Acţiunea având ca obiect rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei, introdusă de către reprezentantul statului, nu poate fi continuată de către persoana fizică ce a redobândit în proprietate locuinţa, deoarece transmisiunea calităţii procesuale în cazul persoanelor juridice poate avea loc numai pe calea reorganizării persoanei juridice, prin comasare sau divizare, ceea ce nu se poate realiza în situaţia unei persoane fizice, pentru care transmisiunea calităţii procesuale operează numai pe calea succesiunii.
Cererea de intervenţie în interes propriu, în calitate de succesor în drepturi al reprezentantului statului, formulată de actualul proprietar al imobilului, persoană fizică, urmează a fi respinsă ca lipsită de calitate procesuală activă, cu motivarea că persoana fizică nu a fost parte în contractul de închiriere a cărei reziliere se solicită şi nu i se poate transmite calitatea procesuală activă a reclamantei, deoarece aceasta este o persoană juridică.
(Decizia nr. 1525 din 18 iunie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin Sentinţa civilă nr. 988 din 8.02.2002, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, a fost respinsă cererea formulată de reclamanta Consiliul General al Municipiului Bucureşti – AFI împotriva pârâtei B.N.M.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a constatat că cererea reclamantei, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 9.537.428 lei, reprezentând chiria neachitată pe perioada 1.02.2000- 30.06.2001, rezilierea Contractului de închiriere nr. 2769/1999 privind locuinţa situată în Bucureşti şi evacuarea pârâtei şi a fiului acesteia din imobil, cu plata cheltuielilor de judecată, este neîntemeiată, având în vedere că neplata chiriei nu s-a datorat relei-credinţe a pârâtei, ci multiplelor probleme materiale şi medicale cu care s-a confruntat aceasta.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel Consiliul General al Municipiului Bucureşti, în motivarea acestuia susţinând că soluţia rezilierii contractului de închiriere se impune având în vedere neplata chiriei pentru o perioadă de cel puţin 3 luni consecutiv.
Pârâta B.N.M. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat, întrucât la data introducerii apelului apelanta nu mai avea calitatea de proprietar, întrucât proprietatea şi posesia imobilului a fost restituită lui G.D.A., în baza Dispoziţiei primarului general nr. 1403/2002 şi a Procesului-verbal de predare-primire nr. 6249 din 30.04.2002 emis de DGAFI.
în cadrul probei cu acte în apel a fost depusă copia Dispoziţiei nr. 267 din 14.03.2002 şi procesul-verbal de predare-primire a imobilului în litigiu către numitul G.D.A.
La data de 31.05.2002, numitul G.D.A. a solicitat introducerea sa în cauză, întrucât înţelege să se substituie apelantei Consiliul General al Municipiului Bucureşti în calitate de locator, operând transmisiunea calităţii procesuale active.
Ulterior, la data de 25.10.2002, instanţa a revenit asupra măsurii scoaterii din cauză a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, pe care l-a reintrodus în calitate de apelant.
Analizând actele şi lucrările dosarului cu privire la apelul declarat de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, instanţa a constatat că acesta este neîntemeiat.
Nu se poate susţine că Consiliul General al Municipiului Bucureşti nu are calitate procesuală activă în cadrul acţiunii în pretenţii, pornită împotriva pârâtei, întrucât obligaţia plăţii contravalorii chiriei în baza contractului de închiriere nu se stinge prin pierdere a calităţii de proprietar, această obligaţie contractuală rămânând valabilă pentru perioada aferentă valabilităţii contractului. Chiar dacă în prezent, faţă de chitanţa depusă la dosar, din care rezultă că intimata a achitat la data de 23.01.2002 chirie restantă pe perioada ianuarie – decembrie 2001 şi ianuarie 2002, cererea apelantei Consiliul General al Municipiului Bucureşti privind plata chiriei restante nu mai are temei legal, aceasta nu o lipseşte de calitate procesuală. Pentru că în prezent între Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi pârâtă nu mai există nici un contract de locaţiune, prin restituirea în natură a imobilului în litigiu către numitul G.D.A., au încetat pentru viitor efectele contractului de locaţiune, astfel încât apelanta Consiliul General al Municipiului Bucureşti nu mai are temei legal al solicitării rezilierii contractului pentru neplata chiriei pentru o perioadă mai mare de 3 luni consecutiv.
Pentru aceste considerente, apelul Consiliului General al Municipiului Bucureşti a fost respins ca neîntemeiat.
în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a apelantului-reclamant G.D.A., instanţa a admis-o, constatând că în cauză nu a operat transmisiunea calităţii procesuale active.
Fiind o persoană juridică, Consiliul General al Municipiului Bucureşti nu putea transmite calitatea sa procesuală unei persoane fizice, întrucât în cazul persoanelor juridice transmisiunea legală are loc pe calea reorganizării persoanei juridice care este parte în proces, prin comasare sau divizare, astfel încât persoana juridică nou creată (prin fuziune), persoana juridică absorbantă (în cazul absorbţiei) sau persoanele juridice care au patrimoniu divizat dobândesc calitatea de reclamant sau pârât, ceea ce nu este cazul în speţă.
Prin Decizia civilă nr. 309/2003 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a lll-a civilă, s-a respins apelul reclamantei Consiliul General al Municipiului Bucureşti – AFI şi s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a apelantului-reclamant G.D.A., constatându-se că în cauză nu a operat transmisiunea calităţii procesuale active.
împotriva acestei decizii a declarat recurs numitul G.D.A., iar în motivarea recursului a precizat că instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active, pe care însă nu a pus-o în discuţia părţilor, încălcându-se astfel dispoziţiile procedurale.
Prima critică invocată poate fi încadrată în dispoziţiile art. 304 pct. 5 din Codul de procedură civilă.
în cel de-al doilea motiv de recurs se precizează că până la încheierea unui nou contract, Contractul nr. 2769/1999 încheiat de către DGAFI cu intimata este prelungit de drept, iar noul proprietar dobândeşte calitatea de locator, critică ce poate fi încadrată în dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Recursul de faţă, aşa cum a fost formulat, este nefondat şi a fost respins ca atare, pentru considerentele care vor urma.
Excepţia lipsei calităţii procesuale active a numitului G.D.A., în baza căreia a fost soluţionată cererea acestuia din urmă, a fost pusă în discuţia părţilor, respectând principiul contradictorialităţii, aşa cum reiese din practicaua încheierii din 14.02.2003. De altfel, numitul G.D.A., prin apărătorul său, a pus concluzii atât orale, cât şi scrise, inclusiv pe această excepţie, a lipsei calităţii procesuale active.
Numitului G.D.A. i-a fost restituit imobilul în litigiu prin Dispoziţia nr. 267 din 14.03.2002, deci ulterior încheierii Contractului de închiriere nr. 2769/1999 dintre Primăria Municipiului Bucureşti şi intimata B.N.M. Nefiind parte în acest contract, nu se poate solicita rezilierea contractului pentru neplata chiriei către primărie. De altfel, acesta nu este succesorul Primăriei Municipiului Bucureşti şi deci nu are calitate procesuală activă pentru a formula acţiunea de faţă, reieşind astfel că soluţia tribunalului este dată cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 114/1996 şi ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
