Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Desfiinţare. Despăgubiri solicitate în baza art. 50/1 din Legea nr. 10/2001. Interpretare normă
Legea nr. 10/2001, art. 50/1
C. civ., art. 978
Dispoziţiile art. 50/1 din Legea nr. 10/2001 nu sunt incidente în cazul contractelor de vânzare-cumpărare desfiinţate ca urmare a nerespectării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 1045/R din 8 decembrie 2010, F.Ş.
Prin sentinţa civilă nr. 1500/16.02.2010 pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 2689/55/2009 a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii M.E. şi M.E., în contradictoriu cu pârâţii Statul Român-prin Ministerul Finanţelor Publice şi Ministerul Finanţelor Publice; în consecinţă, pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamanţilor suma de 191.788 lei reprezentând diferenţă contravaloare apartament nr. 7 situat în Arad.
Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că reclamanţii au solicitat obligarea pârâţilor la plata sumei de 247.500 lei, reprezentând contravaloarea în lei a 55.000 euro la cursul BNR la data plăţii , sumă reprezentând preţul de piaţă stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare al apartamentului, arătând că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4006/16.04.1999 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, au devenit proprietarii apartamentului menţionat şi că, ulterior, prin decizia civilă nr. 3602/29.10.2003 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în dosarul 6376/C/2003, s-a constatat irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
În condiţiile în care contractul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat de instanţele judecătoreşti, este evident că încheierea acestuia s-a făcut cu nerespectarea unor dispoziţii legale.
Nerespectarea acestor dispoziţii legale s-a datorat culpei autorităţilor Statului Român, care nu au verificat temeinic dacă se impunea înstrăinarea imobilului în litigiu către chiriaş sau restituirea imobilului către fostul proprietar deposedat abuziv de Statul Român, această obligaţie de verificare a situaţiei juridice a imobilului fiind reţinută şi de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Păduraru contra României.
Ca urmare a neglijenţei autorităţilor Statului Român, reclamanţii au încheiat contractul de vânzare-cumpărare a imobilului având certitudinea că l-au dobândit legal şi că titlul de proprietate al vânzătorului era lipsit de vicii, însă ulterior acesta a fost desfiinţat de instanţele judecătoreşti, reţinându-se nelegalitatea sa, situaţia creându-le un prejudiciu grav.
Or, conform art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 63/3.02.2009, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Reclamanţii au menţionat că au primit de la Statul Român suma de 4062 RON cu titlul de contravaloare a preţului actualizat al imobilului în cauză, conform sentinţei civile nr. 1000/23.02.2006 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 5673/2005 şi deţin titlu executoriu împotriva Statului Român pentru suma de 20.620 RON, cu titlul de despăgubiri pentru îmbunătăţirile aduse imobilului retrocedat proprietarului, conform sentinţei civile nr. 5838/10.09.2008 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 14.030/55/2006, care nu a fost pus în executare până la acest moment, astfel că sunt de acord să fie scăzută suma de 4062 RON din suma totală reprezentând preţul de piaţă – stabilită conform standardelor internaţionale de evaluare – al apartamentului în litigiu.
Din probele administrate în cauză instanţa a reţinut că starea de fapt este cea arătată de reclamanţi şi că prin raportul de expertiză efectuat în cauză, s-a stabilit valoarea de circulaţie a apartamentului litigios la suma de 216.470 lei. La stabilirea acestei valori, au fost avute în vedere şi îmbunătăţirile aduse imobilului de către reclamanţi, stabilite prin sentinţa civilă nr. 5838/10.09.2008 la valoarea de 20.620 lei, astfel încât această valoare precum şi preţul actualizat achitat de reclamanţi – 4062 lei, urmează a fi deduse din valoarea de circulaţie, rezultând astfel suma de 191.788 lei.
Dispoziţiile art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 impun îndeplinirea cumulativă a două condiţii: contractele de vânzare cumpărare să fi fost desfiinţare prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile – aspect dovedit în prezentul litigiu şi contractele de vânzare cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Analizând cea de-a doua condiţie în lumina art. 50 ind.1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanţa a constatat că acest text de lege face referire la contracte desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti, ceea ce presupune anularea contractelor de către instanţele de judecată, presupunând nerespectarea dispoziţiilor legale la momentul încheierii lui, deci nerespectarea Legii nr. 112/1995 (în speţă).
