SENTINTA CIVILĂ NR. 16091/15.11.2011
Actiune in raspundere civila delictuala impotriva Asociatiei de proprietari
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. 255154/301/2010, la data de 27.07.2010, reclamantul B.N. a chemat in judecata pe parata ASOCIATIA DE „W”, solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa dispuna obligarea acesteia la plata daunelor-interese compensatoriii ale prejudiciului incercat de reclamant din culpa paratei, in perioada septembrie 2009 – ianuarie 2010, precum si obligarea la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, reclamantul arata ca este proprietar, impreuna cu sotia sa, asupra apartamentului nr. 5, situat in … compus din 4 camere si dependinte, din anul 2003, in baza contractului de vanzare-cumparare cu plata in rate nr. 1432/25.03.2003, si ca este membru al asociatiei de proprietari parate. Arata ca respectiva cladire, in care se afla apartamentul sau, este construita in anul 1902 si este monument istoric, aflandu-se intr-o stare de degradare permanenta si avansata, fiind reparata o singura data, in anul 1985, iar acoperisul mansardei (cu cornisa) si acoperisul tronsonului in forma cilindrica al cladirii, de pe coltul acesteia, a fost vopsit in anul 2009 de catre proprietarul apartamentului nr. 7, insa cladirea, in special partea superioara a acesteia este degradata considerabil, in sensul desprinderii acoperisului si a burlanelor din imbinarile cu zidul, al fisurarii si perforarii acoperisului (cauzele probabile ale infiltrarii apei pluviale si zapezii in apartamentul reclamantului).
Arata reclamantul ca elementele deteriorate se afla asupra apartamentului sau, motiv pentru care, in mod invariabil, in lunile cu precipitatii, intreg apartamentul sau are de suferit, o parte de cca 1 latime din plafonul camerelor constituind chiar acoperis al cladirii, expus direct intemperiilor si neacoperit de mansarda de la ultimul nivel. Primele deteriorari importante ale apartamentului s-au produs in perioada decembrie 2003 – ianuarie 2004, de la ploaia si zapada cazute in aceasta perioada, deteriorari produse de infiltratii de apa dinspre plafon in jos si apoi lateral, pe acesta si pe peretii dormitorului semirotund, cu afectarea zugravelii si a zidariei, bucati de tavan pana la 1 mp cazand in ianuarie 2004. Urmare a acestor deteriorari, arata ca a angajat o firma specializata pentru repararea apartamentului, care a efectuat reparatiile la plafon.
Reclamantul sustine ca deteriorari mai importante s-au produs apartamentului sau la sfarsitul lunii septembrie si inceputul lunii octombrie 2009 cand, odata cu ploaia cazuta in acea perioada, apa s-a infiltrat de deasupra acoperisului in dormitorul semirotund si baie, colturile exterioare ale plafoanelor celor doua incaperi fiind udate, apa extinzandu-se in jos, pe peretii exteriori ai acestora, pana aproape de podea, producand deteriorarea zugravelii si a zidariei, in profunzime, precum si deteriorarea parchetului, care este din stejar masiv. De asemenea, arata ca bucati din zidaria celor doua incaperi, de pana la cca 15 mp, au cazut, iar bucati de rigips din plafonul fals construit in 2005 s-au desprins, ramanand murdare, cu pete de mucegai, si deformate (curbate) de apa absorbita.
Invedereaza ca, odata cu caderea zapezii, in jurul datei de 20.12.2009, din nou a fost afectat dormitorul semirotund, si anume tavanul si peretii, pana aproape de podea, bucati mici din acestea cazand din nou, iar in sufragerie, in partea dreapta sus a acesteia, langa dormitorul semirotund, tavanul, in proportie de 60%, s-a innegrit de la infiltratii, colturile exterioare de sus ale camerei fiind distruse, ca si peretii, dar in masura mai mica. In plus, din doza electrica situata pe peretele sufrageriei, in stanga, a inceput sa curga apa, mocheta dormitorului a fost udata complet, iar parchetul s-a umflat si s-a deteriorat la imbinari, necesitand remontarea, cu inlocuirea unor piese, acelasi lucru intamplandu-se si cu parchetul din dormitorul semirotund. De asemenea, arata ca in dormitorul mare, partea de tavan dinspre sufragerie s-a innegrit (cam 30%), zugraveala s-a deteriorat pana la glet inclusiv, ca si coltul exterior al tavanului din partea stanga, iar camera din stanga sufrageriei, si anume bucataria, a fost afectata la ambele colturi exterioare ale tavanului.
