Prin cererea de chemară în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Târgu Mureş în data de 3.4.2009 reclamanta KG V a solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu pârâţii NI şi KE, prin hotărârea pe care o va pronunţa să se dispună: rezilierea contractului de închiriere încheiat de notarul public sub nr. 997/04.04.2008, având ca obiect imobilul situat în Tg Mureş , str. R nr. 19, ap. II , jud. Mureş, înscris în CF. Nr. 2728/II sub nr. top. 4684/a/2/1/2/1/II, 4684/a/2/1/2/2/1/II compus din 1 cameră, bucătărie, bucătărie de vară, cu cotă de participare ½ parte faţă de întregul imobil din culpa exclusivă a pârâţilor, respectiv pentru neplata chiriei în cuantum de 3.260,02 lei la termenele fixate din contract, pentru perioada octombrie 2008 până în prezent şi suma de 600,44 lei cu titlu de daune pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţilor de către pârâte (187 lei reprezentând impozit pe chirie pentru perioada octombrie – ianuarie 2009, precum şi utilităţi (apă, gaz etc.), în sumă de 413,,44 lei (pentru aceeaşi perioadă a rezultat un total de 3.860,46 lei la care să se adauge dobânda legală aferentă; evacuarea pârâţilor din imobilul obiect al contractului de închiriere încheiat la notarul public sub nr. 997/04.04.2008, ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţilor acestora; cu cheltuieli de judecată.
În motivare reclamanta a arătat că în calitate de mandatar al proprietarilor KT şi KK, în baza procurii autentificate sub nr. 1307/2005 la BNP Holbach Ştefan a încheiat cu pârâţii NI şi KE, în calitate de locatari un contract de închiriere în formă autentică nr. 997/4.4.2008, având ca obiect darea în folosinţă a imobilului situat în Tg. Mureş str. R nr. 19, ap. II, începând cu data de 5.5.2008. Părţile au stabilit prin contract termenul contractului pentru o perioadă de 5 ani şi ca pârâţii să plătească, cu titlu de chirie, suma de 165 Euro/lună, plătibil în lei la cursul BNR din ziua plăţii, până la data de 5 a fiecărei luni. Începând cu luna octombrie 2008 şi până în prezent pârâţii au refuzat să plătească chiria stipulată în contract , în sumă totală de 3.260,02 lei rezultată din calcularea cursului de schimb euro – lei, pentru perioada octombrie 2008-februarie 2009. În acelaşi timp, cu toate că nu a obţinut contravaloarea chiriei, reclamanta a fost obligată să achite la organele fiscale impozitul pe chirie (venit) aferent perioadei octombrie 2008-ianuarie 2009, în sumă totală de 187 lei şi pentru evitarea debranşării de la reţea de utilităţi publice a imobilului şi a sumei de 413,44 lei, reprezentând utilităţi apă, gaz etc. neachitate de către pârâţi
Reclamanta a mai arătat că în condiţiile în care nici până în luna februarie a anului 2009, pârâţii nu au înţeles să-şi onoreze obligaţiile asumate prin contract, s-a procedat la comunicarea către aceştia a mai multor notificări scrise, adresate atât la domiciliile acestora cât şi la adresa ce face obiectul contractului de închiriere, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţilor asumate de către părţi.
În drept s-au invocat dispoziţiile art. 112 şi urm. Cod procedură civilă şi ale art. 1439, art. 1429 alin. 2 Cod civil.
Pârâţii NI şi KE au formulat întâmpinare în data de 26.5.2009 (f. 22-23), solicitând respingerea ca nefondate a susţinerilor reclamantei, întrucât din dovezile pe care le vor depune la dosar va rezulta că s-a achitat atât chiria, cât şi contravaloarea utilităţilor, în ciuda faptului că reclamanta în mod abuziv a tăiat gazul. Pârâţii au mai cerut instanţei obligarea reclamantei la restituirea banilor investiţi.
În data de 20.5.2009 s-a depus la dosar precizare de acţiune (f. 23-24) de către reclamantă prin care s-a solicitat evacuarea pârâţilor din apartamentul nr. I pe care l-au ocupat în mod abuziv.
