Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Pogoanele la 21.09.2011, sub nr. unic de dosar….., reclamantul ….a chemat în judecată pe pârâţii …..pentru a se constata nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică sub nr….., de BNP……” cu sediul în Pogoanele, jud. Buzău, pentru suprafaţa de 1000 mp, teren situat pe teritoriul localităţii ……..în tarlaua 43 , parcela 263.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că pentru acest teren în suprafaţă de 1000 mp a încheiat cu pârâta ……o promisiune de vânzare cumpărare intitulată „chitanţă” la data de 23.03.1996, prin care s-a constatat vânzarea de către pârâtă şi cumpărarea de către reclamant a terenului.
S-a susţinut de către reclamant că vânzătoarea pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţia de a merge împreună în faţa unui public pentru perfectarea vânzării cumpărării în formă autentică, aşa cum prevăd disp. art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, şi că solicitând informaţii de la Primăria com. …….a aflat că vânzătoarea pârâtă a vândut cu act autentic nr. …..un teren în suprafaţă de 3300 mp în care este inclus şi terenul ce formează obiectul prezentului litigiu.
Reclamantul şi-a întemeiat cererea de constatare a nulităţii absolute pe existenta unei cauze false, ilicite, constând în aceea că atât vânzătoarea pârâtă cât şi cumpărătorii pârâţi au cunoscut faptul că terenul în suprafaţă de 1000 mp a fost cumpărat de acesta pe baza chitanţei încheiate la 23.03.1996. În dovedirea acţiunii , reclamantul a depus la dosar chitanţa încheiata la 23.03.1996 şi contractul de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011.
Prin întâmpinare, pârâtul ……a solicitat respingerea acţiunii susţinând în principal că vânzare a cumpărarea suprafeţei de 1000 mp teren de către reclamantul …..prin chitanţa din 23.03.1996, este lovită de nulitate absolută deoarece vânzarea nu s-a încheiat în formă autentică.
La dosar s-a depus titlul de proprietate nr. 15636/39/08.11.1995, eliberat de Comisia judeţeană Buzău pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.
Prin sentinţa civilă nr. 1113/17.11.2011, pronunţată de prima instanţă s-a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantului.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă” reclamantul a cumpărat de la pârâta….., chitanţa fiind semnata de soţul acesteia, , 1000 mp teren extravilan situat în tarlaua 43, parcela 265, situată pe teritoriul localităţii……., jud. Buzău, această porţiune de teren făcând parte din suprafaţa de 3300 mp retrocedată prin titlul de proprietate în această parcelă. Prima instanţă a constatat că deşi „chitanţa” nu a fost semnată din partea vânzătorului de pârâta…., proprietara terenului, ci de soţul acesteia, această promisiune bilaterală de vânzare cumpărare exprimă voinţă vânzătoarei promitente întrucât a semnat acest înscris în calitate de martor.
Prima instanţă a mai constatat că, ulterior încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, materializată în înscrisul numit „chitanţă” din 23.03.1996, pârâta a vândut pârâţilor….. prin contractul de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011 încheiat în formă autentică un teren în suprafaţă totală de 3300 mp, situat în extravilanul com …..în tarlaua 43, parcela 265, în care este inclus şi terenul în suprafaţă de 1000 mp pentru care s-a încheiat chitanţa din 23.03.1996.
Referitor la nulitatea parţială a contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011, prima instanţă a stabilit că promisiune a de vânzare cumpărare materializată din chitanţa din 23.03.1996, nu a fost finalizată, prin încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică, posibilitate legală prevăzută în art 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, şi a concluzionat că vânzare suprafeţei de 1000 mp este lovită de nulitate absolută conform art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 şi că în această situaţie pârâta …….era proprietara suprafeţei de 1000 mp la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011.
Prima instanţa analizând dacă exista cu ocazia încheierii contractului nr. 443/30.03.2011 o fraudă a pârâţilor……., a ajuns la concluzia, evaluând şi depoziţiile martorilor audiaţi în cauză, că nu există probe din care să rezulte cu certitudine faptul că aceştia cunoşteau că terenul în suprafaţă de 1000 mp ar fi fost vândut cu chitanţă de pârâta….Pe baza acestor constatări, prima instanţă a stabilit că încheierea contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011, îndeplineşte condiţiile prevăzute în art. 948 şi 966 referitoare la cauza licită a acestui contract şi, în consecinţă, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantului …..
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs în termen legal la 10.01.2011, reclamantul …..pentru motive de nelegalitate şi netemeinicie, invocând art. 304/1 Cpc.
În esenţă, reclamantul a criticat hotărârea primei instanţe susţinând că a evaluat greşit probele, stabilind în mod nejustificat că pârâţii cumpărători nu ar fi cunoscut faptul că anterior cumpărării de către aceştia a terenului de 1000 mp prin actul de vânzare cumpărare din 30.03.2011 încheiat în formă autentică acelaşi teren ar fi fost vândut de pârâta ……reclamantului prin chitanţa din 23.03.1996. De asemenea, recurentul a mai criticat hotărârea primei instanţei şi pentru faptul că nu a avut în vedere faptul că, după încheierea chitanţei în anul 1996, acesta a intrat în posesia terenului l-a cultivat în fiecare an, a edificat pe teren un solar pentru cultivarea legumelor şi că pârâţii cumpărători, după încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică în anul 2011, i-au demolat acest solar.
