TRIBUNALUL BRASOV
SECTIA CIVILA
Decizie nr. 14Dosar nr. 19230/197/2009
Sedinta publica de la 21. ianuarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE Diana Otilia Pop – judecator
JUDECATOR S. S. M.
GREFIER E. M.
Pentru astazi fiind amanata solutionarea apelului declarat de catre apelantii-reclamanti C.L.si C.C.S.S.impotriva Sent. civ. nr.11282/04.10.2010 a Judecatoriei Brasov.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei, dupa care:
Dezbaterile in cauza civila de fata au avut loc in sedinta publica din data de 14.01.2011, cand partile prezente au pus concluzii, conform celor consemnate in incheierea de sedinta din acea zi, care face parte integranta din prezenta, iar instanta, pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise, in temeiul dispozitiilor art. 146 Cod procedura civila, a amanat pronuntarea pentru data de azi, 21.01.2011.
TRIBUNALUL
Deliberand asupra apelului civil de fata constata ca prin Sent. civ. nr. 11282/04.10.2010 Judecatoria Brasov a respins actiunea formulata de reclamantii C.L.si C. C. S. S., cu domiciliul ales in Brasov, str. Mircea cel Batran nr. 39, bl.51, ap.30, jud Brasov in contradictoriu cu paratii: STATULUI ROMAN, reprezentat prin MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE; MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut ca, la data de 12.04.1997, in temeiul Legii 112/1995, intre Statul Roman, in calitate de vanzator si reclamanta C.L. impreuna cu defunctul ei sot, C. S., in calitate de cumparatori, s-a incheiat contractul nr.22081, avand ca obiect apartamentul situat in Brasov, str. Ion Ratiu nr.14,ap.4, jud Brasov, ocupat de cumparatori in baza contractului de inchiriere nr.7142/80 din 30.06.1980.
Urmare a decesului lui C. S., la data de 05.07.2009, prin certificatul de mostenitor nr. 87/2002 emis de BNP A. F. C.- U. O. s-a recunoscut calitatea de mostenitor al defunctului pentru reclamantul Corlateanu Catalin Sylviu Stefan, in masa succesorala intrand si cota de ˝ parte din imobilul situat in Brasov, str. Ion Ratiu nr.14, ap.4, jud Brasov.
Prin decizia civ. nr.882/R/20.09.2002 pronuntata de Curtea de Apel Brasov in dos. civ nr. 792/R/2002 a fost admisa cererea reclamantului H. K. R.(mostenitorul fostei proprietare a imobilului, A. K.), s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare nr.22081/12.04.1997, fiind retinuta reaua credinta a cumparatorilor la incheierea contractului de vanzare cumparare si faptul ca titlul statului asupra imobilului in litigiu a fost obtinut prin aplicarea gresita a Decretului nr.92/1950, determinand astfel incalcarea art.6 din Legea nr.213/1998 care conditioneaza valabilitatea de respectarea dispozitiilor legale in vigoare la data preluarii.
Conform art. 50 alin. (3) din Legea nr.10/2001, republicata, restituirea pretului de piata al imobilelor, privind contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile ulterioare, care au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Economiei si Finantelor din fondul extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare.
Legea 10/2001, republicata, prevede conditii speciale cu privire la angajarea raspunderii vanzatorului pentru evictiune, conditii referitoare la nivelul despagubirilor acordate cumparatorilor si respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, conditiile generale fiind cele prevazute de dreptul comun in materie, respectiv, art.1336-1351 C.civ.
Instanta a retinut ca, fata de cele mentionate in cuprinsul deciziei civile mai sus indicate, contractul de vanzare-cumparare nu a fost incheiat cu respectarea prevederilor Legii 112/2005 in conditiile in care Statul Roman a preluat fara titlu imobilul in litigiu, mostenitorul fostei proprietare solicitand constatarea nevalabilitatii titlului Statului inca din anul 1995, cand a formulat actiune in revendicare privind imobilul.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantii C.L.si C. C. S. S., care au solicitat modificarea sa in tot, pentru urmatoarele motive:
Actiunea formulata se intemeiaza atat pe prevederile dreptului comun in materia evictiunii, cat si pe cele ale legii speciale, respectiv art. 50 si 50 ind.1 din Legea 10/2001 republicata. Din materialul probator administrat in cauza rezulta ca actiunea formulata este fondata, in cauza fiind intrunite conditiile pentru atragerea raspunderii Statului Roman pentru evictiune.
