Prin sentinta civila nr. 1038 din 22.03.2011, Judecatoria Tulcea a admis actiunea si a dispus obligarea pârâtilor ……… si ……… sa lase în deplina proprietate si pasnica posesie imobilul format din casa de locuit si teren aferent în suprfata de 1.600 mp, situat în intravilanul comunei Nalbant, satul ……… si identificat în expertiza efectuata în cauza de expert ……….
S-a mai dispus evacuarea pârâtilor din imobilul anterior mentionat.
A fost admisa în parte cererea reconventionala formulata de pârâtii ……… si ………, reclamantul fiind obligat la plata sumei de 1.000 lei reprezentand contravaloarea îmbunatatirilor efectuate la imobilul în litigiu.
A fost respins ca nefondat capatul de cerere având ca obiect instituirea unui drept de retentie si ca inadmisibil capatul de cerere având ca obiect iesire din indiviziune.
Au fost respinse ca nefondate capatul de cerere având ca obiect instituirea unui drept de servitute si capatul de cerere având ca obiect constatarea nulitatii absolute a dispozitiei nr. 304 din 2001 a comunei Nalbant.
Totodata, au fost obligati pârâtii în solidar la plata catre reclamant a cheltuielilor de judecata în suma de 784,2 lei si reclamantul la plata catre pârâti a cheltuielilor de judecata în suma de 425,08 lei.
S-a dispus plata onorariului definitiv cuvenit doamnei expert ……… în suma de 600 lei.
Pentru a adopta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca la data de 05.05.1993, Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra terenurilor Tulcea a emis titlul nr. 9845, prin care pârâtul ……… a primit în proprietate urmatoarele suprafete de teren: 1 ha în extravilanul comunei Nalbant, prin constituire; 2.985 mp în intravilanul comunei, prin reconstituire.
A mai retinut prima instanta ca în urma cererii formulate de catre reclamantul ……… în baza Legii nr. 10/2001, Primaria comunei Nalbant a emis dispozitia nr. 304/09.11.2001, prin care a fost restituit în natura imobilul situat in intravilanul localitatii, imobil ce apartinuse defunctului ……… (tatal reclamantului), decedat la 11.11.1972.
Acest imobil a fost detinut si folosit de catre tatal reclamantului pâna în jurul anului 1971, când acesta l-a abandonat, acesta continuând sa fie folosit de catre fiul sau ……… (fratele reclamantului) pâna în 1987, când în registrul agricol apar înregistrati deja pârâtii ……… si ……..
Instanta de fond a mai retinut ca în conformitate cu expertiza topografica efectuata în cauza de catre expert ………, cele doua imobile mentionate mai sus se suprapun partial, în sensul ca imobilul retrocedat reclamantului (casa de locuit si teren aferent în suprafata de 1.600 mp) se afla în totalitate pe terenul în privinta caruia s-a emis titlul de proprietate nr. 9845/1993.
Examinând atât titlurile partilor, cât si înscrisurile depuse în dovedirea pretentiilor formulate, prima instanta a apreciat ca în cauza titlul reclamantului este titlul “mai preferabil”. Astfel, reclamantul a depus la dosarul cauzei o serie de înscrisuri prin care a probat faptul ca imobilul restituit apartinuse initial tatalui sau (defunctul ………), care îl cumparase în cursul anului 1948 de la Statul Român, prin actul de vânzare-cumparare nr. 1070/31.01.1948 si transcris la grefa Tribunalului Tulcea sub numarul 1073/02.02.1948 (filele 5-6 dosar 5998/2003).
Cât priveste titlul de proprietate nr. 9845/05.05.1993 emis pe numele pârâtului ………, instanta a constatat ca în ceea ce priveste dreptul de proprietate asupra terenului din intravilan în suprafata de 2.985 mp, acesta a fost reconstituit, ceea ce a condus initial la concluzia ca acesta ar fi apartinut în trecut fie pârâtului ……… fie unei persoane pe care acesta sa o fi mostenit.
Din chiar afirmatiile pârâtilor, instanta a retinut ca acestia au ocupat initial imobilul începând cu anul 1987 si doar în calitate de chiriasi si nicidecum sub nume de proprietari, conditii în care se ridica întrebarea legitima în privinta temeiurilor în baza carora s-a procedat la reconstituirea dreptului de proprietate în conditiile în care pe acel amplasament pârâtii nu detinusera imobilul în litigiu nici macar în parte cu titlu de proprietate.
