Legea nr. 10/2001, art.20, alin.2 1 si 31?, art.501, art.50 alin.3;
Cod Civil, art.1337
Din coroborarea textului art.501 din Legea nr.10/2001 cu prevederile art.20 alineatele (21) – (23) din acelasi act normativ, introduse prin Legea nr. 1/2009, rezulta ca prin contracte de vânzare-cumparare desfiintate, se înteleg fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în anulare, fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.
Prin urmare, conditia esentiala pentru aplicarea dispozitiilor art.501, astfel cum au fost introduse prin Legea nr.1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulatie a imobilului, este aceea ca acest contract sa se fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Cu referire la incidenta regulilor art.1337 si urmatoarele Cod Civil, curtea retine ca modalitatea de restituire a pretului platit în temeiul Legii nr.112/1995, reglementata de art.501 din Legea nr.10/2001 reprezinta un caz particular de raspundere pentru evictiune în care, prin derogare de la dreptul comun, raspunderea nu revine vânzatorului (în speta Primaria Municipiului Bucuresti), ci Ministerului Finantelor Publice, potrivit art.50 alin.3 din lege. (decizia civila nr.27R din data de 20 ianuarie 2011, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
Prin actiunea înregistrata la data de 20.02.2009 reclamantii M.C. si M.R. au chemat în judecata pe pârâtii Municipiul Bucuresti, Statul Român prin Ministerul Finantelor Publice, S.I.M. si S.S.D. si au solicitat sa fie obligati pârâtii la plata pretului, la valoarea de circulatie, a apartamentului nr.2 situat în Bucuresti, Calea Victoriei nr. …, sector 1; totodata pârâtii sa fie obligati la plata sumei de 15.000 lei, actualizata reprezentând îmbunatatirile aduse imobilului.
În motivarea cererii, reclamantii au aratat ca au cumparat în temeiul Legii nr.112/1995, prin contractul de vânzare-cumparare nr.3614/30489/11.03.1997, apartamentul nr.2 situat în Bucuresti, Calea Victoriei nr…., scara A, etaj 1, sectorul 1, pretul fiind achitat integral, iar prin sentinta civila nr.8973/05.06.1998, pronuntata de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti, a fost admisa actiunea în revendicare formulata împotriva statului de reclamantul S.I.M., stabilindu-se ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu valabil.
Totodata, prin decizia civila nr.1896/13.11.2007, definitiva si irevocabila, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a Civila a admis actiunea în revendicare formulata de acelasi reclamant împotriva tuturor proprietarilor în baza Legii nr.112/1995, acestia fiind obligati la a lasa în deplina proprietate si linistita posesie imobilul.
Cererea de restituire a valorii de circulatie a imobilului a fost întemeiata în drept pe dispozitiile Legii nr.1/2009, ce modifica Legea nr. 10/2001, iar cererea referitoare la îmbunatatiri a fost întemeiata pe dispozitiile Legii nr.10/2001.
Pârâtii S.I.M. si S.S.D. au formulat întâmpinare prin care au invocat exceptia necompetentei materiale a instantei, exceptia lipsei de calitate procesuala pasiva cu privire la primul capat de cerere si exceptia lipsei de calitate procesuala activa a reclamantilor referitor la cel de al doilea capat de cerere, iar ulterior reclamantii au renuntat la judecata fata de acestia.
Pârâtul Statul Român prin Ministerul de Finante a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat exceptia lipsei de calitate procesuala pasiva si cerere de chemare în garantie a SC Herastrau Nord SA, solicitând obligarea chematului în garantie, care a încasat comisionul de 1% din pretul de vânzare al imobilului, sa îl restituie.
La termenul de judecata din 01.04.2009, reclamantii au renuntat la judecarea cererii formulate în contradictoriu cu pârâtii SIM si SSD.
La termenul de judecata din data de 06.05.2009, reclamantii au formulat cerere precizatoare, prin care au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finantelor Publice la plata pretului la valoarea de circulatie a apartamentului, achitat în baza contractului de vânzare-cumparare cu plata în rate, încheiat în anul 1997 si invalidat prin decizia civila nr. 1896/2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti.
