Unul dintre elementele care pot contura reaua-credinţă a constructorului poate fi dedus din totala lipsă de diligenţă a acestuia care, a consimţit la încheierea unui contract de concesiune şi la edificarea unei construcţii fără a verifica, în prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat să concesioneze.
Mai mult, din concluziile raportului de expertiză tehnică întocmit la fond rezultă că pentru racord, terţul a început lucrările în condiţiile în care nu se încheiase contractul de concesiune iar reclamantul proprietar îl notificase cu privire la faptul că terenul se găseşte în proprietatea sa şi că nu este de acord cu efectuarea lucrărilor.
Aşadar, construind în lipsa oricărui titlu care să justifice convingerea sa că acţionează ca un constructor de bună-credinţă, ignorând dezacordul proprietarului şi fără a deţine autorizaţie de construire absolut necesară în condiţiile legii, terţul nu mai poate beneficia de prezumţia de bună-credinţă.
Ca urmare, eludând cu bună-ştiinţă realizarea tuturor condiţiilor prealabile prevăzute de lege pentru edificarea acestui tip de construcţie, terţul nu poate fi considerat un constructor de bună-credinţă şi, în consecinţă, soluţionarea acţiunii reclamantului se va face în conformitate cu disp. art. 494 alin. 1, 2 şi 3 teza I C.civil.
Oricum, în interpretarea şi aplicarea disp. art.494 C.civil trebuie să prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent dacă cel care a construit este de bună sau de rea-credinţă, căci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Această concepţie este în acord şi cu dispoziţiile C.E.D.O., Protocolul 1, art.1 care reglementează dreptul de proprietate.
Oricum, în interpretarea şi aplicarea disp. art.494 C.civil trebuie să prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent dacă cel care a construit este de bună sau de rea-credinţă, căci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Această concepţie este în acord şi cu dispoziţiile C.E.D.O., Protocolul 1, art.1 care reglementează dreptul de proprietate.
Prin cererea înregistrată sub nr.8682/17.06.2003 pe rolul Judecătoriei Tg.Jiu reclamantul T.A. a chemat în judecată pe pârâta SNP P. SA – Sucursala Tg. Jiu, solicitând instanţei ca prin sentinţa ce se va pronunţa să dispună obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 579 mp. compus din două parcele, una de 501 mp. situată în partea de N-E a proprietăţii sale, iar cealaltă de 78 mp. situată în partea de S-V teren situat în intravilanul Municipiului Tg.Jiu, obligarea pârâtei să desfiinţeze toate lucrările edificate pe terenul reclamantului şi să readucă pe cheltuiala sa terenul în starea anterioară ocupaţiunii; obligarea pârâtei la plata de despăgubiri cominatorii de 1.000.000 lei pe fiecare zi de întârziere în executarea acestor obligaţii; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că este proprietarul unui teren de 4800 mp. situat pe B-dul Ecaterina Teodoroiu, nr.516 din Tg.Jiu conform titlului de proprietate nr.202723 emis la data de 10.02.1994 şi intabulat în cartea funciară sub nr.6718 din 4.12.2002, iar pârâta în baza contractului de concesionare nr.388/26.05.1993 încheiat cu Primăria Municipiului Tg. Jiu a concesionat o suprafaţă de 18000 mp. în apropierea terenului reclamantului, pentru construirea unui depozit PECO investiţie executată pe baza autorizaţiei de construire nr.206/14.07.1995.
A mai arătat reclamantul că pârâta în mod abuziv a construit o cale ferată uzinală ce face legătura între depozitul edificat şi calea ferată Tg.Jiu – Petroşani, ocazie cu care a ocupat, fără nici un drept cele două parcele din terenul reclamantului, în suprafaţă de 501 mp şi respectiv 78 mp.
Prin sentinţa civilă nr.7402/27.22.2003 pronunţată de Judecătoria Tg.Jiu în dosarul nr.8682/2003, s-a respins acţiunea formulată de reclamant.
S-a reţinut că reclamantului i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa totală de 1 ha, în care se include şi terenul ce face obiectul cererii şi care în anul 1993 a fost concesionat de primăria Tg.Jiu pârâtei, în vederea construirii unui depozit şi a unei staţii de îmbuteliere butelii aragaz.
