Coproprietate fortata si perpetua.Spatiu construit în incinta unui bloc ce nu a fost folosit potrivit destinatiei initiale.Regim juridic.Legea nr.230/2007.(decizia civila nr.915/26.05.2009)
Prin cererea de chemare în judecata a pârâtei Primaria Municipiului Târgoviste, înregistrata pe rolul Judecatoriei Târgoviste la 16.04.2008, reclamanta S.C. P. S.A a solicitat ca prin hotarârea ce va pronunta sa constate ca este proprietatea spatiului situat la parterul blocului H11 din municipiul Târgoviste, b-dul Independentei, judetul Dâmbovita spatiu pe care îl foloseste drept depozit pentru libraria „Casa Cartii” înca din anul 1982.
Motivând cererea, reclamanta a aratat ca spatiul în cauza, la momentul edificarii blocului H11 a avut ca destinatie „Post de transformare electrica”, dar SC Electrica SA nu l-a mai solicitat si nu l-a folosit si astfel ca i-a fost repartizat de catre Consiliul Popular al Mun. Târgoviste, si a fost folosit ca spatiu cu destinatie depozit de catre Libraria „Casa Cartii” din municipiul Târgoviste în mod continu si netulburat înca din anul 1982
De asemenea reclamanta a mai aratat ca nu mai detine actele de repartizare a spatiului întrucât cu multi ani în urma arhiva societati a fost inundata si o mare parte din documente au fost distruse, însa actele respective s-ar afla în arhiva pârâtei.
În drept cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 111 Cod de procedura civila.
La termenul din 30.04.2008 reclamanta si-a precizat actiunea, în sensul ca întelege sa se judece în calitate de pârâta cu Municipiul Târgoviste, prin reprezentantul legal Primarul Municipiului Târgoviste.
La acelasi termen de judecata a formulat cerere de interventie în interes propriu Asociatia de Proprietari nr. 305 Târgoviste prin care a solicitat respingerea actiunii în constatare, precum si revendicarea de catre aceasta a spatiului în litigiu situat la parterul blocului H11 din Târgoviste, b-dul Independentei, judetul Dâmbovita, aratând ca societatea reclamanta ocupa în mod abuziv spatiul, acest imobil aflându-se la dispozitia Asociatiei de Proprietari nr. 305 – Târgoviste în temeiul art. 40 din Legea nr. 50/1991, coroborata cu dispozitiile Legii nr. 230/2007 si ale HG nr. 1588/2007, perimetrul respectiv fiind în realitate o parte de constructie care prin natura sa nu se poate folosi decât în comun si care se regaseste în coproprietatea fortata si perpetua a proprietarilor membrii ai asociatiei de proprietari careia îi revine dreptul administrarii si gestionarii proprietatii comune.
Intervenienta a mai aratat ca reclamanta nu detine un titlu locativ care sa legitimeze folosinta spatiuluice formeaza obiectul litigiului.
În drept cererea a fost întemeiata pe dispozitiile art. 480 si urmatoarele din Codul civil, art. 40 din Legea nr. 50/1991 si art. 4 alin (1) din Legea nr. 230/2007.
Pârâtul Municipiul Târgoviste a depus întâmpinare prin care a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, întrucât uzucapiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate este reglementat de codul civil ca o sanctiune care opereaza numai împotriva proprietarului neglijent, drept consecinta calitatea procesuala pasiva nu o poate avea decât proprietarul neglijent, iar conform adresei nr. 9346/30.04.2008 eliberata Directia Administrare a Patrimoniului Public si Privat, imobilul ce face obiectul litigiului nu se afla în patrimoniul MunicipiuluiTârgoviste ca bun ce apartine domeniului public sau privat al unitatii administrativ teritoriale si în consecinta neavând un raport juridic cu proprietarii bunului respectiv si nepretinzând un drept asupra acestuia,nu are calitate procesuala pasiva.
În probatiune, s-au încuviintat pentru reclamanta dovezile cu înscrisuri si interogatoriul intervenientei în interes propriu, iar pentru intervenienta în interes propriu, înscrisuri si interogatoriul reclamantei, ulterior ambele parti renuntând la proba cu interogatoriu. Totodata s-a dispus efectuarea unei expertize pentru identificarea spatiului în litigiu.
Prin sentinta civila nr.393/21.01.2009 s-a respins cererea reclamantei precum si cererea de interventie dar si solicitarea intervenientei de acordare a cheltuielilor de judecata.
Pentru a se pronunta astfel, judecatoria a retinut ca în raport cu pârâtul Municipiul Târgoviste reprezentat prin Primar, ca urmare a admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive, prin încheierea de sedinta din data de 03.09.2008, cererea reclamantei urmeaza a fi respinsa, reclamanta nejustificând în nici un mod calitatea procesual pasiva a pârâtei câta vreme pârâta Municipiul Târgoviste a demonstrat ca bunul imobil aflat în litigiu nu face parte din patrimoniul public sau privat al unitatii teritorial-administrative chemate în judecata si nici nu a ridicat vreo pretentie în legatura cu acest bun.