Au aratat ca în ipoteza admiterii exceptiei lipsei de calitate procesuala pasiva a Ministerului de Finante, înteleg sa se judece pe acest capat de cerere cu Municipiul Bucuresti.
Reclamanta a mai solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finantelor Publice la plata sumei estimate de 15.000 lei, actualizata, reprezentând îmbunatatirile aduse imobilului în litigiu.
La termenul de judecata din data de 03.06.2009 s-a luat act de renuntarea reclamantilor la judecarea cererii lor privind plata îmbunatatirilor aduse imobilului si totodata a fost respinsa exceptia lipsei de calitate procesuala pasiva invocata de pârâtul Ministerul Finantelor Publice, fiind admisa exceptia lipsei de calitate procesuala pasiva a pârâtului Municipiul Bucuresti.
Prin sentinta civila nr.7577/25.11.2009 pronuntata de Judecatoria Sectorului 5 Bucuresti a fost admisa actiunea modificata si precizata introdusa de reclamanti, fiind obligat pârâtul Ministerul Finantelor Publice la plata sumei de 275.679 lei reprezentând pretul de piata al apartamentului în litigiu, si a sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecata. A fost respinsa ca neîntemeiata cererea de chemare în garantie a SC Herastrau Nord SA.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca reclamantii au cumparat apartamentul nr.2 din Bucuresti, Calea Victoriei nr…., sector 1, în baza contractului de vânzare-cumparare cu plata în rate nr.3614/30489/1997 încheiat în temeiul Legii nr.112/1995 cu vânzatoarea Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar SC Herastrau Nord SA si ca prin decizia civila nr.1896/13.11.2007 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IV-a Civila, irevocabila, reclamantii din prezenta cauza au fost obligati sa lase lui S.I.M. în deplina proprietate si posesie acest apartament.
Judecatoria a retinut incidenta dispozitiilor art.501 din Legea nr.10/2001, modificata prin Legea nr.1/2009, considerând ca, desi legea se refera la situatia când s-a pronuntat desfiintarea contractelor de vânzare-cumparare, pentru identitate de ratiune aceleasi norme se aplica si atunci când chiriasii cumparatori sunt lipsiti de proprietatea asupra bunului dobândit ca urmare a admiterii actiunii de revendicare, cum este cazul în speta, mai ales vazând ca si desfiintarea contractului si admiterea actiunii în revendicare produc acelasi efect.
Totodata, retinând ca prevederile alineatelor 21 si 3 ale textului stabilesc obligatia de restituire a pretului de piata în sarcina pârâtului Ministerul Finantelor Publice, si vazând ca prin decizia civila nr.1896/2007 nu a fost analizata respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumparare, iar reclamantii M. au fost lipsiti de proprietatea asupra bunului imobil dobândit conform Legii nr. 112/1995, judecatoria a retinut ca în speta sunt îndeplinite conditiile stabilite de art.501 din Legea nr. 10/2001 în sensul ca pârâtul Ministerul Finantelor Publice sa plateasca pretul de piata al apartamentului în litigiu.
Cererea de chemare în garantie a SC Herastrau Nord SA, formulata de pârâtul Ministerul Finantelor Publice a fost considerata de judecatorie ca fiind neîntemeiata, întrucât în speta între vânzator si chematul în garantie a fost încheiat un contract de mandat, cu titlu oneros, iar pe de alta parte normele legale în materie prevad ca Ministerul de Finante este cel care suporta valoarea de piata a imobilului retrocedat proprietarului initial.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâtul Ministerul Finantelor Publice, care critica hotarârea pronuntata pentru nelegalitate si netemeinicie, aratând ca acest pârât nu are calitate procesuala pasiva, întrucât nu a fost parte în contractul de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr.112/1995, astfel ca potrivit art.1337 trebuie instituita raspunderea vânzatoarei Primaria Municipiului Bucuresti pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert.
Potrivit unei alte critici se sustine ca în mod gresit pârâtul a fost obligat prin sentinta apelata la plata integrala a pretului de piata al apartamentului, impunându-se ca SC Herastrau Nord SA în calitate de mandatar si chemat în garantie sa suporte comisionul de 1 % încasat la vânzare.
Ultima critica vizeaza solutia de obligare a pârâtului în mod eronat la plata cheltuielilor de judecata efectuate de reclamantii Matei.
