Domeniu alocat : Vânzari/cumparari
Tip speta : sentinta civila
Data spetei : s.c. nr. 352/19.04.2010
Titlu: constatare vânzare-cumparare
Prin cererea adresata acestei instante la data de 25.09.2009 si înregistrata sub nr. 1208/179/2009, reclamantul C.M. a chemat în judecata pârâta R.F. pentru ca, în contradictoriu cu aceasta si pe cale de hotarâre judecatoreasca, sa se constate ca în anul 2003, pârâta i-au vândut cota indiviza din Titlul de proprietate nr.73913 din 2001, respectiv suprafata de 3,5 ha situata în intravilanul comunei Casimcea, judetul Tulcea, sens în care sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare – cumparare.
În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca printr-un act sub semnatura privata intitulat „act de vânzare-cumparare”, pârâta i-a vândut o suprafata de 3,5 ha, teren extravilan situat în localitatea Casimcea, judetul Tulcea, în tarlaua 106, parcela 1052/4 cu vecini: drum exploatare, P.D., Drum judetean si mostenitorii lui S.S., conform titlului de proprietatea nr.73913 din 2001, platind în schimb contravaloarea acesteia în suma de 1050 lei Ron.
La momentul încheierii promisiunii de vânzare, reclamantul a mentionat ca pârâta nu se afla în posesia titlului de proprietate, sustinând ca detine cota indiviza în suprafata de 3,5 ha pentru care el a achitat pretul, partile întelegându-se ca, dupa o perioada scurta de timp, sa se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului în forma autentica.
Desi a fost notificata pârâta de mai multe ori, respectiv în fiecare an din 2003 si pâna în prezent, reclamantul a sustinut ca aceasta a refuzat sa se prezinte, motiv pentru care a introdus aceasta actiune în vederea obtinerii unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare-cumparare si trecerii terenului pe numele sau pentru a putea achita taxele la administratia financiara în numele sau si pentru a putea beneficia de facilitatile oferite de stat.
În drept, cererea este întemeiata pe dispozitiile art.111 Cod procedura civila.
În dovedirea cererii, reclamantul au aratat ca întelege sa se foloseasca de proba cu martori, înscrisuri si interogatoriu pârâtei si a depus, în copie, actul sub semnatura privata si titlul de proprietate nr.73913 din 2001.
Întrucât dovada de citare cu pârâta R.F. s-a restituit la dosar cu mentiunea „destinatar necunoscut în localitatea Hârsova”, s-a dispus ca procedura de citare cu pârâta sa se faca prin publicitate într-un cotidian de tiraj national, potrivit dispozitiilor art.95 Cod procedura civila, obligatie adusa la îndeplinire de catre reclamant pentru urmatorul termen acordat în cauza.
În sedinta de judecata din data de 12 noiembrie 2009, aparatorul reclamantului a depus adeverinta nr.5181/10.11.2009 emisa de Primaria Casimcea, o declaratie data de reclamant pe proprie raspundere si lista cu numele si adresa a doi martori, respectiv C.Gh.si S.M., ambii domiciliati în localitatea Casimcea, judetul Tulcea, solicitând încuviintarea probei cu martori, martori carora urma sa le asigure prezenta în instanta, proba care a fost admisa de catre instanta.
Tot la acelasi termen de judecata, instanta a dispus a se face adresa catre Oficiul de si Publicitate Imobiliara Tulcea pentru a înainta extras de Carte funciara sau Certificatul de sarcini în cazul în care nu exista carte funciara, pentru suprafata de teren de 3,5 ha în discutie apartinând pârâtei R.F., iar, prin adresa nr.40003 din 20.11.2009, aceasta institutie a comunicat ca atât C.M., cât si R.F. nu figureaza înregistrati cu bunuri imobile pe raza judetului Tulcea.
La data de 03 decembrie 2009, numitul N.C. a formulat cerere de interventie în interes propriu la actiunea reclamantului C.M., prin care a chemat în judecata pe pârâtele M.E. si P.R., solicitând respingerea actiunii introductive si admiterea cererii de interventie în sensul pronuntarii unei hotarâri judecatoresti prin care sa se constate vânzarea cumpararea cotei indivize de 1/3 din suprafata de 7 ha teren situat în extravilanul comunei Casimcea, judetul Tulcea, sola 106, parcela 1052/4 conform titlului de proprietate nr.73913 din 12.04.2001, teren în valoare de 7.000 lei.