Prin cererea în discuţie reclamanta a învederat că a plătit suma de 413,44 lei, reprezentând utilităţi apă, gaz neachitate de către pârâţi, iar pârâţii nu au achitat chiria lunară stabilită prin contract pentru apartament pe ultimele 8 luni în sumă de 1320 euro şi nici facturile emise de E.on Gaz în valoare de 1800 lei, Aquaserv în valoare de 400-500 lei şi Salubriserv. Reclamanta a subliniat că pârâţii nu au permis persoanelor angajate ale SC Electrica Transilvania Sud SA să citească contoarele din curtea imobilului, chiar şi când s-au prezentat organele de poliţie au fost agresivi şi violenţi, afirmând că intenţionează să vândă casa pentru mai multe milioane de euro. Apartamentul a fost modernizat , dar a devenit de nelocuit, iar pârâţii au ameninţat că vor distruge casa în caz de evacuare forţată. Cu toate că există un contract de închiriere pentru apartamentul nr. II al imobilului situat în Tg. Mureş, str. R nr. 19, pârâţii au ocupat fără niciun drept şi apartamentul nr. I, impunându-se astfel evacuarea lor din ambele apartamente.
Pârâţii au formulat în data de 6.10.2009 note de şedinţă (f. 33-37), în care au arătat că cele invocate de reclamantă reprezintă calomnii şi acuzaţii mincinoase la adresa lor, reclamanta fiind cea care este de rea-credinţă, deoarece după trei luni de la închirierea locuinţei, după ce a văzut că pârâţii au realizat o serie de îmbunătăţiri la imobil şi curtea aferentă, i-a obligat să părăsească locuinţa şi a cerut şi obţinut întreruperea furnizării gazului. Pârâţii au arătat că s-au mutat în apartamentul nr. I în baza înţelegerii avute cu reclamanta înainte de încheierea contractului, pentru că partea închiriată nu este nici la momentul actual funcţional. Pârâţii au învederat că plata chiriei s-a făcut în două tranşe şi a fost achitată până în decembrie 2008, iar cheltuielile la utilităţi sunt plătite la zi, exceptând facturile de energie electrică, a căror contravaloare a fost eşalonată potrivit aprobării primite de la furnizor. Pârâţii au mai precizat că au procedat la schimbarea contoarelor electrice, întrucât exista pericolul izbucnirii unui incendiu din cauza stării instalaţiilor.
Prin cererea reconvenţională (f. 38-39) depusă la dosar în data de 6.10.2009 pârâţii-reclamanţi au solicitat obligarea reclamanţilor la despăgubiri în valoare de 2.500.000 lei pentru calomniile, acuzaţiile mincinoase şi jignirile aduse şi pentru lipsirea de posibilitatea de a folosi gazul în locuinţă.
Instanţa, în şedinţa publică din 12.10.2009 (f. 43) a pus în vedere pârâţilor-reclamanţi să precizeze obiectul pretenţiilor invocate prin cererea reconvenţională.
Pârâţii-reclamanţi au depus precizare la acţiunea reconvenţională (f. 54-59) la data de 2.12.2009, prin care au arătat că despăgubirile pe care le solicită se ridică la suma de 25.000 lei. Pârâţii au arătat că solicită acoperirea daunelor morale produse, prin jignirile care li s-au adus de concubinul reclamantei, dl. Mihaly Peter care i-a forţat prin expresii jignitoare să părăsească imobilul. Pârâţii au arătat că în afară de aceste daune mai solicită daune materiale în valoare de 25000 lei. Pentru realizarea investiţiilor la imobilul închiriat, pârâţii au contractat un împrumut în valoare de 25000 lei de la Casa de Ajutor Reciproc al Pensionarilor.
În şedinţa publică din 7.12.2009 la dosarul cauzei, a fost depusă de către reclamanţii KT şi soţia KK precizare de acţiune (f. 73-75) prin care au solicitat: obligarea pârâţilor să lase în deplină proprietate şi posesie apartamentul I situat în Tg. Mureş pe strada R nr. 19; constatarea rezilierii de drept a contractului de închiriere autentificat sub nr. 997/04.04.2008 de BNP Asociaţi Gurghian–Ispas, pentru neexecutarea obligaţiei contractuale de plată a chiriei, evacuarea pârâţilor din apartamentul nr. II; obligarea pârâţilor la plata chiriei restante pe luna aprilie 2008 şi din luna octombrie 2008 până la zi, în total 2310 euro, precum şi în continuare până la data evacuării acestora din apartament; obligarea pârâţilor şi la plata contravalorii energiei electrice restante în sumă de 1459 lei, precum şi a sumei de 187 lei, reprezentând impozit pe venit din chirii pentru perioada octombrie-ianuarie 2009, precum şi în viitor până la evacuarea acestora, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat în ciuda faptului că obiectul contractului l-a format doar apartamentul nr. II, pârâţii ocupă la ora actuală întreg imobilul, fără a plăti nimic, reclamanţii fiind astfel îndreptăţiţi să ceară evacuarea pârâţilor din apartamentul nr. II, precum şi revendicarea apartamentului nr. I pe care îl ocupă în mod abuziv şi obligarea acestora la plata chiriei şi a tuturor utilităţilor.
