Legea nr. 10/2001, art.20 alin.21 si 23, art.501
Din coroborarea art. 501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009 cu prevederile art. 20 alineatele (21) – (23) din acelasi act normativ, rezulta ca, prin contracte de vânzare-cumparare desfiintate, se înteleg fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în anulare, fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.
În al doilea rând, conditia esentiala din dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr.1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulatie a imobilului, este aceea ca acest contract sa se fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Prin urmare, legea nu prevede în mod specific buna sau reaua-credinta ca si criteriu de aplicare a acestei dispozitii, ci pe aceea a respectarii prevederilor Legii nr.112/1995.
Or, anularea unui act juridic la cererea unui tert (ca în ipoteza de fata) se produce atunci când nu au fost respectate dispozitii legale imperative, de ordine publica, la încheierea acestuia; prin urmare, anularea unui contract de vânzare-cumparare încheiat în baza dispozitiilor Legii nr.112/1995 se produce numai daca nu au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995 la încheierea sa. Astfel, cât timp prin hotarârea judecatoreasca irevocabila pronuntata anterior, s-a dispus anularea contractului, rezulta ca acesta a fost încalcat cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Cu atât mai mult, cu cât în considerentele acestei sentinte s-a retinut ca imobilul nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995, deci nu putea fi vândut în temeiul acestei legi. (Decizia civila nr.257 A din data de 11 noiembrie 2010, Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a IX-a Civila si pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuala)
Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a V-a Civila la data de 02.09.2009, reclamantul B.T.G. a chemat în judecata pe pârâtul Ministerul Finantelor Publice, solicitând obligarea pârâtului la plata pretului de piata al ap. nr. ….. situat în Bucuresti, Str. R. nr. …., sector ….., ca urmare a constatarii nulitatii absolute a contractului de vânzare-cumparare nr. 1087/03.04.1997 încheiat în baza Legii nr.112/1995 pentru acest apartament, suma din care se va scadea suma platita de catre Ministerul Finantelor Publice, ca urmare a restituirii pretului actualizat cu rata inflatiei platit în baza contractului nr. 1087/1997.
În motivarea cererii, reclamantul a sustinut ca a locuit împreuna cu familia în imobil, înca din 1953, iar la aparitia Legii nr.112/1995, mama sa K.G., titular al contractului de închiriere, a cumparat acest apartament prin contractul de vânzare-cumparare cu plata în rate nr. N 1087 din 03.04.1997, pretul fiind achitat integral pâna la data de 19.11.1997.
Ca urmare a actiunii formulate de fostul proprietar al imobilului, prin sentinta civila nr.1187 din 17.02.2004 a Judecatoriei Sectorului 1, devenita irevocabila prin decizia civila nr. 891 din 13.04.2006 a Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a VII a Civila, contractul de vânzare-cumparare nr. 1087/1997 a fost anulat, fiind obligat a lasa în deplina proprietate si posesie acest apartament, masura care s-a îndeplinit în cursul anului 2007.
Prin acelasi titlu executoriu, a fost admisa si cererea sa si pârâtul MFP a fost obligat sa plateasca pretul total de 29 207 402 lei vechi, indexat cu coeficientul de inflatie de la data de 03.04.1997 la data platii, masura ce a fost realizata în cursul anului 2007.
Potrivit prevederilor Legii nr.1/2009, reclamantul a solicitat a se stabili “valoarea apartamentului la pretul pietii imobiliare, conform standardelor internationale, pe calea unei expertize de specialitate”, iar pârâtul sa plateasca diferenta între suma ce se va stabili ca pret de piata a acestui apartament, si suma ce le-a fost achitata în temeiul titlului executoriu. Plata se va face de catre Ministerul Finantelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în baza prevederilor art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, calitatea acestuia de parte în aceste litigii si de platitor fiind expres mentionata în actul normativ.
În drept, au fost invocate prevederile Legii nr.1/2009.
Pârâtul Ministerul Finantelor Publice a invocat exceptia prescriptiei dreptului material la actiune, motivat de faptul ca de la momentul când s-a pronuntat irevocabil instanta în sensul desfiintarii titlului reclamantului, au trecut mai mult de 3 ani. Totodata, a invocat si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, motivat de faptul ca în speta este vorba despre o tulburare de drept ce atrage incidenta dispozitiile art.1337 din Codul civil, deci raspunderea vânzatorului Primaria Municipiului Bucuresti. Pe fond, a solicitat respingerea actiunii ca nefondata.
