Decizie Civil. Nr.68/14.02.2011
Acţiune în nulitate absolută a actului juridic. Rectificare CF. Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului,deşi lucrul încă nu se va fi predate şi preţul încă nu se va fi numărat. Înstrăinarea făcută cu titlu gratuit unei alte persoane, are la bază o cauză ilicită, care lipseşte actul juridic încheiat în aceste condiţii de efectele juridice pe care le-ar fi produs, în măsura inexistenţei unei obligaţii contractuale asumate anterior de donatoare.
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei O., reclamanţii C. D. şi C. S. în contradictoriu cu pârâţii C. Hl. şi R. E., au solicitat instanţei de judecată ca prin hotărârea ce o va pronunţa să se dispună validarea convenţiei de vânzare-cumpărare, încheiată în anul 2000, între C. H. şi C. D. şi C. S., privind imobilul situat administrativ în localitatea O., înscris în C.F. nr…., nr. top…., Casa ncc…, curte şi grădină, cu întindere de…. m.p., să se constate nulitatea absolută a contractului de autentificat sub nr. …/2007, de B.N.P. …., prin care C. H. a donat imobilul situat administrativ în localitatea O. către pârâta R. E.; să se restabilească situaţia anterioară încheierii contractului de donaţie, în sensul rectificării C.F.; să se radieze dreptul de proprietate înscris pe R. E.; să se dispună autorizarea înscrierii în C.F. a dreptului de proprietate al reclamanţilor asupra imobilului dobândit, urmare a convenţiei de vânzare, cu titlu de cumpărare. Faţă de acţiunea promovată de reclamanţi, pârâta R. E. a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat instanţei de judecată ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să se dispună obligarea pârâţilor reconvenţionali C. D. şi C. S., faţă de reclamanta reconvenţională R. E., la plata sumei de ….lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului în litigiu. Prin Sentinţa civilă nr…./2010, pronunţată de Judecătoria O…..s-a respins acţiunea principală, formulată de reclamanţi şi a fost respinsă cererea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională R. E.. Împotriva Sentinţei civile nr…./2010, pronunţată de Judecătoria O. a declarat recurs pârâta R. E. solicitând admiterea cererii reconvenţionale. Tribunalul, examinând recursul declarat de pârâta reclamantă R. E., l-a respins motivându-se că, verificând modul în care instanţa de fond a soluţionat cererea reconvenţională, se reţine că aceasta s-a raportat la probatoriul administrat şi a dat o interpretare corectă normelor legale incidente în cauză, nefiind depistat niciun motiv de ordine publică, cu consecinţe reformării hotărârii atacate. În ce priveşte recursul declarat de reclamanţii Caragea, tribunalul a reţinut că reclamanţii au susţinut că, anterior înscrierii dreptului de proprietate al intimatei pârâte R. E., cu titlu de donaţie, în CF nr….O., nr. top. …, proprietara tabulară a imobilului a fost intimata-pârâtă C. H. (născută Spack), şi că, în baza contractului de donaţie autentificat sub nr…./2007 de B.N.P. …, fosta proprietară tabulară, respectiv intimata-pârâtă C. H. a înstrăinat imobilul în litigiu intimatei-pârâtei R. E., cu care se află în raporturi de afinitate. S-a mai reţinut că, anterior însă înscrierii acestui contract de donaţie, respectiv în anul 2000, reclamanţii au convenit cu intimata pârâtă C. H., să li se înstrăineze imobilul în litigiu proprietatea acesteia, cu preţul de….DM, convenţia transpusă în actul sub semnătură privată denumit „notă de înţelegere”. Oferta reală de achitare a preţului şi consemnarea lui la dispoziţia promitentei-vânzătoare, nu era realizabilă decât la domiciliu legal al acesteia, având în vedere ca suma se achită doar titularului acestui drept,a cărui identificare se face prin datele personale: nume, prenume şi domiciliului, atestate de actul de identitate. Ori, recurenţii – familia Caragea, au cunoscut domiciliul promitentei vânzătoare C. H. numai după declanşarea litigiului. Mai mult, în convenţia încheiată cu promitenta vânzătoare nu s-a prevăzut locul plăţii. Natura juridică a acţiunii în constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare este aceea de acţiune reală imobiliară, în acest sens practica judiciară statuând că „ acţiunea în constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare şi pronunţarea unei hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare autentic este o acţiune reală imobiliară, prin ea nevalorificându-se un drept de creanţă,ci cumpărare autentic este o acţiune reală imobiliară, prin ea nevalorificându-se un drept de creanţă, ci solicitându-se instanţei să dispună transferarea dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamanţilor”. Din perspectiva condiţiilor de admisibilitate ale acţiunii în constatarea convenţiei de vânzare-cumpărare, prin prisma cerinţelor textului art.1294 cod civil, în cauză, s-a probat ca vânzarea este perfectă, având în vedere că părţile s-au înţeles asupra bunului vândut şi a preţului şi că acest preţ a şi fost achitat, necomportând momentul în care s-a realizat faptul respectiv, de vreme ce se situează anterior pronunţării hotărârii care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Din conţinutul actului de donaţie contestat autentificat sub nr. …/2007 rezultă că acesta a fost încheiat după 7 ani, de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare,iar potrivit dispoziţiilor art.1295 alin.1 ,,vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului,deşi lucrul încă nu se va fi predate şi preţul încă nu se va fi numărat”. Semnificaţia acestor termeni denotă că vânzătoarea din cauză, în calitate de promitentă are obligaţia respectării convenţiei încheiate, cu excluderea posibilităţii de tranzacţionare a unor angajamente contractuale posterioare, cu titlu oneros sau gratuit. Sub acest aspect, înstrăinarea făcută cu titlu gratuit unei alte persoane are la bază o cauză ilicită care lipseşte actul juridic încheiat în aceste condiţii de efectele juridice pe care le-ar fi produs în măsura inexistenţei unei obligaţii contractuale asumate anterior de donatoare. Aceasta deoarece în cazul donaţiei făcute donatorului s-a tins la prejudicierea drepturilor beneficiarilor promisiunii de vânzare-cumpărare. Sancţiunea care loveşte actul liberal este nulitatea absolută, având în vedere că are la bază o cauză ilicită. Cum donaţia imobilului către intimata-pârâta R. E. s-a făcut în contextul existenţei unei promisiuni oneroase anterioare de vânzare-cumpărare, actul de donaţie încheiat cu ignorarea acestei promisiuni este nul şi, ca atare, neproducător de efecte juridice.Având în vedere considerentele arătate, Tribunalul a respins recursul declarat de recurenta R.E., a admis recursul declarat de recurenţii C. D. şi C. S. şi a modificat sentinţa în sensul că a admis acţiunea civilă formulată de reclamanţii C. D. şi C. S. împotriva pârâtelor C. H. şi R. E., constatându-se că reclamanţii C. D. şi C. S. au dobândit dreptul de proprietate, prin cumpărare, asupra imobilului din cauză; a dispus restabilirea situaţiei anterioare din CF, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei R. E. şi reintabulării dreptului de proprietate al pârâtei C. H..,a autorizat reclamanţii să se adreseze Biroului de Carte funciară pentru intabularea dreptului lor de proprietate
??
??
??
??
1
1