În şedinţa publică din 1 februarie 2010 (f. 95) instanţa a constatat că calitatea de reclamanţi o au KT şi soţia KK, având în vedere că aceştia sunt proprietarii imobilului închiriat şi ţinând cont că doamna KG V a acţionat ca mandatară a proprietarilor atât la încheierea contractului, cât şi la promovarea cererii de chemare în judecată.
La solicitarea instanţei, în data de 19 martie 2010, pârâţii-reclamanţi au depus la dosar precizări (f. 148-151) legate de investiţiile invocate şi la a căror contravaloare au solicitat a fi obligaţi reclamanţii-pârâţi. Astfel, pârâţii-reclamanţi au arătat că solicită obligarea reclamanţilor la următoarele: contravaloarea materialelor şi a manoperei folosite la realizarea terasei de o suprafaţă de 40 mp, legarea platformei la canalizare şi ridicarea unui acoperiş în valoare totală de 11200 lei; suma de 480 lei plătită pentru curăţarea tuturor spaţiilor aferente curţii interioare a imobilului; sumei de 550 de lei pentru săparea grădinii în suprafaţă de 250 mp, astuparea unei fose vechi de 40 de ani în curte ce constituia un real focar de infecţie cu ajutorul a şase persoane care au fost plătiţi cu 150 lei, în timp ce transportul materialelor a costat 160 le; cheltuieli de mutare în apartament, respectiv cheltuieli de transport în sumă de 120 lei, plus ajutorul a şase persoane 250; cheltuieli cu rebranşarea gazului şi legarea tuturor utilităţilor în valoare de 2600 lei; cheltuieli rebranşare curent electric 2000 lei; suma de 5597 lei reprezentând chiria plătită în avans până în luna decembrie 2008 întrucât chiria nu este justificată în condiţiile în care pârâţii-reclamanţi au stat fără utilităţi din luna iunie 2008 până în martie 2009 şi din august 2009 până în noiembrie 2009; cheltuieli forţate de împrejurări create de proprietar, respectiv trei radiatoare în valoare de 450 lei şi plită electrică cu două ochiuri în sumă de 150 lei, achiziţionate în perioada în care nu au avut gaz; suma de 4500 lei plătită în plus pentru căldură la factura de energie electrică; valoarea majorărilor de întârziere calculate pentru neachitarea la termen a ratelor ce trebuiau plătite în baza contractului de împrumut încheiat cu CAR a Pensionarilor, pretenţie justificată întrucât în loc să plătească ratele împrumutului, pârâţii-reclamanţi au fost împinşi de situaţia creată de proprietar la cheltuieli neprevăzute. Pârâţii-reclamanţi au concluzionat că totalul pretenţiilor invocat faţă de reclamanţi este de 30747 lei.
În data de 28 aprilie 2010 s-a depus la dosar, prin registratura instanţei, cererea (f. 110) formulată de mandatara reclamanţilor KG V, prin care aceasta a solicitat rezilierea contractului, întrucât pârâţii şi-au încălcat obligaţiile contractuale.
În data de 3 iunie 2010 s-au depus la dosar notele de şedinţă (f. 195) de către mandatara reclamanţilor, aceasta arătând că după cum s-a putut constata cu ocazia cercetării la faţa locului pârâţii-reclamanţi folosesc ambele apartamente, iar modificările făcute la apartamentul nr. I pentru care nu au contract reprezintă nu numai încălcarea punctului 7 şi 10 din contract, ci şi o infracţiune. Reclamanţii au subliniat că schimbarea branşamentului de şi electrică nu are nici un suport real, întrucât aceste modificări nu se pot face decât în baza unui proiect şi cu aprobările furnizorilor de utilităţi.
Pârâţii-reclamanţi au depus la dosar concluzii scrise în data de 9 iunie 2010 (f. 214-217) şi în data de 1 iulie 2010 (f. 231-232) reiterând apărările formulate prin actele depuse la dosar. Pârâţii au subliniat că martorii au declarat mincinos, cele arătate de constructor nefiind adevărate, întrucât la fundaţia terasei au fost folosite toate resturile de cărămidă şi moloz care au rămas după acesta.