Sustine reclamantul ca a solicitat in repetate randuri paratei sa ia masurile legale de reparare a partilor comune deteriorate, efectuand si sesizare in scris, insa fara niciun rezultat.
In drept, a invocat prevederile art. 998-999 si urm. Cod civil, art. 3 lit. c, art. 25 alin. 1 lit. b si alin. 2 din Legea nr. 230/2007.
In dovedirea cererii, reclamantul a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriul paratei, martori si expertiza.
Cererea a fost timbrata cu 369,74 lei taxa de timbru si 3 lei timbru judiciar.
Parata, desi legal citata, nu a depus intampinare la dosar.
La data de 13.04.2011, reclamantul a depus la dosar cerere precizatoare, prin care a invederat ca estimeaza suma solicitata ca despagubrie, in mod provizoriu, la 4450 lei. Totodata, reclamantul a inevderat ca, in cursul lunii ianuarie 2011, datorita faptului ca parata a efectuat inlocuirea stesinior si a burlanelor cladirii in mod partial, fara a le inlocui si pe cele de deasupra, respectiv din dreptul dormitoarelor si al bucatariei apartamentului reclamantului, precipitatiile (ploaia si zapada) au deteriorat zidul exterior al acestor incaperi, prin prelingerea pe acesta, urmata de inghetare. De asemenea, arata ca, din aceleasi cauze, apa pluviala s-a infiltrat prin tavanul dormitorului partial semirotund si tavanul baii, curgand de acolo pe covoare si pardoseala, producand noi deteriorari ale acestora, astfel incat intelege sa isi extinda obiectul cererii si cu aceste noi pagube.
La data de 08.11.2011, reclamantul a depus la dosar o noua cerere precizatoare, prin care a aratat ca intelege sa isi majoreze catimea obiectului cererii la suma de 26.000 lei.
La cererea precizatoare formulata, reclamantul a anexat dovada achitarii taxei de timbru in cuantum de 1282 lei si timbru judiciar de 2 lei.
In cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri, constand in actele depuse la dosar de catre reclamant, proba testimoniala cu martorii Z.C. (f. 55) si L.I. (f. 56), precum si expertiza tehnica in constructii (f. 68-77). A fost incuviintata pentru reclamant si proba cu interogatoriul paratei, insa aceasta, desi a fost citata cu un exemplar al interogatoriului si cu mentiunea de a depune la dosar raspunsurile, a omis sa isi indeplineasca aceasta obligatie.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamantul este proprietarul apartamentului nr. 5 situat in Bucuresti, …, compus din patru camere, bucatarie, camara, baie, WC, culoar, vestibul si hol, astfel cum rezulta din contractul de vanzare-cumparare nr. 1432/25.03.2003, existent in copie la dosar (f. 50-51).
Dupa cum reiese din raportul de exepertiza in constructii, intocmit in cauza de dna expert T.I., in iarna anului 2010 s-au produs o serie de prejudicii in apartamentul reclamantului, aceste prejudicii vizand tavanele incaperilor, total (in cazul incaperilor 2, 3 si 6) sau partial (in restul incaperilor), fiind deteriorati peretii adiacenti conturului exterior al cladirii si peretii dintre incaperile 1-2 si 2-3. Expertul a mentionat ca deteriorarile produse la pereti si tavane nu sunt doar unele la nivelul suprafetei vizibile a finisajelor, ci reprezinta imbibarea tavanelor false, a tencuielilor, deformarea planietatii prin acumulare de apa pe fata interioara, aparitia de mucegai, mai ales la colturile incaperilor, precum si patrunderea apei prin traseele electrice, expertul concluzionand ca valoarea estimata a reparatiilor este de 26.000 lei.
Totodata, conform aceluiasi raport de expertiza, cauza acestor prejudicii este reprezentata de lipsa de etansare a anvelopei exterioare a cladirii la nivelul cornisei, starea de degradare a elementelor de invelitoare a cornisei, precum si deteriorarea elementelor de colectare a apelor meteorice (jgheaburi si burlane).
Instanta constata ca cele retinute de expert in cuprinsul raportului de expertiza se coroboreaza si cu restul probatoriului administrat in cauza. Astfel, la dosar au fost depuse de catre reclamant fotografii ale apartamentului sau, din care rezulta ca acesta se afla in stare de degradare, din cauza infiltratiilor de apa (f. 12-13, 19-22). De asemenea, martorul Z.C. a declarat ca din anul 2009, starea apartamentului reclamantului s-a agravat, datorita infiltratiilor, fiind afectate si bunurile din apartament, existand risc de incendiu datorita aparatului de aer conditionat pe langa care se scurge apa. Conform acestui martor, infiltratiile s-au produs din cauza lipsei de reparatii cu privire la imobil, apartamentul reclamantului fiind plin de mucegai, polisterenul de pe tavanul fals incepand sa cada.
