C.p.cv., art.304 pct.9, art.
Cauza de nulitate invocata trebuie sa existe la momentul încheierii actului juridic, deoarece conditiile de validitate ale unui contract se apreciaza în functie de momentul întocmirii acestuia si în raport de dispozitiile legale în vigoare la data nasterii raportului juridic.
Astfel, la data întocmirii contractul de vânzare-cumparare, regimul juridic al acestuia era guvernat de dispozitiile Legii nr.85/1992, si nu de dispozitiile Legii nr.112/1995.
La momentul dobândirii imobilului litigios, partea contractanta s-a întemeiat cu buna-credinta pe actele de proprietate ale vânzatoarei, respectiv pe contractul de vânzare-cumparare si pe actul aditional, acte care emanau de la autoritatile publice locale si care se bucurau de o prezumtie de validitate. Buna-credinta se analizeaza în raport cu momentul încheierii contractului si presupune convingerea partilor contractante ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale în vigoare, sa încheie actul juridic de înstrainare.
Pozitia subiectiva a partilor la data întocmirii actului de vânzare-cumparare are relevanta în cauza de fata, deoarece buna-credinta a acestora salveaza actului juridic încheiat.
Buna-credinta a recurentilor-intimati la data întocmirii actului juridic se prezuma, în raport de dispozitiile art.1898 din Codul Civil, având în vedere ca intimatul-reclamant nu a facut dovada contrara, în conformitate cu dispozitiile art.1169 din Codul de Procedura Civila.
Buna-credinta a recurentilor-intimati la data întocmirii actului juridic se prezuma, în raport de dispozitiile art.1898 din Codul Civil, având în vedere ca intimatul-reclamant nu a facut dovada contrara, în conformitate cu dispozitiile art.1169 din Codul de Procedura Civila.
Nulitatea actului aditional la contractul de vânzare-cumparare, ar putea atrage si nulitatea actului subsecvent, respectiv contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat, ca efect al aplicarii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens, însa, instanta de recurs, în majoritate, va paraliza efectul nulitatii prin aplicarea exceptiei de la acest principiu, respectiv principiul ocrotirii dobânditorului de buna-credinta si cu titlu oneros al unui imobil.
Nulitatea actului aditional la contractul de vânzare-cumparare, ar putea atrage si nulitatea actului subsecvent, respectiv contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat, ca efect al aplicarii principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens, însa, instanta de recurs, în majoritate, va paraliza efectul nulitatii prin aplicarea exceptiei de la acest principiu, respectiv principiul ocrotirii dobânditorului de buna-credinta si cu titlu oneros al unui imobil.
Instanta de recurs, spre deosebire de instantele de fond, va acorda relevanta juridica principiului ocrotirii dobânditorului de buna-credinta si cu titlu oneros al unui imobil, apreciind ca buna-credinta a dobânditorului cu titlu oneros la încheierea actului juridic conduce la salvarea actului juridic, indiferent de cauza de nulitate, chiar daca s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a actului juridic pentru frauda la lege.
Instanta de recurs, spre deosebire de instantele de fond, va acorda relevanta juridica principiului ocrotirii dobânditorului de buna-credinta si cu titlu oneros al unui imobil, apreciind ca buna-credinta a dobânditorului cu titlu oneros la încheierea actului juridic conduce la salvarea actului juridic, indiferent de cauza de nulitate, chiar daca s-a solicitat constatarea nulitatii absolute a actului juridic pentru frauda la lege.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 106/4.02.2011, dosar nr.21175/299/2007
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, reclamanta P. A. a chemat în judecata pe pârâtii C.A. si C. V., solicitând instantei ca, prin hotarârea ce o va pronunta, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere încheiat între parti, pentru frauda la lege, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca, prin contractul de vânzare-cumparare, încheiat între aceasta si Primaria Municipiului Bucuresti, prin mandatar SC HERASTRAU NORD SA, a dobândit apartamentul nr. 5, în care locuia în calitate de chirias, în conditiile Legii nr. 112/1995. S-a mai aratat ca pârâtii au dorit încheierea unui contract de vânzare-cumparare catre acestia, dar acest lucru nu era posibil, în conditiile actului normativ în baza caruia dobândise reclamanta dreptul de proprietate.
