– rectificarea CF nr.91639/N Tg.-Mureş, nr. top.5366/18/1, 5367/15/1, 5361/2/1/1/1/1/2, 5362/2/1/1/1/1/2, 5362/a/2/1/1/1/1/2 (1117) compus din teren arabil extravilan în suprafaţă de 1800 mp., prin radierea dreptului de proprietate al pârâţilor-reclamanţi RI şi RM M,
– obligarea pârâţilor-reclamanţi RI şi RM M să-i lase în deplină proprietate şi posesie suprafaţa de 1800 mp., teren extravilan, înscris în CF-ul sus menţionat,
– în subsidiar, să se constate nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare cumpărare nr. 2873/2004, încheiat între pârâţi cu privire la imobilul în litigiu, proprietatea reclamantului, invocând sub acest aspect frauda la legea şi lipsa cauzei,
– cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că întrucât contractul de vânzare-cumpărare este translativ de proprietate, vânzătoarea trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează; în caz contrar, aceasta nu putea transmite cumpărătorilor dreptul ce face obiectul contractului – nemo dat quod non habet, sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.
A învederat reclamantul că prin sentinţa civilă nr. 1238/2006 a Judecătoriei Tg. Mureş, definitivă şi irevocabilă s-a dovedit că pârâta nu a fost altceva decât un proprietar fraudulos al terenului în litigiu, şi că astfel, aceasta nu putea transmite cumpărătorilor un bun asupra căruia nu era proprietară.
De asemenea, reclamantul a menţionat că contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2873/2004 s-a încheiat de către vânzătoare în frauda dreptului reclamantului în calitate de proprietar al imobilului şi pe riscul cumpărătorilor, caz tipic de nulitate absolută conform adagiului frauda corupe totul, deci inclusiv acest din urmă contract încheiat între pârâta DA şi pârâţii-reclamanţi RI şi RM – M cu privire la imobilul proprietatea reclamantului.
A subliniat reclamantul că actul juridic menţionat anterior este lipsit de cauză şi de obiect.
În drept, reclamantul a invocat disp. art. 480, 481, 954, 966, 968 şi 112 Cod procedură civilă.
Pârâta DA a depus la data de 26.03.2007 întâmpinare(fila 17) solicitând respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâta DA a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, arătând că prin sentinţa civilă nr. 1238/17.03.2006, pronunţată în dosarul nr.8279/2005, depusă la dosarul cauzei chiar de către reclamant, s-a dispus şi constatarea nulităţii absolute a contractului de schimb cu privire la aceleaşi terenuri, dispunând restabilirea anterioară de CF şi radierea dreptului de proprietate asupra terenului pe care îl solicită de la familia Roşca.
De asemenea, pârâta DA a mai arătat că litigiul dintre părţi a fost rezolvat integral prin sentinţă menţionată anterior.
Pârâţii-reclamanţi RI şi RM au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională îndreptată împotriva pârâtei DA(filele 25-27), solicitând:
– prin întâmpinare, respingerea ca nefondată a acţiunii în revendicare formulată de către reclamant, obligându-l pe acesta la plata cheltuielilor de judecată.
– prin cererea reconvenţională, solicită, în cazul în care se va admite acţiunea reclamantului SL, obligarea pârâtei DA la achitarea sumei reprezentând preţul actual de piaţă a celor 1800 mp., înscris în CF 91639/N Tg.-Mureş, nr. top. 5366/15/1, 5367/15/1, 5361/2/1/1/1/1/2, 5362/2/1/1/1/1/2, 5362/a/2/1/1/1/1/2 (1117) pe care pârâţii-reclamanţi l-au achiziţionat de la numita DA, precum şi al investiţiilor pe care le-au efectuat pe acest teren,
– obligarea numitei DA la achitarea dobânzii legale aferente preţului de piaţă a terenului în suprafaţă de 1800 mp., menţionat la petitului anterior începând cu data pronunţării hotărârii şi până la plata de către aceasta a întregii sume datorate,
– obligarea numitei DA la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, pârâţii-reclamanţi au arătat că acţiunea formulată de reclamant este confuză având în vedere la petitele menţionate în cererea introductivă de instanţă. Au punctat pârâţii-reclamanţi că la data încheierii contractului de vânzare cumpărare numita DA, avea calitatea de proprietar putând să-şi exercite toate prerogativele dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 1800 mp., inclusiv pe cel de a înstrăina această suprafaţă de teren.
