Legea nr. 10/2001, prin dispoziţiile art. 46 alin. (2) coroborate cu dispoziţiile art. 18 lit. a), reglementează un criteriu expres de preferinţă şi un adevărat mod de consolidare a titlului de proprietate dobândit de foştii chiriaşi, cu bună-credinţă, în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Actele juridice încheiate cu bună-credinţă în temeiul Legii nr. 112/1995 nu numai că sunt pe deplin valabile, dar examinate ca titluri de proprietate sunt şi preferabile titlului anterior, opus de proprietarul al cărui imobil a fost preluat abuziv de către stat.
(Decizia nr. 1876 din 19 septembrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Reclamanţii U.A. şi U.M. i-au chemat în judecată pe pârâţii F.V. şi F.N., solicitând ca pârâţii să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, inclusiv cota indiviză de teren aferentă, ca urmare a constatării de către instanţă prin compararea titlurilor că reclamanţii au titlul de proprietate cel mai bine caracterizat şi că pârâţii au dobândit bunul de la un “non dominus”, întrucât statul l-a preluat abuziv în temeiul Decretului nr. 223/1974.
La termenul din 10.05.2002, pârâţii au formulat cerere reconvenţională, solicitând ca, în cazul admiterii cererii principale, reclamanţii să fie obligaţi să le plătească contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, iar până la plata sumei pretinse să li se recunoască un drept de retenţie.
Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, prin Sentinţa civilă nr. 4952/2002, a respins acţiunea principală ca neîntemeiată, iar cererea reconvenţională ca lipsită de interes.
Sentinţa a rămas definitivă prin respingerea ca nefondat a apelului declarat de reclamanţi, potrivit Deciziei civile nr. 252 a din 12.02.2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a IIl-a civilă în Dosarul nr. 125/2003.
în argumentarea soluţiei de respingere a acţiunii principale şi a cererii de apel, instanţele au reţinut în esenţă următoarele:
Imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil şi s-a dispus restituirea în natură a acestuia prin Decizia civilă nr. 2384 A din 31.10.1997 a Tribunalului Bucureşti -Secţia a lll-a civilă.
Anterior introducerii acţiunii în revendicare şi pronunţării hotărârii judecătoreşti menţionate, apartamentul a fost cumpărat de către intimaţii-pârâţi, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 cu Primăria Municipiului Bucureşti.
De asemenea, înainte de promovarea prezentei acţiuni, cererea reclamanţilor de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 a fost respinsă ca neîntemeiată prin Sentinţa civilă nr. 12969/2000 a Judecătoriei Sectorului 5, rămasă definitivă şi irevocabilă în considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în cadrul respectivului litigiu, reţinându-se buna-credinţă a intimaţilor-pârâţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Instanţele au reţinut că în aceste condiţii sunt aplicabile dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 care salvează de la nulitate actele juridice de înstrăinare a imobilelor preluate fără titlu, încheiate cu bună-credinţă şi recunosc bunei-credinţe valoarea unui mod de dobândire a proprietăţii, precum şi posibilitatea chiriaşilor cumpărători de a rămâne în stăpânirea bunului.
împotriva deciziei au declarat recurs apelanţii-reclamanţi U.A. şi U.M.
Motivele de recurs sunt întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 din şi cuprind următoarele critici:
Tribunalul şi-a întemeiat greşit soluţia de respingere a apelului pe buna-credinţă a dobânditorilor, apreciată ca fiind un mod de dobândire a proprietăţii.
Analizând actele şi lucrările dosarului, Curtea a constatat că recursul este nefondat.
Ceea ce contestă recurenţii este consecinţa legală reţinută de instanţa de apel cu privire la buna-credinţă a intimaţilor cumpărători.
Curtea a apreciat că raţionamentul instanţelor anterioare, în sensul că şi în cazul în care preluarea bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil acţiunea în revendicare urmează să fie respinsă în condiţiile incidenţei dispoziţiilor art. 46 alin. (1)- (2) şi ale art. 18 lit. d) din Legea nr. 10/2001, este rezultatul unei interpretări corecte (literală şi teleologică) a actului normativ.
Criteriile de preferinţă aplicate de instanţele judecătoreşti în cadrul acţiunii în revendicare, anterior apariţiei Legii nr. 10/2001, sunt creaţia practicii judiciare şi a doctrinei, în lipsa unor prevederi exprese.
Legea nr. 10/2001, prin dispoziţiile art. 46 alin. (2), coroborate cu dispoziţiile art. 18 lit. a), reglementează pentru prima dată un criteriu expres de preferinţă şi un adevărat mod de consolidare a titlului de proprietate dobândit de foştii chiriaşi, în condiţiile Legii nr. 112/1995 şi cu bună-credinţă.
Până la apariţia Legii nr. 10/2001, buna-credinţă constituia numai o excepţie de la aplicarea principiului “resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis”, însă în actuala reglementare legiuitorul a înţeles să confere bunei-credinţe a părţilor contractante efecte similare celor produse de aplicarea principiului “error communis facit ius”.
în caz contrar, introducerea art. 46 alin. (2) din actul normativ nu ar fi avut nici un sens, deoarece ar fi vizat inutil o problemă de drept deja consacrată.
Concluzia ce se poate desprinde din interpretarea normelor legii speciale este aceea că legiuitorul a statuat că actele juridice încheiate în condiţiile menţionate nu numai că sunt pe deplin valabile, dar examinate ca titluri de proprietate sunt şi preferabile titlului anterior, opus de proprietarul al cărui imobil a fost preluat abuziv de către stat.
Faţă de considerentele reţinute, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, Curtea a respins recursul ca nefondat.
