de la adresa Satu Mare, str.C., nr.19, jud.Satu Mare. Totodată, pârâţii au fost obligaţi la plata către reclamantă, a sumei de 810 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că potrivit colii CF nr.56729 colectivă Satu Mare, şi respectiv copia CF nr.151201 Satu Mare, provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.56729/A, pe terenul-grădină, în suprafaţă de 365 mp., de sub top. nr.4284/7, s-a construit un bloc de locuinţe – nefamilişti, cuprinzând un număr de 36 garsoniere, situat în loc.Satu Mare, str.C., nr.19, părţile fiind proprietari tabulari, prin cumpărare asupra garsonierei, în care locuieşte fiecare.
Potrivit Sentinţei civile nr.2223/2005 pronunţată în dosar nr.4484/296/2004 al Judecătoriei Satu Mare, instanţa de fond a admis acţiunea reclamantului U. V. prin care s-a constatat că acesta, împreună cu I.R.T., a dobândit dreptul de proprietate, prin cumpărare de la colocatarii blocului, spaţiile reprezentând 4 băi comune, numerotate cu 8, 9 (parter) 18, 19 (etaj I), 28, 29, (etaj II) 34 şi 35 (etaj III), transformate în garsoniere şi vândute; ca atare, aceste anexe au ieşit din proprietatea comună-devălmaşă a colocatarilor.
Prin cumpărarea uneia din băile dobândite, numerotată cu 8, 9 (parter), transformată în garsonieră, reclamanţii, au devenit proprietari asupra acestei garsoniere, şi vecini de palier, cu pârâţii, având apartamentele pe acelaşi palier de la parterul blocului, situat în Satu Mare, str.C., nr.19, jud.Satu Mare.
Conform documentaţiei topo (schiţele de parcelare şi planurile topo) din dosar nr.4486/2004, se relevă că la capătul fiecărui palier există o încăpere de aproximativ 12 mp., ce este destinată prin construcţie, folosinţei comune a locatarilor. Încăperea cu destinaţie de uscătorie, nu a fost transformată în locuinţă, nu a format obiectul Sentinţei civile nr.2223/2005 a Judecătoriei Satu Mare, astfel a rămas proprietatea comună a tuturor locatarilor. Prin convenţia comună a locatarilor nu s-a schimbat destinaţia de folosinţă comună a acestei încăperi, acest spaţiu-uscătorie, nu a fost atribuit niciunui locatar, astfel nici pârâţilor. Rămas în indiviziune forţată a locatarilor, aceştia, au dreptul ce a folosi spaţiul care are destinaţie de uscătorie.
Din cuprinsul interogatoriului luat reclamanţilor rezidă că deşi constituie un spaţiu comun, pârâţii au pus stăpânire, în mod abuziv asupra încăperii de la capătul holului (uscătorie), izolându-l printr-un zid şi o uşă, fără să permită accesul celorlalţi locatari în acest spaţiu.
Prin interogatoriul luat şi răspunsul dat la întrebarea nr.3, pârâţii au recunoscut că încăperea, de aproximativ 12 mp., situată la capătul palierului, avea destinaţia de bucătărie-uscătorie, recunoscând că au închis cu cheie această încăpere în care nu au acces ceilalţi locatari de la parterul blocului.
Din cuprinsul registrului de înregistrare a cererilor pe anul 2000, a SC S. F. SA Satu Mare, la data de 24.06., este înregistrată cererea nr.2759 formulată de pârâţi, pentru aprobarea folosinţei exclusivă a spaţiului în speţă, ceea ce nu justifică, folosinţa sau proprietatea exclusivă de către pârâţi pentru acest spaţiu, care are destinaţia pentru folosinţa comună a tuturor locatarilor.
Din depoziţia martorilor A. S. şi A. F. rezidă că spaţiul uscătorie (fostă bucătărie), de la capătul fiecărui palier, a rămas la dispoziţia comună-devălmaşă, a fiecărui locatar, subliniind că unul dintre pereţii garsonierei reclamanţilor, fiind comun cu uscătoria de la parter, dat fiind că este un spaţiu neîntreţinut, cu geam şi uşă degradată, utilizat ca depozit, deşi tratat de reclamanţi cu soluţii izolatoare este invadat de mucegai şi igrasie, emanând mirosuri pestilenţiale, ori datorită faptului că pârâţii nu le permit accesul în spaţiul comun, nu pot să facă lucrări de izolaţie corespunzătoare, deşi conform prevederilor din Lg.nr.50/ 1991 şi Lg.nr.114/1996, lucrările de întreţinere şi reparaţie a spaţiului, profită şi pârâţilor.