De asemenea, pârâţii-reclamanţi RI şi RM au mai învederat că susţinerile reclamantului că actul juridic ar fi lipsit de cauză şi obiect sunt nefondate întrucât din conţinutul contractului de vânzare cumpărare rezultă clar care este obiectul acestuia respectiv prestaţiile la care înţeleg să se oblige părţile şi care este cauza, respectiv scopul urmărit de părţi : înstrăinarea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 1800 mp. din partea vânzătorului şi dobândirea dreptului de proprietate asupra aceleaşi suprafeţe din partea pârâţilor-reclamanţi.
Au mai menţionat pârâţii-reclamanţi că ar trebui să se aibă în vedere buna lor credinţă, precum şi principiul conform căruia error comunis facit jus, întrucât la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu aveau cum să cunoască faptul că pârâta DA nu ar fi proprietara suprafeţei de 1800 mp. din moment ce aceasta şi-a dovedit dreptul de proprietate prin extrasul de carte funciară care a fost prezentat atât pârâţilor-reclamanţi cât şi notarului public ce a încheiat actul, iar în ceea ce priveşte principiul anterior menţionat atât pârâta DA în calitate de vânzătoare cât şi pârâţii-reclamanţi pot fi consideraţi într-o eroare comună şi invincibilă, datorită faptului că pe de o parte pârâta DA şi-a dovedit calitatea de proprietară suprafeţei de 1800 mp. iar pe de altă parte datorită faptului că pârâta DA era beneficiara unei procuri speciale din partea defunctului Ştefan Emanoil în baza căreia a procedat la schimbul suprafeţei de teren pe care pârâţii-reclamanţi l-au cumpărat cu o altă suprafaţă de teren.
Cu privire la cererea în despăgubiri, pârâţii-reclamanţi susţin că numita DA s-a obligat prin contract ca să îi garanteze de orice evicţiune, precum şi prin prisma articolelor 998-999 C.civ., întrucât prin fapta numitei DA aceştia au suferit un prejudiciu.
În drept, pârâţii-reclamanţi au invocat dispoziţiile art.115 şi urm. C.pr. civ., art.60 C.pr. civ., art.998-999 C.civ.
Pârâta DA a formulat, la data de 10.09.2007 întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de către pârâţii-reclamanţi reconvenţionali RI şi RM(fila 33) arătând că defunctul Ştefan Emanoil –tatăl reclamantului SL a dat o procură specială autentică, soţului său David Ioan şi pârâtei ca împreună sau separat să efectueze în numele său un schimb de terenuri lucru care s-a şi întâmplat însă la data încheierii contractului de schimb, Ştefan Emanoil ara decedat. Pârâta a mai arătat că întrucât sentinţa civilă nr. 1238/17.03.2006 pronunţată de Judecătoria Tg. Mureş în dosarul nr. 8279/2005 produce efecte relative, fiind opozabilă doar părţilor din acel dosar, pârâţii-reclamanţi sunt îndreptăţiţi să ceară respingerea acţiunii de faţă, aceştia fiind de bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. În subsidiar, în ceea ce priveşte întinderea despăgubirilor ce ar fi acordate pârâţii-reclamanţi în cazul admiterii acţiunii, pârâta a învederat că acestea ar trebui să constea în suma de bani plătită ca preţ al terenului la momentul încheiereii contractului de vânzare-cumpărare.
La data de 26.09.2007, reclamantul SL a depus răspuns la întâmpinarea pârâţilor-reclamanţi RI şi RM(fila 39), arătând că acţiunea formulată nu este confuză, existând în doctrină şi în practică controverse cu privire la caracterul absolut sau relativ al nulităţii care este incidentă în ipoteza vânzării lucrului altuia. A mai arătat reclamantul că în opinia sa sancţiunea este nulitatea absolută întrucât vânzarea s-a făcut în frauda drepturilor sale.
Pârâţii-reclamanţi RI şi RM, la termenul de judecată din data de 02.04.2008, şi-au precizat cererea reconvenţinală arătând că valoarea terenurilor şi a investiţiilor se ridică la 180.000RON.
Cererea de chemare în judecată formulată de reclamant SL şi cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi RI şi RM au fost legal timbrate cu taxele de timbru şi timbrele judiciare aferente.
În probaţiune, s-au depus următoarele înscrisuri relevante: extras CF nr.91639/N Tg.-Mureş (f.4, 150), sentinţa civilă nr.1238/17.03.2006 (f.5-6,92-94), bilet de trimitere (f.14), bilet de externare (f.23), adeverinţă medicală (f.24), hotărârea nr.23/2002 din 27.11.2002 (f.83), schiţe (f.84,86), copie CF nr.91639/N Tg.-Mureş (f.95-101), contract de vânzare cumpărare nr.2873/2004 (f.102-103,150), adeverinţă (f.104-107), planşe foto (f.108-109), file flash (f.118,125), factura fiscală nr.0007188/EV (f.126), chitanţa nr.7176791 din 27.11.2008 (f.127), raport de evaluare şi anexe (f.128-145), practica judiciară civilă (f.152-153), nota de cheltuieli (f.154), copii Monitorul Oficial (f.167-168), Titlul de Proprietate nr.111571(f.169-170), raport de expertiză (f.191-201).