Reclamanţii-pârâţi au depus la dosar concluzii scrise în data de 9 iunie 2010 (f. 222-223) şi 11 iunie 2010 (f. 227-230), prin care au solicitat admiterea cererii principale şi respingerea ca nefondată a acţiunii reconvenţionale. Legat de pretenţiile pârâţilor-reclamanţi s-a arătat că niciuna dintre materialele invocate a fi folosite nu a fost dovedită cu acte de cumpărare, acţiunea nefiind probată cu nimic, decât cu un martor care declară că a fost plătit cu 50 de lei pe zi de lucru. Reclamanţii au accentuat că potrivit punctului 15 din contract investiţiile făcute de locatar nu vor fi rambursate de către locator, acestea urmând să rămână proprietarului. Din declaraţia martorilor rezultă că apartamentul la momentul închirierii a fost pus la punct, nefiind necesară curăţarea grădinii sau a curţii, iar în privinţa investiţiilor, cu toate că pârâţii au cunoscut că este nevoie de acceptul proprietarilor, aceştia au insistat să facă aceste lucrări fără încuviinţările necesare.
În cauză instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri, cu actele depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâţilor-reclamanţi (f. 189-190), cercetare la faţa locului (f. 194) şi proba testimonială, fiind ascultaţi martorii Moldovan Alexandrina (f. 205), Kaffai Geza (f. 206) şi Deteşan Cristi (f. 207).
Analizând actele si lucrările dosarului în ceea ce priveşte cererea principală, instanţa reţine că în data de 4 aprilie 2008 s-a încheiat contractul de închiriere autentificat la BNP Gurghian Ispas sub nr. 997 (f. 7), între locatorii KT şi soţia KK, reprezentaţi de mandatara KG V, în baza procurii de administrare nr. 1307/25.8.2005 (f. 6) pe de o parte şi chiriaşii NI şi KE, pe de altă parte.
Potrivit pct. 1 din contract reclamanţii-pârâţi au închiriat imobilul situat în Târgu Mureş, str. R, nr. 19, ap. II, înscris în CF nr. 2728/II Târgu Mureş, compus din 1 cameră, bucătărie, bucătărie de vară cu cota de participare de ½ faţă de întregul imobil, precum şi părţile din indiviziune forţată, respectiv intrarea, curtea şi grădina.
Pârâţii-reclamanţi s-au obligat să plătească în schimbului dreptului de folosinţă o chirie lunară de 165 euro, plătibil în lei, la cursul BNR din ziua plăţii până la data de 5 a fiecărei luni. Conform înţelegerii părţilor consemnată la pct. 3 şi 4 din contract termenul închirierii a fost stabilit la cinci ani, începând cu data de 1.5.2008.
Prin clauzele stabilite la pct. 7-15 părţile au stabilit principalele obligaţii ale locatarului, printre acestea numărându-se şi aceea de a plăti chiria la termenul stabilit în contract.
La aceeaşi adresă din Târgu Mureş, str. R nr. 19, reclamanţii-pârâţi mai deţin în proprietate apartamentul nr. I (f. 157-160), înscris în CF nr. 124268-C1-U1 Târgu Mureş, care este compus din 2 camere, bucătărie, cămară cu cota de participare de ½ parte faţă de întregul imobil înscris cu suprafaţa totală de 486 mp în CF colectiv 2728, în indiviziune forţată fiind intrarea, curtea şi grădina. După cum reiese din schiţa de dezmembrare depusă la fila 166 din dosar, până în 1971 cele două apartamente au constituit o unitate locativă unică, după care au fost dezmembrate şi reevidenţiate astfel cum rezultă din cărţile funciare arătate.
Din recunoaşterea pârâţilor rezultă că aceştia au ocupat şi apartamentul nr. I, împrejurare constatată şi de instanţă cu ocazia cercetării la faţa locului (f. 194).
Examinând în drept cererea principală, instanţa reţine că, potrivit dispoziţiilor art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996 (dispoziţii similare regăsindu-se şi în art. 1439 alin. 2 Cod civil), rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se poate face si la cererea proprietarului, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv sau nu a respectat clauzele contractuale.
Prin răspunsul la pct. 1 din interogatoriu (f. 189) pârâţii-reclamanţi au arătat că au plătit chiria anticipat până în luna decembrie 2008 inclusiv şi de atunci nu au mai achitat mandatarei reclamanţilor-pârâţi nicio sumă de bani cu acest titlu. Instanţa va înlătura ca neîntemeiate apărările pârâţilor în sensul plăţii chiriei până în luna decembrie 2008, întrucât, deşi în cuprinsul răspunsului dat la interogatoriu au susţinut că din documentele depuse la dosar rezultă achitarea chiriei, aceştia nu au putut produce nicio dovadă în acest sens. Plata în avans a chiriei nu reiese nici din contract, în cuprinsul acestuia nefăcându-se nicio menţiune cu privire la achitarea anticipată a contravalorii folosinţei locuinţei.
