Prin cererea de chemare în judecată formulată la data de 18.12.2007 şi înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. de dosar 10916/320/2007, reclamanta SE a chemat în judecată pârâţii ML şi SC LOCATIV SA, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 73/17.04.2003 privind apartamentul nr. 1 situat în Tg-Mureş, str. Cuza Vodă nr. 36, înscris în CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mureş, nr. top 840 şi 841/2, contract intervenit între SC Locativ SA în calitate de vânzător şi ML în calitate de cumpărător; să fie obligat pârâtul de rând 1 să predea în deplină posesie şi folosinţă imobilul menţionat în petitul 1 al acţiunii, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat faptul că este proprietara tabulară a imobilului ce face obiectul acţiunii. Întreg imobilul a fost naţionalizat şi trecut în proprietatea Statului în mod abuziv ţi fără titlu, în baza decretului nr. 92/1950, iar în conformitate cu sentinţa nr. 2175/23.12.1999 (dosarul nr. 5716/1999) a Tribunalului Mureş, rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 22/A/04.05.2000 (dosar nr. 474/2000/C) a Curţii de Apel Tg-Mureş, imobilul sus-menţionat a fost restituit reclamantei,prin restabilirea dreptului de proprietate şi repunerea în situaţia anterioară de carte funciară, efectuându-se şi întabularea dreptului de proprietate prin încheierea de carte funciară nr. 9147/09.06.2000.
La data de 17.04.2003 între pârâtul ML şi Regia Autonomă de Gospodărire Comunală şi Locativă Tg-Mureş (antecesoarea actualei pârâte de rând 2) a intervenit contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată nr. 73 al cărui obiect l-a format imobilul ce face obiectul cauzei, contractul fiind încheiat în baza legii nr. 112/1995.
S-a arătat de către reclamantă faptul că acest contract a fost încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor imperative ale legii, respectiv a fost încheiat de un neproprietar, întrucât Statul Român reprezentat prin pârâta SC Locativ SA nu mai avea la data respectivă calitatea de proprietar al bunului. Întrucât pârâtul de rând 1 nu a dat dovadă de minima diligenţă de a consulta cartea funciară a imobilului înainte de încheierea contractului determină că acesta şi-a asumat toate riscurile.
Mai mult, pârâtul ML nu putea beneficia nici de prevederile art. 9 al. 1 din Legea nr. 112/1995, întrucât la data intrării în vigoare a legii (28.01.1996) nu era titularul unui contract de închiriere valabil încheiat, contractul său de închiriere fiind întocmit în fapt la fata de 28.05.1999. Dată fiind încălcarea textelor de lege sus-menţionate, reclamanta a apreciat faptul că contractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul acţiunii de faţă este lovit de nulitate absolută.
În drept au fost invocate prevederile legale menţionate în cele ce preced, ca şi cele ale art. 480 şi 481 Cod Civil, art. 112 Cod proced. civilă.
În probaţiune s-au depus înscrisuri în copie la dosar, respectiv: copie fidelă CF (f. 5-6), extras de pe dispozitivul sentinţei civile 2175/23.12.1999 (dosarul nr. 5716/1999) a Tribunalului Mureş, ca şi de pe decizia civilă nr. 22/A/04.05.2000 (dosar nr. 474/2000/C) a Curţii de Apel Tg-Mureş (f. 7,8), contract de vânzare-cumpărarea nr. 73/2003 a cărui anulare s-a solicitat (f. 9-11)
Pârâta SC Locativ SA a formulat întâmpinare (f. 18), prin care a lăsat la aprecierea instanţei modul de soluţionare a cauzei, arătându-se faptul că contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a solicitat s-a încheiat în baza cererii formulate de chiriaşul imobilului, în baza art. 42 din Legea nr. 10/2001, care arată că chiriaşii au drept de preemţiune la cumpărarea locuinţei, coroborat cu prevederile Legii nr. 112/1995. De asemenea, s-a mai precizat faptul că pârâta de rând 2 nu a avut cunoştinţă despre faptul că imobilul a fost retrocedat fostei proprietare.
Pârâtul ML a formulat la rândul său întâmpinare (f. 24-29), prin care a solicitat respingerea acţiunii principale ca nefondată, în condiţiile în care titlul de proprietate al pârâtului de rând 1 este mai bine caracterizat decât cel al reclamantei. Mai mult, s-a arătat că imobilul în discuţie face obiectul Legii 10/2001, lege specială derogatorie de la dreptul comun, acest act normativ fiind aplicabil tuturor raporturilor juridice născute în legătură cu acest imobil. În acest sens, pârâtul de rând 1 a invocat excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, faţă de termenul de 1 an stabilit prin prevederile art. 45 al. 5 din Legea nr. 10/2001.