Cu privire la capatul de cerere vizând nulitatea absoluta a Dispozitiei nr. 304/2001, instanta a apreciat ca sunt pe deplin aplicabile considerentele avute în vedere la solutionarea actiunii principale, retinând ca în conditiile în care imobilul în litigiu apartinuse începând cu anul 1948 tatalui reclamantului (………) si nicidecum pârâtilor ori autorilor acestora, decizia Primariei Comunei Nalbant de a dispune restituirea imobilului catre acesta apare ca fiind pe deplin legala si ca pârâtii nici nu au invocat si nici nu au facut dovada existentei vreunui motiv care sa atraga dupa sine nulitatea absoluta a Dispozitiei nr. 304/2001.
Referitor la capatul de cerere privind obligarea la plata îmbunatatirilor aduse imobilului, prima instanta a retinut din declaratiile martorilor audiati în cauza la cererea pârâtilor, ca de la momentul în care au început sa stapâneasca în fapt imobilul revendicat, acestia au efectuat o serie de îmbunatatiri, menite fie a consolida casa de locuit, fie de a spori valoarea imobilului si a-l face mai comod de folosit. Valoarea acestor cheltuieli au fost evaluate prin doua expertize tehnice la suma de 3.555 lei (plantatia de pomi fructiferi – filele 165-168 dosar 5998/2003) si 7.957,27 lei (lucrarile de renovare si îmbunatatiri a casei de locuit – filele 173-179 dosar 5998/2003).
A aratat judecatorul instantei de fond ca potrivit art. 48 (1) si (2) din Legea nr. 10/2001 “chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin îmbunatatirile necesare si utile”, obligatia de despagubire revenind persoanei îndreptatite la restituire indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fara titlu. Prin urmare, având în vedere acest text de lege, precum si faptul ca valoarea pretentiilor pârâtilor este pe deplin acoperita de valorile rezultate în urma expertizelor tehnice efectuate în cauza, instanta a admis si acest capat de cerere, reclamantul fiind obligat la plata sumei de 1.000 lei.
În ceea ce priveste capatul de cerere privind instituirea unui drept de retentie asupra imobilului pâna la plata contravalorii îmbunatatirilor, prima instanta a apreciat ca acesta este nefondat.
A aratat judecatorul primei instante ca dreptul de retentie al titularului unei creante este prevazut limitativ de lege într-un numar redus de cazuri : în materia accesiunii mobilelor (art. 508 – 509 Cod civil), în materia raportului donatiilor ce privesc bunurile imobiliare (art. 771 Cod civil), în materia comodatului (art. 1570 Cod civil), a depozitului (art. 1619 Cod civil), a arendei si a locatiunii (art. 1444 Cod civil) sau în materia predarii bunului vândut (art. 1323 Cod civil).
A mai aratat instanta ca în lipsa unor dispozitii legale care sa consacre dreptul de retentie al creditorului pâna la plata creantei stabilite prin hotarâre judecatoreasca ori alt titlu executoriu, singura cale prin care creditorul acesteia poate sa îsi valorifice dreptul este executarea silita conform Codului de procedura civila, cale ce trebuie urmata în vederea executarii dispozitiilor obligatorii din cuprinsul prezentei hotarâri.
Referitor la capatul de cerere privind iesirea din indiviziune, instanta a retinut ca în cuprinsul reconventionalei (asa cum aceasta a fost modificata dupa trimiterea in rejudecare), pârâtii ……… si ……. au mai solicitat “iesirea din indiviziune” în ceea ce priveste cele doua imobile pe care fiecare din parti le detin în proprietate.
Cu privire la aceasta cerere, a aratat judecatorul primei instante ca o conditie esentiala de admisibilitate a oricarei actiuni având ca obiect împarteala judiciara (art. 673ą – 67314 din Cap. VIIą, Cartea VI din Codul de procedura civila) este existenta unei stari de coproprietate între doua sau mai multe persoane, însa în prezenta cauza acesta a constatat ca nu exista o asemenea stare, ci doar doua drepturi de proprietate distincte si exclusive a caror întindere se suprapune într-o oarecare masura.
