Legea nr. 7/1996, art. 33, art. 34 alin. (1) pct. 4
Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al A.N.C.P.I., art. 25
Articolul 33 din Legea nr. 7/1996 face distincţie între rectificare – prin care „se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară” – şi modificare – prin care „se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil”.
De asemenea, art. 25 alin. (2) lit. c) din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al ANCPI prevede că, „dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate”.
Prin urmare, din interpretarea coroborată a acestor texte, rezultă că nu există o diferenţă de natură între rectificare şi modificare, ci una de grad, aceasta din urmă (modificarea) fiind instituită doar în scopul de a simplifica procedura de rectificare (modificare), pentru situaţiile tehnice simple care nu afectează esenţa dreptului de proprietate, aşa încât acţiunea în modificare de carte funciară este admisibilă.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 220 din 11 martie 2009
În deliberare constată că prin Decizia civilă nr. 648/A din 13 octombrie 2008, Tribunalul Timiş a respins apelul declarat de reclamanţii C.M.V. şi C.D. împotriva Sentinţei civile nr. 3576 din 19.03.2008, pronunţată de Judecătoria Timişoara.
În consecinţă, tribunalul a confirmat hotărârea primei instanţe, care a respins acţiunea în rectificare de carte funciară formulată de reclamanţi, în sensul înscrierii în CF nr.1620 Freidorf număr cadastral 436/15 a suprafeţei reale de 744 mp în loc de 406 mp.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că se impune respingerea acţiunii în rectificarea cărţii funciare, în ceea ce priveşte suprafaţa reală a terenului, deoarece în speţă nu se regăseşte niciunul din cele patru cazuri expres şi limitativ prevăzute de către art. 34 din Legea nr.7/1996 – republicată, o astfel de cerere putând fi rezolvată pe calea procedurii necontencioase a modificării cărţii funciare conform dispoziţiilor art. 33 alin. (1) şi (3) din acelaşi act normativ, întrucât implică doar schimbarea aspectelor tehnice ale imobilului, fără să afecteze esenţa dreptului de proprietate al reclamanţilor.
Prima instanţă a mai avut în vedere că art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al directorului general al A.N.C.P.I. pentru aprobarea Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de şi publicitate imobiliară prevede expres că „modificarea nu se va putea face decât la cererea titularului dreptului de proprietate, precum şi în baza actelor doveditoare, astfel încât modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară”.
Prin apelul declarat în cauză, reclamanţii au solicitat desfiinţarea sentinţei şi admiterea acţiunii, susţinând că în mod greşit prima instanţă nu a ţinut cont de expertiza efectuată în cauză şi a considerat că este vorba de modificarea cărţii funciare pe cale necontencioasă, întrucât, în cazul în care suprafaţa măsurată depăşeşte 5% din suprafaţa tabulară, procedura nu se poate realiza decât pe cale contencioasă, conform art. 25 din Ordinul nr. 634/2006 şi art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996.
Tribunalul a apreciat că este nefondat apelul reclamantului, reţinând că acesta nu a invocat în faţa primei instanţe art. 34 pct. 4 şi nici nu a dovedit existenţa premiselor stabilite în acest text, respectiv de ce anume şi când s-a ajuns la neconcordanţa dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia reală, în ce condiţii s-a ivit.
Astfel, tribunalul a stabilit că, aşa cum o arată şi denumirea, rectificarea presupune ipoteza că faptele înscrise în cartea funciară concordante cu situaţia reală s-au schimbat în timp, astfel că se impune rectificarea menţiunilor iniţiale, precizând că instanţa de fond a reţinut corect dispoziţiile art. 89 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006, care sunt în sensul că modificarea suprafeţei înscrise în cartea funciară nu va fi considerată o rectificare de carte funciară.
Împotriva deciziei tribunalului au declarat recurs reclamanţii C.D. şi C.M.V., solicitând admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri şi admiterea acţiunii sale în rectificare de carte funciară.
În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamanţii recurenţi au învederat că în mod greşit instanţele au respins, în esenţă, ca inadmisibilă acţiunea lor în rectificare de carte funciară, faţă de dispoziţiile art. 33 alin. (4), art. 34 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 şi art. 25 din Ordinul nr. 634/206 al directorului general al A.N.C.P.I.
Prin Decizia civilă nr. 220 din 11 martie 2009, în baza art. 304 pt. 9 şi 312 alin. (3) C.proc.civ., Curtea de Apel Timişoara a casat ambele hotărâri şi a trimis cauza spre rejudecare la Judecătoria Timişoara, pentru argumentele ce succed.