Potrivit recunoaşterii pârâţilor aceştia au închiriat apartamentul nr. II, însă nu au fost mulţumiţi cu condiţiile de locuit la acea dată şi s-au înţeles cu mandatara reclamanţilor că vor renova partea închiriată, iar provizoriu vor locui în apartamentul nr. I. Instanţa nu poate primi susţinerea pârâţilor-reclamanţi legată de înţelegerea privind schimbarea temporară a obiectului închirierii, întrucât aşa cum recunosc chiar aceştia în pct. 3 din interogatoriu, apartamentul nr. II a fost modernizat anterior încheierii contractului de închiriere, fiind montat parchet, faianţă, gresie, sistem de încălzire centrală, uşi moderne, geamuri termopan. Aspectele legate de renovarea apartamentului II sunt confirmate şi declaraţia martorului Kaffai Geza (f. 206) care a relatat că a realizat personal până în luna martie 2008 lucrările de reamenajare la apartamentul nr. II, zugrăvind toată locuinţa, instalând o toaletă nouă, montând noi uşi. Martorul a menţionat că a curăţat şi grădina aferentă şi a tăiat lemnele din spatele imobilului şi le-a pus în ordine. Potrivit celor învederate de martor „spaţiul era pus la punct”, avea contor electric şi de gaze separat, numai că nu era încă mobilat.
Afirmaţiile pârâţilor-reclamanţi cu privire la înţelegerea ca până la reamenajarea locuinţei închiriate să locuiască în apartamentul nr. I nu este verosimilă nici pentru că aceştia nu au arătat în concret care sunt schimbările pe care doreau să le facă la imobil şi din situaţia de fapt nu reiese că ar fi început realizarea unor „renovări”. Or, chiar presupunând că li s-a permis să locuiască în apartamentul I, aceasta era doar o soluţie temporară, până când vor pregăti pentru locuire apartamentul nr. II, prin urmare înţelegerea părţilor cu privire la această situaţie tranzitorie trebuia să se materializeze în acţiuni de reamenajare a locuinţei de către pârâţii-reclamanţi.
În acelaşi timp, apărarea pârâţilor este contrazisă şi de notificarea nr. 469/26.9.2008 trimisă prin BEJ Soos-Pop de reclamantul KT, prin care li s-a pus în vedere pârâţilor-reclamanţi ca în termen de 3 zile să elibereze apartamentul nr. I din imobilul situat în Târgu Mureş, str. R, nr. 19, pe care l-au ocupat în mod abuziv în locul apartamentului nr. II care a format obiectul contractului de închiriere.
Faţă de aceste considerente, instanţa reţine că reclamanţii-pârâţi, în calitate de locatori, au îndeplinit obligaţia ce le incumba, de a preda chiriaşilor locuinţa în stare normală de folosinţă, însă locatarii nu au executat principala lor obligaţie contractuală, de a achita contravaloarea chiriei, mai mult au ocupat în afară de imobilul care formează obiectul închirierii şi apartamentul alăturat asupra căruia nu au niciun drept.
Instanţa observă că prin notificarea din 5.3.2009 (depusă la f. 133-134 de către pârâţii-reclamanţi) expediată pârâţilor-reclamanţi de reclamanţii-pârâţi pin mandatar, locatorii au invocat rezilierea unilaterală a contractului de închiriere nr. 994/7.4.2008 în temeiul art. 18 din contract, ca urmare a nerespectării obligaţiilor contractuale de către locatari, începând cu data de 25.3.2009. Prin aceeaşi notificare reclamanţii-pârâţi au solicitat plata chiriei restante pentru lunile octombrie 2008-februarie 2009, a sumei de 187 lei, cu titlu de impozit pe venit din chirie şi a sumei de 413,44 , reprezentând restanţe la furnizorul utilităţii de apă.
Instanţa observă că la pct. 18 din contract părţile au inserat dispoziţia potrivit căreia în caz de neexecutare a obligaţiilor asumate de locatari, proprietarul va putea cere rezilierea contractului şi trece la evacuarea chiriaşului fără somaţie, punere în întârziere sau judecată. Astfel, faţă de clauzele contractuale exprese care instituie un pact comisoriu energic, de ultim grad, dispoziţie derogatorie de la prevederile art. 1201 Cod civil, în sensul că înlătură rolul instanţei în pronunţarea rezilierii contractului, văzând şi dispoziţiile art. 969 Cod civil, potrivit cu care convenţiile legal făcute au putere de lege între părţi, prevederile art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, probele administrate în cauză care atrag incidenţa pactului comisoriu, atitudinea culpabilă a pârâţilor, precum şi împrejurarea că este indiferentă cauza neachitării cotelor de întreţinere, instanţa apreciază întemeiată cererea reclamanţilor, motiv pentru care va constata intervenită rezilierea de drept a contractului de închiriere încheiat între părţi începând de 25.3.2009, dată de la care reclamanţii au înţeles să dea eficienţă pactului comisoriu de gradul IV stipulat în art. 18 din contract.
