Chiar dacă în convenţie nu s-a stipulat în mod expres o clauză privind obligaţia promitenţilor-vânzători de a face dovada inexistenţei unei sarcini în cartea funciară asupra imobilului, o astfel de îndatorire decurge din chiar natura convenţiei şi, în caz de neexecutare, dă dreptul creditorului de a cere rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
C.S.J., Secţia civilă, decizia nr. 1052 din 12 martie 2002,
Prin sentinţa civilă nr. 473 din 21 septembrie 2000, Tribunalul Cluj a respins, ca nefondată, acţiunea reclamantei SC V.P. COM SRL, prin care a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii A.M. şi A.D., să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare imobiliară şi a actului adiţional, pentru neexecutare din culpa exclusivă a pârâţilor, precum şi obligarea acestora la plata dublului arvunei.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, între părţi, prin intermediul unei agenţii imobiliare, s-a încheiat un de vânzare-cumpărare, prin care reclamanta cumpăra de la pârâţi un imobil; reclamanta urma să achite o arvună, iar restul preţului la datele stabilite în contract, urmând ca imobilul să fie intabulat în momentul achitării integrale a preţului.
S-a mai reţinut că reclamanta a fost înştiinţată de către agenţia imobiliară că imobilul este grevat de sarcini, existând o ipotecă în favoarea unei bănci şi fiind notate mai multe acţiuni în pretenţii ale unor persoane fizice.
La data de 7 iunie 1999, părţile au încheiat un act adiţional prin care preţul a fost redus şi s-a prelungit scadenţa primei rate, restul clauzelor privind modalitatea de plată rămânând valabile.
La data de 30 iunie 1999, reclamanta a convocat pe pârâţi în vederea încheierii actului autentic, motivând că doreşte să achite anticipat restul preţului, însă nu s-a dovedit că ea avea, la acea dată, întreaga sumă datorată.
în consecinţă, prima instanţă, stabilind că reclamanta este cea care nu şi-a respectat obligaţiile contractuale cu rea-credinţă, a respins acţiunea.
Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 59 din 8 martie 2001, a admis apelul împotriva sentinţei pe care a schimbat-o, în sensul că a admis acţiunea reclamantei şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional, obligând pe pârâţi să plătească reclamantei dublul arvunei.
Recursul pârâţilor este nefondat.
în mod corect, prima instanţă a reţinut că, la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, pârâţii-vânzători au prezentat un extras de C.F. mai vechi şi au declarat că imobilul nu este grevat de sarcini, reclamanta aflând, ulterior, că asupra imobilului este înscrisă o ipotecă şi sunt notate mai multe acţiuni, situaţie în care a dorit să urgenteze încheierea contractului în formă autentică, sub condiţia ca imobilul să fie fără sarcini.
De asemenea, s-a reţinut corect că reclamanta a notificat pârâţilor că va achita preţul integral, aceştia urmând să prezinte un extras de C.F. fără sarcini.
întrucât, la data de 30 iunie 1999, pârâţii, convocaţi de reclamantă, s-au înfăţişat la notariat, însă nu au prezentat un extras de C.F. fară sarcini privind imobilul în litigiu, în timp ce reclamanta s-a prezentat cu suma reprezentând preţul imobilului, culpa pârâţilor este evidentă.
Pe de altă parte, este nefondată şi critica pârâţilor cu privire la lipsa temeiului juridic pentru admiterea acţiunii, potrivit căreia rezoluţiunea nu s-ar putea pronunţa decât dacă în convenţie ar fi fost o clauză privind inexistenţa unei sarcini în C.F.
Dacă, într-un contract bilateral, unul dintre contractanţi nu-şi execută obligaţia, celălalt va putea sau să urmărească executarea ei, sau să ceară instanţei rezoluţiunea contractului; această posibilitate de a alege este o favoare creată de legiuitor părţii care a executat sau declară că este gata să-şi execute obligaţiile.
Acest drept de opţiune este prevăzut de art. 1020 C. civ., potrivit căruia condiţia rezolutorie este subînţeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice.
în legătură cu obligarea recurenţilor la restituirea dublului arvunii, se reţine că în antecontract s-a prevăzut, în mod expres, că neres-pectarea acestor clauze obligă vânzătorul la plata dublului arvunii primite de la cumpărător şi, ca atare, conform art. 969 C. civ., în mod legal pârâţii-recurenţi au fost obligaţi la restituirea dublului arvunii.