Pe fond, s-a constatat ca cererea reclamantei este neîntemeiata.
S-a avut în vedere faptul ca reclamanta nu a produs nici o proba vizând existenta în favoarea sa a vreunui titlu care sa justifice dreptul sau de proprietate asupra spatiului în litigiu, în sensul ca sustinerile sale referitoare la o eventuala repartitie spre folosinta a acestui spatiu pe de o parte nu au fost dovedite prin vreun mijloc de proba cu toate ca sarcina probei îi revenea potrivit prevederilor art. 1169 din Cod civil, iar pe de alta parte în chiar în situatia dovedirii nu ar fi putut echivala drept titlu de proprietate câta vreme repartizarea viza folosinta si nu o cedare a dreptului de proprietate.
Mai mult, instanta a retinut ca posesia utila invocata de reclamanta ca fiind exercitata asupra spatiului în litigiu începând cu anul 1982, anul punerii în folosinta a imobilului, nu este suficienta pentru a justifica admiterea cererii reclamantei cât timp aceasta nu a solicitat o eventuala constatare a dobândirii dreptului de proprietate ca efect al prescriptiei achizitive, constatare care ar fi implicat analiza calitatilor posesiei precum si a perioadei de timp în care a fost exercitata.
Si cererea reconventionala formulata de intervenienta Asociatia de Proprietari nr. 305 Târgoviste a fost considerata ca fiind neîntemeiata, argumentându-se ca intervenienta în interes propriu nu a facut dovada eventualului drept de coproprietate fortata si perpetua asupra spatiului în litigiu a membrilor sai, proprietari ai locuintelor construite în blocul ai H11 din municipiul Târgoviste, b-dul Independentei, judetul Dâmbovita.
Justificarea existentei unui astfel de titlu de proprietate de catre intervenienta prin invocarea dispozitiilor art. 40 din Legea nr. 50/1991 prin coroborare cu dispozitiile art. 4 alin. 1 si art. 3 alin. 1 lit. c din Legea nr. 230/2007, nu a fost primita de instanta câta vreme nu s-a dovedit în nici un mod faptul ca spatiul în litigiu ar face parte din proprietatea comuna fortata si perpetua a condominiului-bloc de locuinte, în sensul ca acesta prin natura sa nu ar putea fi folosit decât în comun de catre proprietarii apartamentelor sau ai spatiilor cu alta destinatie decât cea de locuinta care fac parte din blocul de locuinte la parterul caruia acesta se afla.
Dovada faptului ca acest spatiu nu poate fi considerat unul de folosinta exclusiv comuna fortata si perpetua a coproprietarilor din bloc a fost apreciata ca rezultând tocmai din amplasarea acestuia care nu impune în nici un mod folosirea acestuia în comun de catre proprietarii-membrii ai asociatiei, fiind separat din punct de vedere fizic, atât ca pozitie cât si ca suprafata de restul tronsoanelor folosite în comun de restul proprietarilor apartamentelor sau ai altor spatii cu alta destinatie din acest bloc, si mai mult, nefiind folosit vreodata în comun de catre acestia.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs intervenienta Asociatia de Proprietari nr. 305 Târgoviste criticându-o pentru nelegalitate si netemeinicie, cu motivarea ca solutia asupra careia s-a oprit judecatorul fondului în urma procesului de deliberare, respectiv respingerea atât a cererii principlae, cât si a cererii de interventie, constituie un veritabil act de denegrare de dreptate, perpetând o circumstanta faptica ce nu are si nu poate avea o motivare juridica eficienta, în conditiile în care o persoana ce nu justifica un titlu de proprietate si nu îsi îndeplineste conditiile cerute de lege pentru promovarea unui petit care sa aiba ca finalitate dobândirea unui astfel de drept, este mentinuta în posesia unui imobil.
S-a apreciat ca motivarea instantei nu poate fi primita întrucât nu se indica si identitatea eventualului proprietar.
Raportat la temeinicia cererii de interventie, se apreciaza ca argumentele avute în vedere de judecatorul de fond, nu pot vi validate de catre instanta de control judiciar.
Astfel, s-a subliniat ca din schita imobilului revendicat, cât si din propriile recunoasteri ale reclamantului-intimat SC”Prolibris” SA, rezulta fara dubiu ca spatiul în litigiu a avut înca de la momentul darii în folosinta a blocului destinatia “post de transformare ca este lipsita de relevanta circumstanta ca în mod efectiv spatiul nu a capatat aceasta destinatie, întrucât deturnarea destinatiei imobilului a fost consecinta directa a conduitei abizive avuta de reclamant.
