Prin cererea de chemare în judecată introdusă pe rolul acestei instanţe la data de 4.02.2008 sub nr. de dosar 898/320/2008, reclamantul TC au solicitat în contradictoriu cu pârâţii CM, CMC şi GFM ca instanţa, prin hotărârea ce se va pronunţa, să stabilească următoarele: masa succesorală rămasă după defunctul CI, decedat la data de 24.08.1998, să se constate că masa succesorală se compune din terenul în suprafaţă de 4 ha 7800 mp înscris în TP nr. 108522, din care suprafaţa de 1 ha şi 1700 mp (teren extravilan) parcela 1332/1/17/1, tarlaua 15 parcela 652/16 este întabulată în CF; să se constate calitatea de moştenitori după defunctul CI a pârâtei CM cu cota de ¼ parte din masa succesorală şi pârâţii Câmpean Marius Cătălin şi GFM în calitate de descendenţi cu cota de ¾ parte.; validarea antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâţii moştenitori ai defunctului CI, pentru imobilul din sat Chirileu în suprafaţă de 1 ha şi 1700 mp înscris în TP nr. 10822 tarlaua 31 parcela 1332/1/7/1 şi tarlaua 15 parcela 652/16, să fie obligaţi pârâţii să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de act autentic notarial de vânzare-cumpărare, să se dispună întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele reclamantului, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanţii au arătat faptul că prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data d3 19.05.2003, încheiat între reclamant şi pârâţi, prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1 ha şi 1700 mp situat în comuna Sânpaul, sat Chirileu, proprietar tabular fiind antecesorul pârâţilor de rând 1-3, dată la care reclamantul a intrat în posesia imobilului.
Se arată că pârâţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului prin moştenire de la CI, în calitate de fii, respectiv soţie supravieţuitoare. La momentul încheierii tranzacţiei pârâţii nu puteau perfecta actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece ulterior acestei date trebuiau efectuate operaţiunile de carte funciară pentru întabulare. Se mai arată că pârâţii au refuzat să se prezinte la notariat pentru încheierea tranzacţiei, iar la pronunţarea prezentei să se aibă în vedere dispoziţiile sentinţei civile nr. 3504/13.09.2006 din dosarul nr. 62/42/2006 al Judecătoriei Tg-Mureş.
Cererea introductivă nu a fost motivată în drept.
La termenul de judecată din 9.02.2009 reclamantul a formulat precizare de acţiune (f. 58), prin care a micşorat obiectul cererii principale, în sensul că suprafaţa de teren solicitată va fi de 10.300 mp, în loc de 10.700 mp.
În probaţiune au fost depuse înscrisuri, în copie: acte de stare civilă (f. 3-5, 10, 11), sentinţa civilă nr. 3504/13.09.2006 a Judecătoriei Tg-Mureş (f. 6-8, 90-94), TP nr. 108522 (f. 9), extras CF nr. 1110/N/Sânpaul (f. 40), de vânzare-cumpărare (f. 73-74), memoriu tehnic (f. 76-80), note de şedinţă (f. 99).
Pârâţii, legal citaţi şi cu menţiunea „personal la interogatoriu”, nu s-au prezentat în instanţă şi nu au formulat întâmpinare.
La termenul de judecată din 01.06.2009 instanţa din oficiu a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la petitele din acţiunea introductivă, unind-o cu fondul cauzei.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Asupra excepţiei autorităţii de lucru judecat, aceasta este fondată în parte cu privire la petitul 2 din acţiune, prin care s-a solicitat constatarea calităţii de moştenitori după defunctul CI, decedat la data de 24.08.1998.
Astfel, din studiul sentinţei civile nr. 3504/13.09.2006 a Judecătoriei Tg-Mureş, irevocabilă prin nerecurare (f. 90-94), instanţa constată că s-a stabilit cu caracter irevocabil prin hotărâre judecătorească faptul că au calitate de moştenitori după defunctul CI pârâta CM, în calitate de soţie supravieţuitoare, cu o cotă de ¼ parte din masa succesorală şi pârâţii CMC şi GFM, în calitate de descendenţi direcţi, în cotă de ¾ parte.
