Potrivit art. 1436 alin. 2 din Codul civil, proprietarul poate oricând denunţa unilateral contractul de închiriere pe durată nedeterminată, eventual anunţând concediul chiriaşului. Cererea de chemare în judecată pentru evacuare echivalează cu anunţarea concediului. Prevederile Legii nr. 114/1996, în vigoare la momentul denunţării unilaterale, nu derogă sub acest aspect de la prevederile dreptului comun, în materie de locaţiune. Efectul imediat al denunţării unilaterale a contractului de închiriere este încetarea contractului, fără a fi necesar consimţământul celeilalte părţi contractante, prin excepţie de la regula irevocabilităţii unilaterale a contractului. Contractul de închiriere încetând, reclamantul este îndreptăţit a solicita evacuarea din pentru lipsa titlului.
(Decizia nr. 793 din 20 octombrie 2004 – Secţia a IlI-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea sub nr. 316 din 21.11.2002, reclamanta SC “A.” SA a solicitat evacuarea pârâtului B.I., împreună cu familia sa, din spaţiul pe care îl ocupă în comuna A.
în motivarea cererii s-a arătat că pârâtul ocupă în mod abuziv, fără titlu locativ, spaţiul în litigiu, împreună cu familia sa. Spaţiul este încadrat în categoria locuinţelor de intervenţie, conform Legii nr. 85/1992, proprietatea reclamantei. Contractul de închiriere a fost încheiat ca accesoriu la contractul individual de muncă, iar actualmente pârâtul este pensionar. O cerere cu acelaşi obiect a fost admisă anterior, în 1996, fără a fi pusă însă în executare, datorită schimbărilor produse în conducerea reclamantei, aceasta sperând că pârâtul va părăsi locuinţa de bunăvoie.
în drept, au fost invocate prevederile art. 969, art. 1436, art. 1438 din Codul civil şi ale Legii nr. 85/1992.
Prin Sentinţa civilă nr. 967 din 27.03.2003, cererea a fost admisă, dispunându-se evacuarea pârâţilor B.l. şi B.M. din spaţiul în litigiu, reţinându-se inexistenţa unui contract de închiriere, iar locuinţa este una de intervenţie, fiind amplasată vis-a-vis de ferma de vaci. Aceste locuinţe au fost închiriate doar salariaţilor, calitate pe care pârâtul a pierdut-o, fiind actualmente pensionar.
Apelul declarat de către pârâţi a fost admis prin Decizia civilă nr. 1917/A din 2.10.2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă, în Dosarul nr. 2129/2003, sentinţa apelată fiind schimbată în tot, cererea fiind respinsă ca neîntemeiată.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că între părţi există un contract de închiriere, încheiat la data de 14.05.1990, neavând nici o relevanţă faptul că data eliberării buletinului de identitate al chiriaşului este ulterioară, iar reclamanta nu a făcut dovada că spaţiul în litigiu este o locuinţă de intervenţie. S-a apreciat că simplul proces-verbal al adunării generale a acţionarilor în care membrii susţin că locuinţele sunt de intervenţie nu este suficient, în lipsa unei decizii în acest sens luate de organele de conducere, printr-un act administrativ intern. S-a reţinut achitarea chiriei, inclusiv pentru luna iunie 2003, fapt ce dovedeşte existenţa raportului de locaţiune.
Recursul declarat de către reclamantă, în termen legal, a fost înregistrat pe rolul înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie- Secţia civilă sub nr. 9241/A din 20.02.2003, fiind ulterior înaintat Curţii de Apel Bucureşti, în temeiul art. II alin. (2) din Legea nr. 195/2004.
în motivarea recursului au fost invocate prevederile art. 304 pct. 8 şi 9 din sub aspectul greşitei reţineri a aplicabilităţii dispoziţiilor art. 51 alin. 4 din Legea nr. 5/1973, în speţă, fiind aplicabile prevederile Legii nr. 114/1996, republicată. Locuinţa în litigiu a fost construită din fondurile recurentei, iar la momentul încheierii contractului de închiriere (1990) erau aplicabile prevederile art. 56 alin. 2 din Legea nr. 5/1973. Instanţa de apel a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, schimbând natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, apreciind că şi în prezent locuinţa este una de serviciu, iar nu una de intervenţie. Locuinţa a fost declarată de intervenţie, în baza art. 7 din Legea nr. 85/1992, fiind destinată cazării salariaţilor a căror prezenţă este necesară tot timpul în cadrul fermei. Faptul că locuinţa nu este amplasată în incinta fermei nu prezintă relevanţă, iar, pe de altă parte, normele sanitar-veterinare interzic acest lucru; locuinţa este situată în imediata apropiere a fermei. Or, atât Legea nr. 85/1992, cât şi Legea nr. 114/1996 consideră locuinţa de intervenţie locuinţa situată în incinta obiectivului sau în imediata apropiere. Greşit a apreciat instanţa de apel lipsa de relevanţă a procesului-verbal al adunării generale a acţionarilor, faţă de prevederile statutare şi ale Legii nr. 31/1990, republicată. Greşit s-a retinut şi plata chiriei, pârâtul nemaiachitând-o din iulie 2002.
Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a reţinut caracterul fondat al recursului.
Instanţa de apel a procedat la o greşită aplicare şi interpretare a prevederilor legale aplicabile în speţă, neţinând seama de natura şi regimul juridic al contractului de închiriere a unei locuinţe în aplicarea regulii de drept “tempus regit actum”, pentru succesiunea legilor civile în timp, în cazul contractelor cu succesivă.
Ceea ce a reţinut în mod temeinic însă instanţa de apel, spre deosebire de instanţa de fond, a fost existenţa titlului locativ al pârâtului, respectiv a contractului de închiriere încheiat între părţi.
Pârâtul B l. a fost, înainte de anul 1990, salariatul reclamantei, fapt necontestat de către părţi. Contractul individual de muncă dintre părţi a fost desfăcut în temeiul art. 130 alin. (1) lit. h) din fostul Cod al muncii, în 1990, fiind emisă Decizia nr. 46483 din 25.05.1990 privind acordarea pensiei pentru pierderea capacităţii de muncă, de către Oficiul de Pensii SAI, pe baza cererii din 9.02.1990.
Contractul de închiriere pe durată nedeterminată fiind încheiat după ce raporturile de muncă dintre părţi au încetat, locuinţa respectivă nu a fost una de serviciu în ceea ce-l priveşte pe pârâtul chiriaş, acesta neavând calitatea de salariat al reclamantei.
în ce măsură părţile au avut în vedere, la momentul încheierii contractului de închiriere, prevederile art. 51 alin. 4 din Legea nr. 5/1973, este irelevant, cât timp textul legal nu este inserat în conţinutul contractului. Cert este însă faptul că părţile au încheiat contractul de închiriere în condiţiile în care pârâtul nu mai era salariat al reclamantei, ci pensionar, şi cu privire la aceeaşi locuinţă pe care, anterior pensionării, pârâtul o folosise ca locuinţă de serviciu, în calitate de salariat, prevederile art. 56 alin. 2 din Legea nr. 5/1973 fiind, de asemenea, inaplicabile.
Contractul de închiriere fiind încheiat sub imperiul Legii nr. 5/1973, prevederile acesteia guvernează condiţiile de validitate ale contractului şi executarea prestaţiilor reciproce pe durata cât această lege a fost în vigoare.
în speţă însă nu este pusă în discuţie valabilitatea contractului de închiriere şi nici modul de executare/neexecutare a prestaţiilor pe durata cât Legea nr. 5/1973 a fost în vigoare. Simpla invocare de către reclamantă, în faţa instanţei de apel, a unor nereguli ţinând de completarea menţiunilor din contract şi data încheierii acestuia, de asemenea, menţionată în contract, nu prezintă relevanţă sub aspectul condiţiilor de fond şi formă pentru valabilitatea contractului de închiriere ce sunt cercetate de către instanţa civilă în cadrul litigiului de faţă, ci, aşa cum în mod temeinic a apreciat şi instanţa de apel, pune problema eventualelor elemente constitutive ale unei infracţiuni de fals pentru cercetarea căreia reclamanta nu a efectuat demersurile necesare.
în speţă, s-a pus problema regimului juridic al contractului de închiriere după abrogarea expresă a Legii nr. 5/1973, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 114/1996, precum şi faţă de prevederile Legii nr. 85/1992 raportat la actul decizional al reclamantei de a califica locuinţa în litigiu ca fiind una de intervenţie.
Fiecare dintre prestaţiile succesive executate de părţi în cadrul contractului de închiriere, precum şi încetarea contractului sunt guvernate de reglementările în vigoare la momentul executării/încetării, dată fiind natura şi esenţa contractului de închiriere, obligaţiile reciproce executându-se succesiv. Astfel, dacă încheierea unui contract cu executare succesivă este guvernată de o lege, efectele, respectiv executarea prestaţiilor succesive, precum şi încetarea pot fi guvernate de o altă lege; în toate cazurile este însă vorba despre legea în vigoare la fiecare dintre aceste momente.