Prin sentinta civila nr. 782 din 04.06.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti -Sectia a V-a Civila, au fost respinse ca nefondate exceptiile si a fost respinsa actiunea ca nefondata.
În motivarea sentintei, s-a retinut, în ceea ce priveste exceptia prescriptiei, ca desi dreptul la restituirea pretului s-a nascut la data de 13.04.2006, cererea fiind formulata la 02.09.2009, în ce priveste acordarea pretului de piata al imobilului, cererea putea fi formulata doar din momentul aparitiei Legii nr.1/2009 care da posibilitatea celor carora li s-a desfiintat titlul de proprietate constituit în temeiul Legii nr. 112/1995, sa ceara pretul de piata al imobilului.
Din aceasta perspectiva, cererea privind restituirea pretului de piata s-a nascut la data de 03.02.2009, când a intrat în vigoare Legea nr.1/2009, deci cererea este formulata în interiorul termenului impus de art.1 din Decretul nr. 167/1958, exceptia fiind astfel nefondata.
Asupra exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finantelor Publice, instanta a constatat ca potrivit art. 50 alin.3 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost completata cu Legea nr.1/2009, restituirea pretului de circulatie al imobilelor este în sarcina Ministerului Finantelor Publice, si nu a Municipiului Bucuresti prin Primar General.
Pe fondul cauzei, tribunalul a retinut, conform art. 501 din Legea nr.1/2009, ca proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare încheiate cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare.
Din hotarârea judecatoreasca depusa, rezulta ca reclamantul a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului în urma unei actiuni în revendicare prin comparatia titlurilor, si s-a anulat contractul de vânzare-cumparare ce a reprezentat titlul autorului sau, titlu care a fost apreciat ca nevalabil încheiat, fiind constatata nulitatea absoluta a acestuia, astfel ca nu poate fi retinuta incidenta dispozitiilor legale mai sus citate si în consecinta cererea reclamantului de obligarea a pârâtului la plata pretului de piata a fost respinsa ca nefondata.
Împotriva acestei sentinte a formulat apel la data de 10.06.2010 reclamantul B.T.G., solicitând admiterea apelului, iar pe fond admiterea actiunii, cu obligarea pârâtului la plata contravalorii imobilului stabilita prin expertiza.
În motivarea cererii de apel, scutite de plata taxei judiciare de timbru si a timbrului judiciar, s-a aratat ca hotarârea este nelegala si netemeinica sub mai multe aspecte.
Se arata ca initial, instanta de fond a apreciat ca actiunea este temeinica si legala, dispunând efectuarea probatoriului prevazut de art. 501 alin. 2 din Legea nr. 1/2009, respectiv o expertiza de evaluare a apartamentului, la care niciuna dintre parti nu a formulat obiectiuni, iar instanta nu face nicio referire la proba în considerentele sentintei apelate.
Se arata ca în mod gresit a considerat instanta de fond ca acest contract de cumparare a apartamentului este încheiat cu nerespectarea Legii nr.112 /1995. Desi sentinta nr.1187/2004 este amplu motivata, este ignorat elementul esential al acestui proces, si anume revendicare prin comparare de titluri de proprietate. În finalul argumentarii solutiei instantei de fond, se constata ca titlul de proprietate al autorilor reclamantilor este preferabil titlului de proprietate al lui T.G.B. Este unanim cunoscut ca existenta sau inexistenta bunei credinte a cumparatorului a fost interpretata în diferite variante, neexistând o practica unitara. Se arata ca nu se poate ignora aspectul neinformarii corecte si complete a cumparatorului asupra situatiei juridice reale a bunului ce i se ofera spre vânzare de catre vânzator. Cu alte cuvinte, inducerea în eroare a cumparatorului de catre vânzator, este un fapt cert, real si culpabil al acestuia. Instanta de fond foloseste nulitatea contractului de cumparare ca o întarire a valabilitatii titlului de proprietate al autorului, raportata sau comparata cu titlul de proprietate al cumparatorului. Se arata ca nu se poate retine culpa certa a cumparatoarei în încalcarea cu buna stiinta a prevederilor Legii nr. 112/1995, cât timp instanta recunoaste ca vânzatorul a prezentat cumparatoarei un simplu referat ce indica nationalizarea imobilului, iar demersurile de la Primaria Sectorului 1 Bucuresti referitoare la restituire nu au fost aduse la cunostinta cumparatorului.