Prin decizia civila nr.432A/29.03.2010, Tribunalul Bucuresti – Sectia a III-a Civila a admis apelul declarat de pârât, a schimbat în parte sentinta primei instante, în sensul ca a înlaturat dispozitia privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecata în cuantum de 1000 lei si pastrând celelalte dispozitii ale sentintei.
Referitor la primul motiv de apel, tribunalul a retinut ca prima instanta a aplicat în mod just în speta prevederile art. 501 din Legea nr.10/2001 republicata si modificata prin Legea nr.1/2009, text care stabileste ca “proprietarii ale caror contracte de vânzare cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare. Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza”.
Aceste dispozitii legale sunt pe deplin aplicabile în speta de fata, unde prin hotarâre irevocabila reclamantii au pierdut proprietatea asupra apartamentului în litigiu revendicat de fostii S., chiar daca nu s-a procedat initial la constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare, însa normele invocate se aplica pentru identitate de ratiune, de vreme ce fostii chiriasi cumparatori sunt lipsiti de bunul dobândit în baza Legii nr.112/1995.
Potrivit art. 50 alin.21 si 3, obligatia de restituire a pretului de piata pentru imobilele cumparate în baza Legii nr. 112/1995 revine Ministerului Finantelor Publice care va face restituirea din fondul extrabugetar constituit în acest sens.
Este evident faptul ca Legea nr.10/2001 reprezinta o lege speciala, care deroga de la dreptul comun, respectiv dispozitiile art. 1337 si urmatoarele din Codul Civil, care reglementeaza obligatia vânzatorului de garantie pentru evictiune, astfel ca sunt aplicabile în speta prevederile legii speciale care antreneaza raspunderea Ministerului Finantelor Publice.
În aceste conditii a fost înlaturata sustinerea apelantului pârât conform careia nu are calitate procesuala pasiva în cauza.
În privinta cererii de chemare în garantie a mandatarei SC Herastrau Nord SA, s-a constatat ca solutia adoptata de prima instanta este justa, întrucât potrivit legii respectiva unitate avea obligatia de a întocmi dosare de evaluare si contracte de vânzare-cumparare a locuintelor conform Legii nr.112/1995, asa cum este si contractul încheiat în anul 1979 cu reclamantii, or în baza art.41 din H.G. nr. 20/1996, respectiva unitate era obligata odata cu încasarea pretului stabilit în contractul de vânzare-cumparare sa retina un comision de 1% iar suma ramasa sa o vireze la trezoreria statului.
Corect se arata în considerentele sentintei apelate pronuntate de instanta de fond ca ne aflam în prezenta unui mandat oneros legat de întocmirea dosarului de evaluare si apoi a contractului de vânzare-cumparare situatie în care desfiintarea contractului nu este de natura sa atraga restituirea comisionului de 1%, cu atât mai mult cu cât art.50 din Legea nr.10/2001 prevede expres ca M.F.P. este cel care trebuie sa plateasca valoarea de piata a bunului retrocedat proprietarului initial.
Apelul declarat de pârât a fost admis în ceea ce priveste obligatia de plata a cheltuielilor de judecata în conditiile în care nu este evidenta culpa procesuala a acestui pârât, care nu a declansat prezentul litigiu, nu a dat dovada de rea credinta, astfel ca nu sunt îndeplinite în speta cerintele impuse de art. 274 Cod Proc.Civ.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul Ministerul Finantelor Publice, solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei, în sensul admiterii exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a Ministerului Finantelor Publice si respingerii actiunii ca fiind formulata împotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva, iar pe fond admiterea cererii de chemare în garantie si în consecinta obligarea SC Herastrau Nord SA la plata comisionului de 1% din pretul actualizat.
În dezvoltarea motivelor de critica, recurentul pârât arata ca decizia atacata este în parte nelegala si netemeinica, fiind pronuntata cu încalcarea si aplicarea gresita a legii (art. 304 pct. 9 C.proc. civ.)
