Drept civil
Domeniu asociat – constatare vînzare cumpărare avînd la bază contract cu clauză de întreţinere;
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub numărul 3466/202/2011, reclamanta X, domiciliată în com. Cuza Vodă, sat Ceacu, jud. Călăraşi, a solicitat instanţei să pronunţe, în contradictoriu cu pârâtele Y şi Z, domiciliaţi în com. Cuza Vodă, sat Ceacu, jud. Călăraşi, o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a nudei proprietăţi a imobilului compus din suprafaţa de 412,99 mp teren intravilan, împreună cu cota indiviză de ?, dintr-o construcţie compusă din 2 camere, sală şi bucătărie, totul situat pe raza comunei Cuza Vodă, sat Ceacu, între vecinii N- ……, S- strada, E- …., V- …….
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că în baza antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1955/15.09.2010, pârâţii s-au obligat să-i vândă, iar ea, să cumpere, nuda proprietate asupra imobilului compus din suprafaţa de 412,99 mp teren intravilan, împreună cu cota indiviză de ?, dintr-o construcţie compusă din 2 camere, o sală şi bucătărie, totul situat pe raza comunei Cuza Vodă, sat Ceacu, jud. Călăraşi, între vecinii N – ……. SRL, S- strada, E- ……., V- ……..
Mai arată reclamanta că s-a stabilit ca preţul vânzării să fie de 10.000 lei, preţ care a fost achitat integral la data autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare.
A mai învederat că imobilul ce face obiectul cauzei se află identificat atât în actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 19/05.01.1999, cât şi în actul de de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 şi în certificatul de moştenitor nr. 127/1990. A mai precizat că pârâţii şi-au rezervat uzufructul viager asupra întregului imobil şi potrivit înţelegerii actul de vânzare cumpărare trebuia încheiat în formă autentică până la data de 02.12.2010, însă pârâţii refuză.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1073-1077 C. civ.
În dovedirea cererii reclamanta a propus proba cu înscrisuri. Au fost depuse înscrisurile aflate la filele 6 – 16 din dosar, respectiv actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 19/05.01.1999, antecontractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 1955/15.09.2010, schiţa terenului (f.10), actele de stare civilă ale pârâţilor, respectiv certificatele de naştere şi certificatul de căsătorie al pârâtei .
La data de 30.09.2011, reclamanta mai depune la dosar certificat de atestare fiscală nr. 257/20.09.2011, adresa OCPI dosar nr. 32844/15.09.2011, certificatele de moştenitor nr. 418/09.11.1998 419/09.11.1998 autentificate de BNP …….. şi nr. 127/20.02.1990 autentificat de Notariatul de Stat Judeţean Călăraşi.
La termenul de judecată din 14.10.2011, reclamanta, prin apărător, mai depune la dosar în copie, contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP ………, sentinţa civilă nr. 3509/28.09.2011, precum şi sentinţa civilă nr. 2251/2011
Pârâţii, legal citaţi, s-au prezentat în faţa instanţei, la termenul din 10.06.2011 şi, la interpelarea instanţei, învederează că i-au vândut reclamantei nuda proprietate asupra imobilului ca să aibă grijă de ei şi să-i îngroape şi că sunt de acord cu acţiunea formulată de reclamantă faţă de faptul că s-au lămurit şi că acţiunea nu vizează lipsa de folosinţă şi că au în continuare uzufructul viager până la moarte. Mai arată că au primit de la reclamantă suma de 10.000 lei.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:
La data de 15.09.2010 între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare –cumpărare, autentificat de BNP ……….., prin care vânzătorii promitenţi ………. şi ……… s-au obligat să vândă nuda proprietate asupra imobilul compus din 412,99 mp teren intravilan curţi-construcţii şi cota indiviză de ? dintr-o construcţie din pari, acoperită cu tablă, compusă din două camere, o sală şi o bucătărie, totul situat pe raza com. Cuza Vodă, sat Ceacu, jud. Călăraşi, rezervându-şi uzufructul viager, primind preţul în cuantum de 10.000 lei .
Prin acelaşi părţile au convenit că termenul limită de încheiere a actului autentic va fi la data de 02.12.2010.
De asemenea, cumpărătoarea promitentă …… a solicitat notarului întocmirea antecontractului fără verificarea sarcinilor terenului, înţelegând să îl încheie pe riscul său.
Cum după îndeplinirea tuturor obligaţiilor de către promitentul – cumpărător, promitenţii-vânzători nu şi-au îndeplinit obligaţia de a se prezenta în faţa notarului public pentru încheierea actului în formă autentică, cealaltă parte are la dispoziţie posibilitatea de a se adresa instanţei pentru a solicita executarea obligaţiei prevăzută în antecontract, hotărârea urmând a ţine loc de act autentic de vânzare –cumpărare.
