Demolarea unei construcţii edificate fără autorizaţie. Calitate procesuală pasivă poate avea orice persoană vătămată prin edificarea construcţiei ridicate ilegal, indiferent dacă aceasta este proprietar exclusiv sau coproprietar.
Potrivit art. 8 alin. 2 din Legea 50/1991 autorizaţia de desfiinţare se emite în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire.
Demolarea o poate cere orice terţă persoană interesată, reclamantul reconvenţional fiind prima persoană interesată să solicite acest lucru, datorită faptului că acea construcţie edificată ilegal nu respectă legislaţia în vigoare şi aduce prejudicii imobilului proprietatea sa
Secţia civilă – Decizia civilă nr. 314/24 septembrie 2009
Prin sentinţa civilă nr. 8030 din 16.12.2008 a Judecătoriei Sibiu a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesual pasive a intimatului, a fost respinsă acţiunea civilă promovată sub nr. 2025 din 25.03.2008 de reclamanta MM în contradictoriu cu intimatul NI şi a fost admisă cererea reconvenţională precizată promovată de acesta în contradictoriu cu reclamanta, constatându-se că aceasta a ridicat o mansardă şi extindere a locuinţei sale fără autorizaţie şi fără consimţământul intimatului, încălcându-i proprietatea acestuia, obligând-o pe aceasta să-şi dea consimţământul pentru obţinerea autorizaţiei de demolare, în caz de refuz fiind autorizat intimatul să execute lucrarea pe cheltuiala reclamantei, a fost respinsă cererea privind daunele cominatorii şi a fost obligată reclamanta la suportarea cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în esenţă că, prin construcţia proiectată nu se vizează mansardarea imobilului ci edificarea unui nou etaj, ceea ce afectează dreptul intimatului; lucrările de amenajare au produs intimatului prejudicii, încălcarea proprietăţii sale şi modificări ale conformaţiei construcţiei sale. Intimatul are calitate procesuală, pasivitatea reclamantei determinând poziţia procesuală a acestuia.
Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta, criticând-o pentru neluarea în seamă a faptului că a făcut toate demersurile pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie, intimatul nu este afectat direct, el nu are calitate pentru a cere demolarea construcţiei sale, ea a încercat obţinerea consimţământului intimatului, nu se poate cere demolarea construcţiei care constituie garanţie bancară; sentinţa este neclară, neconcordantă cu probele dosarului, obligarea sa la cheltuieli de judecată este excesivă, căci cererea reconvenţională a fost admisă doar în parte.
Prin decizia civilă nr. 225/2009 Tribunalul Sibiu a respins apelul reclamantei împotriva sentinţei 8030/2008 a Judecătoriei Sibiu şi a obligat-o la cheltuieli de judecată faţă de reclamantul NI.
Pentru a pronunţa această decizie Tribunalul Sibiu a reţinut că dreptul de proprietate este absolut şi exclusiv în termenii art. 480 C.civ. Aceasta semnifică faptul că dreptul de proprietate trebuie respectat şi faţă de vecini, ale căror drepturi pot fi afectate în acelaşi timp cu valorificarea dreptului proprietarului respectiv. Intenţia apelantei este să edifice un adaos al clădirii sale, indiferent cum este acesta era denumit, el afectează dreptul intimatului, astfel cum s-a stabilit prin expertiză, ceea ce nu se poate.
În ce priveşte neluarea în seamă a faptului că a făcut toate demersurile pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie, aceste demersuri s-au dovedit a fi sterile, căci afectarea dreptului intimatului nu poate fi autorizată.
Faptul că intimatul nu este afectat direct, nu rezultă din probele administrate în cauză, dimpotrivă, el este afectat direct şi grav, fapt care a necesitat intervenţia acestuia pe cale de acţiune civilă.
Intimatul are calitate pentru a cere demolarea construcţiei apelantei, căci el este cel direct afectat de acea construcţie, afectare ce s-a constatat prin expertiză.