A mai aratat reclamanta ca, prin demersuri personale, pârâtii au obtinut schimbarea regimului juridic al actului de vânzare-cumparare, prin care aceasta a dobândit bunul de la stat, eliberându-se de PMB prin SC Herastrau Nord SA actul aditional la contractul de vânzare-cumparare.
În aceste conditii, reclamanta a încheiat cu pârâtii contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat, însa, pe parcursul timpului, între aceasta si pârâti s-au desfasurat mai multe procese, reclamanta fiind întretinuta de rude.
Reclamanta a precizat ca, prin sentinta civila nr. 10741/28.10.2005, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a actului aditional nr. 1/02.03.2000 la contractul de vânzare-cumparare mentionat, retinându-se ca reclamanta nu a depus nicio cerere în sensul schimbarii regimului juridic al contractului de vânzare-cumparare. Ca atare, contractul de vânzare cumparare încheiat între reclamanta si pârâti este lovit de nulitate absoluta, pentru nerespectarea interdictiei de înstrainare prevazuta de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.
Prin sentinta civila nr. 16947/19.12.2008, Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, a admis cererea formulata de reclamanta P.A.în contradictoriu cu pârâtii C.A. si C.V, a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat si a luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut ca, prin contractul de vânzare-cumparare, încheiat între reclamanta P.A.si Primaria Municipiului Bucuresti, prin mandatar SC Herastrau Nord SA, reclamanta a dobândit apartamentul în care locuia în calitate de chirias, situat în Bucuresti, , în conditiile Legii nr. 112/1995.
Pârâtii C.A. si C.V au dorit încheierea unui contract de vânzare-cumparare cu reclamanta, iar, în urma demersurilor efectuate, s-a obtinut schimbarea regimului juridic al actului de vânzare-cumparare, prin care reclamanta a dobândit bunul de la stat, eliberându-se de PMB prin SC Herastrau Nord SA actul aditional la contractul de vânzare-cumparare.
În aceste conditii, reclamanta a încheiat cu pârâtii contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat.
La scurt timp, reclamanta a avut probleme cu pârâtii, între parti desfasurându-se mai multe procese, reclamanta fiind întretinuta de rude.
De asemenea, s-a retinut de catre instanta de fond ca, prin sentinta civila nr. 10741/28.10.2005, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, ramasa definitiva si irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a actului aditional, retinându-se ca reclamanta nu a depus nicio cerere în sensul schimbarii regimului juridic al contractului de vânzare-cumparare.
Instanta de fond a apreciat ca, contractul de vânzare-cumparare încheiat între reclamanta si pârâti este lovit de nulitate absoluta, pentru nerespectarea interdictiei de înstrainare prevazuta de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.
S-a retinut ca nulitatea absoluta opereaza chiar si împotriva pârâtilor, indiferent daca acestia au fost sau nu de buna-credinta, iar trecerea timpului nu poate acoperi frauda la lege savârsita în momentul încheierii actului, în caz contrar, fiind inutile dispozitiile art. 2 din Decretul nr. 167/1958, care arata ca nulitatea unui act juridic poate fi invocata oricând, fie pe cale de actiune, fie pe cale de exceptie, iar nulitatea vizeaza exclusiv situatia de la momentul întocmirii actului, la care se raporteaza întotdeauna actualitatea interesului oricarei actiuni în declararea nulitatii absolute.
Prin decizia civila nr. 170 A din 09.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti Sectia a IV-a Civila, s-a respins apelul declarat de apelantii-pârâti Cristea Valeriu si Cristea Alexandrina, împotriva sentintei civile nr. 16947/19.12.2008, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, în dosarul nr. 21175/299/2007, în contradictoriu cu intimatul-reclamant Penes Nicolae-Ovidiu, ca nefondat.