Recurenta a învederat ca respingerea cererii de interventie a avut la baza convingerea gresita ca un bun ce alcatuieste obiectul dreptului de proprietate comuna fortata si perpetua, trebuie sa fie în mod obiectiv destinat exclusiv folosintei în comun, fiind absolut impropriu a fi exploatat si ca spatiu autonom. Sub acest aspect, s-a mentionat ca destinatia initiala a spatiului a fost aceea de “ post de transformare”, ca aceasta destinatie atrage cu sine si calificarea spatiului ca facând obiectul coproprietatii fortate si perpetue, ca niciodata nu a existat acordul coproprietarilor pentru încetarea coproprietatii, ca singura alta posibila entitate care sa pretinda un drept de proprietate asupra spatiului, respectiv Primaria Târgoviste, indica pe intervenienta ca fiind titularii dreptului, si ca reclamantul ocupa în mod abuziv spatiul, în absenta unui titlu de proprietate unui titlu locativ.
În privinta calitatii procesuale a intervenintei în a demara o actiune în revendicare, având ca obiect un spatiu coproprietate comuna si perpetua, s-a aratat ca Asociatia de proprietari nr. 305 are calitate de reprezentant legal al proprietarilor apartamentelor din blocul H11 din municipiul Târgoviste, Bd. Independentei, jud. D-ta si potrivit art. 4 alin.1 dib Legea 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari “Asociatia de proprietari adre drept scop administrarea si gestionarea proprietatii comune care, pe lânga drepturi, impune obligatii pentru toti proprietarii.”
S-a facut trimitere si la prevederile art. 30 alin.1 lit. i), corespunzator carora “Comitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:…i) intiaza sau apara în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interese legate de cladire;…”
Recurenta a sustinut ca în baza dispozitiilor legale citate, rezulta atât calitatea procesuala activa a asociatiei de proprietari, dreptul acesteia de a promova o actiune în justitie având ca obiect revendicarea unui spatiu “proprietate comuna”, dar si obligatia de a executa o astfel de îndatorire, întrucât în caz contrar ar deveni eficiente dispozitiile art. 56 alin.1 lit.b din acelasi act normativ: “Constituie contraventii urmatoarele fapte:… b) neîndeplinirea atributiilor de catre presedinte, memebrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;…” care ar plasa-o în sfera ilicitului contraventional.
În dezvoltarea criticii s-au citat dispozitiile art. 40 alin.1 din legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii potrivit carora “În cazul când într-o cladire se realizeaza mai multe apartamente si suprafete locative cu alta destinatie, proprietarii acestora dobândesc si o cota parte de proprietate asupra tuturor partilor de constructie si instalatii, precum si asupra tuturor dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun, indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor” , precum si art. 3 lit.c din Legea nr. 230/2007 corespunzator caruia “În sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:… c) proprietate comuna – toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuinta.”
În drept s-au invocat dispozitile art.304 pct.9 Cod procedura civila si s-a solicitat admiterea recursului si modificarea în parte a sentintei în sensul admiterii cererii de interventie, cu chltuieli de judecata.
Recursul se apreciaza ca find fondat.
Se retine ca asa cum rezulta din sustinerile intimatei reclamante si din schita anexata cererii de chemare în judecata, spatiul în litigiu, detinut cu titlu precar de catre intimata reclamanta a fost destinat initial ca post de transformare, însa din probatoriul administrat nu rezulta ca ar fi fost folosit vreodata potrivit acestei destinatii.
Câta vreme SC P. SA nu a dovedit niciunul din modurile de dobândire a proprietatii imobilului în conditiile art.644 si urmatoarele Cod civil, dar nici o alta persoana fizica sau juridica (de drept public sau privat)nu invoca vreun drept asupra bunului, este evident faptul ca, facând parte din structura blocului de locuinte în care s-a organizat si functioneaza potrivit Legii nr.230/2007 asociatia proprietarilor apartamentelor, acest spatiu nu poate fi considerat decât ca fiind destinat pentru uzul si utilitatea blocului de locuinte, chiar daca nu a fost folosit potrivit destinatiei initiale.
Interpretarea propusa de instanta de fond echivaleaza cu considerarea bunului ca fiind al nimanui, punct de vedere ce nu poate fi primit în conditiile în care proprietarii organizati în asociatie si-au exprimat intentia de a gestiona în temeiul dispozitiilor Legii nr.230/2007, acest spatiu care poate fi încadrat în art.3 lit.c din actul normativ mentionat care defineste proprietatea comuna ca fiind reprezentata de toate partile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuinta.
Nu prezinta relevanta juridica împrejurarea ca pâna la acest moment proprietarii apartamentelor nu au folosit în comun, pâna în prezent acest spatiu, de vreme ce sunt împiedicati de intimata reclamanta, dupa cum nu are semnificatie nici modul în care este amplasat,pentru ca spatiul în litigiu nu poate fi disociat de blocul de locuinte din structura caruia face parte si pe care trebuie sa-l deserveasca, daca nu conform destinatiei initiale, atunci potrivit destinatiei pe care doreste sa i-o atribuie în conditiile legii asociatia de proprietari.
Prin urmare, dreptul de proprietate al recurentei reiese din natura spatiului si rezulta din lege (art.3 lit.c din Legea nr.270/2007), considerent pentru care, în considerarea art.480 Cod civil si a dispozitiilor art.312 alin.3 Cod procedura civila, tribunalul va admite recursul si va modifica în parte hotarârea atacata, în sensul admiterii cererii de interventie.