Art. 33 din Legea nr. 7/1996 – republicată, aplicabil în cauză, prevede următoarele:
„(1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
(3) Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
(4) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
(5) Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.
(6) Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei Naţionale.”
De asemenea, articolul 34 alin. (1) pct. 4 din Legea nr. 7/1996 – republicată stabileşte că orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară când „înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului”.
Totodată, articolul 25 din Ordinul nr. 634/2006 al directorului general al A.N.C.P.I. stipulează următoarele:
„(1) În cazul în care suprafaţa din măsurători este mai mare decât suprafaţa înscrisă în documentaţia precedentă sau decât suprafaţa din actele de proprietate, pentru situaţia în care nu există documentaţie, se procedează astfel:
(2) Pentru imobilele împrejmuite:
a) dacă diferenţa este de până la 2%, documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din actul de proprietate se înscrie în cartea funciară;
b) dacă diferenţa este între 2% şi 5%, documentaţia se recepţionează şi suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară doar dacă este însoţită de proces-verbal de vecinătate, întocmit conform anexei nr. 18;
c) dacă diferenţa este mai mare de 5%, documentaţia se respinge, rectificarea suprafeţei urmând să se facă prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
(3) Pentru imobile care nu sunt împrejmuite:
a) dacă diferenţa este de până la 2%, documentaţia se recepţionează şi se înscrie în cartea funciară suprafaţa din actul de proprietate;
b) dacă diferenţa este mai mare de 2%, documentaţia se recepţionează şi se înscrie în cartea funciară numai pe baza unui alt act doveditor al dreptului de proprietate.”
Din interpretarea logico-sistematică şi gramaticală a textelor de mai sus, rezultă în mod neechivoc că pentru imobilele împrejmuite, dacă diferenţa este mai mare de 5%, singura modalitate de realizare a concordanţei dintre situaţia scriptică (tabulară) şi cea reală este procedura contencioasă, respectiv promovarea unei acţiuni în justiţie, având ca obiect modificarea (rectificarea) suprafeţei, Legea nr. 7/1996 nelimitând procedura rectificării numai la aspectul ce ar afecta esenţa dreptului de proprietate, ci fiind incidentă această procedură şi în situaţia în care sunt vizate aspecte tehnice ale imobilului, respectiv suprafaţa acestuia, câtă vreme întinderea suprafeţei nu este garantată, conform art. 22 din lege.
Pe de altă parte, având în vedere că procedurile administrative sunt facultative, în virtutea principiului liberului acces la justiţie consacrat în art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, chiar în situaţia în care modificarea suprafeţelor ar viza diferenţe mai mici de 5%, partea interesată poate apela direct la procedura contencioasă fără a fi necesar să apeleze la procedura necontencioasă.
Prin urmare, interpretarea textelor mai sus menţionate [art. 33 alin. (1) şi (3), art. 34 din Legea nr. 7/1996 – republicată şi art. 25 din Ordinul nr. 634/2006], în sensul că acţiunea în modificare (rectificare) a întinderii suprafeţei este inadmisibilă, dacă nu este dovedit motivul care a determinat neconcordanţa dintre starea tabulară şi cea de fapt, nu poate fi primită, pentru că, în primul rând, această interpretare înseamnă a adăuga la lege, în al doilea rând, ar duce la încălcarea regulii potrivit căreia legea civilă trebuie interpretată în sensul aplicării şi nu neaplicării ei, iar în al treilea rând, nu ţine cont de faptul că dovada motivului determinant al acestei neconcordanţe este, de cele mai multe ori, aproape imposibil de făcut, mai ales în cazul proprietăţilor dobândite cu zeci de ani în urmă când instrumentele de măsurat nu au avut performanţa tehnică a celor actuale.
Totodată, trebuie menţionat că, în interpretarea celor care invocă inadmisibilitatea acţiunii în modificare a suprafeţei pentru diferenţa mai mare de 5% (sau chiar mai mică), nu hotărârea judecătorească ar putea fi „alt act doveditor” pentru „rectificarea suprafeţei” [conform art. 25 alin. 2 lit. c) din Ordinul nr. 634/2006], ci numai un alt act translativ de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, , etc.) ori supliment la certificatul de moştenitor, interpretare care este absurdă, întrucât în aceste acte adiţionale autentice, încheiate de notar, nu pot fi cuprinse diferenţe care nu au fost cuprinse în actele iniţiale încheiate şi care nu figurează în cărţile funciare, chiar dacă ele sunt dovedite în faţa notarului prin rapoarte de expertiză.