Faţă de considerentele mai sus arătate şi soluţia ce urmează a fi pronunţată cu privire la soarta contractului, instanţa reţine că pârâţii-reclamanţi nu mai pot invoca în beneficiul lor existenţa unui titlu locativ care să justifice rămânerea acestora în apartament, măsura evacuării fiind condiţionată de rezilierea contractului de închiriere si văzând şi dispoziţiile art. 480 din Codul civil, potrivit cărora, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv şi perpetuu care conferă titularului, exerciţiul liber şi nestingherit al tuturor prerogativelor sale – posesia, folosinţa şi dispoziţia – afară de cazul în care dreptul este dezmembrat prin voinţa acestuia din urmă, dar şi ale art. 25 alin. 1 din Legea nr. 114/1996, instanţa apreciază că cererea reclamanţilor-pârâţi este întemeiată si din acest punct de vedere. Totodată, cum pârâţii-reclamanţi nu justifică niciun titlu pentru ocuparea apartamentului nr. I, instanţa urmează a admite cererea de evacuare a pârâţilor-reclamanţi şi din această locuinţă.
Văzând că pârâţii-reclamanţii nu au achitat chiria datorată începând cu luna octombrie 2008, ţinând cont şi de prevederile art. 25 din Legea nr. 114/1996 potrivit cărora chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare, instanţa va dispune obligarea pârâţilor-reclamanţi la plata chiriei restante începând cu luna octombrie 2008 până în luna noiembrie 2009 inclusiv, în contravaloarea în lei, la data plăţii efective, a sumei de 2310 euro şi în continuare, din decembrie 2009, la echivalentul în lei a sumei de 165 euro lunar, până la data părăsirii efective a locuinţei.
Instanţa urmează a respinge solicitarea reclamanţilor-pârâţi de a obliga pârâţii-reclamanţi la plata chiriei şi pentru luna aprilie 2008, în condiţiile în care potrivit înţelegerii părţilor pârâţii aveau obligaţia de a achita chirie începând cu luna mai 2008. Faptul că pârâţii s-au mutat în apartament înaintea datei de începere a raporturilor contractuale, împrejurare care reiese chiar din declaraţia martorului propus de către pârâţi, nu este de natură să modifice obligaţia de plată în lipsa unei înţelegeri derogatorii între părţi. În lipsa unor stipulaţii contrare în contract şi cum din declaraţia martorului Deteşan Cristi (f. 207) reiese că mandatara reclamanţilor a fost de faţă în zilele în care pârâţii s-au mutat în locuinţă, ajutând chiar la luarea în folosinţă a locuinţei prin mutarea mobilei sale dintr-o cameră în alta, instanţa prezumă că reclamanţii au înţeles să permită ocuparea apartamentului de către pârâţi, chiria fiind datorată de aceştia numai din mai 2009, nu şi pentru lunile rămase din aprilie 2008. De altfel, în cele două notificări arătate mai sus, adresate pârâţilor-reclamanţi, reclamanţii au făcut referire la neachitarea chiriei începând din octombrie 2008, fără să invoce neplata unor sume datorate pentru perioada anterioară, inclusiv pentru zilele din luna aprilie 2008. Mai mult, suma restantă solicitată de către reclamanţi, în cuantum de 2310 euro, este echivalentul chiriei începând cu luna octombrie 2008 până în noiembrie 2009, fără a include, chiar şi parţial chiria pe luna aprilie 2008.
În afară de chiria restantă, reclamanţi au mai solicitat, prin cererea lor precizată (f. 73-74) obligarea pârâţilor şi la plata sumei de 1259 lei, reprezentând contravaloarea anergiei electrice. Din dovada depusă la dosar de pârâţii-reclamanţi (f. 76) rezultă că în data de 9.12.2009 aceştia aveau o restanţă faţă de furnizorul de energie electrică în sumă de 641,57 lei. Din chitanţele de plată de la filele 201-206 din dosar reiese că la data pronunţării hotărârii pârâţii au un sold de achitat pentru energia electrică în sumă de 437,88 lei, obligaţii de plată scadente până la 14.5.2010.
