C.civ., art. 480, art. 1410 şi urm.
Afirmatul proprietar are la îndemână acţiunea în revendicare şi nu pe cea în evacuare împotriva celui care, ocupând imobilul pretins de reclamant, opune un titlu pentru a-şi susţine propria calitate de proprietar al imobilului.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 68/R din 28 ianuarie 2009
Prin sentinţa civilă nr. 2741/21.04.2008, pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 4856/55/2007, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii T.M.L. şi T.M. împotriva pârâţilor H.A. şi N.I.
În consecinţă, instanţa a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Arad, înscris în CF Mureşel.
Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că reclamanţii au solicitat evacuarea pârâţilor din imobil, invocând propria calitate de şi lipsa unui titlu valabil în baza căruia pârâţii să ocupe imobilul.
Pe cale de întâmpinare, pârâţii au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată invocând faptul că au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiei în anul 1986 de la un proprietar extratabular, la acea dată terenul fiind înscris în proprietatea CAP.
Au mai arătat că reclamanţii au în proprietate un alt teren, nu cel pe care se află edificatul.
Din probele administrate în cauză instanţa a reţinut că, din coroborarea conţinutului cărţii funciare cu concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză şi necontestat de pârâţi, rezultă că reclamanţii sunt proprietari ai imobilului ce face obiect al acţiunii.
A mai reţinut instanţa că pârâţii nu pot opune proprietarilor titlul pe care îl invocă şi că afirmatele erori de întabulare pot fi soluţionate doar pe calea unei acţiuni de rectificare de carte funciară.
În consecinţă, instanţa a dispus conform celor mai sus arătate.
Împotriva sentinţei au declarat apel pârâţii care au invocat calitatea lor de proprietari asupra edificatului şi faptul că reclamanţii au în proprietate alte imobile, nu şi pe cel în litigiu.
Prin decizia civilă nr. 289/A/9.10.2008 Tribunalul Arad a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată.
Pentru a dispune astfel, instanţa de apel a avut în vedere că, potrivit extrasului de carte funciară, terenul de pe care s-a cerut evacuarea este viran, o acţiune în evacuare de pe acest teren fiind inadmisibilă, dat fiind caracterul personal al acestei acţiuni care are ca obiect relaţiile dintre locator şi locatar.
Pe de altă parte, pârâţii au dobândit cu titlu de vânzare-cumpărare construcţiile (neevidenţiate în cartea funciară), care la acea dată se aflau pe terenul înscris pe numele CAP, astfel că s-ar pune problema incidenţei dispoziţiilor art. 23, 24 din Legea nr. 18/1991.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanţii, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii apelului pârâţilor.
În motivare au invocat faptul că în mod greşit a dat eficienţă tribunalul unui de vânzare-cumpărare care nu poate transfera dreptul de proprietate asupra terenului.
Au mai invocat greşita interpretare dată de instanţă sus-menţionatului antecontract încheiat între pârâţi şi un neproprietar cu privire la un alt imobil decât cel ce face obiect al acţiunii, precum şi efectele date de instanţă posesiei exercitate de pârâţi.
Au mai invocat motivele contradictorii şi străine de natura pricinii avute în vedere de instanţa de apel care nu a analizat starea de fapt a folosinţei imobilului şi dobândirea de către pârâţi a dreptului de proprietate extratabulară asupra unei alte suprafeţe de teren.
În drept au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C.proc.civ.
Examinând recursul, instanţa a reţinut următoarele:
Reclamanţii au solicitat evacuarea pârâţilor din imobil compus din casă şi teren de 599 mp, invocând lipsa vreunui titlu în baza căruia pârâţii să ocupe imobilul, precum şi calitatea lor de proprietari asupra imobilului casă (neîntabulată) şi teren.
Din examinarea extrasului de carte funciară depus la dosar rezultă că reclamanţii sunt proprietari tabulari ai imobilului înscris în CF Mureşel, „Intravilan viran strada” de 599 mp.
Conform aceluiaşi extras de carte funciară, reclamanţii sunt proprietari şi asupra imobilului intravilan cu casă în strada Gh. Sion, nr. 2 de 421 mp., însă acest imobil nu face obiect al prezentului proces.
Pe de altă parte, pârâţii au invocat în apărare calitatea lor de proprietari extratabulari ai construcţiei din care se cere evacuarea, invocând în acest sens contractul de vânzare-cumpărare (provizoriu) încheiat cu L.C.