La termenul de judecată din data de 11.02.2009, instanţa a respins ca rămasă fără obiect excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei DA invocată de aceasta prin întâmpinare, întrucât partea ce a invocat-o a înţeles să renunţe la excepţia menţionată.
S-a administrat proba cu interogatoriului reciproc al părţilor, răspunsurile părţilor fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.
La prezentul dosar a fost acvirat dosarul nr. 8279/2005 al Judecătoriei Tg. Mureş.
Reclamantul SL(fila 119) şi pârâta DA(fila 207) au depus la dosar concluzii scrise.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:
Prin procura specială autentificată sub nr. 101/14.01.1999 de B.N.P. Onea Victor, tatăl reclamantului Leonardo Ştefan, numitul Ştefan Emanoil a împuternicit-o pe pârâta DA şi pe soţul acesteia David Ioan, să îl reprezinte în faţa autorităţilor sau persoanelor fizice, în legătură cu schimbul unor parcele de teren ce mandantul le deţine în suprafaţă de 3 ha 600mp, în comuna Sântana, sat Bărdeşti, obţinut în baza Titlului de proprietate nr. 111571/1993, schimb prin care parte în contract vor fi cei doi mandatari, beneficiind de transferul prin schimb a unor parcele,iar mandantul dobândind dreptul de proprietate asupra unor parcele ale mandatarilor săi.
Tatăl reclamantului a decedat la data de 27.06.2001 în Bucureşti, sector 3 iar reclamantul este unicul moştenitor al acestuia, conform certificatului de moştenitor autentificat sub numărul 215/15.11.2004la BNP Asociaţi L. Lese, E. Costescu.
În temeiul procurei menţionate, la data de 16.03.2004, între pârâta DA şi Ştefan Emanoil reprezentat prin DA, în calitate de coschimbaşi s-a perfectat contractul de schimb de terenuri autentificat sub nr. 626/16.03.2004 la BNP Onea Victor prin care pârâta DA predă cu deplin drept de proprietate lui Ştefan Emanoil teren arabil extravilan în suprafaţă de 2900 mp. situat în Bărdeşti, com. Sântana de Mureş, înscris în CF nr. 2635/N/Sântana de Mureş, în schimbul căruia a preluat cu deplin drept de proprietate terenul arabil extravilan în suprafaţă de 1800 mp., intabulat în CF nr. 91639/N Tg. Mureş şi terenul în suprafaţă de 1100mp arabil intravilan-T33, situat în Bardeşti, com. Sintana de Mureş, înscris în CF nr. 784/N Bărdeşti.
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.06.2004 de către B.N. Albulescu şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2873/2004(filele 102-103), pârâţii-reclamanţi RI şi RM-M au cumpărat de la pârâta DA suprafaţa de 1800mp. înscrisă în CF nr. 91639/N-Tg. Mureş, nr. top. 5366/15/1, 5367/15/1, 5361/2/1/1/1/1/2, 5362/2/1/1/1/1/2, 5362/a/2/1/1/1/1/2(117), preţul vânzării fiind de 2.500.000 ROL.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare pârâta DA şi-a dovedit calitatea de vânzătoare prin extrasul de carte funciară menţionat anterior, ulterior pârâţii-reclamanţi intabulându-şi în cartea funciară dreptul de proprietate astfel dobândit.
Prin sentinţa civilă nr. 1238/17.03.2006 pronunţată de Judecătoria Tg. Mureş în dosarul nr. 8279/2005, s-a admis acţiunea formulată de reclamantul Leonardo Ştefan în contradictoriu cu pârâta DA, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de schimb autentificat sub nr. 626/16.03.2004 a BNP Onea Victor, reţinându-se că, contractul de schimb s-a încheiat fără consimţământul mandantului Ştefan Emanoil, întrucât mandatul în temeiul căruia pârâta DA îl reprezenta pe Ştefan Emanoil încetase la decesul acestuia .
Reclamantul Leonardo Ştefan, invocând sentinţa menţionată anterior a învederat că contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.06.2004 de către B.N. Albulescu este o vânzare a lucrului altuia, ce s-a încheiat de vânzător în frauda dreptului său, cu complicitatea, şi în orice caz pe riscul cumpărătorului, atitudine ce constituie un caz tipic de nulitate absolută, conform adagiului frauda corupe totul. Reclamantul solicită constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că vânzătoarea trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează; în caz contrar, aceasta nu putea transmite cumpărătorilor dreptul ce face obiectul contractului – nemo dat quod non habet, sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.