Pentru aceste considerente, în baza art. 166 Cod proced. civilă rap. la art. 1201 constată că petitul 2 din acţiunea introductivă de instanţă a intrat în puterea lucrului judecat, în consecinţă va fi admisă în parte excepţia autorităţii de lucru judecat cu privire la petitul 2 al acţiunii şi va fi respinsă această excepţie cu privire la celelalte petite din cerere, care nu se regăsesc între petitele şi dispoziţiile sentinţei civile nr. nr. 3504/13.09.2006 a Judecătoriei Tg-Mureş.
La data de 19.05.2003 s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată între reclamant în calitate de cumpărător, pe de o parte şi pârâta CM în calitate de vânzătoare, având ca obiect terenul în suprafaţă de 1,17 ha situat în extravilanul satului Chirileu, comuna Sânpaul, suprafaţa fiind amplasată astfel, aşa cum rezultă din antecontract: parcela „Cigaret gară”, tarlaua 31 A, parcela nr. 1332/1/17/1, în suprafaţă de 1,03 ha şi parcela „După grădini (grădini)”, tarlaua 15 A, parcela nr. 652/16, suprafaţa de 0,14 ha, teren înscris în TP nr. 108522/2003. Prin acelaşi antecontract s-a arătat că pacelele sus-menţionate sunt acordate vânzătorului prin procesul-verbal de punere în posesie eliberat de primăria Sânpaul la data de 3.03.2003, anexa validată A 3/1.
S-a convenit de ambele părţi ca valoarea suprafeţei de 1,17 ha este de 13.000.000 ROL, preţ achitat de cumpărător integral la data încheierii antecontractului.
De la data încheierii convenţiei şi după plata preţului, cumpărătorul reclamant a intrat în stăpânirea faptică a imobilului, fapt ce reiese din actul încheiat între părţi, dar şi din atitudinea procesuală a pârâţilor de a nu se prezenta la interogatoriu, faţă de care instanţa va face aplicarea prevederilor art. 225 Cod proced. civilă, considerând neprezentarea nejustificată la interogatoriu ca pe o mărturisire deplină în sprijinul cererii reclamantului.
Titlul de proprietate (f. 9) în care este înscris terenul în discuţie este eliberat pe numele defunctului CI, decedat la data de 23.08.1998, conform certificatului de deces nr. 132462 (f. 3).
Prin urmare, instanţa va constata că în masa succesorală după defunctul CI este inclus terenul în suprafaţă de 1,17 ha, înscris în TP nr. 108522/2003, din care suprafaţa de 10.300 mp (parcela nr. 1332/1/17/1 şi parcela nr. 652/16) este înscris în CF nr. 1110/N/Sânpaul, nr. cadastral 381, ca teren arabil extravilan (f. 75), conform memoriului tehnic depus la dosarul cauzei şi întocmit de expertul topograf Misarăş Flaviu, necontetsat de pârâţi (f. 76-80).
Pârâta care a înstrăinat terenul în discuţie este moştenitor al proprietarului tabular, defunctul CI, respectiv pârâta CM în calitate de soţie supravieţuitoare, cu o cotă de ¼ parte din masa succesorală şi pârâţii CMC şi GFM, în calitate de descendenţi direcţi, în cotă de ¾ parte, conform actelor de stare civilă aflate la dosarul cauzei şi conform dispoziţiilor intrate în puterea lucrului judecat din sentinţa civilă nr. 3504/13.09.2006 din dosarul nr. 62/42/2006 a Judecătoriei Tg-Mureş.
Convenţia încheiată privind vânzarea-cumpărarea terenului în suprafaţă de 1,17 ha a fost executată în fapt, cumpărătorul intrând în stăpânirea imobilului şi plătind preţul stabilit, reclamantul stăpânind terenul netulburat şi sub nume de proprietar.
Cu toate acestea, contractul de vânzare-cumpărare din data de 19.05.2003 (f. 73) fiind un act sub semnătură privată, nu are puterea de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului, întrucât nu îndeplineşte condiţia formală prevăzută de lege ad validitatem, respectiv forma autentică.
