Este admisibilă cererea prin care cumpărătorul unui imobil de la un proprietar aparent solicită, în contradictoriu cu adevăratul proprietar, constatarea calităţii sale de cumpărător de bună-credinţă.
Dispoziţiile art. 111 din nu sunt aplicabile atâta timp cât reclamantul se află în posesia bunului.
(Decizia nr. 1369 din 29 mai 2002 – Secţia a IV-a civilă)
Reclamanţii P.N. şi P.V. au înaintat acţiune în Dosarul nr. 3499/1995 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, împotriva pârâţilor S.C. “A.” S.A., D.A.F.I. şi C.V., pentru anularea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 6322 din 28.05.1992 încheiat între pârâţii S.C. “A.” S.A. şi C.V., motivând că au redobândit imobilul de la stat şi că statul i l-a vândut pârâtei cu încălcarea prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990.
Pârâta C.V. a susţinut că a cumpărat imobilul cu bună-credinţă şi a chemat în garanţie Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, pentru obligarea lui la plata preţului apartamentului, calculat la valoarea de circulaţie, pentru cazul admiterii acţiunii.
în timp ce se afla pe rolul instanţei acest proces, aceiaşi reclamanţi au înaintat acţiune la data de 29.11.1996, în Dosarul nr. 14276/1996 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, împotriva pârâtei S.C. “A.” S.A., prin care au cerut constatarea nulităţii aceluiaşi contract, cu aceeaşi motivare, respectiv faptul că statul le preluase imobilul în baza Decretului nr. 223/1974, că au obţinut retrocedarea lui prin Sentinţa civilă nr. 6024/1994 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti şi că statul i l-a vândut chiriaşei C.V. în mod nelegal, cu încălcarea prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale legilor nr. 85/1992 şi nr. 76/1994. Acest dosar a fost soluţionat prin Sentinţa civilă nr. 11382 din 12.12.1996, constatându-se nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. 6322 din 28.05.1992 încheiat între S.C. “A.” S.A. şi cumpărătoarea C.V., cu privire la apartamentul situat în sectorul 2, Bucureşti.
în consecinţă, în Dosarul nr. 3499/1995 s-a pronunţat Sentinţa nr. 6882 din 12 iunie 1997, prin care s-a respins acţiunea ca fiind lipsită de obiect, dispunându-se, totodată, disjungerea cererii reconvenţionale şi a cererii de chemare în garanţie. Apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentinţe, doar sub aspectul neobligării reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată şi al nemenţionării numelui reclamanţilor în dispozitivul sentinţei, a fost respins prin Decizia nr. 511/A din 18.02.1998 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a 11l-a civilă, iar recursul declarat de aceeaşi pârâtă împotriva deciziei pronunţate în apel, pentru aceleaşi motive ca şi în apel, a fost respins prin Decizia nr. 799 din 7 mai 1998 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă.
Reclamanţii au mai exercitat o nouă acţiune, la data de 24.02.1999, în Dosarul nr. 3395/1999, împotriva pârâţilor C.V. şi V.A. (fiul pârâtei), pentru evacuarea lor din locuinţa situată în Bucureşti, sectorul 2, motivând că, prin Sentinţa civilă nr. 11382/1996 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta C.V. şi S.C. “A.” S.A. cu privire la acest apartament şi că pârâţii nu au titlu locativ asupra locuinţei.
Fără să aştepte soluţionarea acestui dosar, reclamanţii introduc o altă acţiune, la data de 23.09.1999, împotriva aceloraşi pârâţi, în Dosarul nr. 15526/1999 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, pentru schimbul obligatoriu cu locuinţa din sectorul 3, Bucureşti, motivând că doresc să se mute în apartamentul ce le-a fost retrocedat de stat şi că le pun la dispoziţie pârâţilor locuinţa din sectorul 3, compusă din două camere de locuit, bucătărie, vestibul, baie, debara, oficiu şi balcon, cu o suprafaţă utilă de 42,46 mp, invocând, în drept, dispoziţiile art. 23 din Ordonanţa de urgenţă nr. 40/1999.