Astfel, pe de-o parte, sunt intrunite toate conditiile prevazute de art. 1336 – 1351 pentru angajarea raspunderii pentru evictiune: a existat o tulburare de drept provenita de la un tert – actiunea in revendicare admisa in mod irevocabil de Curtea de Apel Brasov – decizia nr.882/R a Curtii de Apel Brasov, tulburarea a avut o cauza anterioara vanzarii – nevalabilitatea titlului Statului Roman, iar tulburarea nu a fost cunoscuta de vanzator la data incheierii contractului de vanzare – cumparare.
Cu privire la aceasta din urma conditie in mod eronat instanta de fond a retinut ca “inca din anul 1995 mostenitorul fostei proprietare a formulat o actiune in revendicare a imobilului”. Desi o astfel de actiune a fost intr-adevar formulata in anul 1995, aceasta a fost respinsa prin sentinta civila nr. 8259/1995 a Judecatoriei Brasov, devenita definitiva si irevocabila prin deciziile civile cu nr.759/1996 si 507/1996 ale Tribunalului Brasov si respectiv Curtii de Apel Brasov, ceea ce nu poate echivala cu o cunoastere a tulburarii anterior semnarii contractului de vanzare – cumparare, ci reprezinta o dovada a faptului ca la momentul semnarii acestui contract titlul Statului Roman era valid, fiind recunoscut in mod definitiv si irevocabil prin hotararile judecatoresti mai sus aratate. Nevalabilitatea titlului statului a fost constatata de instanta de judecata prin Decizia civila nr. 882/R din 20.09.2002, pronuntata in dosarul nr.792/R/2002 de Curtea de Apel Brasov, deci dupa cinci ani de la semnarea contractului de vanzare – cumparare; la data semnarii semnarii contractului de vanzare – cumparare Statul Roman era proprietar tabular asupra imobilului, conform Decretului nr. 92/1950, catalogat de Legea nr. 112/1995 si de Normele Metodologice de aplicare a legii drept “titlu”. Totodata, potrivit art. 1898 Cod civil pana la proba contrara buna credinta se prezuma.
Pe de alta parte, in cauza sunt aplicabile si prevederile legii speciale, respectiv art. 50 si 50 ind.1 din Legea 10/2001, republicata, intrucat contractul de vanzare cumparare nr. 22081/12.04.1997 a fost incheiat cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, neexistand nicio dovada contrara. Potrivit art.9 din Legea 112/1995 “chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului”, alin. 6 stipuland ca fac exceptie de la prevederile alin.1, adica nu pot cumpara apartamentele ocupate, chiriasii titulari de contract sau membrii familiilor lor care au dobandit sau instrainat o locuinta proprietate personala dupa ianuarie 1990 in localitatea de domiciliu. De asemenea potrivt art. 10 din legea mai sus mentionata, sunt exceptate de la vanzare apartamentele care la momentul intrarii in vigoare a legii beneficiau de dotari speciale – piscine, sauna, sera, bar, vinoteca sau camera frigorifica. Sunt de asemenea exceptate de la vanzare locuintele care au avut destinatia de casa de :aspeti, de protocol, cele declarate monumente istorice si din patrimoniu national, precum si cele folosite ca resedinte pentru fostii si actualii demnitari.
