Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire la vânzarea apartamentelor, fără a menţiona modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că dreptul de proprietate asupra terenului aferent se dobândeşte cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995, în sensul că suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.
Vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcţie se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 (devenit art. 36 alin. (2) după republicarea Legii nr. 18/1991). După republicarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în prezenţa unei lacune a legii.
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foştilor în natură, se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.
(Decizia nr. 1043 din 7 decembrie 2004 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti în Dosarul nr. 2344/2003, reclamanţii C.C. şi C.P. au solicitat în contradictoriu cu pârâtele Prefectura Municipiului Bucureşti şi Primăria Sectorului 3 Bucureşti pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună obligarea pârâtelor la emiterea titlului de proprietate pentru terenul aferent locuinţei situate în Bucureşti, sector 3, cu obligarea acestora la plata daunelor cominatorii de 50.000 lei pentru fiecare zi de întârziere.
Prin Sentinţa civilă nr. 4247 din 2.06.2003, instanţa de fond a admis excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată ridicată din oficiu de instanţă şi a respins cererea ca inadmisibilă.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că, din interpretarea sistematică a art. 9, art. 21 şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi a art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor ce nu se restituie foştilor proprietari în natură se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere, prin cumpărarea cu plata integrală sau în rate a preţului.
în cauză, nu sunt incidente prevederile Legii nr. 18/1991, care reprezintă legea comună, cât timp există prevederi speciale în această materie, respectiv art. 37 din Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, în vigoare la data de 14.01.2002, în care se precizează că în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. ultim din lege.
Prin Decizia civilă nr. 540 din 2.12.2003 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul formulat de reclamanţii C.C. şi C.P., prin mandatar C.D., împotriva Sentinţei civile nr. 4247 din 2.06.2003, pronunţată de Judecătoria Sectorului 3 Bucureşti, în contradictoriu cu intimatele-pârâte Prefectura Municipiului Bucureşti şi Primăria Sectorului 3 Bucureşti, pentru considerentele ce urmează.
Chiriaşii cumpărători au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu în temeiul Legii nr. 112/1995.
Pentru terenul aferent apartamentului nu există nici un argument de text care să îi îndreptăţească pe cumpărători să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui teren, în temeiul art. 36 din Legea nr. 18/1991, republicată.
Art. 37 din Normele metodologice foloseşte în mod expres termenul vânzare, supunând dreptul de proprietate asupra terenului aceluiaşi mod de dobândire, prin vânzare, ca şi dreptul de proprietate asupra apartamentului.
în lipsa unei norme de trimitere exprese în legea specială, Legea nr. 112/1995, aplicarea Legii nr. 18/1991 în această materie este lipsită de orice temei legal.
Normele speciale sunt de strictă interpretare şi aplicare, ele nu pot fi extinse prin analogie, astfel încât invocarea Legii nr. 85/1992 este irelevantă.
împotriva menţionatei decizii au formulat şi motivat în termen legal recurs apelanţii C.C. şi C.P. pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
în dezvoltarea acestuia s-a arătat că soluţia instanţei de apel este nelegală, fiind pronunţată de o instanţă necompetentă material, deoarece modificările aduse Codului de procedură civilă se aplică numai cererilor de chemare în judecată în care s-a pronunţat o hotărâre după intrarea în vigoare a modificării. Or, în cauză, sentinţa atacată a fost pronunţată înainte de intrarea în vigoare a ordonanţei, fiind aplicabile dispoziţiile de competenţă în favoarea tribunalului.
Instanţa de apel a făcut şi o greşită interpretare a legii, făcând distincţii acolo unde legea nu distinge. Astfel, în art. 9 din Legea nr. 112/1995 se vorbeşte numai despre vânzarea apartamentelor, fără a se face referire la terenuri.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent, cu respectarea art. 26 din Legea nr. 112/1995, fără a prevedea în ce mod se dobândeşte dreptul de proprietate.