Ulterior, instanţa care judeca Dosarul nr. 3395/1999 a dispus conexarea cu acest dosar a Dosarului nr. 15526/1999 şi a cererilor disjunse din Dosarul nr. 3499/1995.
în Dosarul nr. 3395/1999, pârâtul V.L.A. a formulat acţiune reconvenţională, prin care a cerut să se constate că are drepturi locative proprii şi să fie obligaţi reclamanţii să-i respecte acest drept. Şi pârâta C.V. a formulat acţiune reconvenţională, cerând să se constate că are calitatea de proprietară a locuinţei din litigiu şi că este cumpărător de bună-credinţă; a formulat şi cerere de chemare în garanţie a pârâţilor S.C. “A.” S.A. şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti, în sensul de a fi obligaţi pârâţii “să-i asigure stabilitatea contractului de vânzare-cumpărare şi să răspundă, în condiţiile art. 1337 din Codul civil, pentru evicţiune”.
în Dosarul nr. 15526/1999, pârâta C.V. s-a apărat în sensul că nu-i sunt opozabile hotărârea de retrocedare a imobilului şi nici hotărârea de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a participat la judecarea cauzei în care au fost pronunţate. Totodată, pârâţii au formulat acţiune reconvenţională, cu acelaşi obiect, ca şi cea din Dosarul nr. 3395/1999. în plus, pârâta C.V. a cerut să i se plătească valoarea îmbunătăţirilor aduse apartamentului şi să i se recunoască un drept de retenţie asupra locuinţei până la plata acestei sume, iar în cazul în care chemaţii în garanţie nu ar putea să-i asigure stabilitatea contractului, să fie obligaţi a-i asigura predarea unui apartament identic în proprietate, în aceeaşi zonă şi să suporte anticipat cheltuielile de mutare, instalare, modernizare şi igienizare.
Prin Sentinţa civilă nr. 703 din 31.01.2001, pronunţată în Dosarul nr. 3395/1999, judecătoria a luat act de renunţarea la judecarea acţiunii în evacuare, înaintată în Dosarul nr. 3395/1999, a respins acţiunea în evacuare condiţionată din Dosarul nr. 15526/1999 şi a respins cererile reconvenţionale şi cererile de chemare în garanţie.
Prima instanţă a motivat că hotărârea prin care s-a constatat nulitatea contractului nu-i este opozabilă pârâtei C.V., astfel că ea, fiind proprietară, nu poate fi evacuată în baza dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care se referă la chiriaşi, iar cererile de chemare în garanţie au fost formulate în subsidiar, pentru cazul admiterii acţiunii în evacuare.
Cât priveşte cererea reconvenţională a pârâţilor, s-a motivat că nu s-a contestat prin acţiune nici buna-credinţă a pârâtei C.V. şi nici drepturile de abitaţie pe care le-a avut pârâtul V.L.A. până la cumpărarea apartamentului de către mama sa.
Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă şi de administrativ, prin Decizia nr. 2685/A din 2001, a respins atât apelul declarat de reclamanţi împotriva sentinţei, sub aspectul neluării în seamă a probelor doveditoare a faptului că pârâta C.V. cunoştea în momentul cumpărării apartamentului că acesta fusese preluat de stat în baza Decretului nr. 223/1974, cât şi apelul declarat de pârâţii C.V. şi V.L.A., sub aspectul modului de soluţionare a acţiunii reconvenţionale. în motivare, tribunalul a reţinut argumentele prezentate în considerentele sentinţei.
Decizia pronunţată în apel a fost atacată cu recurs atât de reclamanţii P.N. şi P.V., cât şi de pârâţii C.V. şi V.L.A.