Instanţa a apreciat că, deşi reclamantul este proprietarul terenului, acţiunea sa nu este întemeiată, atâta timp cât pârâta deţine bunurile şi a realizat investiţiile existente în baza unui titlu legal – contractul de concesiune nr.3881/1993, iar terenul este situat în zona de siguranţă a căii ferate publice, aşa cum este definită de art. 25 din OUG nr.12/1998.
Prin decizia civilă nr.364 din 2 februarie 2005 pronunţată de Curtea de Apel Craiova în dosarul cu nr.2305/2004, s-a admis apelul declarat de reclamant, s-a schimbat sentinţa şi s-a admis în parte acţiunea reclamantului.
A fost obligată pârâta să lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 579 mp teren, amplasat în parcelele P1 şi P2 individualizate conform expertizei D.A. şi schiţei anexă la raport.
S-a respins capătul de cerere pentru obligaţia de a face şi daune cominatorii.
A fost obligată pârâta la 29.500.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
S-a reţinut că pentru terenul în litigiu reclamantului i s-a eliberat titlul de proprietate nr.202723/10 febr.1994 emis de Comisia Jud.Gorj pentru aplicarea Legii nr.18/1991, act opozabil pârâtei, chiar dacă transcrierea lui nu s-a făcut ulterior.
Concluziile instanţei că titlul pârâtei este preferabil celui deţinut de reclamant se întemeiază pe o greşită apreciere a caracterului contractului de concesiune nr.3881/26 mai 1993 intervenit între pârâtă şi Primăria Tg.Jiu, act juridic ce nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate şi ca urmare nu poate fi opus adevăratului proprietar căruia i s-a eliberat, în condiţiile prevăzute de lege, un titlu de proprietate, necontestat.
Prevederile art.25 din OUG nr.12/1998 dispun că în cazul în care în limitele stabilite de actul normativ în discuţie sunt terenuri aflate în proprietate privată, se poate proceda la expropriere, pentru cauze de utilitate publică, în condiţiile legii.
Ordonanţa nu instituie îngrădiri dreptului de proprietate recunoscut în favoarea particularilor pentru terenuri aflate în zona de siguranţă a căii ferate şi nici nu prevede obligativitatea exproprierii acestora, rămânând ca situaţia imobilelor să se stabilească în cadrul raporturilor dintre proprietarii particulari şi SN CFR.
Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs părţile, criticând-o pentru nelegalitate.
Critica recurentului vizează greşita aplicare şi interpretare a legii în sensul că, aplicând disp. art.494 alin.3 C.civ. raportate la disp. art.486 C.civ., instanţa de apel a apreciat că pârâta este constructor de bună-credinţă deşi întregul probatoriu administrat în cauză face dovada relei – credinţe a acesteia. În argumentarea acestui motiv de recurs, reclamantul a arătat că pârâta a construit în lipsa oricărui titlu, fără acceptul său şi fără autorizaţie de construcţie aşa cum prevede Legea nr.50/1991.
Recursul declarat de reclamant este fondat.
Cât priveşte critica referitoare la greşita interpretare şi aplicare a disp. art. 494 C.civ., Curtea o consideră fondată, apreciind că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile legale care reglementează ipoteza constructorului de rea-credinţă care a construit pe terenul altuia.
Astfel, instanţa de apel a apreciat că pârâta nu este constructor de rea-credinţă întrucât la data la care aceasta a început edificarea construcţiilor deţinea terenul în baza contractului de concesiune încheiat la 17 mai 1993 iar reclamantului i s-a emis titlul de proprietate ulterior, în anul 1994. S-a mai reţinut şi că somaţiile adresate de reclamant pârâtei sunt ulterioare efectuării lucrărilor şi nu pot fi invocate pentru dovedirea relei-credinţe.
Plecând de la principiul reglementat legal în art.1899 C.civ. conform căruia buna-credinţă se presupune întotdeauna, sarcina probei contrare revenindu-i celui care invocă reaua-credinţă( bona fides praesumitur) , în cauză, Curtea constată că reclamantul a reuşit, prin probele administrate, să răstoarne prezumţia bunei-credinţe a pârâtei la momentul edificării construcţiilor.