Astfel, recurentul considera ca instanta de apel în mod gresit a apreciat ca în cauza dedusa judecatii are calitate procesuala pasiva Ministerul Finantelor Publice, deoarece instanta nu a interpretat corect dispozitiile art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, care constituie norme speciale în raport de dispozitiile dreptului comun ce guverneaza materia vânzarii-cumpararii si reglementeaza numai ipoteza în care sunt desfiintate în justitie contractele de vânzare-cumparare încheiate în temeiul Legi 112/1995 între chirias si unitatea specializata în vânzarea acestor locuinte, nu si situatia juridica în care chiriasul care a dobândit dreptul de proprietate în conditiile Legii nr.112/1995 este evins din acest drept de catre adevaratul proprietar în cadrul unei actiuni în revendicare întemeiata pe dreptul comun.
Astfel, potrivit art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, numai în aceasta prima ipoteza va avea legitimare procesuala Ministerul Finantelor Publice, care poate fi obligat la restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, numai în situatia expresa în care aceste contracte au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.
Pe plan procesual calitate procesuala pasiva nu poate avea, într-o astfel de actiune, decât unitatea administrativ-teritoriala vânzatoare (în speta Municipiul Bucuresti), nicidecum Ministerul Finantelor Publice, atât pentru faptul ca acesta nu a fost parte contractanta în raportul juridic dedus judecatii, nerevenindu-i obligatia de restituire a prestatiilor efectuate în baza actului atacat, cât si pentru dispozitiile imperative prevazute de catre art. 50 alin. 3 din Legea nr. 10/2001.
Prin urmare, Municipiul Bucuresti are calitate procesuala pasiva în cauza dedusa judecatii, aceasta având calitatea de vânzator la încheierea contractului de vânzare-cumparare cu reclamantii.
În conformitate cu dispozitiile art. 1337 din Codul civil, considera recurentul ca trebuia sa se instituie raspunderea vânzatorului pentru evictiune totala sau partiala prin fapta unui tert. Dispozitiile art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, nu sunt de natura sa determine introducerea în prezenta cauza a Ministerului Finantelor Publice si sa-i acorde calitate procesuala pasiva acestei institutii, cât timp obligatia de garantie pentru evictiune are un continut mult mai larg.
Deposedarea cumparatorului de apartamentul ce face obiectul prezentului litigiu, în urma admiterii actiunii în revendicare, întruneste conditiile unei tulburari de drept prin fapta unui tert. Aceasta tulburare de drept este de natura sa angajeze raspunderea contractuala pentru evictiune totala a vânzatorului, respectiv Primaria Municipiului Bucuresti, fata de pretentiile privind plata pretului.
Instanta trebuie sa constate fara echivoc faptul ca în norma de drept invocata ca temei de drept al actiunii civile nu exista identitate între pârâtul chemat în proces si titularul obligatiei corelative din raportul dedus judecatii.
În al doilea rând, în ceea ce priveste cele retinute de instanta referitoare la comisionul de 1% din pretul platit conform contractului de vânzare-cumparare nr. 36145/30489/11.03.1997, arata ca potrivit dispozitiilor art.41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, contravaloarea acestui comision a fost încasata de unitatea detinatoare.
Or, SC Herastrau Nord SA a fost chemat în judecata în calitate de chemat în garantie la fond. Ca atare, instanta de fond avea posibilitatea de a obliga unitatea detinatoare la restituirea acestui comision, care nu a fost virat în acelasi fond extrabugetar constituit conform art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, la care face referire instanta de apel.
Prin urmare, M.F.P. nu a fost parte la încheierea contractului de vânzare-cumparare nr.36145/30489/11.03.1997, mandatarul statului în încheierea contractelor de vânzare-cumparare, în temeiul Legii nr.112/1995 fiind Primaria Municipiului Bucuresti prin SC Herastrau Nord SA. care a si încasat comisionul din pretul de vânzare al imobilului.
Ca urmare, în mod gresit instanta a stabilit în sarcina Ministerului Finantelor Publice obligatia de a restitui contravaloarea întregului pret achitat de reclamanti, atât timp cât comisionul de 1 % a fost încasat de unitatea detinatoare.
Cererea de recurs, scutita de plata taxei judiciare de timbru, a fost întemeiata în drept pe dispozitiile art.304 pct. 9 Cod Proc.Civ.
Recursul este nefondat.