In consecinta, singurele conditii prevazute de Legea 112/1995, pe care chiriasul trebuia sa le respecte pentru a putea incheia contractul de vanzare cumparare pentru imobilul pe care il ocupa erau, pe langa existenta unui contract de inchiriere valabil, expirarea termenului de sase luni de la intrarea in vigoare a legii, lipsa dotarilor ori a destinatiilor speciale mentionate si inexistenta in proprietatea chirasilor titulari sau a familiei acestora a unei locuinte dobandite dupa 1 ianuarie 1990, chiar instrainata in localitatea de domiciliu.
Prevederile art. 50 ind.1 raportate la dispozitiile art. 50 alin. 2 si 3 din Legea 10/2001 se refera la respectarea acestor conditii cand fac trimitere la contractele de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, iar nu la cele relative la valabilitatea sau nevalabilitatea titlului Statului Roman, care a fost stabilita ulterior prin hotarare judecatoreasca in temeiul unor prevederi legale survenite dupa incheierea de contractului de vanzare – cumparare. In prezenta cauza evictiunea a fost determinata de desfiintarea titlului statului, nu de nerespectarea conditiilor de incheiere a contractului de vanzare – cumparare.
Mai mult decat atat obligatia de garantie pentru evictiune exista atat atunci cand evictiunea provine de la un tert, cat si in cazul evictiunii provenite dintr-un fapt personal al vanzatorului, cu atat mai mult cu cat eventuala culpa ce se poate imputa cumparatorilor consta in faptul ca nu au apreciat corect titlul statului, aspect care dimpotriva contureaza reaua-credinta a statului, care fara sa-si verifice titlul a demarat procedura de vanzare a imobilului, creind aparenta unui proprietar veritabil. Lipsa de diligenta nu le poate fi imputata apelantilor, cu atat mai mult cu cat cererea de cumparare a imobilului s-a facut in contextul legislativ de la data respectiva si al existentei deciziei civile nr. 759/A/1996 prin care se respinsese in mod irevocabil actiunea fostului proprietar K. A. prin care acesta a solicitat sa se constate ca preluarea imobilului de catre stat s-a realizat in mod abuziv.
Prin admiterea actiunii in revendicare apelantii au fost lipsiti de un bun in sensul art. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului, astfel incat sunte indreptatiti in a obtine o compensatie care sa fie in mod rezonabil corelata cu valoarea pecuniara a bunului, aceasta fiind si practica CEDO in materie. Potrivit art. 20 din Constitutie, dispozitiile constitutionale privind drepturile si libertatile cetatenesti vor fi aplicate n concordanta cu Declaratia Universala a Drepturilor Omului, cu pactele si cu celelalte tratate la care Romania este parte, iar in raport cu legislatia interna au prioritate reglementarile internationale, cu excpptia cazului in care Constitutia sau legile interne contin prevederi mai favorabile.
Astfel, in cauza Raicu impotriva Romaniei, Curtea Europeana a Drepturilor Omului a constatat incalcarea art. 1 din Protocolul 1 al Conventiei Europene a Drepturilor Omului in masura in care fostul chirias care a cumparat imobilul si care ulterior a fost evins de fostii proprietari nu primeste o despagubire care sa fie echivalenta cu valoarea de circulatie a bunului de care a fost deposedat.
Intimatul parat Statul Roman nu a formulat in termenul prevazut de art.114 ind.1 alin.2 C.proc.civ. intampinare, motiv pentru care, in sedinta publica din data de 14.01.2011, a fost decazut conform art.103 C.proc.civ. din dreptul de a savarsi actul de procedura mentionat.
In apel nu s-au administrat probe.
Verificand, in conformitate cu prevederile art.295 alin.1 C.proc.civ., stabilirea starii de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta, in limitele motivelor de apel invocate, vazand ca nu exista motive de apel de ordine publica tribunalul retine urmatoarele:
Astfel dupa cum in mod corect a sesizat prima instanta, pretentiile apelantilor reclamanti se intemeiaza exclusiv pe prevederile speciale cuprinse in art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001 rep. Acestea prevad anumite conditii pentru aplicare, printre care se numara si aceea ca actul de vanzare-cumparare incheiat intre Statul Roman si pretinsul beneficiar al restituirii valorii de piata a imobilului instrainat sa fi fost incheiat cu respectarea Legii nr.112/1995.