Apelanta a încercat obţinerea consimţământului intimatului, dar acest consimţământ nu poate fi smuls sau obţinut prin încălcarea dreptului intimatului, care are facultatea de a se opune iniţiativelor, care i-ar putea afecta dreptul.
În ceea ce priveşte posibilitatea de a se cere demolarea construcţiei, care constituie garanţie bancară – problema garanţiei şi posibilitatea de valorificare a ei nu privesc prezentul litigiu.
În ce priveşte faptul că sentinţa este neclară, aceasta este o problemă de apreciere personală, iar în privinţa faptului că ar fi neconcordantă cu probele dosarului, apelanta nu a relevat nici o incongruenţă, care să poată fi analizată, cel puţin demonstrativ.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta care a solicitat modificarea acesteia, admiterea apelului împotriva sentinţei, schimbarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii principale şi respingerii cererii reconvenţionale. În subsidiar recurenta a solicitat casarea cu trimitere a cauzei pentru clarificarea aspectelor sesizate şi citarea în cauză a Primăriei Sibiu prin Direcţia de Arhitectură, Sistematizare, Disciplină în Construcţii şi Agricultură.
În expunerea de motive s-a arătat că acţiunea principală este legală prin aceea că s-a solicitat avizul pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie. De altfel, construcţia se face pe terenul reclamantei, iar pârâtul este de totală rea- credinţă prin aceea că solicită desfiinţarea unui balcon care este pe terenul reclamantei, cu amplasament şi vedere spre grădină, fără a avea vreo latură sau vedere spre locaţia vecină.
În ceea ce priveşte acţiunea reconvenţională s-a invocat faptul că reclamantul reconvenţional nu are calitate procesuală sub două aspecte, el neputând cere demolarea unei construcţii, aceasta fiind atributul exclusiv al Serviciului de Sistematizare de pe lângă Primărie, singura abilitată a verifica legalitatea unor adaosuri. Proprietari de carte funciară sunt mai mulţi, or numai unul a cerut demolarea construcţiei, ceea ce este nelegal. Recurenta a încercat cu bune intenţii de a obţine consimţământul pârâtului pentru a evita procese şi litigii, însă acesta a refuzat să şi-l dea. Întreg imobilul înscris în CF 16138 Sibiu, nr. top. 5156/2/2/9 este gajat la bancă pentru suma de 26.000 Euro, ceea ce face imposibilă dispoziţia instanţei privind demolarea casei, împrumutul fiind contractat tocmai pentru a se realiza aceste îmbunătăţiri aduse întregului imobil.
S-a mai arătat în motivele de recurs că nu a fost încălcată în nici un fel proprietatea pârâtului şi acest fapt s-a constatat cu ocazia cercetării locale, când s-a văzut că distanţa dintre case este 15 cm, iar pretinsele crăpături sunt unele mici fisuri datorate construcţiei.
În drept se invocă art. 304 pct. 5,7,8 şi 9 cod procedură civilă.
Intimatul reclamant reconvenţional NI a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefundat.
Analizând legalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat că recursul este nefondat şi a fost respins pentru următoarele considerente:
Reclamanta a sesizat instanţa de judecată cu o acţiune prin care a solicitat obligarea pârâtului să-şi dea consimţământul în vederea obţinerii autorizaţiei de construcţie, vizând mansardarea imobilului situat în Sibiu. Reclamanta a edificat o extindere fără a avea consimţământul pârâtului şi fără a deţine autorizaţie de construcţie. Pârâtul refuză să-şi dea consimţământul, întrucât construcţia sa este afectată de lucrările realizate ilegal de reclamantă. În speţă s-a efectuat un raport de expertiză ale cărui concluzii au fost în sensul că mansarda afectează locuinţa pârâtului. La această concluzie a ajuns şi instanţa de fond, care a efectuat o cercetare la faţa locului, lucrarea demonstrând că mansarda/etajul nou vatămă efectiv proprietatea personală a pârâtului. În aceste condiţii, refuzul pârâtului de a-şi da consimţământul pentru obţinerea autorizaţiei este justificat şi, în mod corect a fost respinsă acţiunea de către instanţa de fond, şi ulterior a fost respins apelul reclamantei sub acest aspect.