Referitor la capatul de cerere ce priveste instituirea unui drept de superficie, instanta de fond a retinut din expertiza topografica efectuata în cauza, ca aceste conditii nu sunt îndeplinite în ceea ce priveste proprietatea paratilor ……… si ……… Astfel, daca la Vest, Nord, si Est terenul proprietatea acestora este marginit de alte proprietati private (………, ……… si ………), în schimb catre Sud acesta se margineste cu vatra satului, loc prin care pârâtii au acces si pot iesi catre drumul public, fara a mai fi nevoie de stabilirea unei servituti în sarcina proprietatii reclamantului ……….
Împotriva acestei sentinte, în termen legal au formulat recurs pârâti ……… si ………, criticând-o ca netemeinica si nelegala.
În motivarea recursului recurentii-pârâti au aratat ca la data de 5.05.1993, pe numele lor a fost emis Titlul de proprietate nr. 9854/05.05.1993, prin care le-a fost instituit dreptul de proprietate asupra suprafetei de 2.985 mp, compus din 2.421 m.p. teren arabil, 182 mp teren vie si 382 m.p. curte si constructii, iar reclamantul ……… nu a indicat în cerea de chemare în judecata vecinatatile imobilului al carui proprietar pretinde a fi, aceasta omisiune existând si în Decizia nr. 304/2001 emisa de Primaria Nalbant. Precizeaza recurentii-pârâti ca ulterior au solicitat instantei si anularea acestei decizii, având în vedere faptul ca anterior emiterii ei a fost emis Titlul de proprietate pentru suprafata aflata în litigiu si desi instanta s-a pronuntat cu privire la legalitatea Dispozitiei nr. 394/2001 admitând ca aceasta prevaleaza în fata Titlului de proprietate emis de Comisia Judeteana de fond funciar, nu s-a pronuntat în nici un fel cu privire situatia juridica a respectivului Titlu de proprietate.
Sustin recurentii-pârâti ca titlul lor de proprietate este perfect valabil, dar în acelasi timp instanta a apreciat si dispozitia nr. 304/2001 emisa de Primaria Nalbant ca fiind legala si a dispus evacuarea lor, desi ei detin un act de proprietate perfect valabil a carui anulare nu a fost niciodata solicitata.
În drept, s-au invocat dispozitiile art. 282-298 Cod pr. civila
În aparare, intimatii au formulat întâmpinare aratând ca instanta de fond a avut în vedere teoria titlului preferabil, asa cum o cere practica în materie de revendicare si a acordat prioritate titlului lor, dispunând si evacuarea recurentilor.
Intimatii au mai aratat si ca pe rolul Judecatoriei Tulcea se afla înregistrat dosarul nr………. în prezent suspendat, având ca obiect anularea titlului de proprietate al recurentilor.
Examinând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Prin titlul de proprietate nr. 9854/5.05.1993, pârâtului ……… i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafata de 2.985 mp teren aferent casei în care acesta locuia.
La baza acestei asa numite reconstituiri a stat în realitate un contract de închiriere încheiat între pârâti si Primaria Comunei Nalbant, judetul Tulcea în anul 1987 si reînnoit în 2000 si 2001 cu privire la cota de 1/2 din casa de locuit si terenul în suprafata de 2.925 mp, situat între vecinii, la Nord – DN 22 A, la Sud – proprietate particulara, la Est – ……… si la Vest – ……….
Odata cu aparitia Legii nr. 10/2001, reclamantul ……… a înaintat catre Primaria comunei Nalbant, prin intermediul executorului judecatoresc ……… notificarea nr. 219/11.09.2001, solicitând reconstituirea în natura a proprietatii pentru aceeasi casa de locuit si suprafata de 1.600 mp teren aferent, imobil pe care l-au detinut parintii sai din anul 1948 si care le-a fost preluat abuziv de stat în anul 1977.
Reclamantul-pârât a anexat în dovedire o serie de înscrisuri si anume : certificatul de deces al lui ………, actul sau de nastere, contractul de vânzare-cumparare autentificat prin procesul-verbal nr. 1070/31.01.1948 la grefa Tribunalului Tulcea si înregistrat în registrul de transcriptiuni al aceluiasi tribunal sub nr. 1073/2.02.1948, precum si adresa nr. 10455/1.09 1999 emisa de Primaria Nalbant.