Procesul verbal de conciliere încheiat la data de 11.01.2011, relevă încercarea reclamanţilor de soluţionare pe cale amiabilă a litigiului cu pârâţii, însă nu s-a ajuns la niciun rezultat, pârâţii, refuzând în continuare să permită accesul în acest spaţiu de folosinţă comună, deşi nu deţin acte de proprietate exclusivă asupra acestui spaţiu.
Incidente cauzei pendinte sunt dispoziţiile art.36 din Legea nr.114/11.10.1996 privind locuinţele, potrivit cărora: ”în cazurile în care, în clădirile de locuinţe, unul dintre proprietari sau chiriaşi, împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari sau chiriaşi, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirii, sau a reprezentantului legal al acestora, instanţa va hotărî măsurile pentru folosirea normală a imobilului”.
Aplicabile litigiului în speţă sunt şi dispoziţiile art.1522 NCciv., potrivit cărora: ”debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă, prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea de chemare în judecată” şi prevederile art.1528 NCciv.: ”în cazul neexecutării unei obligaţii de a face, creditorul poate, pe cheltuiala debitorului, să execute el însuşi, ori să facă să fie executată obligaţia”.
Pentru considerentele de mai sus, instanţa de fond, în baza dispoziţiilor art.261 Cpc., art.1522, art.1528 şi următ.NCciv., Lg. nr.50/ 1991, şi Lg.nr.114/1996, a admis acţiunea conform dispozitivului hotărârii atacate.
Împotriva acestei sentinţe au declarat recurs pârâţii C. D., C.M., D. L. şi D. D..
Prin decizia civilă nr. 58/Ap din 11 aprilie 2013 pronunţată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr. 743/296/2011, s-a respins apelul declarat de apelanţii pârâţi C. M. şi C. D., D. L., D. D., împotriva sentinţei civile nr.5895 din 4 iulie 2012 pronunţată de Judecătoria Satu Mare, în contradictoriu cu intimaţii reclamanţi P.D., P.V.şi P. M., având ca obiect obligaţie de a face.
Apelanţii au fost obligaţi să plătească intimaţilor suma de 400 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocaţial, conform chitanţei nr.56 din 13.03.2013, emisă de Cab.av.Vasvari Ghizela.
Pentru a pronunţa în acest mod, instanţa de apel a avut în vedere următoarele aspecte:
Spaţiul aflat în litigiu, în suprafaţă de 12 m.p. este o încăpere care prin construcţie avea destinaţia de bucătărie comună pentru toate garsonierele aflate la parterul blocului, ulterior fiind transformată în uscătorie. Acest spaţiu face parte din blocul de locuinţe din Satu Mare, str.C., nr.19, construit de SC S.F. SA SATU MARE, având destinaţia bloc de nefamilişti cu 28 de garsoniere, care ulterior au fost vândute chiriaşilor, inclusiv părţilor din prezenta cauză. Ulterior băile comune (un alt spaţiu comun) de pe fiecare palier au fost transformate în garsoniere, astfel că încăperile numerotate cu numerele 8-9, ce au avut iniţial destinaţia de baie comună transformată în garsonieră, au fost cumpărate de intimaţi.
Trecerea acestor spaţii din proprietate comună-forţată în proprietatea exclusivă a unor persoane, prin vânzarea-cumpărarea acestor spaţii s-a întemeiat şi s-a realizat prin acordul tuturor coproprietarilor.
Tribunalul a reţinut că folosinţa exclusivă de către apelanţi a spaţiului, în suprafaţă de 12 m.p., aflat la parterul blocului şi cu perete comun faţă de garsoniera cumpărată de intimaţi, nu poate fi permisă decât în aceleaşi condiţii de acord comun al tuturor proprietarilor de la parterul blocului, datorită destinaţiei acestei încăperi de spaţiu comun.
De asemenea, împrejurarea că apelanta a formulat o cerere către constructor de a închide cu uşă bucătăria comună de la parter, nu justifică folosinţa exclusivă a spaţiului care poate fi folosit în această modalitate doar dacă toţi proprietarii consimt în acest sens. Mai mult, spaţiul fiind perete comun cu garsoniera intimaţilor este nevoie de o întreţinere corespunzătoare pentru a se evita infiltraţia de apă, mucegai, aşa cum rezultă şi din planşele foto ataşate la dosar şi necontestate de apelanţi.