Reclamanţii au criticat decizia pentru următoarele motive, pe care le-au încadrat în bloc, în dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8, 9 şi 10 din Codul de procedură civilă:
– Sentinţa civilă nr. 11382/1996, prin care s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare al pârâţilor, le este opozabilă pârâţilor-recurenţi, chiar dacă nu au participat la proces, deoarece ei au cunoscut-o, dovadă fiind faptul că au atacat-o cu apel;
– faptul că pârâţii nu au contract de închiriere în momentul de faţă nu-i dispensează de obligaţia de a da curs cererii de mutare a lor în apartamentul care le-a fost pus la dispoziţie;
– din probe rezultă că, în momentul în care a cumpărat apartamentul, pârâta C.V. cunoştea situaţia juridică a acestuia, fapt ce dovedeşte că a cumpărat cu rea-credinţă.
Pârâţii C.V. şi V.L.A. au criticat decizia din apel pentru următoarele motive:
– motivul prevăzut de art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, constând în faptul că instanţele trebuiau să constate că pârâta este cumpărător de bună-credinţă şi, implicit, proprietară, aşa cum rezultă din materialul probator aflat în dosarul cauzei, interesul recurentei în promovarea acţiunii constituindu-l scutirea acesteia de procese viitoare cu acelaşi obiect, pe care reclamanţii le-ar intenta;
– motivarea respingerii acţiunii reconvenţionale pentru îmbunătăţiri îi închide pentru viitor posibilitatea de a exercita o acţiune cu acest obiect, motiv de recurs încadrat în art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Curtea constată că recursurile sunt fondate.
Din considerentele deciziei tribunalului, care a preluat motivarea primei instanţe, rezultă că instanţa nu a soluţionat în fond cererea reconvenţională a pârâtei-reclamante C.V., făcând doar referire la motive pentru care cererea nu e cazul să fie examinată.
Principiul validităţii actelor juridice încheiate cu titularul aparent al dreptului (care a cunoscut şi o consacrare legală, prin art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001) justifică exercitarea unei acţiuni a cumpărătorului imobilului de la un proprietar aparent îndreptată împotriva adevăratului proprietar, acţiune al cărei obiect să fie constatarea calităţii de cumpărător de bună-credinţă, deoarece această calitate îi consolidează cumpărătorului dreptul de proprietate asupra imobilului şi previne exercitarea în viitor a unei acţiuni în revendicare de către adevăratul proprietar. Dacă un astfel de cumpărător se poate apăra, prin * invocarea acestei calităţi, faţă de acţiunea adevăratului proprietar, nu există nici un motiv să i se interzică cumpărătorului a o invoca şi pe calea unei acţiuni exercitată de el, în ambele cazuri finalitatea constând în recunoaşterea dreptului cumpărătorului de a păstra imobilul.
Motivele de neprimire a acţiunii în constatare, expuse de instanţele care au soluţionat până în prezent cauza, nu sunt legale, singura piedică legală în calea exercitării acţiunii în constatare fiind, potrivit art. 111 din Codul de procedură civilă, situaţia în care partea poate să ceară realizarea dreptului; acest impediment nu există însă în cazul pârâtei-reclamante reconvenţionale C.V., deoarece se află în posesia imobilului.
în consecinţă, Curtea va admite recursul pe motive de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, dar pentru că tribunalul nu a soluţionat fondul cererilor se va dispune, în baza art. 312 alin. 5 din Codul de procedură civilă, casarea deciziei şi trimiterea cauzei pentru rejudecare la tribunal.
Se va admite pe acelaşi temei şi recursul reclamanţilor, care critică nereţinerea de către tribunal a relei-credinţe a pârâtei din momentul cumpărării imobilului, urmând ca acţiunea reclamanţilor pentru schimbul obligatoriu de locuinţe să fie examinată în raport de statuările de fond în ce priveşte buna sau reaua-credinţă a pârâtei din momentul cumpărării imobilului; tot din această perspectivă, în care se pune în discuţie dreptul cumpărătoarei de a păstra imobilul, vor fi examinate şi soluţionate şi celelalte capete de cerere din acţiunea reconvenţională care s-au respins ca neîntemeiate, cu toate că nu au fost examinate în fond.
