Din interpretarea art.6 din OUG. Nr. 40/1999 rezultă că acesta este aplicabil unei categorii de persoane expres identificate, respectiv celor care au încheiate contracte de vânzare – cumpărare cu încălcarea dispoziţiilor Legii 112/1995, contracte ce au fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească şi care ocupă în mod efectiv locuinţa.
În speţă, recurenţii nu se încadrează în această categorie întrucât contractul de vânzare – cumpărare al acestora nu a fost anulat (deşi a făcut obiectul unei acţiuni în constatarea nulităţii) ci în comparaţia cu titlul fostului proprietar a fost considerat mai puţin caracterizat şi prin urmare dispoziţiile legale menţionate anterior nu le sunt aplicabile.
În condiţiile în care a existat un contract de închiriere întocmit potrivit dispoziţiilor dreptului comun (astfel cum s-a expus în precedent) chiriaşul nu se mai poate prevala de dispoziţiile legale în materie, ci îi sunt aplicabile prevederile art.23 din Legea nr.114/1996 care statuează că în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere (aşa cum se întâmplă în speţa dedusă judecăţii) chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual.
În condiţiile în care a existat un contract de închiriere întocmit potrivit dispoziţiilor dreptului comun (astfel cum s-a expus în precedent) chiriaşul nu se mai poate prevala de dispoziţiile legale în materie, ci îi sunt aplicabile prevederile art.23 din Legea nr.114/1996 care statuează că în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere (aşa cum se întâmplă în speţa dedusă judecăţii) chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual.
În plus, a obliga reclamanta în acest caz să încheie contract de închiriere cu pârâţii înseamnă a o împiedica pe prima să îşi exercite prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ceea ce determină o încălcare a proprietăţii ocrotită şi garantată prin Constituţie, art.480 Cod civil, art.1 din Protocolul Adiţional nr.1 la Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţii fundamentale şi art.17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, rupându-se totodată, echilibrul just care trebuie să existe între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.(Decizia nr. 756/6 octombrie 2010 a Curţii de Apel Ploieşti – Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie).
Prin decizia civilă nr.756/6 octombrie 2010 Curtea de Apel Ploieşti a respins ca nefondat recursul formulat de R.V. şi R.A. în contradictoriu cu SC D.I.G. SRL împotriva deciziei civile nr. 20/15 ianuarie 2010 a Tribunalului Prahova pentru următoarele considerente :
Nemulţumirea recurenţilor exprimată prin calea de atac promovată porneşte de la premisa că în ceea ce îi priveşte le sunt aplicabile dispoziţiile art.6 din O.U.G. nr.40/1999 şi, în atare context, se justifică obligarea reclamantei la încheierea unui nou contract de închiriere pentru imobilul în litigiu pe o perioadă de 4 ani.
Este de necontestat împrejurarea că recurenţii, în temeiul Legii 112/1995 au cumpărat un apartament situat în Ploieştii, str.Anton Pann, nr.3 compus din 2 camere, în baza contractului nr 776/N/17.01.1997, însă ca urmare a unei acţiuni în revendicare a imobilului în litigiu formulată de moştenitorii fostului proprietar, prin decizia civilă nr.1142/13.09.2006 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, aceştia au fost obligaţi să lase reclamantei I. M. în deplină proprietate spaţiul menţionat anterior.
La momentul respectiv instanţa a procedat la compararea titlurilor de proprietate prezentate de ambele părţi ( având în vedere că titlul familiei R. nu fusese anulat) şi a dat eficienţă celui mai bine caracterizat, respectiv celui prezentat de moştenitorii fostului proprietar.
Potrivit art.6 din O.U.G. nr.40/1999, act normativ de care se prevalează recurenţii în demersul lor adresat instanţei, “în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut în justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa, în baza Legii 112/1995 şi care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani”.
Sub un prim aspect, se impune a se face precizarea că din interpretarea textului de lege expus în precedent rezultă că acesta este aplicabil unei categorii de persoane expres identificate, respectiv celor care au încheiate contracte de vânzare – cumpărare cu încălcarea dispoziţiilor Legii 112/1995, contracte ce au fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească şi care ocupă în mod efectiv locuinţa.
În speţa dedusă judecăţii, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel recurenţii nu se încadrează în această categorie întrucât contractul de vânzare – cumpărare al acestora nu a fost anulat (deşi a făcut obiectul unei acţiuni în constatarea nulităţii) ci în comparaţia cu titlul fostului proprietar a fost considerat mai puţin caracterizat.
Pe de altă parte, chiar dacă s-ar trece peste acest aspect şi prin extrapolare s-ar considera că recurenţii pot fi consideraţi ca făcând parte din categoria celor menţionaţi anterior, trebuie precizat că, în ceea ce îi priveşte, dispoziţiile art.6 din O.U.G nr.40/1999 nu mai sunt incidente.
În prezenta cauză, se constată că după ce I. M. fosta proprietară care a vândut construcţia reclamantei SC D.I.G. SRL) a fost pusă în posesia imobilului ce a făcut obiectul acţiunii în revendicare, la data de 15.05.2007 a încheiat un contract de închiriere cu pârâţii privind spaţiul în litigiu pe o perioadă de 1 an, stipulându-se în cuprinsul acestui act că la expirarea termenului părţile îl pot prelungi de comun acord, cu obligaţia renegocierii chiriei lunare.
Din analiza acestui înscris rezultă fără putinţă de tăgadă că el a fost încheiat potrivit dreptului comun, fără a se face vreo menţiune în cuprinsul său cu privire la O.U.G. nr.40/1999. Astfel s-au inserat clauze vizând preţul chiriei, obligaţia locatarului şi locatorului, stipulându-se totodată că părţile pot decide unilateral încetarea contractului înainte de termen notificând intenţia celeilalte părţi cu 60 de zile înaintea încetării efective, iar la expirarea perioadei de închiriere sau în caz de reziliere a contractului, locatarii se obligă să predea locatoarei spaţiul liber, curat, nemodificat, pe bază de proces verbal.
În atare context, în mod corect instanţa a respins cererea reconvenţională a pârâţilor şi a dispus evacuarea lor din imobil, situaţie în care criticile formulate apar ca nefondate.
Curtea a stabilit că o atare soluţie se impune plecând şi de la considerentul că, în condiţiile în care proprietarul actual nu doreşte încheierea unui contract de închiriere cu recurenţii, admiterea cererii reconvenţionale ar reprezenta o încălcare gravă adusă principiului libertăţii contractuale întrucât acesta nu poate fi obligat să încheie un contract locativ, iar instanţa nu are temei pentru a se substitui voinţei reclamantei în acest sens.
În plus, a obliga reclamanta să încheie contract de închiriere cu pârâţii înseamnă a o împiedica pe prima să îşi exercite prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului imobil, ceea ce determină o încălcare a proprietăţii ocrotită şi garantată prin Constituţie, art.480 Cod civil, art.1 din Protocolul Adiţional nr.1 la Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţii fundamentale şi art.17 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului, rupându-se totodată, echilibrul just care trebuie să existe între protecţia dreptului individului la respectarea bunurilor sale şi cerinţele interesului general.
Pe cale de consecinţă, în raport de considerentele expuse anterior, Curtea a apreciat că recursul formulat este nefondat, nefiind incidente dispoziţiile art. 304 pct.9 Cod procedură civilă invocate de recurenţi în calea de atac promovată, motiv pentru care, în baza art.312 alin.1 Cod pr. civilă, l-a respins ca atare, menţinând ca legală decizia atacată.