Proprietatea autorilor reclamantului, ……… si …….. este probata prin contractul de vânzare-cumparare amintit, prin care acestia au dobândit in proprietate un imobil compus dintr-o constructie cu doua camere, o sala si dependinte si teren aferent in suprafata de 1.600 mp situata în vatra satului Pr. Mihai, judetul Tulcea.
În anul 1977, acest imobil a fost preluat abuziv de stat si încredintat spre închiriere pârâtilor-reclamanti ……… si ……… prin contractul de închiriere din 1.01.1977, prelungit apoi de doua ori si valabil pâna în anul 2004 în baza prevederilor O.U.G. nr. 40/1999.
Apreciind întemeiata aceasta cerere, Primaria Nalbant a emis dispozitia nr. 304 /9.11.2001.
Imobilele care figureaza atât în contractul de închiriere mentionat, cât si în contractul de vânzare-cumparare nr. 1070/1948 se suprapun în parte, asa cum rezulta din raportul de expertiza topografica întocmit în cauza de expert ………, respectiv cu privire la suprafata de 1.600 mp, revendicata de reclamant, marcata pe planul de situatie prin culoarea verde si cuprinsa intre punctele 1, 2, 3, 6, 7, 8 si 9, între vecinii : Nord – drum national, Sud – teren proprietatea ………, Est – proprietatea ……… si Vest – proprietatea ……….
Analizând titlurile de proprietate ale partilor în cauza, este evident ca titlul de proprietate detinut de reclamantul-pârât ……… este preferabil întrucât reconstituirea proprietatii acestuia are la baza un titlu de proprietate al autorilor sai din anul 1948, în timp ce pârâtii-reclamanti nu pot produce nici un titlu care sa stea la baza reconstituirii proprietatii lor, în realitate titlul acestora având la baza o serie de raporturi de locatiune.
În egala masura însa, în cauza sunt aplicabile si prevederile art. 7 al. 3 din Legea nr. 10/2001 conform caruia în situatia în care anumite imobile-terenuri libere situate în intravilan sunt solicitate de doua persoane îndreptatite, dintre cele prevazute la art. 3 al. 1 lit. a, dintre care unul este fostul proprietar caruia i s-a preluat terenul prin masurile abuzive aplicate în perioada ulterioara datei de 6 martie 1945 si cel de al doilea, persoana careia i s-a atribuit teren din cel preluat de la fostul proprietar, iar ulterior acest tren a fost preluat prin masurile abuzive aratate la art. 2 al. 1, se va restitui în natura terenul celui dintâi proprietar, iar cei care au fost împroprietariti cu asemenea terenuri vor beneficia de celelalte masuri reparatorii în echivalent, în conditiile legii.
Prin urmare, se constata ca în mod corect s-a procedat la restituirea terenului în natura catre reclamantul-pârât întrucât, pe de o parte textul din legea speciala îi confera prevalenta fata de cealalta persoana îndreptatita, iar pe de alta parte, reclamantul-pârât a dovedit atât proprietatea antecesorilor sai, cât si preluarea abuziva a acesteia de catre stat si îndeplinirea celorlalte conditii ale legii speciale de reparatie.
Cât priveste analiza titlului de proprietate al recurentilor-pârâti, din punct de vedere al valabilitatii acestuia, se remarca faptul ca în cauza, instanta nu a fost investita sa stabileasca acest lucru, fiind necesar a se limita doar la o analiza din perspectiva prevalentei celor doua titluri
Totodata, analiza reclamata de recurentii-pârâti în motivarea recursului urmeaza a se realiza în dosarul nr………., aflat pe rolul Judecatoriei Tulcea, a carui judecata este suspendata în baza prevederilor art. 244 pct. 1 Cod pr. civila pâna la solutionarea irevocabila a prezentei cauze (în vechea numerotare dosarul civil nr. 1572/2004 al Judecatoriei Tulcea având ca obiect constatare nulitate titlu de proprietate si care este disjuns din dosarul initial 1572/2004 al aceleasi instante)
Important de mentionat este si faptul ca din dosarul initial nr. 1572/2004 al Judecatoriei Tulcea a fost disjunsa cererea reconventionala având ca obiect constatarea nulitatii dispozitiei emisa în baza Legii nr. 10/2001, revendicare, instituire drept de retentie, constatare drept de creanta, instituire drept de servitute si iesire din indiviziune. Dupa ce Judecatoria si Tribunalul Tulcea si-au declinat reciproc competenta solutionarii acestei cauze, Curtea de Apel Constanta prin intermediul regulatorului de competenta a înaintat cauza spre solutionare în prima instanta Judecatoriei Tulcea, dosarul reînregistrându-se sub nr…….. si dispunându-se atasarea acestuia la dosarul nr…… al Tribunalului Tulcea.