A aratat intervenientul ca reclamantul C.M., cu rea-credinta, nu a adus la cunostinta instantei ca pârâta R.F. este decedata cu mult înainte de introducerea actiunii, în urma cu 10 ani, respectiv la data de 25 august 1999, deci pârâta nu a convenit niciodata cu reclamantul vânzarea cumpararea terenului ce face obiectul cauzei si putin a lipsit ca reclamantul sa induca în eroare instanta de judecata astfel încât sa pronunte o hotarâre judecatoreasca în contradictoriu cu o persoana decedata.
A sustinut intervenientul ca el a convenit cu mostenitoarele defunctei, pârâtele M.E. si P.R., cu privire la vânzarea cumpararea terenului aflat în litigiu, sens în care a încheiat cu acestea promisiunea bilaterala de vânzare cumparare autentificata sub nr.279 din 26 august 2009 la BNP M.A.C..
Conform art.1294 Cod civil, vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta ai plati celei dintâi pretul lui, iar el a achitat pretul, dar pârâtele nu au transmis proprietatea si, în materie de înstrainare terenuri, este obligatorie forma autentica pentru a opera transmiterea proprietatii.
Conform art.1294 Cod civil, vinderea este o conventie prin care doua parti se obliga între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta ai plati celei dintâi pretul lui, iar el a achitat pretul, dar pârâtele nu au transmis proprietatea si, în materie de înstrainare terenuri, este obligatorie forma autentica pentru a opera transmiterea proprietatii.
De asemenea, conform art.1295 Cod civil, vinderea este perfecta între parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, în privinta vânzatorului îndata ce partile s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului, iar el si pârâtele s-au învoit asupra lucrului si asupra pretului, dar conventia nu a fost perfectata în forma autentica.
Mai mult, conform art.1074 Cod civil, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligatiei si în caz contrar are dreptul la dezdaunare, sens în care se solicita îndeplinirea exacta a obligatiei fara a mai solicita dezdaunari.
În drept, îsi întemeiaza cererea pe dispozitiile art.50 Cod procedura civila, art.1294 si art.1074 si urm. Cod civil.
În sustinerea actiunii, a solicitat administrarea probei cu interogatoriu, acte si martori si a depus la dosar în copie, certificatul de deces a numitei R.F., sesizarea de deschidere a procedurii succesorale privind mostenirea ramasa de pe urma lui R.F., acte de stare civila a lui M.E.si P.R., titlul de proprietate nr.73913 din 12.04.2001, promisiunea de vânzare cumparare autentificata sub nr.279 din 26.08.2009 de BNP M.A.C. si certificat fiscal nr.5413 din 02.12.2009 eliberat de Primaria Casimcea – Compartimentul Impozite si Taxe Locale.
Atât prin cererea de interventie în nume propriu, cât si în sedinta de judecata din 03.12.2009, numitul N.C. a solicitat introducerea si citarea în cauza în calitate de pârâte a mostenitorilor defunctei R.F., respectiv a numitelor M.E.si P.R., cerere admisa de catre instanta.
De asemenea, la termenul din 21.12.2009, avocatul reclamantului a solicitat introducerea si citarea în cauza a numitei C.R., cerere careia nu i s-a dat curs întrucât, conform sustinerilor avocatului intervenientului si a pârâtei P.R. la interogatoriu, aceasta este una si aceeasi persoana cu P.R..
La termenul de judecata din data de 04 martie 2010, s-a încuviintat proba cu interogatoriul pârâtelor, proba propusa de catre reclamant si intervenient, interogatoriu în care pârâtele au recunoscut ca, la data de 26 august 2009, au încheiat cu intervenientul o promisiune bilaterala de vânzare-cumparare autentificat sub nr.279 la BNP M.A.C. cu privire la cota indiviza de 1/3 din suprafata de 70.000 mp teren situata în extravilanul comunei Casimcea, judetul Tulcea, identificat în titlul de proprietate nr.73913 din 12.04.2001 si ca au primit pretul vânzarii în suma de 7.000 lei, împuternicind o persoana sa se ocupe de efectuarea demersurilor si formalitatilor necesare pentru perfectarea si semnarea contractului de vânzare în forma autentica cu privire la terenul ce face obiectul promisiunii de vânzare, N.C. fiind singura persoana cu care a încheiat o asemenea promisiune de vânzare, ele fiind de acord cu admiterea cererii de interventie si pronuntarea unei hotarârii care sa tina loc de act de vânzare cumparare.