Tribunalul, examinând sentinţa recurată în raport cu probele dosarului, cauza sub toate aspectele, conform art 304/1 Cpc, constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare:
Este pe deplin dovedit că reclamantul Jipa Marin a cumpărat cu act sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, la 23.03.1996, un teren în suprafaţă de 1000 mp, de la vânzătoarea …..care deţine în proprietate acest teren conform titlului de proprietate nr. 15636/39/08.11.1995, eliberat acesteia de Comisia judeţeana Buzău pentru stabilirea dreptului de proprietate.
Prin această chitanţă nu s- a realizat transferul dreptului de proprietate de la vânzătoarea la cumpărătorul ……deoarece nu a fost îndeplinită cerinţa prevăzută în art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, în vigoare la data încheierii chitanţei. Potrivit art. art. 46 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, „terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate indiferent de întinderea suprafeţei prin acte între vii încheiate în formă autentică”. Condiţia formei autentice a actelor de înstrăinare a terenurilor a fost menţinută şi prin art. 2 din Titlu X- circulaţia juridică a terenurilor al Legii nr. 247/2005, privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei în conformitate cu care terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în formă autentică iar nerespectarea formei autentice fiind sancţionată cu nulitatea absolută.
Rezultă din aceste dispoziţii legale că prin chitanţa încheiata la data de 23.03.1996, între reclamantul recurent şi pârâta …..nu s-a realizat un transfer al dreptului de proprietate de la proprietara terenului la reclamant, aceasta reprezentând numai o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, act valabil deoarece cuprinde obiectul convenţiei respectiv suprafaţa de 1000 mp şi amplasamentul acesteia, şi preţul terenului, 1.000.000. lei.
În mod expres, prin art. 5 din Legea nr. 247/2005, s-a prevăzut că în situaţia în care, după încheierea unui cu privire la un teren cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză anterior să încheie contractul, partea care a îndeplinit obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Din probele administrate în cauză, reiese că de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, conform „chitanţei „ din 23.03.1996 şi până la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011, promitentul cumpărător ….şi promitenta vânzătoare…., nu au finalizat promisiune de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 1000 mp prin încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică, aşa cum prevăd dispoziţiile imperative cuprinse în art. 46 alin. 1 din Legea 18/1991 şi art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005. În aceste condiţii, vânzarea cumpărarea terenului în suprafaţă de 1000 mp, este lovită de nulitate absolută.
Contractul de vânzare cumpărare încheiat în formă autentică nr. 443/30.03.2011, încheiat între pârâta intimată ….şi pârâţii intimati …….nu este lovit de nulitate absolută parţială ‚ pentru suprafaţa de 1000 mp, menţionată în chitanţa încheiată între ….şi….., în anul 1996, deoarece, aşa cum a reţinut şi prima instanţă, la data încheierii acestui contract recurentul …..nu avea calitatea de proprietar al terenului ci numai de beneficiar al promisiunii de vânzare cumpărare.
Numai în ipoteza în care până la data de 30.03.2011, când intimaţii ……au cumpărat de la …..suprafaţa de 3300 mp în care era inclusă şi suprafaţa de 1000 mp recurentul ….ar fi deţinut act autentic de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 1000 mp, se punea problema existenţei unei cauze ilicite a contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011, constând în acţiunea ilicită concertată a vânzătoarei şi cumpărătorilor …….exercitată în scopul de a cumpăra terenul în suprafaţă de 1.000.000. lei pentru care, conform chitanţei din 23.03.1996, recurentul…..a plătit suma de 1.000.000. lei.
Cu alte cuvinte, reclamantul …..nu poate să invoce propria-i culpă care constă în neîncheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică a suprafeţei de 1000 mp, cumpărată de la pârâta …..prin chitanţa de la 23.03.1996, în condiţiile în care, aşa cum s-a menţionat mai sus, vânzarea cumpărare pe bază de chitanţă este sancţionată cu nulitate absolută.
Întrucât prin cererea de chemare în judecată reclamantul ….a solicitat un singur lucru şi anume constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011, în mod legal prima instanţă nu a examinat şi nu a rezolvat problema răspunderii vânzătoarei …….care i-a promis acestuia că-i vinde terenul, a încasat cu titlul de preţ suma de 1.000.000. lei la 23.03.1996, şi i-a permis cumpărătorului promitent ….să folosească acest teren pe care a construit un solar, răspunderea promitentei vânzătoare putând face obiectul unui alte cauze, având ca obiect nerespectarea promisiunii de vânzare cumpărare.
Împrejurarea că în prezent pe rolul Judecătoriei Pogoanele este înregistrat dosarul nr. …..având ca obiect perfectarea vânzării suprafeţei de 1000 mp convenită prin chitanţa din 1996, nu are efect în prezenta cauză întrucât prima instanţă a examinat problema nulităţii absolute parţiale a titlului de proprietate la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. 443/30.03.2011.
Prin urmare, hotărârea primei instanţei fiind legală şi temeinică, Tribunalul în baza ar.t 312 alin. 1 Cpc va respinge recursul ca nefondat.
1