Apelantul mai arata ca demersurile au fost facute la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 din cadrul Primariei Sectorului 1, dar vânzarea a fost facuta de o alta unitate (Directia de Administrare a Fondului Imobiliar), iar dincolo de acest aspect, cererea fostilor se încadreaza la despagubiri conform Legii nr. 112/1995.
Se arata ca admiterea actiunii în revendicare este rezultatul prevalentei dreptului fostului proprietar fata de dreptul cumparatoarei si nicidecum a încalcarii prevederilor Legii nr. 112/1995.
În al doilea rând, se arata ca instanta de fond a interpretat gresit normele metodologice de aplicare unitara a Legii nr. 10/2001, în speta prevederea cuprinsa în art. 50 indice 1 din Legea nr. 1/2009. Daca textul se interpreteaza în sensul aratat mai sus, nu va avea nicio aplicabilitate pozitiva, or orice lege se interpreteaza în sensul în care sa produca efecte, iar nu în sensul în care sa nu le produca.
Analizând cauza de fata prin prisma motivelor de apel invocate de apelant, precum si fata de probele administrate în cauza, Curtea retine urmatoarele:
În fapt, prin sentinta civila nr. 1187 din 17.02.2004 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1, ramasa irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare N1087/03.04.1997 încheiat între CGMB si K.G. cu privire la imobilul situat în Bucuresti, Str. R. nr. …., ap. …., sector …..
Acest imobil fusese preluat de stat în baza Decretului nr.92/1950, iar prin contractul mentionat mai sus vândut catre numita K.G., autoarea reclamantului din prezentul dosar.
În considerentele acestei sentinte, s-a retinut, sub aspectul anularii contractului de vânzare-cumparare, ca este evidenta reaua-credinta a vânzatorului care, cunoscând sau trebuind sa cunoasca faptul ca nu are nici un drept asupra imobilului, cunoscând sau trebuind sa cunoasca faptul ca imobilul nu cade sub incidenta Legii nr. 112 /1995 (si nu poate fi vândut în aceste conditii) a înteles sa vânda anterior solutionarii cererii depuse de reclamanti si care ar fi lamurit situatia juridica a imobilului în procedura legala la acel moment, adica prin emiterea unei decizii de solutionare a acestei cereri.
Cu privire la cumparatoare, s-a retinut ca aceasta a cunoscut anterior vânzarii ca reclamantii au formulat cerere în conditiile Legii nr. 112/1995, fapt confirmat de referatul întocmit în acest sens si de raspunsul la interogatoriu dat de pârâtul B.
În ceea ce priveste apelul de fata, referitor la sustinerea apelantului, legata de încuviintarea probei cu expertiza, Curtea retine ca încuviintarea de probatoriu nu poate reprezenta o antepronuntare asupra fondului cauzei sau asupra solutiei ce va fi data în dosar.
Este de la sine înteles ca, la momentul încuviintarii unei probe, instanta trebuie sa aprecieze asupra utilitatii sale (care presupune concludenta si pertinenta) si ca nu se poate încuviinta si, pe cale de consecinta, administra o proba, daca aceasta nu era necesara pentru solutionarea cauzei; dar administrarea probelor solicitate de reclamant nu duce la concluzia automata a admiterii actiunii.
Astfel, cât timp instanta a ajuns la concluzia ca nu erau îndeplinite conditiile din textul de lege pentru a se dispune admiterea actiunii (aspect care tine de fondul cauzei, si nu de forma, pentru a se putea încadra în vreo exceptie procesuala), în mod corect prima instanta nu a mai ajuns la analizarea probei cu expertiza în considerentele sentintei, analiza care devenea necesara numai dupa considerarea ca întemeiata a cererii.
În esenta, problema de drept pusa în discutie prin cererea de apel este modul de aplicare a prevederilor art. 501 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr. 1/2009.
Potrivit prevederilor acestui articol, “proprietarii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor, stabilit conform standardelor internationale de evaluare; valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste prin expertiza.”
Din coroborarea acestui articol cu prevederile art. 20 alineatele (21) – (23), rezulta ca, prin contracte de vânzare-cumparare desfiintate, se înteleg fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în anulare, fie contractele de vânzare-cumparare desfiintate ca urmare a unei actiuni în revendicare, prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile.