Analizand din aceasta perspectiva, in concret, temeinicia pretentiilor apelantii-reclamanti se constata ca acestia omit conditia expresa de aplicare a prevederilor art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001 modificata la zi, anterior mentionate, respectiv aceea ca actul de vanzare-cumparare sa fi fost incheiat cu respectarea legii. Aceasta conditie rezulta cu claritate la o examinare atenta a normei legale mentionata, pe care se intemeiaza actiunea de fata. In acest sens se retine continutul articolului de lege respectiv:
„ART. 50^1:
(1) Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.
(2) Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza”.
In ceea ce-i priveste pe apelanti, s-a stabilit cu putere de lucru judecat, prin Sent. civ. nr.4110/2001 a Judecatoriei Brasov si prin Decizia civila nr.882/R/2002 a Curtii de Apel Brasov, ca actul de vanzare-cumparare incheiat intre Statul Roman, prin S.C. RIAL S.R.L. si apelanta C.L., respectiv sotul sau C. S., este lovit de nulitate absoluta, precum si faptul ca imobilul cumparat a fost preluat fara titlu valabil de catre vanzator (prin aplicarea gresita a Decr. nr.92/1950).
Ilegalitatea contractului rezida, asadar, din faptul ca s-a vandut un apartament care, nefiind preluat legal in proprietate de catre Statul Roman, nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995, conform chiar prevederilor primului articol al acesteia si, in consecinta, nu putea fi vandut in temeiul dispozitiilor art.9 din acelasi act normativ.
In concluzie, apelantii nu indeplinesc una dintre cerintele normei legale pe care isi intemeiaza pretentiile in speta, astfel incat aceasta nu le este aplicabila. Aceasta cerinta nu este, in mod direct, a bunei credinte, ci a respectarii – cu ocazia incheierii contractului de vanzare-cumparare ulterior desfiintat in instanta – a prevederilor Legii nr.112/1995. Reaua credinta a apelantilor la momentul cumpararii nu reprezinta un motiv in sine de inlaturare, in speta, de la beneficiul prevederilor art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, ci un criteriu (dar nu singurul) raportat la care, in speta anterioara, s-a constatat nulitatea contractului de vanzare-cumparare.
Asadar, in ceea ce priveste contractul de vanzare cumparare incheiat intre apelanta C.L.si defunctul sau sot, autorul apelantului C. C. S. S., pe de o parte, si Statul Roman, pe de alta parte, s-a dovedit incalcarea Legii nr.112/1995, iar nu respectarea sa, prin faptul ca apartamentul vandut nu era proprietatea statului vanzator, ci a unui tert. La momentul vanzarii cumparatorii au fost de rea credinta, fapt stabilit anterior cu putere de lucru judecat, prin Decizia civila nr.883/20.09.2002 a Curtii de Apel Brasov. Aceasta atitudine psihica a apelantei si a sotului sau nu a constituit si nu putea constitui motivul nulitatii, ci doar o aparare invocata de catre acestia anume pentru a inlatura sanctiunea nulitatii, care insa avea o cu totul alta cauza.
Prin ipoteza, nulitatea reprezinta acea sanctiune de drept civil care lipseste actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru incheierea sa valabila. Asa fiind, niciodata reaua credinta a unui cocontractant nu constituie, in sine, un motiv de nulitate a unui contract. Atitudinea psihica a cocontractantului se analizeaza doar intr-o etapa subsecventa constatarii nulitatii unui alt act juridic, anterior, nu ca motiv al acesteia ci, dimpotriva, pentru eventuala aplicare a unei exceptii de la unul dintre principiile efectelor nulitatii, respectiv principiul anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului initial. Este vorba despre exceptia mentinerii actului subsecvent in temeiul ocrotirii bunei credinte a subdobanditorului unui bun cu titlu oneros.