în vechea reglementare însă se prevede că dreptul de proprietate se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.
Atât timp cât noua reglementare nu prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent, se aplică dispoziţiile mai favorabile din vechea reglementare.
Cât timp Legea nr. 85/1992 şi Legea nr. 18/1991 prevăd că terenul aferent construcţiei se dobândeşte în condiţii mai favorabile, pentru a exista egalitate în faţa legii trebuie ca şi cei care dobândesc o în temeiul Legii nr. 112/1995 să beneficieze de aceleaşi dispoziţii favorabile prevăzute de Legea nr. 18/1991.
Recursul înregistrat sub nr. 18341/2004 pe rolul înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a fost trimis spre competentă soluţionare Curţii de Apel Bucureşti, fiind înregistrat sub nr. 3690/2004.
Prefectul municipiului Bucureşti a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului.
Analizând recursul formulat, Curtea a apreciat că acesta este nefondat pentru considerentele ce urmează.
în ceea ce priveşte critica privind necompetenţa materială a Curţii de Apel Bucureşti, ca instanţă de apel, Curtea a constatat că aceasta este nefondată, deoarece sesizarea acestei instanţe s-a realizat la data de 10.09.2003, dată la care intrase în vigoare Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 58/2003, care dădea în competenţa curţii de apel apelurile declarate împotriva hotărârilor pronunţate de judecătorii şi tribunale în primă instanţă. Potrivit art. 2 din ordonanţă, dispoziţiile sale se aplică şi proceselor în curs de judecată începute sub legea anterioară, rămânând supuse legii sub care au fost pronunţate numai în ceea ce priveşte căile de atac şi termenele.
Analizând critica referitoare la greşita interpretare a Legii nr. 112/1995 în ceea ce priveşte posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei dobândite în temeiul acestei legi, Curtea a constatat că aceasta este de asemenea nefondată, pentru următoarele motive:
Art. 9 din Legea nr. 112/1995 face referire numai la vânzarea apartamentelor, fără a menţiona modalitatea de dobândire a terenurilor aferente.
Art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 arată că se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent cu respectarea art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995.
Art. 26 alin. 3 din Legea nr. 112/1995 prevede că “Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.”
Deşi este adevărat că în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub construcţie se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, astfel că nu mai poate fi aplicată prin analogie. Argumentul de interpretare logică, prin analogie, este folosit pentru rezolvarea “lacunelor legii”, realizându-se prin aplicarea prin analogie a normelor de drept civil edictate pentru cazuri asemănătoare.
Actuala reglementare, în art. 9, art. 21 şi art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 şi art. 37 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, prevede în ce condiţii se dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiilor ce fac obiect al vânzării, astfel că nu ne aflăm în prezenţa unei “lacune a legii”.
Din interpretarea sistematică a acestor texte de lege, reiese că dreptul de proprietate ce poartă asupra terenurilor aferente apartamentelor, care nu se restituie foştilor proprietari în natură, se dobândeşte de către chiriaşii titulari de contract de închiriere, în urma vânzării, ca şi construcţia, cu plata integrală sau în rate a preţului.
Invocarea aplicabilităţii Legii nr. 18/1991 şi a Legii nr. 85/1992, prin analogie, nu poate fi reţinută ca argument în susţinerea pretenţiilor recurenţilor, cât timp interpretarea sistematică a dispoziţiilor în materia situaţiei juridice a imobilelor cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, permite identificarea modalităţii de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentului.
Mai mult, deşi în vechea reglementare din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în art. 33, se prevedea că dreptul de proprietate asupra terenului situat sub aceste construcţii se dobândeşte în condiţiile art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, după republicare această prevedere a fost înlăturată, ceea ce dovedeşte că însuşi legiuitorul a înţeles să reglementeze în alt mod această situaţie.
Pentru acestea, motivul de modificare invocat nu este aplicabil în cauză, astfel că, în temeiul art. 312 din Codul de procedură civilă, recursul a fost respins, ca nefondat.