În motivarea deciziei, s-au retinut urmatoarele:
Solutia instantei de fond este legala si temeinica, fiind neîntemeiate sustinerile apelantilor, în sensul ca, pe de o parte, regimul juridic al imobilului, ce a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare cu clauza de nu ar mai fi fost, la acel moment, cel stabilit de dispozitiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar pe de alta parte, nulitatea absoluta nu poate opera, în conditiile bunei-credinte a subdobânditorilor.
Astfel, conform prevederilor art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, apartamentele dobândite în conditiile alin. 1 (prin cumparare de catre chiriasii titulari de contract) nu puteau fi înstrainate timp de 10 ani de la data cumpararii.
Sanctiunea în cazul vânzarii acestor imobile anterior expirarii termenului de 10 ani este nulitatea absoluta, iar în cazul de fata, reclamanta P.A.a încheiat contratul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere mentionat la un interval de trei ani si jumatate de la data dobândirii acestuia, în baza Legii nr. 112/1995, potrivit contractului de vânzare-cumparare încheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti, prin mandatar SC Herastrau Nord SA.
Vânzarea apartamentului nr. 5, a avut loc în conditiile în care s-a eliberat de catre Primaria Municipiului Bucuresti, prin SC Herastrau Nord SA, actul aditional nr. 1/02.03.2000 la contractul de vânzare-cumparare nr. 351/25087/30.09.1996.
De asemenea, tribunalul a retinut ca, prin sentinta civila nr. 10741/28.10.2005, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, definitiva si irevocabila prin neapelate (filele 7-9 dosar fond), s-a constatat nulitatea absoluta a actului aditional, instanta retinând în considerentele acestei hotarâri ca încheierea actului aditional la contract s-a realizat în lipsa unei cereri din partea reclamantei în sensul schimbarii regimului juridic al contractului de vânzare-cumparare. S-a mai retinut ca garsoniera cumparata de reclamanta P.A.de la Primaria Municipiului Bucuresti prin SC Herastrau Nord SA nu a fost construita din fondurile locative de stat.
Prin urmare, contractul de vânzare cumparare încheiat între reclamanta si pârâti este lovit de nulitate absoluta pentru nerespectarea interdictiei de înstrainare prevazuta de dispozitiile art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, având în vedere ca, la data încheierii contractului, imobilul nu putea fi vândut de catre chiriasul cumparator în baza Legii nr. 112/1995.
Astfel, conform prevederilor art. 1310 C.civ., “pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comert, afara daca legea opreste aceasta”. Stabilind principiul liberei circulatii a bunurilor, articolul din Codul civil prevede si o derogare de la acest principiu în materia contractului de vânzare-cumparare, mentionându-se ca nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care, potrivit legii, nu sunt în circuitul civil. Unul din cazurile de inalienabilitate temporara este cel prevazut de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, respectiv apartamentele care nu se restituie în natura fostilor sau mostenitorilor acestora si care pot fi cumparate de chiriasii titulari de contract de închiriere cu privire la respectivele apartamente, fiind reglementata expres interdictia înstrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii.
Asadar, în mod corect, prima instanta a retinut ca nulitatea absoluta opereaza si împotriva pârâtilor, fara a avea relevanta buna-credinta a acestora, constatarea nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere impunându-se, având în vedere ca, la data de 22.03.2000, imobilul nu putea fi înstrainat de Puiu Ana, astfel cum prevedeau în mod imperativ dispozitiile art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995.
Aceasta interdictie de înstrainare a fost instituita de legiuitor pentru protejarea unui interes general, acela de a se evita cumpararea de catre chiriasi a imobilelor, pe care le ocupau cu contracte de închiriere, în scop speculativ, urmarind asadar nu dobândirea unei locuinte în proprietate, ci obtinerea unui câstig, prin vânzarea ulterioara a imobilelor la un pret mai mare decât cel achitat în conditiile Legii nr. 112/1995.