Astfel, se reţine că terenul aflat în proprietatea reclamantului pe care pârâta a edificat racordul de cale ferată nu este inclus în suprafaţa de 18.000 mp ce face obiectul contractului de concesiune încheiat la 17 mai 1993 între Primăria mun. Tg.-Jiu în calitate de concedent şi S.N.P. P. SA- Sucursala Tg.-Jiu , în calitate de concesionar. Acest aspect rezultă din raportul de expertiză tehnică întocmit în apel precum şi din Procesul-verbal încheiat la 17 mai 1994 şi din planul de situaţie anexat acestuia. Cele două acte menţionate fac dovada faptului că, pentru edificarea racordului da cale ferată, pârâta mai avea nevoie, suplimentar faţă de suprafaţa concesionată, de o altă suprafaţă de teren de 2560mp pe care Primăria mun. Tg.- Jiu s-a obligat să i-o concesioneze .
Procesul-verbal conţinând promisiunea bilaterală de concesiune a fost încheiat la data de 17 mai 1994, dată la care reclamantului i se emisese T.D.P. nr. 202723/ 10 febr.1994 în care figura înscrisă parţial şi această suprafaţă de teren. Acesta a fost şi motivul pentru care, probabil, contractul de concesiune a suprafeţei de 2560 mp nu a mai fost niciodată încheiat, municipalitatea neputând dispune cu privire la un bun care nu se mai găsea în patrimoniul său. Pe de altă parte, este indubitabil faptul că la data promisiunii concesiunii atât pârâta cât şi Primăria mun. Tg.-Jiu cunoşteau sau ar fi putut să cunoască faptul că terenul făcuse obiectul reconstituirii dreptului de proprietate,. Aceasta cu atât mai mult cu cât, la întocmirea procesului-verbal a participat şi un reprezentant al O.C.O.T. Gorj aşa încât la o simplă observare a planurilor cadastrale s-ar fi reţinut că terenul în litigiu se află în proprietatea reclamantului.
În consecinţă, unul dintre elementele care pot contura reaua-credinţă a pârâtei poate fi dedus din totala lipsă de diligenţă a acesteia care, a consimţit la încheierea unui contract de concesiune şi la edificarea unei construcţii fără a verifica, în prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat să concesioneze.
Mai mult, din concluziile raportului de expertiză tehnică întocmit la fond rezultă că pentru racord, pârâta a început lucrările în anul următor, adică în 1995, în condiţiile în care nu se încheiase contractul de concesiune iar reclamantul proprietar o notificase cu privire la faptul că terenul se găseşte în proprietatea sa şi că nu este de acord cu efectuarea lucrărilor.
Aşadar, construind în lipsa oricărui titlu care să justifice convingerea sa că acţionează ca un constructor de bună-credinţă, ignorând dezacordul proprietarului şi fără a deţine autorizaţie de construire absolut necesară în condiţiile legii, pârâta nu mai poate beneficia de prezumţia de bună-credinţă.
Totodată, nu este lipsit de relevanţă nici faptul că nu a existat nici măcar un acord prealabil între pârâtă şi Regionala de Căi Ferate Gorj, acord în baza căruia să i se permită pârâtei racordarea la reţeaua principală de cale ferată.
Ca urmare, pârâta a eludat cu bună-ştiinţă realizarea tuturor condiţiilor prealabile prevăzute de lege pentru edificarea acestui tip de construcţie, aşa încât, din coroborarea tuturor aspectelor reţinute anterior, pârâta nu poate fi considerată un constructor de bună-credinţă şi, în consecinţă, soluţionarea acţiunii reclamantului se va face în conformitate cu disp. art. 494 alin. 1, 2 şi 3 teza I C.civil.
Or, cu atât mai mult cu cât în cauză pârâta este constructor de rea-credinţă, cererea reclamantului prin care solicită instanţei să dispună obligarea pârâtei să desfiinţeze toate lucrările edificate abuziv, este întemeiată şi va fi admisă.
Fată de cele arătate, recursul reclamantului este fondat sub aspectul ambelor critici formulate, aşa încât în conformitate cu art.312 Cp.c. se impune admiterea acestuia şi modificarea în parte a deciziei recurate.
