Deşi prezumată şi înţeleasă în sensul dispoziţiilor art. 1898 din Codul civil (aplicabile prin analogie), buna-credinţă nu va exista decât atunci când atitudinea părţii ce o invocă este în afara oricărei îndoieli culpabile.
Contestarea valabilităţii titlului statului de către proprietar şi, pe de altă parte, graba chiriaşilor de a-şi valorifica un drept ce nu se născuse încă -înainte de expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 şi în detrimentul adevăratului proprietar, a cărui cerere de recuperare în natură a bunului nu fusese rezolvată – sunt elemente care contrazic buna-credinţă a pârâţilor.
(Decizia nr. 1233 din 30 noiembrie 2004 – Secţia a IlI-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 10323 din 12.08.2002, reclamantul N.R.A. i-a chemat în judecată pe pârâţii SC “A.” SA, Primăria Municipiului Bucureşti, C.S. şi C.R., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare nr. 2288 din 22.02.1997, încheiat de pârâţi, cu privire la un apartament.
în motivarea cererii s-a arătat că imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a aparţinut părinţilor reclamantului, fiind preluat de stat în mod abuziv, prin naţionalizare.
Deşi reclamantul a depus două cereri pentru restituirea în natură a bunului, conform Legii nr. 112/1995, aceste cereri au rămas nesoluţionate, procedându-se în schimb la înstrăinarea apartamentului către pârâţii persoane fizice. Contractul încheiat în astfel de condiţii este lovit de nulitate absolută, ambele părţi fiind de rea-credinţă la momentul perfectării sale.
Prin Sentinţa civilă nr. 2743 din 15.04.2003, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea formulată şi a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că imobilul ce a făcut obiectul înstrăinării a fost preluat de stat de la autorii reclamantului, prin naţionalizare. Aplicarea acestei măsuri în temeiul Decretului nr. 92/1950 a fost în contradicţie cu dispoziţiile Constituţiei din 1948, care nu prevedea posibilitatea naţionalizării locuinţelor (ci doar a mijloacelor de producţie, băncilor, societăţilor de asigurare).
în ce priveşte poziţia subiectivă a părţilor la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, s-a constatat o lipsă a demersurilor şi diligenţelor cumpărătorilor în a afla situaţia juridică reală a imobilului, de natură să excludă buna-credinţă invocată de aceştia.
S-a reţinut o lipsă a comportamentului activ al cumpărătorilor, care, în condiţiile unei dispute publice în legătură cu naţionalizarea şi abuzurile comise de stat în preluarea bunurilor pe această cale, s-au mulţumit să se încreadă în aparenţa de proprietar a statului.
Prima instanţă a apreciat că aceste situaţii, vizând nevalabilitatea titlului statului şi reaua-credinţă a chiriaşilor cumpărători, atrag aplicabilitatea dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 şi sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic.
împotriva sentinţei au declarat apel pârâţii C.S. şi C.R.M., care au formulat critici de nelegalitate şi netemeinicie, susţinând că au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în mod valabil, întrucât imobilul nu era revendicat la data înstrăinării acestuia, iar reclamantul nici nu îi notificase în legătură cu intenţia sa de revendicare a bunului.
Prin Decizia civilă nr. 11/A din 9.01.2004, Tribunalul Bucureşti – Secţia a lll-a civilă a admis apelul declarat şi a schimbat în tot sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiată.
S-a reţinut în considerentele deciziei că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut înainte de intrarea în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 11/1997, astfel încât prevederile acestui act normativ, care interzic înstrăinarea către chiriaşi a imobilelor aflate în litigiu, nu se pot aplica retroactiv.
Chiar existenţa unei situaţii litigioase asupra imobilului nu era de natură a interzice vânzarea-cumpărarea bunului, întrucât această interdicţie a apărut ulterior, după 29.01.1997, când a intrat în vigoare Hotărârea Guvernului nr. 11/1997.
Buna-credinţă, înţeleasă drept credinţă a dobânditorilor că au contractat cu un veritabil proprietar, nu a fost răsturnată în speţă, statutul de verus dominus al vânzătorului rezultând din împrejurarea că titlul său era consacrat de un text de lege. în plus, subdobânditorul nu avea nici o calitate să analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului, ci avea doar obligaţia de a depune diligenţe pentru a cunoaşte dacă statul avea sau nu titlu.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de către reclamant, care a formulat critici sub următoarele aspecte:
Instanţa de apel, fără să înlăture aprecierile primei instanţe referitoare la nevalabilitatea titlului statului, a considerat că buna-credinţă a cumpărătorilor este de natură să înlăture nulitatea actului juridic.
Aprecierea bunei-credinţe s-a făcut însă în mod eronat, cu trimitere la dispoziţiile Hotărârii Guvernului nr. 11/1997, deşi reclamantul nu invocase acest act normativ, ci încălcarea cu bună-ştiinţă a prevederilor Legii nr. 112/1995.
în acest sens, s-a arătat că apelanţii nu aveau la data cumpărării calitatea de chiriaşi ai apartamentului şi că au optat pentru cumpărare înainte de împlinirea termenului de 6 luni prevăzut de art. 9 din Legea nr. 112/1995, necesar pentru soluţionarea cererilor de restituire în natură formulate de proprietari.