În cazul de fata, nu se poate retine schimbarea regimului juridic al imobilului (pentru a nu fi aplicabila interdictia de vânzare prevazuta de art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995), atât timp cât s-a constatat, prin hotarâre judecatoreasca irevocabila, nulitatea absoluta a actului aditional nr. 1/02.03.2000, retinându-se cu putere de lucru judecat ca imobilul în litigiu nu reprezinta o locuinta construita din fondurile statului (pentru a fi aplicabile dispozitiile Legii nr. 85/1992), ci din fondurile proprii ale unor persoane fizice (sentinta civila nr. 10741/28.10.2005 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti – filele 7-9 dosar fond).
Fata de aceste considerente de fapt si de drept, tribunalul, în temeiul dispozitiilor art. 296 C.proc.civ., a respins ca nefondat apelul declarat, iar în baza principiului disponibilitatii, a lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtii CA. si C.V.
Analizând recursul declarat, în raport de criticile formulate si din prisma motivului de recurs invocat, Curtea, în majoritate, retine ca recursul este fondat pentru urmatoarele considerente:
Instantele de fond au aplicat, în mod gresit, principiile efectelor nulitatii, respectiv principiul restitutio in integrum si exceptiile de la acest principiu (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens si exceptia de la acest principiu, respectiv principiul ocrotirii dobânditorului de buna-credinta si cu titlu oneros al unui imobil.
De asemenea, s-a realizat o interpretare stricto sensu a notiunii de “frauda la lege”, netinându-se cont de scopul urmarit de catre legiuitorul si anume sanctionarea personelor care încearca sa eludeze cu buna stiinta prin orice mijloace dispozitiile imperative ale legii.
Astfel, Curtea, în majoritate, retine ca P.A. Maria a dobândit apartamentul nr.5 prin contractul de vânzare-cumparare, încheiat între aceasta si Primaria Municipiului Bucuresti, prin mandatar S.C. HERASTRAU NORD SA, în conditiile Legii nr. 112/1995.
Ulterior, la data de 28 februarie 2000, a fost formulata o cerere în numele lui P.A.de schimbare a regimului juridic al imobilului dobândit, considerând ca imobilul se încadra în dispozitiile Legii nr.85/1992 si nu în dispozitiile Legii nr.112/1995.
Ca urmare a acestei cereri depuse, a fost întocmit actul aditional la contract, prin care s-a stabilit ca regimul juridic al imobilului dobândit prin contractul de vânzare-cumparare nr. 351/25087/30.09.1996, este guvernat de dispozitiile Legii nr.85/1992.
Ca urmare a schimbarii regimului juridic al imobilului, P.A. a încheiat cu recurentii-pârâti contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat, prin care a transmis dreptul de proprietate asupra apartamentul nr.5, rezervându-si dreptul de abitatie viagera asupra acestui apartament.
Curtea, în majoritate, constata, ca, la data întocmirii actului de vânzare-cumparare contestat, regimul juridic al imobilului era guvernat de dispozitiile Legii nr.85/1992, si nu de dispozitiile Legii nr.112/1995.
Cauza de nulitate invocata de catre P. A., autoarea, intimatului-reclamant, trebuie sa existe la momentul încheierii actului juridic, deoarece conditiile de validitate ale unui contract se apreciaza în functie de momentul întocmirii acestuia si în raport de dispozitiile legale în vigoare la data nasterii raportului juridic.
Astfel, la data de 22.03.2000, când a fost întocmit contractul de vânzare-cumparare, regimul juridic al acestuia era guvernat de dispozitiile Legii nr.85/1992, si nu de dispozitiile Legii nr.112/1995.
Recurentii-intimati, la momentul dobândirii imobilului litigios, s-au întemeiat cu buna-credinta pe actele de proprietate ale vânzatoarei, respectiv pe contractul de vânzare-cumparare si pe actul aditional, acte care emanau de la autoritatile publice locale si care se bucurau de o prezumtie de validitate. Buna-credinta se analizeaza în raport cu momentul încheierii contractului si presupune convingerea partilor contractante ca au dreptul, potrivit dispozitiilor legale în vigoare, sa încheie actul juridic de înstrainare.
Pozitia subiectiva a recurentilor-intimati la data întocmirii actului de vânzare-cumparare are relevanta în cauza de fata, deoarece buna-credinta a acestora salveaza actului juridic încheiat.