Asupra fondului cauzei, s-a arătat faptul că au fost îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită. Astfel, în primul rând vânzarea lucrului altuia este o cauză de nulitate relativă în dreptul român, iar întrucât este terţ faţă de convenţie, reclamanta nu are la îndemână nici acţiunea în anulare. În consecinţă, adevăratul proprietar păstrează doar dreptul la acţiunea în revendicare, îndreptată împotriva posesorului neproprietar.
Pe de altă parte, s-a mai arătat în întâmpinare faptul că în urma analizării cererii pârâtului de rând 1 pentru cumpărarea imobilului, atât în cadrul SC Locativ SA cât şi în cadrul Primăriei Tg-Mureş, a rezultat că imobilul nu a fost revendicat în temeiul Legii nr. 10/2001, şi nefăcând obiectul legislaţiei speciale de retrocedare, pot fi vândute în conformitate cu prevederile art. 42 din acelaşi act normativ.
În acest sens, s-a solicitat disjungerea şi suspendarea judecării petitului 2 din cererea introductivă, respectiv acţiunea în revendicare, până la judecarea cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat asupra imobilului. S-a solicitat instanţei să compare cele două titluri de proprietate, al reclamantei şi al pârâtului de rând 1, ţinând cont de următoarele aspecte: pârâtul de rând 1 este în posesia imobilului încă de la momentul încheierii contractului de închiriere. Pe de altă parte, reclamanta nu a avut niciodată posesia asupra imobilului
În cauză, în cadrul probei cu înscrisuri, s-au mai depus în copie următoarele: adresa Primăriei Munic. Tg-Mureş din data de 08.04.2003 către SC Locativ SA (f. 19), adresa nr. 7074/03.04.2003 a SC Locativ SA către Primăria Tg-Mureş (f. 20), contract de închiriere nr. 696/28.01.1954 (f. 35), declaraţie autentificată a numitei Varro Elena (f. 36), contract de închiriere nr. 241/28.05.1999, între SC Locativ SA şi numita Varro Elena şi anexe (f. 37-41), practică judiciară (f. 49-51), concluzii scrise (f. 57-61).
La termenul de judecată din 19 mai 2008 a fost respinsă de instanţă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamantei, ca şi cererea de suspendare a petitului 2 al acţiunii până la judecarea petitului 1, ca efect al prematurităţii acţiunii în revendicare (invocată şi tratată de instanţă ca o apărare în cadrul cererii de suspendare şi nu ca o excepţie).
Analizând actele şi probele dosarului, reţine următoarele:
Reclamanta SE este proprietara tabulară a apartamentului nr. 1 din imobilul situat în Tg-Mureş, str. Cuza Vodă nr. 36, înscris în CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mureş, nr. top 840 şi 841/2. Întreg imobilul a fost naţionalizat şi trecut în proprietatea Statului în mod abuziv şi fără titlu, în baza decretului nr. 92/1950, iar prin sentinţa nr. 2175/23.12.1999 a Tribunalului Mureş (pronunţată în dosarul nr. 5716/1999), rămasă definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 22/A/04.05.2000 (dosar nr. 474/2000/C) a Curţii de Apel Tg-Mureş, imobilul sus-menţionat a fost restituit reclamantei. Astfel, cu putere de lucru judecat, prin hotărârile judecătoreşti sus-menţionate s-a constatat nelegalitatea trecerii în proprietatea Statului conform Decretului nr. 92/1950 a imobilului ce face obiectul cauzei şi s-a dispus restabilirea dreptului de proprietate în favoarea reclamantei, cu repunerea în situaţia anterioară de carte funciară, în sensul radierii înscrierii Statului Român şi întabularea dreptului de proprietate al reclamantei, prin încheierea de carte funciară nr. 9147/09.06.2000 (vezi f. 7,8).
La data de 17.04.2003 între pârâtul ML şi Regia Autonomă de Gospodărire Comunală şi Locativă Tg-Mureş (antecesoarea actualei pârâte de rând 2) a intervenit contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată nr. 73 (f. 9-11) al cărui obiect l-a format imobilul din acţiunea introductivă, contractul fiind încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Acţiunea reclamantei este fondată pentru următoarele considerente:
Contractul de vânzare-cumpărare nr. 73/17.04.2003 a fost încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor legale, respectiv vânzarea s-a efectuat de un neproprietar, întrucât la data respectivă Statul Român nu mai avea calitatea de proprietar.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită s-a făcut cu nerespectarea legii speciale în vigoare la acea dată, respectiv a Legii nr. 112/1995. Astfel, pârâtul ML nu putea beneficia de prevederile art. 9 al. 1 din Legea nr. 112/1995, întrucât la data intrării în vigoare a legii (28.01.1996) nu era titularul unui contract de închiriere valabil încheiat, contractul său de închiriere fiind întocmit în fapt la fata de 28.05.1999.
