înscrisul privat, prin care o terţă persoană achită preţul apartamentului în numele cumpărătorului, cu intenţia de a intra în posesia apartamentului la decesul acestuia, se referă la existenţa unui drept personal, cât şi a unei promisiuni de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil.
Atât drepturile personale, cât şi promisiunile de înstrăinare privitoare la imobile sunt supuse publicităţii imobiliare, astfel încât înscrisul urmează a fi notat în cartea funciară.
(Decizia nr. 1581 din 24 iunie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
La data de 24 iulie 2002, petentul D.D. a solicitat Biroului de carte funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti să încuviinţeze notarea raportului juridic ce rezultă din convenţia sub semnătură privată din 27 ianuarie 1992 semnată şi de intimata C.L., privind apartamentul situat în Bucureşti.
Prin încheierea nr. 9687 din 24 iulie 2002, pronunţată de Biroul de carte funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 6 Bucureşti, văzând că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 50 din Legea nr. 7/1996, s-a admis cererea petentului D.D. şi s-a dispus notarea raportului juridic conform art. 84 lit. d) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997, în Cartea funciară nr. 28853 privind apartamentul în litigiu, proprietatea intimatei C.L.
împotriva acestei încheieri a declarat apel intimata C.L., susţinând că este nelegală şi netemeinică.
Tribunalul Bucureşti – Secţia a lll-a civilă, prin Decizia nr. 97/A din 22 ianuarie 2003, a admis apelul intimatei C.L. împotriva încheierii, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a respins ca neîntemeiată cererea petentului D.D.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că petentul a solicitat să fie înscris în cartea funciară a imobilului chiar dreptul său de proprietate asupra apartamentului în litigiu, or, din conţinutul convenţiei private încheiate de părţi, nu rezultă o asemenea operaţiune de transmitere a dreptului de proprietate de la apelantă către intimatul petent. S-a mai reţinut că înscrisul sub semnătură privată poate avea cel mult valoarea juridică a unei promisiuni de vânzare a unui lucru viitor din moment ce, la data încheierii actului, apelanta nu achitase preţul apartamentului şi nu avea calitatea de proprietară a imobilului.
S-a mai constatat că, prin încheierea pronunţată, instanţa a reţinut un temei juridic inexistent în Legea nr. 7/1996, dar care se regăseşte în Regulamentul aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997.
Tribunalul, analizând actele dosarului, a apreciat că numai un raport juridic care să constate un drept real asupra imobilului ar putea fi înscris în cartea funciară, nu şi cel pe care petentul D.D. îl prezintă cu această intenţie, că înscrisul sub semnătură privată depus la dosar atestă doar un drept de creanţă al petentului, care a achitat preţul apartamentului în locul apelantei, drept ce nu este susceptibil de a fi înscris în cartea funciară, mai ales că imobilul nici nu este individualizat.
S-a mai reţinut că instanţa de fond nici nu a motivat hotărârea şi nu rezultă considerentele care au dus la concluzia că înscrisul sub semnătură privată din 27 ianuarie 1992 conţine în cuprinsul său un raport juridic susceptibil de a fi notat în cartea funciară.
Sub toate aceste aspecte, tribunalul a considerat nelegală încheierea judecătoriei şi astfel a admis apelul intimatei C.L., schimbând în tot încheierea, în sensul respingerii ca neîntemeiată a cererii petentului de notare în cartea funciară.
împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul legal, petentul D.D. invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Recurentul susţine în esenţă că decizia tribunalului este lipsită de temei legal.
în concret, recurentul a arătat că raportul juridic consemnat în chitanţa privată din 27 ianuarie 1992, semnată de părţi în prezenţa a doi martori, care a stat la baza cererii de notare în cartea funciară, atestă fără dubiu că intimata C.L. şi-a achitat apartamentul în litigiu cu suma de 114.410 lei plătită în locul ei de petent cu intenţia acesteia ca, la data decesului său, apartamentul să intre în posesia familiei D.
Or, acest act este susceptibil de a fi notat în cartea funciară conform art. 21 -27 din Legea nr. 7/1996 şi a dispoziţiilor Regulamentului aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997.
înscrisul privat face dovada atât a unui act juridic constatator al unui raport juridic, dar şi a unui fapt juridic, ambele fiind permise a fi înscrise în cartea funciară.
Recursul declarat este fondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Fără temei legal şi prin interpretarea greşită a Legii nr. 7/1996 şi a Regulamentului aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997, s-a stabilit de tribunal că nu pot fi notate în cartea funciară decât raporturile juridice care constată un drept real şi că actul sub semnătură privată din 27 ianuarie 1992, ce conferă recurentului petent un drept de creanţă, nu este susceptibil de a fi înscris în cartea funciară.
Aceste constatări ale tribunalului sunt contrazise de următoarele dispoziţii legale:
Art. 21 alin. 1 lit. C din Legea nr. 7/1996 priveşte înscrierile dezmembrămintelor dreptului de proprietate şi sarcini şi cuprinde la lit. b): faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte.
Conform art. 40 din Legea nr. 7/1996, “Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de informare pentru terţe persoane.”
Art. 84 din Regulamentul aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2371/C/1997 prevede că “Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi alte înscrieri cu caracter provizoriu”, exemplificând la litera k) “promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil”.
Rezultă clar că tribunalul a făcut o aplicare greşită a prevederilor legale menţionate, iar convenţia privată încheiată de părţi la 27 ianuarie 1992 cuprinde un raport juridic susceptibil de a fi notat în cartea funciară.
Fiind întrunite cerinţele art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea, în baza art. 312 din Codul de procedură civilă, a admis recursul şi a modificat decizia tribunalului în sensul respingerii apelului, ca nefondat.