Or, în măsura în care art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 vizează contracte anulate (sau nule absolut) este evident că aceste acte au fost încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor legale. Legea nr. 112/1995 reglementa încheierea contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilele naţionalizate de Statul Român şi care nu au fost restituite foştilor proprietari. Aşadar, art. 50 ind. 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 vizează contractele de vânzare cumpărare care au fost încheiate cu nerespectarea Legii nr. 112/1995.
Susţinerea conform căreia art. 50 ind. 1 alin. (1) este aplicabil numai contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită, deoarece contractele încheiate cu respectarea dispoziţiilor legale nu pot fi anulate.
Aşa fiind, dacă art. 50 ind. 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu poate fi aplicat unor contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, interpretarea sa în sensul contrar conduce la inaplicabilitatea acestui text legal, contravenind principiului interpretării legii în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării, instituit de art. 978 Cod civil, aplicabil nu doar interpretării actelor juridice ci şi în cazul dispoziţiilor legale.
Interpretând textul legal analizat conform opiniei pârâtului, s-ar ajunge la concluzia de neacceptat că acesta s-ar aplica unor contracte anulate, încheiate cu respectarea legii, interpretarea care în mod categoric nu a fost în intenţia legiuitorului şi care îl lipseşte de orice consecinţă.
O interpretare rezonabilă a textului legal analizat, ar fi aceea că el devine operant în situaţia în care motivul de desfiinţare este străin de culpa chiriaşului. Or, în cauză, din analiza hotărârilor judecătoreşti antemenţionate, rezultă cu pregnanţă conduita culpabilă a Statului Român în ceea ce înseamnă preluarea imobilului litigios, şi nu culpa exclusivă a reclamanţilor.
Împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul, care a criticat-o pentru netemeinicie şi nelegalitate invocând, în esenţă, greşita interpretare a dispoziţiilor legale incidente în cauză.
Prin decizia civilă nr. 212/17.06.2010, pronunţată de Tribunalul Arad în dosarul nr. 2689/55/2009, apelul a fost admis iar sentinţa schimbată în sensul respingerii cererii de chemare în judecată.
Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a reţinut că instanţele au anulat irevocabil contractul de vânzare-cumpărare în baza căruia reclamanţii au dobândit apartamentul în litigiu.
Prin sentinţa civilă 1000/2006 a Judecătoriei Arad, aceiaşi reclamanţi au fost îndreptăţiţi să primească suma de 4062 lei preţ reactualizat iar ulterior, încă 2620 lei investiţi la imobil (prin sentinţa civilă nr.5838/2008 a Judecătoriei Arad). În acest moment raportul juridic dintre pârâţi s-a stins, neexistând alte obligaţii.
Solicitarea ulterioară a preţului de piaţă conform art. 50/1 nu se aplică în prezenta situaţie. Astfel, pe de o parte aşa cum s-a arătat, raportul juridic dintre părţi s-a stins; pe de altă parte, teza primei instanţe potrivit căreia contractele legal încheiate nu pot fi anulate nu are nici un temei, câtă vreme motivele de anulare nu stau doar în aspectul formal al contractului.
Oricum, prin decizia civilă nr. 3602/2003 a Curţii de Apel Timişoara s-a stabilit că imobilul în speţă, nefiind niciodată naţionalizat, nu putea face obiectul vânzării în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Împotriva deciziei au declarat recurs în termen reclamanţii, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului declarat în cauză.
În motivare au invocat că, întrucât despăgubirile au temeiuri juridice diferite, nu poate fi vorba despre stingerea raporturilor juridice dintre părţi.
Au mai invocat că dispoziţiile art. 50/1 din Legea nr. 10/2001 trebuiesc interpretate în sensul producerii de efecte juridice; or, cum un contract încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 nu poate fi anulat, norma menţionată nu poate fi interpretată în sensul celor reţinute de tribunal, ci în sensul că art. 50/1 este aplicabil tuturor contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 şi care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti.