Mai mult, instanţa reţine faptul că, deşi în contractul de vânzare-cumpărare s-a menţionat faptul că pârâtul ML este titular al contractului de închiriere nr. 241/28.05.1999, din analiza actelor de la dosar, respectiv contractul de închiriere de la filele 37-41, rezultă faptul că titulara contractului de închiriere era în anul 1999 numita Varro Elena, iar pârâtul de rând 1 era trecut în anexa B la contract în calitate de „nepot” (deci tolerat de titulara contractului de închiriere).
În cauză sunt incidente prevederile art. 12 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, conform cărora „contractelor de vânzare-cumpărare la care se referă art. 9 din lege le sunt aplicabile dispoziţiile legale privind nulitatea actelor juridice, dacă…b) sunt încheiate de chiriaşi care nu îndeplineau condiţiile cerute de art. 6 din prezentele norme metodologice.”
Pe de altă parte, instanţa reţine că la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 73/17.04.2003 între pârâţii de rând 1 şi 2 este afectat de nulitate absolută prin nerespectarea prevederilor imperative ale legii, respectiv cele ale art. 969 şi 970 Cod civil, care dispun că: „Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante…” şi „Convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă”.
În sensul celor de mai sus, instanţa reţine că actul de vânzare-cumpărare ce face obiectul cauzei nu îndeplineşte condiţia imperativă a legii, respectiv buna-credinţă, în sensul „cerinţei legale în domeniul executării contractelor, conform căreia părţile contractante trebuie să-şi îndeplinească obligaţiile asumate astfel încât efectele contractului să corespundă în cel mai înalt grad voinţei lor reale, în concordanţă cu legea, regulile de convieţuire socială şi principiile eticii şi echităţii” (aşa cum a consacrat doctrina).
În speţă instanţa reţine că pârâţii ML şi SC Locativ SA nu au manifestat bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul cauzei. Astfel, aceştia nu au dat dovadă de minima diligenţă obligatori în sistemul de carte funciară, aceea de a se informa asupra situaţiei juridice a imobilului asupra cărui urmau să tranzacţioneze, cu atât mai mult cu cât reclamanta a efectuat formalităţile de întabulare a dreptului său de proprietate, iar înscrierea este opozabilă faţă de terţi, conform prevederilor art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Şi în ipoteza în care nu s-ar fi dat eficienţă cauzei de nulitate absolută invocată de reclamantă şi s-ar recurge la compararea titlurilor de proprietate ale reclamantei şi cel al pârâtului ML, instanţa apreciază că titlul reclamantei SE este mai bine caracterizat şi are întâietate.
Astfel, aşa cum a consacrat doctrina în materie (v. I. Filipescu, „Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale”), atunci când titlurile provin de la autori diferiţi, se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri şi are câştig de cauză cel ce a dobândit de la autorul al cărui drept este preferabil. Reclamanta şi-a întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară anterior cumpărării imobilului de către pârâtul ML, cu efect de opozabilitate pentru terţi. Mai mult, reclamanta a dobândit dreptul său de proprietate prin restabilirea situaţiei anterioare în cartea funciară, respectiv s-a radiat preluarea nelegală a imobilului de către Stat şi în consecinţă se consideră că antecesoarea reclamantei nu a pierdut niciodată atributele dreptului de proprietate. În aceste condiţii, pârâtul ML nu poate invoca preferabilitatea titlului său prin posesia anterioară asupra imobilului, întrucât pentru aplicarea principiului „in pari causa melior est causa possidendis” este necesar ca posesia să fie de bună-credinţă, iar din cele de preced rezultă evidenta posesie viciată a pârâtului.
Pentru considerentele de fapt şi de drept dezvoltate în prezenta, instanţa va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SE în contradictoriu cu pârâţii ML şi SC Locativ SA, va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 73/17.04.2003, privind apartamentul nr. 1 din Tg-Mureş, str. Cuza Vodă nr. 36, înscris în CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mureş, nr. top 840 şi 841/2, intervenit între SC Locativ SA, în calitate de vânzător şi ML, în calitate de cumpărător.
Va obliga pârâtul de rând 1 să predea reclamantei în deplină posesie şi folosinţă apartamentul nr. 1 din Tg-Mureş, str. Cuza Vodă nr. 36, înscris în CF nr. 90719 (fost 800/II) Tg-Mureş, nr. top 840 şi 841/2.
În baza art. 274 al. 1 Cod proced. civilă, fiind parte căzută în pretenţii, va obliga pârâta SC Locativ SA la plata către reclamantă a sumei de 594,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru şi timbru judiciar.