Cu privire la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract bilateral de vânzare cumpărare), instanţa arată că este un contract distinct, nenumit, care dă naştere la un drept de creanţă respectiv la obligaţia de a face, de a încheia în viitor la preţul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
Antecontractul nu este translativ de proprietate, nu este o vânzare însă creează obligaţii, obligaţia de a face, iar potrivit art. 969 alin. 1 C.civ. convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
În temeiul principiului conversiunii actului juridic, care presupune considerarea manifestării de voinţă în sensul în care reprezintă un act juridic valabil, iar nu un act juridic lovit de nulitate, conform art. 978 Cod Civil, convenţia părţilor îndeplineşte condiţiile unei promisiuni de vânzare-cumpărare.
Promitentul-cumpărător a devenit titularul unui drept de creanţă, urmând ca părţile să se prezinte la în vederea încheierii convenţiei în formă autentică.
Fiind un simplu drept de creanţă, prescriptibil în termenul general de prescripţie de 3 ani, conform dispoziţiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, instanţa constată că prescripţia dreptului material la acţiune nu a intervenit, curgerea acestui termen fiind întreruptă prin posesia asupra bunului ce face obiectul convenţiei.
Având în vedere refuzul pârâţilor de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului în formă autentică şi având în vedere manifestarea de voinţă a părţilor, constată că înscrisul sub semnătură privată îndeplineşte condiţiile de validitate prevăzute de art. 948-969 Cod Civil, precum şi împrejurarea că promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţiile ce îi incumbau, iar promitenta-vânzătoare CM este proprietară a terenului, în calitate de moştenitoare a defunctului CI, proprietarul tabular iar pârâţii de rând 2 şi 3 şi-a manifestat acordul tacit în favoarea admiterii acţiunii reclamantului, ca urmare a aplicării art. 225 Cod proced. civilă, instanţa poate pronunţa o hotărâre constitutivă de drepturi, care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, act autentic notarial, în esenţă o formă de silită atipică, creându-se o situaţie juridică nouă.
În drept, instanţa a constatat că, în temeiul art. 1073, 1075 şi 1077 din Codul civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor, inclusiv a celor de a face, este admisibilă pronunţarea unei hotărâri prin care să fie obligat promitentul la încheierea contractului sau hotărârea să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a 2 condiţii, şi anume încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea cerinţelor generale de valabilitate ale actelor juridice prevăzute de art. 948 din Codul civil şi existenţa în patrimoniul promitenţilor vânzători a bunului a cărui vânzare este promisă. Practica judecătorească a statuat în mod constant posibilitatea validării contractelor de vânzare – cumpărare sub semnătură privată în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a pagubelor.
Faţă de cele expuse anterior în fapt, în conformitate cu prevederile art. 644, art. 651, art. 669 Cod Civil, ca şi art. 1073, 1075 şi 1077 din Codul civil, ca şi în conformitate cu principiul disponibilităţii părţilor (vezi precizarea de acţiune), instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată precizată a reclamantului Tuşinean Cornel, va constata că din masa succesorală după defunctul CI face parte terenul în suprafaţă de 4 ha şi 7800 mp înscris în TP nr. 108522 din 18.03.2003, din care suprafaţa de 10300 mp (teren extravilan), tarlaua 31 parcela 1332/1/17/1 este înscrisă în CF nr. 1110/N Sânpaul, nr. top 381.
Va constata valabilă promisiunea de vânzare-cumpărare intervenită între reclamant în calitate de cumpărător şi pârâta CM, moştenitoare a defunctului CI, în calitate de vânzătoare, având ca obiect terenul situat în localitatea Sânpaul, sat Chirileu, în suprafaţă de 1 ha şi 1300 mp, înscris în TP nr. 108522, tarlaua 31, parcela 1332/1/7/1, înscris în CF nr. 1110/N Sânpaul, nr. top 381.
Va obliga pârâţii să încheie cu reclamantul contract autentic de vânzare-cumpărare privind terenul indicat anterior, iar în caz de refuz prezenta hotărâre ţine loc de act autentic notarial de vânzare-cumpărare.
Va dispune întabularea în cartea funciară pe numele reclamantului a terenului în suprafaţă de 10300 mp înscris în CF nr. 1110/N Sânpaul, nr. top 381.
În baza art. 274 al. 1 Cod proced. civilă, fiind parte căzută în pretenţii, va obliga pârâţii la plata către reclamant a sumei de 278 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru şi timbru judiciar (f. 25).