Cu privire la pozitia procesuala a vânzatoarei la data întocmirii actului de vânzare-cumparare, Curtea aplica o prezumtie simpla si anume ca proprietarul unui imobil trebuia sau ar fi trebuit sa cunoasca regimul juridic al imobilului sau.
Oricum faptul ca vânzatoarea P.A.a utilizat actul aditional întocmit, chiar daca nu a depus ea personal cererea de schimbare a regimului juridic (asa cum s-a sustinut) si l-a folosit la încheierea actului de vânzare-cumparare cu recurentii-pârâti, inducând acestora convingerea ca poate înstraina valabil apartamentul nr.5 situat în Bucuresti, Sos. Kiseleff, nr.41, corp A, etaj 1, sector 1, ilustreaza reaua credinta a acesteia la momentul încheierii actului juridic contestat.
Reaua credinta a autoarei intimatului-reclamant este ilustrata si de faptul ca, dupa 4 ani de la încheierea contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. 552/22.03.2000 de BNP Mândroiu Rodica, a formulat o actiune în justitie, prin care a solicitat constatarea nulitatii absolute a actului aditional nr.1/02.03.2000 la contractul de vânzare-cumparare nr.351/25087/30.09.1996, pe motiv ca a fost schimbat regimul juridic al imobilului sau, care era guvernat, în realitate de Legea nr.112/1995, si nu de dispozitiile Legii nr.85/1992.
Aceasta actiune a fost formulata în contradictoriu numai cu Municipiul Bucuresti, prin Primar General si cu S.C.Herastrau Nord S.A., nu au figurat în calitate de pârâti si recurentii-intimati si a fost solutionata, în mod definitiv si irevocabil prin sentinta civila nr.10741/28.10.2005 pronuntata de catre Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti.
Scopul mediat al acestei actiunii promovate a fost schimbarea regimului juridic al apartamentul nr.5 în scopul desfiintarii ulterioare a contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat.
Acest scop mediat este ilustrat prin promovarea prezentei actiuni, în dovedirea careia P.A.invoca efectele sentintei civile nr.10741/28.10.2005 pronuntata de catre Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, si anume consecintele care decurg din constatarea nulitatii absolute a actului aditional.
Într-adevar, ca efect al unei sentinte judecatoresti definitive si irevocabile, se impun cu putere de lucru judecat dispozitivul si considerentele acesteia, care lamuresc si explica dispozitivul.
Ca efect al hotarârii judecatoresti, constatarile privitoarea la împrejurarea ca regimul juridic al apartamentul nr.5 era guvernat de dispozitiile Legii nr.112/1995 au intrat în puterea lucrului judecat.
Însa, relevant, pentru cauza de fata, este faptul ca aceasta sentinta judecatoreasca nu a fost pronuntata în contradictoriu cu recurentii-intimati si ca aceasta hotarâre judecatoreasca îsi produce efectele de la data ramânerii defintive si irevocabile, adica din anul 2005, dupa 5 ani de zile de la întocmirea actului de vânzare-cumparare.
Astfel, la data întocmirii actului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat sub nr. 552/22.03.2000 de BNP Mândroiu Rodica au fost respectate normele juridice cu privire la încheierea valabila, sub aspectul obiectului actului juridic încheiat.
Ca efect al sentintei definitive si irevocabile, se constata ca actul aditional nr.1/02.03.2000 la contractul de vânzare-cumparare era lovit de nulitate.
În jurisprudenta, s-a învederat ca potrivit art. 966 C. civ., obligatia fondata pe o cauza falsa, sau nelicita, nu poate avea nici un efect, iar conform art. 968 din acelasi cod, cauza este nelicita când este prohibita de legi, când este contrarie bunelor moravuri si ordinii publice.
Cauza, fiind una dintre conditiile generale de validitate a actului juridic, reprezinta expresia pozitiei subiective a partilor fata de actul juridic încheiat. Ignorarea sau, dimpotriva, cunoasterea de catre cumparator a faptului ca bunul nu poate fi înstrainat, pozitie subiectiva în functie de care cumparatorul urmeaza sa fie calificat ca fiind de buna sau de rea-credinta, îsi are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.