În drept, au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 5, 9 Cod procedură civilă.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi în baza art. 306 al. 2 Cod procedură civilă, faţă de dispoziţiile art. 299 şi urm. Cod procedură civilă şi de normele legale ce vor fi mai jos arătate, Curtea a reţinut că dispoziţiile art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţare prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor…” au fost introduse prin Legea nr. 1/2009. Adoptarea acestei legi a avut ca scop principal asigurarea protecţiei chiriaşilor (respectiv, a foştilor chiriaşi, actual cumpărători) ai imobilelor ce fac obiect al Legii nr. 10/2001, concluzie ce rezultă din observarea modificărilor aduse (cu titlu exemplificativ) art. 17,18, 20 din Legea nr. 10/2001.
Anterior modificării, legea nu-i avea în vedere – prin prisma acordării despăgubirilor – decât pe chiriaşii care cumpăraseră locuinţele cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 [art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001].
Pe de altă parte, la data sesizării instanţei (6.03.2009), legea reglementa (reglementare în vigoare şi în prezent) în mod diferenţiat, prin prisma cuantumului despăgubirilor cuvenite, situaţia chiriaşilor cumpărători cu eludarea Legii nr. 112/1995 [restituire preţ actualizat – art. 50 alin. (2)] şi, respectiv, a celor ce au cumpărat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 [preţ de piaţă – art. 50/1 alin. 1].
Coroborând considerentele mai sus expuse, rezultă că susţinerile recurenţilor potrivit cu care interpretarea corectă a dispoziţiilor art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este cea potrivit cu care acest text de lege se aplică tuturor contactelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995, indiferent dacă dispoziţiile acestei legi au fost respectate sau nu, sunt contrare dispoziţiilor exprese ale legii, scopului adoptării acesteia şi dispoziţiilor art. 978 Cod civil.
Nici argumentele recurenţilor şi concluzia la care aceştia ajung, respectiv că interpretarea dată de instanţa de apel dispoziţiilor art. 50/1 alin. (1) din lege are drept consecinţă inaplicabilitatea acestui text legal, nu se constituie în temeiuri de modificare a deciziei.
Astfel, norma sus-menţionată se referă la „contracte de vânzare-cumpărare… desfiinţate…”.
Pe de altă parte, dispoziţiile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 modificată (alineat introdus, de asemenea, prin Legea nr. 1/2009) fac referire expresă la „contracte de vânzare-cumpărare ce au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare”.
Rezultă astfel că legiuitorul face distincţie între desfiinţarea contractului ca efect al admiterii acţiunii în revendicare (în cadrul căreia se procedează la compararea titlurilor) şi desfiinţarea ca efect al eludării Legii nr. 112/1995 (situaţie în care contractul este anulat).
În cauza de faţă, contractul de vânzare-cumpărare încheiat pe numele reclamanţilor recurenţi a fost desfiinţat [în sensul art. 50/1 alin. (1), art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001] prin sentinţa civilă nr. 9044/18.12.2002 a Judecătoriei Arad irevocabilă prin decizia civilă nr. 3602/29.10.2003 a Curţii de Apel Timişoara, instanţele reţinând (pentru a constata nulitatea contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995) reaua credinţă a cocontractanţilor la încheierea contractului, cauza ilicită în sensul art. 966 Cod civil şi împrejurarea că imobilul nu putea fi vândut în baza Legii nr.112/1995, nefăcând obiect al acestei legi.
În concluzie, contractul încheiat de foştii chiriaşi (reclamanţi în cauză) nu intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 50/1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, ci sub cea a dispoziţiilor art. 50 alin. (2) din aceeaşi lege.
Or, reclamanţii înşişi au învederat (aspect ce rezultă şi din conţinutul sentinţei civile nr. 1000/23.02.2006 a Judecătoriei Arad) că au urmat calea reglementată de această normă şi că au obţinut un titlu în sensul restituirii de către Ministerul Finanţelor Publice a preţului actualizat al apartamentului.
Sub acest aspect, în mod corect a reţinut instanţa de apel că raporturile juridice dintre reclamanţii – cumpărători şi Ministerul Finanţelor Publice – persoană ţinută a plăti despăgubirile izvorâte din anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu eludarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 s-au stins prin obţinerea titlului sus-menţionat de către reclamanţii – cumpărători anterior apariţiei Legii nr. 1/2009, astfel că inclusiv din această perspectivă, decizia recurată este legală şi a fost menţinută ca atare.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) Cod procedură civilă raportat la art. 304 Cod procedură civilă, instanţa a respins recursul declarat de reclamanţi.