In acelasi sens este si declaratia martorului L.I., acesta afirmand ca trei dintre camerele apartamentului reclamantului sunt afectate de infiltratii de apa, cauzate de o terasa care nu este bine izolata, martorul declarand ca exista apa inclusiv in dozele sistemului electric.
Nu in ultimul rand, instanta constata ca parata, desi legal citata cu interogatoriu si cu mentiunea de a depune la dosar raspunsurile la acesta, a omis sa isi indeplineasca aceasta obligatie. Conform art. 225 Cpc, „daca partea, fara motive temeinice, refuza sa raspunda la interogatoriu sau nu se infatiseaza, instanta poate socoti aceste imprejurari ca o marturisire deplina sau numai ca un inceput de dovada in folosul partii potrivnice”. Vazand aceste dispozitii legale, precum si faptul ca, fara a prezenta vreo justificare, parata a omis sa depuna la dosar raspunsurile la interogatoriul comunicat, instanta apreciaza aceasta imprejurare drept un inceput de dovada in folosul reclamantului.
Avand in vedere intreg probatoriul administrat in cauza, instanta retine ca, datorita lipsei de intretinere a elementelor exterioare ale imobilului situat in Bucuresti, … in apartamentul reclamantului s-au produs infiltratii de apa, in iarna anului 2010, producand pagube in valoare de 26.000 lei.
Potrivit art. 998 C.civ., « orice fapta a omului, care cauzeaza altuia prejudiciu, obliga pe acela din a carui greseala s-a ocazionat, a-l repara”. Pe de alta parte, art. 999 din acelasi act normativ prevede ca « omul este responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar si de acela ce a cauzat prin neglijenta sau prin imprudenta sa ».
Din interpretarea acestor dispozitii legale rezulta ca pentru angajarea raspunderii civile delictuale pentru fapta proprie este necesara indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: sa existe un prejudiciu, o fapta ilicita, raport de cauzalitate intre fapta si prejudiciu, precum si culpa sau greseala.
In cauza de fata, instanta constata ca sunt indeplinite aceste conditii in persoana paratei. Astfel, exista un prejudiciu produs reclamantului, constand in pagubele pricinuite apartamentului sau, prejudiciu dovedit prin intreg probatoriul administrat in cauza si evaluat de expertul in constructii la suma de 26.000 lei.
Totodata, instanta apreciaza ca exista si o fapta ilicita a paratei, constand in omisiunea acesteia de a lua masurile necesare si de a repara elementele exterioare ale cladirii, aflate in proprietate comuna. In acest sens, instanta are in vedere dispozitiile art. 43 din HG nr. 1588/2007, conform carora « cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună”, precum si pe cele ale art. 44 alin. 1 din acelasi act normativ, potrivit carora “cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul – partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună”.
Conform acestor dispozitii legale, terasa, fatadele, acoperisul se afla in proprietate comuna, iar art. 34 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 prevede ca “administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei de proprietari”. Cu alte cuvinte, asociatiei de proprietari parate ii revenea obligatia de a efectua reparatiile elementelor cladirii aflate in proprietate comuna iar, omitand sa procedeze astfel, parata a savarsit o fapta ilicita, contrara legii.
Instanta retine ca legatura de cauzalitate dintre fapta ilicita si prejudiciu, precum si culpa paratei sunt dovedite prin raportul de expertiza intocmit in cauza, care se coroboreaza cu declaratiile martorilor audiati, din aceste probe reiesind ca pagubele din apartamentul reclamantului au fost produse din cauza lipsei de etansare a anvelopei exterioare a cladirii la nivelul cornisei, starii de degradare a elementelor de invelitoare a cornisei, precum si deteriorarii elementelor de colectare a apelor meteorice (jgheaburi si burlane).
Pentru toate aceste considerente, instanta retine ca sunt indeplinite conditiile raspunderii civile delictuale, motiv pentru care instanta va admite cererea, astfel cum a fost precizata, si va dispune obligarea paratei la plata catre reclamant a sumei de 26.000 lei cu titlu de despagubiri.
Potrivit art. 274 alin. 1 C.pr.civ., partea care cade in pretentii va fi obligata, la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata. Astfel, instanta o va obliga pe parata la plata sumei de 3156,74 lei cheltuieli de judecata in favoarea reclamantului, reprezentand taxa judiciara de timbru (1651,74), timbru judiciar (5 lei), onorariu expertiza (900 lei), onorariu avocat (600 lei).