Un act de înstrainare încheiat în conditiile în care ambele parti au fost de rea-credinta este considerat nul absolut, în aplicarea principiului “fraus omnia corrumpit”, al carui temei legal îl constituie art. 966 din C. civ.
Per a contrario, în masura în care ambele parti, sau cel putin cumparatorul, au fost de buna-credinta, intentia de fraudare a legii nu exista si, drept urmare, nici cauza ilicita. Asadar, sub acest aspect, actul ar putea fi deplin valabil.
Totusi, nici practica si nici doctrina nu au înteles sa recunoasca, în toate cazurile, eficienta distructiva principiului potrivit caruia nimeni nu poate sa transmita mai multe drepturi decât are.
În conflictul de interese legitime dintre adevaratul proprietar si subdobânditorul de buna credinta al bunului sau imobil, a fost preferat cel din urma. Recunoasterea prevalentei interesului subdobânditorului de buna-credinta a fost impusa – în baza unor ratiuni cu o aplicare mai larga si care au creat un adevarat principiu -, de preocuparea pentru asigurarea securitatii circuitului civil si a stabilitatii raporturilor juridice
În cauza de fata, s-a constatat de catre instantele de fond ca recurentii-intimati au fost de buna-credinta la încheierea actului de vânzare-cumparare si ca intentia acestora nu a fost de a frauda dispozitiile legale imperative, respectiv interdictia de înstrainare consacrata de dispozitiile art.9 din Legea nr.112/1995, ci a dobândi în proprietate un imobil, care putea fi înstrainat, potrivit documentelor prezentate de catre cealalta parte contractanta.
Numai vânzatoarea este cea care a cunoscut sau ar fi trebuit sa cunoasca regimul juridic corect al imobilului înstrainat si a utilizat actul aditional cu scopul vadit de a eluda dispozitiile art.9 din Legea nr.112/1995, care reglementau interdictia de înstrainare. Pozitia procesuala a vânzatoarei este evidenta, deoarece aceasta a prezentat recurentilor-pârâti actul aditional, s-a folosit de acesta pentru a întocmi actul, iar ulterior, dupa 5 ani de zile, de la data încheierii actului juridic, a promovat o actiune în constatarea nulitatii absolute a actului aditional.
Comportamentul ulterior al vânzatorei, care a încercat prin toate mijloacele sa defiinteze contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat (promovarea unei actiunii în rezolutiunea contractului de întretinere, dupa acea promovarea unei actiunii în declararea nulitatii absolute a actului aditional si prezenta actiune, constând în desfiintarea contractul de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat pentru frauda la lege, ca urmare a constatarii nulitatii actului aditionale) nu face decât sa ilustreze reaua credinta evidenta a acesteia la încheierea contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat.Scopul acesteia la întocmirea actului juridic mentionat a fost în mod evident de eluda dispozitiile Legii nr.112/1995, în sensul de a înstraina un imobil care nu putea fi transmis prin acte inter vivos.
Ca urmare a scopului urmarit de parti la încheierea actului contestat, Curtea, în majoritate, retine ca efectele nulitatii actului aditional sunt paralizate de efectele principiului ocrotirii dobânditorului de buna-credinta si cu titlu oneros al unui imobil, care opereaza în prezenta cauza, chiar daca se invoca ca motiv de nulitate frauda la lege.
De asemenea efectele nulitatii actului aditional, sunt paralizate si de principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans, potrivit caruia nimanui nu îi este îngaduit sa se prevaleze de propria incorectitudine pentru a obtine protectia unui drept sau restituirea unei prestatii.
Acest principiu este o garantie a moralei si a bunelor moravuri si a faptului ca norma juridica trebuie sa fie utilizata în vederea realizarii scopului pentru care a fost edictata.
Motivul de nulitate absoluta vizând frauda, care este o cauza de nulitate fie ca este frauda la lege, fie ca este vorba de fraudarea intereselor unor terte persoane prin încheierea actului.