Conform acestui înscris, pârâţii din prezenta cauză cumpără de la L.C. proprietar extratabular imobilul construcţii edificat pe „terenul proprietate CAP” înscris în CF în suprafaţă de 497 mp… casă”.
Conform raportului de expertiză întocmit în cauză, edificatul (neevidenţiat în cartea funciară) nu este amplasat pe această parcelă, ci pe cea cu nr. top352-, proprietate a reclamanţilor.
Din acest punct de vedere, nu pot fi reţinute susţinerile intimaţilor potrivit cu care construcţia ar fi amplasată pe un teren ce nu se găseşte în proprietatea reclamanţilor (concluziile expertului nefiind contestate în condiţiile art. 212 C.proc.civ.) şi nici criticile recurenţilor vizând afirmata eroare săvârşită de instanţa de apel cu privire la situarea construcţiilor.
Sintetizând, instanţa a reţinut că reclamanţii-proprietari ai terenului intravilan viran de 599 mp solicită evacuarea de pe teren şi din casa aici construită a pârâţilor care invocă un drept propriu de proprietate asupra construcţiei (pe care o şi ocupă) cu titlu de cumpărare.
Acţiunea în evacuare este mijlocul procesual pus la îndemâna locatorului pentru sancţionarea atitudinii culpabile a locatarului şi decurge din dispoziţiile art. 1410 şi urm. Cod civil.
Aceeaşi acţiune este pusă la îndemâna persoanei care, invocând un titlu propriu, se îndreaptă împotriva detentorului precar al imobilului.
În cauza de faţă, însă, părţile nu se găsesc în niciuna dintre aceste situaţii. Astfel, existenţa unui raport de locaţiune nici nu a fost invocată.
Apoi, după cum s-a arătat, reclamanţii sunt proprietari tabulari doar asupra terenului evidenţiat în cartea funciară, nu şi construcţiei. Aceasta este ocupată de pârâţi (aspect confirmat de reclamanţii înşişi), care invocă faptul că au cumpărat-o la o dată la care terenul pe care este edificată fusese preluat de CAP, astfel cum rezultă şi din conţinutul CF Mureşel. Se observă, astfel, că pârâţii nu se găsesc în situaţia unui detentor precar, ci ei sunt posesori ai construcţiei în sensul art. 1846 al. 2 Cod civil.
În consecinţă, reclamanţii solicită evacuarea pârâţilor care nu sunt simpli detentori precari ai construcţiei, ci veritabili posesori ai acesteia.
Este adevărat că în favoarea reclamanţilor proprietari ai terenului ar putea opera prezumţia legiferată de dispoziţiile art. 492 Cod civil, prezumţie potrivit cu care construcţiile aflate pe un teren sunt prezumate ca fiind ale proprietarului terenului.
Instanţa observă, însă, că reclamanţii nu au invocat în favoarea lor această prezumţie pentru a o opune susţinerilor pârâţilor privitoare la dobândirea prin cumpărare a dreptului de proprietate asupra construcţiei, în condiţiile în care, după cum s-a arătat, edificatul nu este evidenţiat în cartea funciară.
Având în vedere aceste considerente, Curtea a reţinut că, în cauza de faţă, reclamanţii care îşi afirmă calitatea de proprietari şi asupra construcţiilor de pe terenul ai cărui proprietari tabulari sunt, invocă lipsirea lor de posesie a construcţiei de către pârâţii care au posesia dar care, afirmativ, o exercită în lipsa unui titlu. Or, în această situaţie, reclamanţii au la îndemână acţiunea în revendicare pentru a-şi proteja toate atributele dreptului de proprietate pretins a fi încălcat de către pârâţi şi nu acţiunea în evacuare. Cum, în condiţiile dreptului comun, acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, reclamanţii au posibilitatea de a se adresa instanţei cu o cerere în acest sens, cu respectarea dispoziţiilor art. 112 C.proc.civ.
De altfel, pe calea recursului, reclamanţii tind la compararea titlurilor de proprietate invocate de fiecare dintre părţi, comparare la care se poate proceda nu în cadrul acţiunii în evacuare, ci pe calea acţiunii în revendicare.
Pentru aceste considerente care le substituie în parte pe cele avute în vedere de instanţa de apel, raportat la art. 304, 306 alin. (2) C.proc.civ., instanţa a respins recursul declarat de reclamanţi.