Instanţa reţine că regula potrivit căreia vânzarea lucrului altuia este nulă potrivit principiilor nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi nemo dat quod non habet comporta excepţii. Cazurile în care transferarea dreptului de proprietate consimţită de un non dominus este valabilă îşi găsesc raţiunea în nevoia de a ocroti securitatea dinamică a circuitului civil, în principiul ocrotirii bunei credinţe a dobânditorilor şi în principiul error communis facit ius.
Un act de înstrăinare încheiat în condiţiile în care ambele părţi au fost de rea credinţă este considerat nul absolut, în aplicarea principiului fraus omnia corrumpit, al cărui temei legal îl constituie art. 966 C. civ.
Per a contrario, în măsura în care ambele părţi, sau cel puţin cumpărătorul, au fost de bună credinţă, intenţia de fraudare a legii nu există, şi, drept urmare, nici cauza ilicită.
Având în vedere principiul de drept conform căruia buna credinţă se prezumă în orice raport juridic, iar reaua credinţă trebuie dovedită, conform art. 1899 C. civ. , se impune ca reclamantul să probeze, că, la momentul contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N. Albulescu şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2873/2004(filele 102-103), pârâţii-reclamanţi cunoşteau situaţia juridică reală a suprafeţei de 1800mp. înscrisă în CF nr. 91639/N-Tg. Mureş.
Instanţa reţine că, în cauză, reclamantul nu a făcut dovada existenţei temeiurilor de răsturnare a prezumţiei de bună credinţă a pârâţilor –reclamanţi.
Din cuprinsul răspunsurilor la interogatoriului luat pârâţilor-reclamanţi RI şi RM la solicitarea reclamantului(filele 63-64), aceştia arată că nu cunoşteau faptul că pârâta DA nu era proprietara terenului înstrăinat şi că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare le-a fost prezentat extrasul CF din care rezulta că pârâta era proprietara imobilului în litigiu. De asemenea, pârâta DA, prin răspunsurile la interogatoriul ce i-a fost luat la solicitarea reclamantului(filele 68-69) arată că nu ştie dacă pârâţii-reclamanţi au cunoscut faptul că ea nu era proprietara terenului în litigiu.
Instanţa apreciază că pârâţii-reclamanţi au fost de bună-credinţă : aceştia au depus diligenţele necesare pentru aflarea situaţiei juridice reale a terenului, constatând că, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, vânzătoarea era intabulată în cartea funciară, iar în foaia C a cărţii funciare nu era notat un proces cu privire la proprietatea asupra terenului.
Faţă de cele expuse, instanţa conchide că pârâţii-reclamanţi au fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare – cumpărare încheiat la data de 24.06.2004 de către B.N. Albulescu şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2873/2004(filele 102-103) întrucât contractul de schimb de terenuri care a stat la baza dreptului de proprietate transmis ulterior pârâţilor-reclamanţi a fost transcris în cartea funciară, iar contractul de vânzare-cumpărare s-a perfectat ulterior acestui moment şi premergător acţiunii prin care contractul de schimb de terenuri a fost contestat în justiţie.
Prin prisma celor analizate, instanţa apreciază ca fiind valid contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.06.2004 de către B.N. Albulescu şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2873/2004(filele 102-103), şi pe cale de consecinţă, va respinge ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul SL, în contradictoriu cu pârâta DA şi pârâţii-reclamanţi RI şi RM-M.
Faţă de soluţia pronunţată asupra cererii de chemare în judecată, instanţa va respinge ca rămasă fără obiect cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi RI şi RM-M în contradictoriu cu pârâta DA prin care pârâţii-reclamanţi solicitau restituirea de către pârâta a sumei reprezentând preţul actual de piaţă a terenului în suprafaţă de 1800 mp., înscris în CF 91639/N Tg.-Mureş, nr. top. 5366/15/1, 5367/15/1, 5361/2/1/1/1/1/2, 5362/2/1/1/1/1/2, 5362/a/2/1/1/1/1/2.
Având în vedere dispoziţiile art. 274 C.proc. civ, faptul că reclamantul SL se află în culpă procesuală, iar pârâţii-reclamanţi au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, depunând în acest sens la dosarul cauzei înscrisuri justificative (chitanţe onorariu avocaţial filele 46, 47), instanţa va obliga reclamantul SL la plata către pârâţii-reclamanţi RI şi RM- M a sumei de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Instanţa constată că nu se impune obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată către pârâta DA, întrucât aceasta nu a justificat prin înscrisuri depuse la dosar astfel de cheltuieli.