Astfel, în ceea ce priveşte acţiunea principală, aceasta a fost soluţionată corect de instanţele de fond, decizia instanţei de apel nefiind afectată de nici un viciu de nelegalitate, aşa cum în mod nefondat susţine recurenta.
În ceea ce priveşte acţiunea reconvenţională s-a constatat că în mod corect a reţinut instanţa de fond că reclamantul reconvenţional are calitate procesuală activă de a solicita obţinerea autorizaţiei de demolare a unei construcţii edificată ilegal. Potrivit art. 8 alin. 2 din Legea 50/1991 autorizaţia de desfiinţare se emite în aceleaşi condiţii ca şi autorizaţia de construire. Demolarea o poate cere orice terţă persoană interesată, reclamantul reconvenţional fiind prima persoană interesată să solicite acest lucru, datorită faptului că acea construcţie edificată ilegal nu respectă legislaţia în vigoare şi aduce prejudicii imobilului proprietatea sa. Faptul că acţiunea reconvenţională a fost promovată doar de unul din coproprietari, nu are nimic ilegal cum susţine recurenta, întrucât un coproprietar poate să ceară remedierea degradărilor aduse bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau despăgubiri, în temeiul răspunderii delictuale, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari, întrucât acestea sunt acte de conservare sau de administrare a bunului comun, şi nu de dispoziţie, doar acestea din urmă reclamând necesitatea obţinerii consimţământului tuturor coproprietarilor. Mai mult, reclamanta a pornit prezenta acţiune, ea fiind cea care a stabilit cadrul procesul şi l-a chemat în judecată doar pe NI, în calitate de proprietar al imobilului de pe str. D, nr. 12, jud. Sibiu, astfel încât nu poate să-şi invoce propria culpă, solicitând casarea cu trimitere pentru introducerea în cauză a altor persoane sau instituţii.
De asemenea nu se impune casarea hotărârilor pentru introducerea în cauză a Serviciului specializat din cadrul Primăriei Sibiu întrucât din nicio dispoziţie a legii nu rezultă că doar acest serviciu ar putea solicita demolarea unei construcţii edificate ilegal.
Recurenta mai invocă faptul că imobilul înscris în CF 16138 Sibiu este gajat la BRD Sibiu, împrumutul fiind contractat pentru a realiza îmbunătăţirile necesare la imobil, ceea ce face imposibilă dispoziţia privind demolarea casei. Această susţinere este eronată pentru că nu s-a dispus demolarea casei, ci a extinderilor edificate ilegal, iar ipoteca nu putea avea ca obiect aceste extinderi, ele nefiind nici notate în cartea funciară, ci doar imobilul în forma sa iniţială, casa veche.
In fine, reclamanta invocă faptul că nu a fost încălcată în nici un fel proprietatea pârâtului, că distanţa dintre casele din litigiu este de 15 cm, iar pretinsele crăpături sunt mici fisuri datorate vechimii construcţiei, neavând legătură cu lucrările efectuate de reclamantă la imobil. Aceste susţineri sunt legate de starea de fapt reţinută de instanţele de fond şi nu mai pot fi analizate de instanţa de recurs, care cercetează doar motive de nelegalitate aşa cum sunt arătate la art. 304 pct. 1-9 cod procedură civilă, pct. 10 al art. 304 care permitea reanalizarea stării de fapt fiind abrogat prin art. I pct. 111 din OUG 138/2000.
Pentru motivele arătate mai sus, Curtea a apreciat că nu sunt întrunite motivele de recurs invocate de recurentă şi prevăzute de art. 304 pct. 5,7,8 şi 9 cod procedură civilă, decizia Tribunalului fiind legală şi temeinică, cu completarea motivării de către instanţa de recurs, motiv pentru care s-a respins recursul ca nefondat.