În ceea ce priveste frauda la lege, instanta retine ca aceasta consta în folosirea anumitor dispozitii legale, dar nu în scopul pentru care au fost edictate, ci în vederea eludarii altor dispozitii legale, imperative.
Curtea, în majoritate, retine ca singura care a avut intentia de a frauda dispozitiile art.9 din Legea nr.112/1995, care consacrau interdictia de înstrainare era Puiu Ana, vânzatoarea, care cunostea regimul juridic al imobilului, pe care dorea sa îl înstraineze cu nerespectarea interdictiei de înstrainare.
Numai Puiu Ana, autoarea intimatului-reclamant, a avut intentia de a frauda interdictia de înstrainare al carei scop era protejarea unui interes general, respectiv acela de a evita cumpararea de catre chiriasi a unor apartamente în scop speculativ. Aceasta interdictie era instituita în considerarea persoanei vânzatorului, iar scopul acesteia era de a evita fraudarea legii de catre chiriasul vânzator.
În cauza de fata, interdictia de înstrainare nu a fost respectata de catre însasi persoana care, avea obligatia legala de a se abtine de la un comportament contrar legii si anume acela de a vinde imobilul cumparat în baza Legii nr.112/1995, pe o perioada de 10 ani de zile. Tocmai aceasta persoana, care avea obligatia legala de a respecta norma juridica imperativa, invoca nerespectarea interdictiei, cu scopul de a obtine constatarea nulitatii absolute a unui act juridic, iar cauza nulitatii actului juridic a fost determinata în mod intentionat de catre însasi persoana obligata sa respecte interdictia.
Instanta de recurs constata ca P.A.deturneaza scopul pentru care a fost instituita interdictia de înstrainare, urmarind sa obtina un folos material, si anume redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr.5.
Acest comportament al vânzatoarei trebuie sa fie sanctionat prin pastrarea valabilitatii contractului de vânzare-cumparare cu clauza de întretinere autentificat .
Aceasta sanctiune, constând în pastrarea valabilitatiii contractului de vânzare-cumparare se impune, chiar daca a fost invocata frauda la lege ca urmare a încalcarii unor norme juridice imperative.
Curtea, în majoritate, învedereaza ca sanctiunea, care intervine în cazul fraudarii legii pentru nerespectarea unei interdictii de înstrainare, nu poate opera automat, fara a se tine cont daca partile au avut intentia de a frauda dispozitiile legale la încheierea actului juridic, deoarece s-ar ajunge la aplicarea automata a unei sanctiunii prin deturnarea scopului pentru care a fost reglementata nulitatea absoluta pentru frauda la lege.
În cauza de fata, prin interpretarea restrictiva a notiunii de frauda la lege, s-ar ajunge la solutia de a-l sanctiona pe cumparatorul de buna-credinta, care nu a avut intentia de a frauda, ci care a urmarit un scop licit la încheierea actului juridic, si de a-l congratula pe vânzatorul de rea-credinta, a carui intentia, în momentul încheierii actului juridic, a fost de a eluda interdictia de înstrainare, de a vinde un imobil supus interdictiei si, de a obtine ulterior, reîntoarcerea bunului în patrimoniul sau, ca efect al invocarii fraudei la lege.
Interpetarea unei notiunii juridice trebuie sa se realizeze în scopul obtinerii efectelor juridice pentru care a fost instituita, adica în scopul de a sanctiona persoana care a fraudat legea, iar de a beneficia de dispozitiile legale tocmai persoana care a avut o conduita contrara normei juridice si care deturneaza scopul sanctionarii fraudei la lege.
Interpretarea unei notiunii juridice în scopul producerii efectelor juridice prevazute de legiuitor a fost evidentiata de catre Curtea Europeana a Drepturilor Omului, în cauza Velcea si Mazare împotriva României (publicata în Monitorul Oficial nr.373/2010), care a sanctionat aplicarea mecanica a notiunii de nedemnitate succesorala, fara a se tine cont de circumstantele speciale ale cauzei sau de scopul pentru care a fost reglementata institutia nedemnitatii succesorale.