De asemenea, pârâtele au mai declarat ca au încheiat cu reclamantul un contract de arenda în anul 2000, ca nu au vândut si altcuiva terenul ce face obiectul acestei cauze, în afara de N.C., ca au primit sume de bani reprezentând arenda, dar sporadic, nu în fiecare an, iar cei 10.500.000 Rol au fost dati cu acest titlu.
Pârâta P.R. a raspuns, la întrebarea „cum va explicati ca semnatura de pe contractul de arendare (la rubrica unde este notat „am primit”) este identica cu cea de pe promisiunea de vânzare cumparare încheiata cu N.C.”, ca pe contractul de arendare a semnat cu numele de Cristea la arendator, iar semnatura din josul paginii nu-i apartine, iar pârâta M.E. a mentionat ca în momentul semnarii contractului de arenda nu a fost de fata nicio persoana, decât sora sa Cristea actualmente P.R..
La termenul de judecata din 12.11.2009 a fost încuviintata proba cu martori propusa de reclamant pentru a dovedi ca pârâtele au primit banii de la reclamant, martorii fiind de fata la încheierea antecontractului de vânzare cumparare cu acestea, proba care ulterior, dupa formularea cererii de interventie, a fost respinsa ca inadmisibila raportat la dispozitiile art.1191 Cod civil, conform caruia dovada actelor juridice a caror obiect are o valoare ce depaseste 250 lei nu se poate face decât prin act autentic sau prin act sub semnatura privata, deci, în speta, nu se poate administra proba cu martori în cazul înstrainarii unui teren.
Cât priveste sustinerea aparatorului reclamantului ca proba cu martori a fost admisa la data de 12.11.2009, instanta constata ca a fost admisa pentru a dovedi existenta întelegerii dintre reclamant si pârâta decedata R.F. privind înstrainarea a 3,5 ha teren, deci a fost admisa într-un alt context, înainte de introducerea cererii de interventie.
Examinând cauza, în contextul probatoriului administrat în cauza, se retine ca, potrivit titlului de proprietatea nr.73913 din 12 aprilie 2001 emis de Comisia judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Tulcea, R.F., A.G. si O.M. sunt asupra unei suprafete de 7 ha teren situat pe teritoriul satului Casimcea, judetul Tulcea.
La data de 25 august 1999, R.F., pârâta chemata în judecata de catre reclamant, a decedat, fapt ce rezulta din certificatul de deces eliberat de Primaria orasului Hârsova, judetul Constanta, mostenitoarele acesteia fiind M.E. si P.R., conform sesizarii pentru deschiderea procedurii succesorale referitor la mostenirea ramasa de pe urma defunctei R.F..
Reclamantul a chemat în judecata o persoana, în speta R.F., stiind ca aceasta este decedata, ceea ce denota reaua sa credinta si intentia de a induce în eroare instanta de judecata cu privire la un presupus act de vânzare cumparare, act sub semnatura privata, prin care pârâta defuncta i-a vândut suprafata de 3,5 ha teren extravilan situat în localitatea Casimcea, el platindu-i suma de 10.500.000 lei Rol, urmând ca dupa o perioada scurta de timp sa se prezinte amândoi, conform întelegerii lor, la notarul public în vederea încheierii actului autentic si, desi a notificat-o de mai multe ori, începând cu anul 2003 (R.F. fiind decedata în anul 1999) si pâna în prezent, pârâta a refuzat sa se prezinte, motiv pentru care a formulat prezenta actiune. Prin aceste ultime sustineri rezulta înca o data reaua credinta si nesinceritatea reclamantului.