Având în vedere că potrivit pct. 12 din contractul de închiriere pârâţii au avut obligaţia să achite şi cheltuielile curente aferente imobilului, printre care şi cea legată de furnizarea energiei electrice şi cum în cazul neachitării obligaţiei de plată de către pârâţii-reclamanţi în urma rezilierii contractului, reclamanţii, în calitate de proprietari, ar fi obligaţi să suporte restanţele în cauză, sub sancţiunea curgerii majorărilor de întârziere şi chiar a debranşării de la energia electrică a locuinţei, instanţa apreciază că cererea de obligare a pârâţilor la contravaloarea serviciilor în cauză către reclamanţi este admisibilă şi justificată până la concurenţa sumei care a rezultat din înscrisurile administrate, respectiv 437,88 lei.
Legat de cererea de obligare a pârâţilor-reclamanţi şi la plata sumelor plătite de reclamanţii-pârâţi cu titlu de impozit pentru darea în folosinţă a locuinţei în sumă de 187 lei, instanţa reţine că este o sarcină a proprietăţii suportarea impozitului datorat în urma închirierii locuinţei, obligaţie fiscală care este independentă de comportamentul chiriaşului şi de modul de al contractului de închiriere, fiind plătibil de proprietar cât timp contractul se află în fiinţă. În caz de neplată a chiriei, proprietarul are la dispoziţie mijloace legale de constrângere a chiriaşului să execute obligaţia asumată, mijloace de care în speţă s-au şi folosit reclamanţii prin exercitarea acţiunii. Cum raportul de drept fiscal se naşte între proprietar şi stat, în măsura în care contractul de închiriere se desfiinţează înainte de termen şi s-au făcut plăţi de către proprietar în mod anticipat, în temeiul actului prin care se constată încetarea raporturilor locative, în măsura în care nu a încasat chirie pentru perioada pentru care a achitat impozit pentru cedarea folosinţei locuinţei, acesta va putea solicita restituirea impozitului plătit fără cauză juridică. Pentru aceste motive instanţa urmează a respinge această componentă a cererii reclamanţilor.
În ceea ce priveşte pretenţiile invocate de pârâţii-reclamanţi prin cererea reconvenţională formulată şi precizată potrivit înscrisului de la fila 148-151 din dosar, instanţa urmează în continuare să analizeze fiecare investiţie sau cheltuială invocată de pârâţi.
Astfel, legat de cheltuielile suportate de pârâţii-reclamanţi în legătură cu mutarea lor în („120 lei marfă, plus băieţii care au descărcat 250 lei”), instanţa aduce la cunoştinţa pârâţilor că aceste sume nu sunt legate de obligaţiile ce se nasc din contractul de închiriere, locatorul neputând fi ţinut să asigure pe cheltuiala sa instalarea chiriaşului în locuinţa dată în folosinţă.
În ceea ce priveşte cheltuielile de rebranşare a gazului şi legarea tuturor utilităţilor în sumă de 2.600 lei şi cele privind rebranşarea la energia electrică şi montarea unor instalaţii noi în cuantum de 2.000 lei, instanţa reţine că deşi li s-a pus în vedere, pârâţii nu au depus la dosar acte justificative (facturi, chitanţe etc.) privind efectuarea unor asemenea cheltuieli. În afară de faptul că pârâţii-reclamanţi nu au probat existenţa acestor plăţi, aceştia nu au făcut dovada prin mijloace de probă a împrejurărilor care au făcut necesară rebranşarea la utilităţile menţionate sau schimbarea instalaţiilor – elemente de fapt extrem de relevante, întrucât pârâţii nu ar putea obţine rambursarea cheltuielilor decât dacă degradările sau întreruperea furnizărilor de utilităţi s-au produs independent de culpa lor.
Având în vedere că toate aceste împrejurări au rămas la nivelul unor simple afirmaţii, nefiind sprijinite de mijloace de probă, ţinând cont de prevederile art. 129 alin. 1 Cod procedură civilă care instituie obligaţia dovedirii de către părţi susţinerilor făcute în cursul judecăţii, instanţa va respinge ca neîntemeiate pretenţiile arătate şi cele legate de restituirea chiriei plătite cât au locuit fără gaz din luna iunie 2008 până în martie 2009, costul celor trei radiatoare în sumă de 450 lei, a plitelor electrice în valoare de 150 lei şi a consumului în plus cât timp au locuit fără gaz în locuinţă în cuantum de 2.500 lei. Cum pârâţii-reclamanţi nu au dovedit existenţa realizării unor „plăţi neprevăzute” pe care au fost nevoiţi să le achite în locul proprietarilor, instanţa va respinge şi pretenţiile de despăgubire invocate faţă de reclamanţii-pârâţi în sumă de 3.000 lei, reprezentând penalităţile pe care pârâţii le-au avut de suportat ca urmare a restituirii cu întârziere a ratelor la creditul contractat.