Totodată, bunurile, părţi comune dintr-un condominiu au regimul juridic al coproprietăţii forţate şi prin natura lor sunt folosite de mai mulţi co-proprietari, orice limitare a dreptului celorlalţi coproprietari se poate face numai cu acordul acestora, prin regula unanimităţii, chiar şi în situaţia în care nu este vorba de încheierea actelor de dispoziţie, cum ar fi actele de administrare. Această interpretare corespunde cu reglementarea existentă în vechiul Cod civil de la 1865 şi a Lg.114/1996 în forma existentă până la intrarea în vigoare a Noului Cod civil prin Lg.287/2009 şi a Legii nr.71/2011 de punere în aplicare a acestuia.
Reţinând că în cauză apelanţii exercită o folosinţă exclusivă a spaţiului fără a avea acordul celorlalţi coproprietari, că schimbarea destinaţiei nu poate fi dispusă în mod unilateral, că orice împiedicare a folosinţei normale a spaţiului comun creează prejudicii celorlalţi coproprietari, instanţa de apel apreciind că în mod corect prima instanţă a dispus în sensul admiterii acţiunii intimaţilor-reclamanţi, care au reclamat îngrădirea dreptului de folosinţă asupra acestei încăperi deţinută exclusiv de apelanţi.
În considerarea celor evocate şi întemeiat pe art.296 Cod proc.civ., art.274 Cod prov.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat, cu obligarea apelanţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate în apel şi dovedite prin documente justificative anexate.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs pârâţii-recurenţi C. D., C. M., D. L. şi D. D. solicitând modificarea hotărârii atacate şi respingerea acţiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată în toate instanţele.
Prin motivarea recursului se arată că întrebarea care se impune în prezenta cauză este aceea dacă se naşte un drept de proprietate forţată şi perpetuă în favoarea noului proprietar care a dobândit ulterior un drept de proprietate prin transformarea unei coproprietăţi (baie şi WC) într-o garsonieră, asupra unei uscătorii aceasta pentru că iniţial cele două spaţii comune (baia şi uscătoria) au fost afectate doar apartamentelor existente prin construcţie.
Pe de altă parte, dacă convenţia colocatarilor necesară înstrăinării spaţiului comun (baie) pentru amenajarea unei noi garsoniere are valoare juridică, atunci şi convenţia celor de pe acelaşi palier privind acordarea dreptului de folosinţă asupra spaţiului comun, uscătorie, are aceiaşi valoare juridică; în urma unei astfel de convenţii recurenţii au depus la SC S. F. SA Satu Mare o cerere înregistrată sub nr. 2759 pentru confecţionarea unei uşi necesară închiderii spaţiului care era ocupat de diferiţi boschetari.
În drept, invocă dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, art. 312 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar intimaţii P.D., P.V.şi P.M. au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat, apreciind că interpretarea dată de instanţa de apel speţei în litigiu corespunde cu reglementarea existentă în Codul Civil, respectiv Legea nr.114/1996.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum şi din oficiu, conform art. 306 Cod procedură civilă, Curtea apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Nu se contestă de părţile în proces faptul că spaţiul în litigiu, în suprafaţă de 12 mp. reprezintă o încăpere care prin construcţie a avut destinaţia de bucătărie comună pentru toate garsonierele aflate la parterul blocului, ulterior fiind transformată în uscătorie.
Fiind vorba de un spaţiu comun acesta este supus regimului juridic al coproprietăţii forţate aşa cum este el reglementat de dispoziţiile Codului Civil şi ale Legii nr. 114/1996, ceea ce presupune că bunurile de această natură sunt destinate folosinţei comune a tuturor coproprietarilor, orice limitare a acestui drept, respectiv orice schimbare a destinaţiei bunului fiind supuse acordului tuturor coproprietarilor.
De menţionat şi faptul că dreptul de folosinţă asupra spaţiilor comune aparţine tuturor coproprietarilor, indiferent de modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra spaţiilor locative, respectiv data dobândirii acestuia.
Întrucât recurenţii au exercitat o folosinţă exclusivă asupra spaţiului în litigiu, fără a avea acordul celorlalţi coproprietari, în mod corect instanţele de fond şi apel, i-au obligat pe aceştia să permită reclamanţilor accesul şi folosinţa spaţiului respectiv.
Faţă de considerentele ce preced, Curtea, în temeiul art. 312 alin. 1 coroborat cu art. 316 şi 296 Cod procedură civilă a respins recursul ca nefondat, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă a obligat pe recurenţi la 400 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaţilor, reprezentând onorar avocaţial.