Instanta constata ca asa zisul de vânzare cumparare, este de fapt un contract de arendare încheiat la 04.01.2000 între mostenitoarele defunctei R.F., în speta, C. (actualmente P.) R.si M.E. si reclamantul C.M., pe contract fiind semnatura lui P.(Cristea) R. la rubrica arendator, conform recunoasterilor sale la interogatoriu, cu mentiunea ca aceasta nu a recunoscut ca semnatura din josul paginii, în stânga, îi apartine, iar M.E. a sustinut ca a semnat pe actul de la pagina 6 din dosar (contractul de arendare) doar pentru arenda.
De asemenea, instanta apreciaza ca este un contract de arendare si nu un antecontract de vânzare-cumparare deoarece mostenitoarele defunctei R.F. nu puteau înstraina reclamantului 3,5 ha teren, cât timp titlul de proprietate nr.73913 din 2001 este emis si pe numele lui A.G. si O.M. pentru o suprafata de 7 ha teren si fara a exista iesirea din indiviziune a partilor, cel mult acestea, P.R. si M.E., puteau vinde cota ideala de 1/3 din suprafata de 7 ha teren, asa cum de fapt au facut cu N.C., intervenientul din prezenta cauza.
Instanta considera ca adnotarile facute pe contractul de arendare nu pot constitui un act sub semnatura privata, nefiind întrunite conditiile de valabilitate care sunt pe lânga continut si iscalitura partilor, în sensul ca presupusul promitent cumparator C.M. semneaza doar la rubrica arendas din contractul de arendare, iar P. (Cristea) R. presupusa promitenta vânzatoare semneaza acelasi contract la rubrica arendator, dar semnatura ei nu se regaseste pe adnotarile scriiturii de mâna, cum nu se regaseste nici cea a lui C.M., per a contrario nu sunt întrunite conditiile actului sub semnatura privata.
Fata de considerentele expuse mai sus instanta constata ca actiunea reclamantului nu este fondata si pe cale de consecinta urmeaza a o respinge ca atare.
La dosarul cauzei exista înscrisul intitulat promisiune bilaterala de vânzare cumparare autentificat sub nr.279 din 26.08.2009 la BNP M.A.C. încheiat între M.E. si P.R în calitate de promitente vânzatoare, pe de o parte, si N.C., în calitate de promitent cumparator, pe de alta parte, în baza caruia promitentele vânzatoare se obligau sa vânda liber de sarcini lui N.C. cota indiviza de 1/3 din dreptul de proprietate asupra terenului arabil intravilan în suprafata de 70.000 mp situat pe teritoriul comunei Casimcea, judetul Tulcea, în sola 106, parcela 1052/4 între vecinii: la Nord – drum exploatare, la Est – P.D., la Sud – drum judetean, la Vest – most. S.S..
Pretul total al acestei înstrainari a fost în suma de 7.000 lei Ron, pret ferm si nerevizuibil, si pe care promitentele vânzatoare au declarat ca l-au primit integral de la promitentul cumparator la data autentificarii antecontractului.
M.E.si P.R. au sustinut în mod constant si la interogatoriul luat de catre reclamant, precum si de catre intervenient, ca nu au încheiat decât cu N.C. o promisiune de vânzare cumparare a terenului, iar cu reclamantul a încheiat doar un contract de arendare, ele fiind de acord cu admiterea cererii de interventie formulata de N.C. si pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act de vânzare cumparare.
Promisiunea bilaterala de vânzare-cumparare este un antecontract care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti, fiind obligata (obligatia de a face) fata de cealalta sa vânda în viitor un anumit bun, iar beneficiarul promisiunii sa cumpere acel bun.
Pârâtele M.E. si P.R. au fost de acord cu admiterea cererii de interventie formulata de N.C. si pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act de vânzare cumparare.
Având în vedere dispozitiile legale sus citate, precum si considerentele expuse mai sus si tinând cont ca pârâtele au fost de acord cu pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act de vânzare cumparare, instanta constata întemeiata cererea de interventie formulata de N.C. si, pe cale de consecinta, urmeaza a o admite.
Va constata cu caracter autentic vânzarea de catre pârâte, intervenientului N.C., a cotei de 1/3 din suprafata de 7 ha teren situat în extravilanul comunei Casimcea, judet Tulcea, sola 106, parcela 1052/4, cu pretul de 7.000 lei.
Va lua act ca intervenientul nu a solicitat cheltuieli de judecata si nici reclamantul.