Nici cheltuielile legate de săparea grădinii la indicarea proprietarei cu 4 persoane, care au implicat costuri în sumă de 550 lei, nu a fost probată în niciun fel de către pârâţii-reclamanţi.
Pârâţii-reclamanţi au mai invocat ridicarea unei terase de 40 mp cu platformă betonată, grosime de 35 cm şi legarea platformei la canalizare, lucrare care cu manoperă şi materiale a fost evaluată de către aceştia la suma de 11.200 lei. Instanţa a constatat personal existenţa lucrărilor în cauză cu ocazia cercetării la faţa locului. Cererea de obligarea a reclamanţilor-pârâţi la contravaloarea materialelor folosite şi a manoperei este însă neîntemeiată pentru motivele ce urmează. Astfel, potrivit art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999 chiriaşul are dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile necesare şi utile efectuate cu aprobările prevăzute de lege, confirmate pe bază de acte justificative.
În primul rând, instanţa observă că pârâţii-reclamanţi nu au depus la dosar nici un act privind cheltuielile suportate cu achiziţionarea materialelor necesare realizării lucrării.
În al doilea rând, trebuie observat că pentru ridicarea copertinei şi extinderea terasei, în afară de acordul proprietarului, era necesară, potrivit art. 3 alin. 1 lit. a coroborată cu art. 11 din Legea nr. 50/1991 obţinerea unei autorizaţii de construire. În condiţiile în care construcţia a fost ridicată fără obţinerea autorizaţiei, ea este ilegală, nemaiavând importanţă dacă exista sau nu acordul proprietarului.
În al treilea rând, trebuie reţinut că sunt cheltuieli necesare cele făcute pentru însăşi conservarea bunului şi efectuarea de reparaţii capitale, în timp ce cheltuielile utile conduc la sporirea valorii bunului. Nu intră în sfera celor două noţiuni cheltuielile şi lucrările care nu sunt neapărat folositoare oricărei persoane şi care pot fi ridicate de către cel care le-a efectuat. Extinderea terasei şi ridicare copertinei nu reprezintă nici o cheltuială necesară, întrucât investiţia nu a fost necesară pentru conservarea bunului principal, locuinţa şi nici o cheltuială utilă, în condiţiile în care, pe de o parte, lucrările nu au fost efectuate cu aprobările necesare, neputând profita proprietarului, iar pe de altă parte, proprietarul a învederat şi cu ocazia cercetării la faţa locului că nu doreşte să păstreze lucrările făcute de pârâţii-reclamanţi.
Având în vedere că lucrările analizate au fost făcute fără autorizaţie de construire şi nu pot fi calificate necesare sau utile, pârâţii-reclamanţi nu sunt îndreptăţiţi la rambursarea sumelor alocate pentru efectuarea lor.
În fine, nici pretenţia privind curăţarea tuturor spaţiilor aferente curţii interioare a imobilului timp de 6 zile cu ajutorul remunerat a 4 persoane, la care s-au folosit 10 saci de gunoi de 150 l, în valoare de 480 lei, nu poate fi primită, întrucât din declaraţia martorului Kaffai Geza (f. 206) rezultă că locuinţa a fost predată în stare normală de folosinţă, după curăţarea grădinii şi tăierea şi aranjarea lemnelor din spatele imobilului, nefiind astfel justificate de pârâţii-reclamanţi cheltuieli afirmate. Curăţenia făcută în timpul extinderii terasei nu cade în sarcina proprietarului căruia nu îi profită aceste lucrări, iar „strângerea lemnelor şi curăţarea grădinii”, aspecte învederate de martorul Deteşan Cristi (f. 207), în condiţiile în care chiriaşii au dobândit potrivit contractului un drept de folosinţă şi asupra grădinii reprezintă cheltuieli de întreţinere şi reparaţii ale imobilului ce trebuie suportate de aceştia potrivit pct. 7 din contract.
Pentru toate aceste considerente instanţa apreciază că pretenţiile invocate de pârâţii-reclamanţi sunt neîntemeiate, urmând să respingă ca atare cererea reconvenţională dedusă judecăţii.
Având în vedere că cererea principală urmează a fi admisă, în temeiul art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă, pârâţii-reclamanţi, ca părţi căzute în pretenţii, vor fi obligaţi, proporţional cu partea admisă din cererea reclamanţilor, la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de 1625,8 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, cheltuieli efectuate de reclamanţii-pârâţi în timpul şi în legătura cu cauza de faţă, potrivit actelor de la dosar (f. 14-15, 208).