S-a mai susţinut şi că, potrivit Legii nr. 112/1995, chiriaşii aveau obligaţia, pentru validitatea vânzării, ca la momentul încheierii ei să depună declaraţii pe propria răspundere, din care să rezulte că nu au mai dobândit sau înstrăinat locuinţe după anul 1990.
în drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 8- 10 din Codul de procedură civilă.
Prin întâmpinarea formulată, intimaţii au solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că au avut calitatea de chiriaşi la momentul perfectării vânzării, potrivit contractului de închiriere depus la dosar, că recurentul nu a făcut dovada înstrăinării sau dobândirii vreunei locuinţe după 1990 de către intimaţi, iar, în condiţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, instanţele nu mai sunt ţinute să analizeze valabilitatea titlului statului, dacă chiriaşul cumpărător a fost de bună-credinţă.
Recursul este fondat, potrivit următoarelor considerente:
Instanţa de apel a apreciat că actul juridic atacat este salvat de la nulitate prin efectul bunei-credinţe a cumpărătorilor şi incidenţa în acest sens a dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
Ca argument în justificarea existenţei bunei-credinţe, tribunalul a făcut referire la prevederile Hotărârii Guvernului nr. 11/1997, la faptul că acest act normativ nu a fost încălcat, întrucât a intrat în vigoare ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi, ca atare, la data înstrăinării nu exista o interdicţie de vânzare a imobilelor litigioase.
O astfel de analiză ignoră însă temeiul juridic al cererii reclamantului, care, invocând cauza ilicită, a pretins nesocotirea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, înstrăinarea unui bun deţinut de stat fără titlu valabil, în condiţiile în care ambele părţi contractante au fost de rea-credinţă.
Nevalabilitatea titlului statului a fost stabilită de prima instanţă şi nu a constituit obiect de critică pe calea apelului, astfel încât considerentul tribunalului, potrivit căruia statutul de verus dominus al înstrăinătorului ar rezulta din împrejurarea că era consacrat de un text de lege, se situează în afara limitelor devoluţiunii fixate de parte.
Reţinerea bunei-credinţe a cumpărătorilor cu motivarea că aceştia nu aveau calitatea să analizeze valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului ignoră exigenţele care sunt impuse acestei atitudini subiective, pentru a i se putea recunoaşte efectele juridice.
Deşi prezumată şi înţeleasă în sensul dispoziţiilor art. 1898 din Codul civil (aplicabile prin analogie), buna-credinţă nu va exista decât atunci când atitudinea părţii ce o invocă este în afara oricărei îndoieli culpabile.
Or, astfel cum a arătat reclamantul şi cum a rezultat din probele dosarului, anterior perfectării vânzării-cumpărării fusese formulată Cererea nr. 2476 din 29.07.1996 la Comisia municipiului Bucureşti de aplicare a Legii nr. 112/1995, prin care se solicitase restituirea în natură a imobilului.
Aceasta însemna că se contesta valabilitatea titlului statului şi că deci exista un dubiu, care nu putea profita chiriaşilor, cum că imobilul nu făcea parte din cele preluate de stat cu titlu, pentru a constitui obiect al Legii nr. 112/1995.
în acelaşi timp, cererea chiriaşilor de cumpărare a apartamentului în care locuiau a fost formulată la 27.05.1996, deci înainte de expirarea termenului de 6 luni prevăzut de Legea nr. 112/1995, pentru ca proprietarii să-şi fi exprimat opţiunea în legătură cu restituirea bunurilor preluate de către stat.
Totodată, încheierea contractului s-a făcut înainte ca cererea proprietarului să fi fost soluţionată.
Contestarea valabilităţii titlului statului şi, pe de altă parte, graba chiriaşilor de a-şi valorifica un drept ce nu se născuse încă (în detrimentul adevăratului proprietar a cărui cerere de recuperare în natură a bunului nu fusese rezolvată) sunt elemente care contrazic buna-credinţă a pârâţilor.
Stabilind contrariul, tribunalul a ignorat mijloacele de probă din care rezultau elementele de fapt menţionate anterior, ceea ce atrage incidenţa în cauză a motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă.
Celelalte critici formulate pe calea recursului, cu referire la dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă, nu pot fi primite.
în privinţa motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, recurentul nu a indicat ce anume act dedus judecăţii a primit o interpretare vădit eronată, denaturându-i-se înţelesul şi sensul, pentru a fi atrasă aplicabilitatea acestui text.
Criticile de nelegalitate formulate (art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă), cu referire la pretinsa inexistenţă a calităţii de chiriaşi a pârâţilor sau la nedepunerea de către aceştia a declaraţiei că nu au mai dobândit imobile după 1990, nu pot fi reţinute, câtă vreme acestea nu au fost invocate ca aspecte de nevalabilitate a contractului prin cererea de chemare în judecată. Formularea lor direct în recurs tinde la modificarea cauzei acţiunii, ceea ce este inadmisibil, potrivit art. 316 cu referire la art. 294 alin. 1 din Codul de procedură civilă.
în consecinţă, admiterea recursului şi modificarea deciziei tribunalului, în sensul respingerii apelului declarat de pârâţi, s-a făcut, potrivit considerentelor expuse anterior, numai pe temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă. (Judecator Adina Nicolae)