Se sustine de catre apelant ca, în mod gresit a considerat instanta de fond ca acest contract de cumparare a apartamentului este încheiat cu nerespectarea Legii nr. 112 /1995.
Curtea retine, mai întâi, ca desi prin hotarârea irevocabila mentionata mai sus a fost admisa si o cerere de revendicare, separat de aceasta cerere a fost dispusa si anularea contractului de vânzare-cumparare raportat la reaua-credinta a cocontractantilor.
În al doilea rând, conditia esentiala din dispozitiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin Legea nr.1/2009, pentru a se putea dispune obligarea la plata valorii de circulatie a imobilului, este aceea ca acest contract sa se fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin urmare, legea nu prevede în mod specific buna sau reaua-credinta ca si criteriu de aplicare a acestei dispozitii, ci pe aceea a respectarii prevederilor Legii nr. 112/1995.
Or, anularea unui act juridic la cererea unui tert (ca în ipoteza de fata) se produce atunci când nu au fost respectate dispozitii legale imperative, de ordine publica, la încheierea acestuia; prin urmare, anularea unui contract de vânzare-cumparare încheiat în baza dispozitiilor Legii nr.112/1995 se produce numai daca nu au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995 la încheierea sa.
Astfel, cât timp prin hotarârea judecatoreasca irevocabila mentionata anterior, s-a dispus anularea contractului, rezulta ca acesta a fost încalcat cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995. Cu atât mai mult, cu cât în considerentele acestei sentinte s-a retinut ca imobilul nu intra sub incidenta Legii nr.112/1995, deci nu putea fi vândut în temeiul acestei legi.
Curtea mai retine însa ca, în niciun caz, nu se poate face, în cadrul dosarului de fata, o reanalizare a bunei sau a relei credinte a partilor la încheierea contractului de vânzare-cumparare, cât timp o asemenea analiza a fost facuta în cadrul procesului ce s-a soldat cu anularea contractului, iar considerentele acestei sentinte irevocabile se bucura de putere de lucru judecat. Cu alte cuvinte, Curtea este tinuta de considerentele sentintei civile mentionate mai sus, prin care s-a retinut reaua-credinta a tuturor partilor la încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Astfel, toate motivele de apel formulate de apelant, pe aspectul retinerii bunei-credinte a autoarei sale la încheierea acestui contract, nu sunt fondate.
Se mai sustine de catre apelant ca admiterea actiunii în revendicare este rezultatul prevalentei dreptului fostului proprietar fata de dreptul cumparatoarei si nicidecum a încalcarii prevederilor Legii nr. 112/1995.
Curtea, desi retine ca argumentul apelantului este pertinent, constata ca aceasta nu este si concludent, cât timp, desi revendicarea nu a avut la baza considerente de nerespectare a dispozitiilor legii speciale, anularea contractului de vânzare-cumparare s-a facut pe astfel de considerente, asa cum s-a aratat mai sus.
Se mai sustine de catre apelanta ca modul de interpretare a prevederii cuprinse în art. 501 din Legea nr.1/2009, folosit de instanta, duce la inaplicabilitatea practica a acestuia.
Curtea retine faptul ca regula interpretarii unui text în sensul în care sa produca efecte, iar nu în sensul în care sa nu produca efecte, se aplica numai în subsidiar, în situatia în care, aplicând celelalte reguli de interpretare, se ajunge la concluzia lipsei de aplicabilitate practica a textului.
Or, din interpretarea coroborata a prevederilor art. 20 alineatele (21) – (23) cu art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost introduse prin Legea nr. 1/2009, rezulta ca numai în ipoteza unor contracte încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 (si desfiintate ca urmare a admiterii actiunii în revendicare, adica lipsite de efecte juridice) se poate dispune restituirea valorii de circulatie, existând deci o ipoteza de aplicare a prevederii legale.
Faptul ca prin interpretarea coroborata si sistematica a actului normativ, care corespunde vointei legiuitorului, rezulta o situatie nefavorabila apelantului, nu duce la lipsa absoluta a unei aplicabilitati a textului, pentru a se ajunge la necesitatea recurgerii la regula enuntata de apelant. Astfel, si acest motiv de apel este nefondat.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 296 din Codul de procedura civila, Curtea va respinge apelul ca nefondat.