Cât priveste critica referitoare la nementionarea vecinatatilor proprietatii în raportul de expertiza, se retine ca expertul ……… a stabilit vecinii imobilului revendicat ca fiind : la N – drum national, la sud – proprietatea ………, la Est – proprietate ……… si la Vest – proprietatea ………, astfel încât critica formulata este neîntemeiata
Rezolvarea în speta însa a capatului de cerere privind dreptul de retentie nu a fost corect realizata de prima instanta, retinându-se în mod eronat ca acest drept face parte din categoria celor enumerate în mod limitativ de lege si care pot fi instituite numai în anumite conditii.
În aceasta materie este de mentionat decizia din 16.09.1939 a Curtii de Casatie a României care a orientat substantial jurisprudenta dreptului de retentie considerând ca prin acesta se întelege dreptul acordat anumitor debitori de a pastra bunul datorat pâna când creditorul va plati ceea ce datoreaza pentru acest bun, de unde rezulta ca dreptul de retentie este o masura de garantare a realizarii creantei debitorului, sau, cu alte cuvinte, mijlocul de a garanta îndestularea celui ce a devenit creditor, prin cheltuielile facute pentru îmbunatatirea lucrului. Considerând ca, din cele expuse mai sus rezulta ca dreptul de retentie se poate încuviinta ori de câte ori este vorba de plata unei datorii si se recunoaste detentorului lucrul a carui revendicare se cere “debitum cum re junctum”, instanta suprema s-a pronuntat prin mai multe decizii afirmând în mod consecvent aplicarea dreptului de retentie si în alte cazuri decât cele determinate de lege.
S-a decis ca “daca instanta constata ca detinatorul unui imobil proprietatea altei persoane este creditorul acesteia pentru valoarea îmbunatatirilor aduse acelui imobil, creanta fiind certa, lichida si exigibila, urmeaza sa-i recunoasca detinatorului un drept de retentie asupra imobilului pâna la plata de catre proprietar a sumei datorate, întrucât este vorba de un “debitum cum re junctum” care constituie conditia esentiala a invocarii si acordarii unui atare drept.
Întrucât în speta intimatii-pârâti trebuie sa restituie lucrul închiriat, (si pentru care în timp s-a emis un titlu de proprietate), însa au realizat o serie de îmbunatatiri asupra acestui imobil, necontestate în prezentul recurs, rezulta ca asupra imobilului supus restituirii urmeaza sa se instituie un drept de retentie pâna la momentul platii contravalorii îmbunatatirilor.
Totodata, nici capatul de cerere privind evacuarea nu a primit o rezolvarea corespunzatoare întrucât, pe de o parte, intimatii-pârâti detin înca un titlu de proprietate care le confera si un drept locativ asupra imobilului, titlu a carui nulitate nu a fost înca solutionata de o instanta de judecata, iar pe de alta, parte asupra imobilului s-a instituit un drept de retentie
Fata de toate aceste considerente si în temeiul art. 312 al. 1 Cod pr. civila, urmeaza a admite recursul si a modifica în parte sentinta recurata în sensul ca respinge capatul de cerere privind evacuarea pârâtilor-reclamanti, ca nefondata.
Va fi admis capatul de cerere din cererea reconventionala privind instituirea dreptului de retentie si se va institui un drept de retentia asupra imobilului revendicat în favoarea pârâtilor-reclamanti pâna la momentul plati de catre reclamant a sumei de 1.000 lei reprezentând contravaloarea îmbunatatirilor la imobil.
Vor fi mentinute celelalte dispozitii ale sentintei recurate si în temeiul art. 276 Cod pr. civila se vor compensa cheltuielile de judecata, intimatul-reclamant-pârât ……… fiind obligat sa plateasca în favoarea recurentilor-pârâti-reclamanti suma de 201,6 lei, reprezentând cheltuieli de judecata