Fiind vorba despre o locuinţă construită din fondurile recurentei-reclamante, privatizată în urma reorganizării ca societate comercială a fostei întreprinderi de stat, recurenta-reclamantă, în calitate de proprietar, poate decide asupra destinaţiei imobilelor proprietatea sa, inclusiv sub aspectul transformării unor locuinţe, din locuinţe de serviciu în locuinţe de intervenţie.
întrucât locuinţa în litigiu se află situată în imediata apropiere a fermei, aşa cum în mod temeinic a reţinut instanţa de fond, aceasta întruneşte condiţiile pentru a fi considerată locuinţă de intervenţie şi calificată ca atare prin actul decizional al organelor de conducere ale recurentei.
Instanţa de apel a apreciat greşit natura juridică a procesului-verbal al adunării generale a acţionarilor recurentei-reclamante. Potrivit statutului recurentei (art. 12) şi Legii nr. 31/1990, republicată, adunarea generală a acţionarilor este organul colectiv de conducere al recurentei-reclamante, prin care se manifestă voinţa socială. Instanţa de apel a avut în vedere doar organul executiv-administrativ care pune în executare voinţa socială, respectiv reprezentantul legal al societăţii care încheie actele juridice în numele societăţii şi care emite actele administrative interne de punere în executare a hotărârilor organului colectiv de conducere, care este adunarea generală a acţionarilor.
Prin urmare, calificarea fostelor locuinţe de serviciu ca locuinţe de intervenţie, în 1994, a fost atributul exclusiv al adunării generale a acţionarilor, neavând nici o relevanţă neemiterea şi a unui act decizional de către reprezentantul legal al societăţii, care să constate hotărârea adunării generale. Mai mult, această calificare a avut doar un caracter formal, întrucât, fiind situată în imediata apropiere a fermei, locuinţa îndeplinea de plano condiţiile unei locuinţe de intervenţie în sensul art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992, în vigoare la acea dată.
Calificarea dată locuinţei ocupate de către pârât nu reprezintă însă nici o importanţă în speţă, ambele instanţe apreciind netemeinic relevanţa considerării locuinţei ocupate ca locuinţă de intervenţie. Această calificare ar fi fost relevantă dacă pârâtul ar fi depus cerere de cumpărare, conform Legii nr. 85/1992.
Contractul de închiriere fiind încheiat pe durată nedeterminată, cu privire la încetarea acestuia sunt aplicabile prevederile de drept comun în materie locativă cu privire la denunţarea unilaterală.
Potrivit art. 1436 alin. 2 din Codul civil, proprietarul poate oricând denunţa unilateral contractul de închiriere încheiat pe durată nedeterminată, anunţând concediul chiriaşului. Cererea de chemare în judecată pentru evacuare echivalează cu anunţarea concediului. Prevederile Legii nr. 114/1996, în vigoare la momentul denunţării unilaterale, nu derogă sub acest aspect de la prevederile de drept comun, în materie de locaţiune. Efectul imediat al denunţării unilaterale a contractului de închiriere este încetarea contractului, fără a fi necesar consimţământul celeilalte părţi contractante, prin excepţie de la regula irevocabilităţii unilaterale a contractelor. Contractul de închiriere încetând, reclamanta este îndreptăţită a solicita evacuarea din locuinţă pentru lipsa titlului.
Hotărârea judecătorească anterioară nu se opune cu autoritate de lucru judecat întrucât şi-a pierdut caracterul executoriu, nefiind pusă în executare silită în termenul general de prescripţie de 3 ani, a dreptului de a cere executarea silită. Decizia civilă nr. 2272 din 21.11.1996 pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă în Dosarul nr. 8756/1996, prin care aceeaşi cerere de evacuare a fost admisă, nu a fost executată benevol, dar nici nu a fost pusă în executare silită până la 21.11.1999.
Faţă de cele reţinute, în temeiul art. 312 alin. 1 – 3 raportat la art. 304 pct. 8 -9 din Codul de procedură civilă, Curtea a admis recursul şi a modificat în tot decizia recurată, în sensul că, în temeiul art. 296 din Codul de procedură civilă, a respins apelul ca nefondat, menţinând ca legală şi temeinică sentinţa apelată, dar pentru considerentele expuse mai sus.