In concluzie, reaua credinta a cumparatorilor vizati de art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001 nu poate constitui un motiv de nulitate a contractului de vanzare-cumparare de care beneficiaza, ci doar un criteriu in functie de care se apreciaza daca acest contract este lovit sau nu de nulitate ca efect al nulitatii actului juridic initial, pe care se intemeiaza (respectiv cel prin care bunul vandut a intrat in proprietatea vanzatorului, in speta actul de preluare a imobilului de catre Statul Roman), iar nu pentru motive intrinseci.
Potrivit dispozitiilor legale anterior mentionate:
„ART. 1
Fostii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice, dupa 6 martie 1945, cu titlu, si care se aflau in posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiaza de masurile reparatorii prevazute de prezenta lege.
De prevederile alin. 1 beneficiaza si mostenitorii fostilor proprietari, potrivit legii”.
„ART. 9
Chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului prevazut la art. 14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a pretului”.
Apartamentul cumparat de catre apelanta C.L.impreuna cu autorul apelantului C.C.S.S.s-a stabilit cu putere de lucru judecat si in mod expres prin Decizia civila nr.882/2002 a Curtii de Apel Brasov ca a fost preluat fara titlu valabil de catre Statul roman.
Intrucat imobilul din care face parte apartamentul ocupat de catre apelanti nu a trecut in proprietatea statului cu titlu, in acceptiunea art.1 din Legea nr.112/1995, nu intra sub incidenta prevederilor art.9 din acelasi act normativ.
Pe cale de consecinta logica, vanzarea acestui apartament in temeiul Legii nr.112/1995 catre chiriasi nu s-a facut cu respectarea prevederilor legii respective, ci cu incalcarea lor, aceasta fiind de altfel motivul pentru care prin decizia anterior mentionata s-a constatat nulitatea sa absoluta (sanctiune civila ce intervine doar in cazul incheierii unui act juridic cu incalcarea legii, iar nu si in cazul respectarii sale).
Astfel, contractul de vanzare-cumparare al apelantilor este indubitabil ca nu face parte din categoria celor vizate de art.50 ind.1 din Legea nr.10/2001, norma juridica pe care se intemeiaza actiunea, respectiv a contractelor incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
In atare conditii, in mod corect prima instanta a respins actiunea, intrucat dreptul comun, respectiv prevederile art.1336 si urm. C.civil, ce reglementeaza raspunderea vanzatorului pentru evictiune, nu au fost invocate de catre apelanti, iar prevederile speciale cuprinse in art.50 ind.1 din Legea nr.112/1995 nu le sunt aplicabile acestora, intrucat nu este indeplinita una dintre conditiile sale de aplicabilitate (apelantii nu se gasesc in ipoteza prevazuta de legea speciala).
In fine, incalcarea intr-un mod oarecare a Conventiei Europene a Drepturilor Omului si a protocoalelor sale aditionare, ori a altor conventii si tratate internationale ratificate de Romania nu a fost invocata de catre apelanti in prima instanta, nu a constituit obiect al cercetarii judecatoresti conform art.129 alin. ultim C.proc.civ. si nu poate fi, ca atare, analizata direct in apel. Aceasta chestiune, care tinde la schimbarea cauzei actiunii, a fost invocata direct in calea de atac cu incalcarea prevederilor art.294 alin.1 C.proc.civ.
Pentru aceste motive, vazand si dispozitiile art.296 C.proc.civ., tribunalul va respinge apelul declarat de catre apelantii-reclamanti C.L.si C.C.S.S.impotriva Sent. civ. nr.11282/04.10.2010 a Judecatoriei Brasov, pe care o va pastra.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge apelul declarat de catre apelantii-reclamanti C.L.si C.C.S.S.impotriva Sent. civ. nr.11282/04.10.2010 a Judecatoriei Brasov, pe care o pastreaza.
Definitiva.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata azi, 21.01.2011, in sedinta publica.
PRESEDINTEJUDECATOR
D. O. P.S. S. M.
GREFIER
E. M.
Red. D.O.P./28.02.2011Tehnored. E.M./28.02.2011
– 5 ex. –