Chestiunea calitatii procesuale pasive, invocata prin recurs, este, în realitate, mai mult o problema de fond decât de legitimare procesuala, deoarece, odata stabilita aplicarea la speta a prevederilor art.501 din Legea nr.10/2001 republicata, rezulta cu evidenta ca recurentul pârât este tinut de obligatia de plata a sumelor solicitate de reclamanti, fata de prevederile alineatului 3 al art.50, potrivit cu care: “Restituirea pretului prevazut la alin.(2) si (21) (pretul de piata al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, n.red.) se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificarile ulterioare.”
Prin urmare, curtea este tinuta a analiza cu prioritate daca în cauza sunt aplicabile prevederile art.501 din lege.
Potrivit prevederilor acestui articol, “Proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare; valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza.”
Din coroborarea textului cu prevederile art.20 alineatele (21) – (23), introduse prin Legea nr. 1/2009, rezulta ca prin contracte de vânzare-cumparare desfiintate, se înteleg fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în anulare, fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.
Prin urmare, conditia esentiala pentru aplicarea dispozitiilor art.501 din Legea nr.10/2001, astfel cum au fost introduse prin Legea nr.1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulatie a imobilului, este aceea ca acest contract sa se fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Or, în speta a fost admisa o actiune în revendicare, fara ca hotarârea sa cuprinda vreo dispozitie cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumparare. Dimpotriva, admiterea unei actiuni în revendicare prin comparare de titluri pleaca de la ipoteza existentei a doua titluri valabile.
Este deci lipsita de fundament critica în sensul ca în speta prevederile alin.3 al art.50 nu sunt aplicabile, pentru considerentul ca actul de vânzare-cumparare încheiat de reclamantii intimati nu a fost desfiintat.
În aceste conditii, curtea constata corecta concluzia tribunalului (si a judecatoriei) în sensul aplicabilitatii în speta a prevederilor art.501 si art.50 alin.3 din Legea nr. 10/2001, chiar daca argumentul retinut de instanta de recurs este unul dedus din interpretarea sistematica a legii si nu exclusiv în considerarea unui principiu general de interpretare, cum este identitatea de ratiune, utilizata în rationamentul instantelor de fond.
Cu referire la invocarea de catre recurentul pârât a regulilor art.1337 si urmatoarele Cod Civil, curtea retine ca modalitatea de restituire a pretului platit în temeiul Legii nr.112/1995, reglementata de art.501 din Legea nr.10/2001 reprezinta un caz particular de raspundere pentru evictiune în care, prin derogare de la dreptul comun, raspunderea nu revine vânzatorului (în speta Primaria Municipiului Bucuresti), ci Ministerului Finantelor Publice, potrivit art.50 alin.3 din lege.
În aceste conditii, rezulta netemeinicia criticii în sensul ca antrenarea regulilor raspunderii pentru evictiune implica legitimarea procesuala pasiva a municipalitatii vânzatoare, deoarece legiuitorul a prevazut în mod expres în lege plata pretului de catre Ministerul Finantelor Publice.
În privinta motivului de critica legat de modul de solutionare a cererii de chemare în garantie, curtea retine ca antrenarea regulilor raspunderii pentru evictiune (în forma speciala prevazuta de Legea nr.10/2001) nu priveste si contractul de mandat încheiat între Primaria Municipiului Bucuresti si SC Herastrau Nord SA, contract prezumat valabil pâna la desfiintarea sa (fie ca este vorba despre rezolutiune sau anulare), acest raport juridic fiind unul distinct de cel dedus judecatii.
O eventuala încalcare a contractului de mandat, cu consecinta rezolutiunii, ori o eventuala nulitate a acestuia, odata dispusa sau constatata, ar putea atrage obligarea SC Herastrau Nord SA la restituirea comisionului încasat catre cocontractantul Primaria Municipiului Bucuresti, însa fata de recurentul pârât acest intimat chemat în garantie nu are vreo obligatie, motiv pentru care nu se impunea obligarea sa la plata procentului de 1% din pret catre acestia.
Este, deci, corect rationamentul primei instante, însusit de instanta de apel, cu privire la respingerea cererii de chemare în garantie.
În raport de aceste considerente, constatând legalitatea deciziei recurate, curtea va respinge recursul ca nefondat.