Instanţa reţine faptul că actul juridic în discuţie, a generat în sarcina ambelor părţi contractante o obligaţie de a face, respectiv aceea de a perfecta în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În aceste condiţii, instanţa constată că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 1073, 1075 şi 1077 din Codul Civil, care consacră principiul executării în natură a obligaţiilor şi în temeiul cărora este posibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiţii : încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu respectarea condiţiilor generale de validitate ale actelor juridice şi existenţa în patrimoniul vânzătorului a bunului a cărui vânzare a fost promisă .
Arată reclamanta prin apărător că actele care dovedesc existenţa în patrimoniul vânzătorilor promitenţi a bunului vândut (respectiv a suprafeţei de teren de 412,99 mp şi a cotei indivize de ? din imobilul casă de locuit) sunt : certificatele de moştenitor nr. 127/1990(fila 19), nr. 418/1998 (fila 20) şi nr. 419/1998 (fila 18), actul de partaj voluntar autentificat de BNP ………. la data de 5 ianuarie 1999 (fila 9), contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP …………
Chiar dacă pârâţii, prezenţi în instanţă au precizat că sunt de acord cu acţiunea, instanţa va verifica îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege necesare pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Văzând dispoziţiile art. 644 – art. 645 C. civil, instanţa constată că la dosarul cauzei nu există depus titlu de proprietate care să ateste existenţa bunului imobil în patrimoniul promitenţilor vânzători, certificatele de moştenitor şi actul de partaj voluntar având caracter declarativ şi nu constitutiv de drepturi, astfel că nu este îndeplinită una dintre condiţiile legale de validitate ale vânzării.
Mai mult decât atât, admiţând faptul că bunul imobil s-ar afla în patrimoniul acestora prin faptul că s-au încheiat acte succesive de transmitere a dreptului de proprietate autentificate de notar, şi a intrat prin această modalitate în circuitul civil deşi nu s-au făcut formele de publicitate prevăzute de lege, instanţa contată următoarele:
Pârâta Nicolae Maria a devenit proprietarul a 250 mp loc de casă fără construcţii din totalul de 500 mp aparţinând lui ……… şi a cotei indivize de ? din prin contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP………….
Cei 250 mp mai sus menţionaţi nu sunt individualizaţi prin precizarea vecinătăţilor respectiv a poziţiei topo raportată la întreaga suprafaţă de 500 mp , astfel că nici restul suprafeţei de a rămas în patrimoniul vânzătorului (creditor al obligaţiei de întreţinere) Iordan Neculai nu este individualizată . Astfel, în speţă nu este îndeplinită condiţia ca obiectul vânzării să fie determinat prevăzută de art. 948 pct. 3 C. civil.
Analizând conţinutul contractul de vânzare cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. 378/27.01.1999 de BNP ……,instanţa constată că acesta este un veritabil contract de întreţinere, neexistând nici un preţ plătit de debitoarea obligaţiei de întreţinere, condiţia esenţială de transmitere în patrimoniul numitei ……a celor 250 mp şi a cotei indivize de ? din locuinţă fiind asumarea şi respectarea obligaţiei de întreţinere faţă de ……
Fiind un contract nenumit (fără reglementare proprie in Codul Civil ori alte acte normative), contractului de întreţinere i se aplică regulile generale ale obligaţiilor. Având în vedere că obligaţiile asumate de cel care prestează întreţinerea sunt “în considerarea persoanei”, deci asumate intuitu personae, acesta nu se va putea elibera de executarea obligaţiilor asumate, indiferent de cât de lungă este viaţa creditorului si chiar dacă ar voi să renunţe la întreţinere după ce a restituit toate bunurile ori capitalurile primite în schimbul acestora, ori chiar cu renunţarea la ceea ce a prestat până în acel moment.
De asemenea, dreptul de proprietate al numitei Nicolae Maria este un drept afectat de o condiţie rezolutorie şi nu se poate transmite altor persoane decât tot sub condiţie. Ori, în speţă, aşa cum am arătat, condiţia rezolutorie este determinată de obligaţia de întreţinere care fiind asumată intuitu personae nu este transmisibilă.
Faţă de acest aspect, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru bunul aflat în patrimoniul pârâtei s-ar schimba natura contractului de întreţinere, consolidându-se dreptul de proprietate al acesteia şi, totodată, s-ar schimba caracterul revocabil al acestui act, ceea ce este inadmisibil, faţă de acest aspect, urmând a se respinge capătul de cerere cu privire la constatarea vânzării cumpărării în ceea ce o priveşte pe pârâta ………
Având în vedere că, aşa cum s-a arătat mai sus, nici terenul ce a rămas în patrimoniul pârâtului …….. nu este individualizat, nici pentru acesta nu sunt îndeplinite condiţiile de validitate a convenţiei – antecontract de vânzare-cumpărare al nudei proprietăţi încheiat cu reclamanta, respectiv obiectul contractului nu este determinat prin faptul că terenul nu este individualizat, conform art. 948 pct. 3 C. civil, astfel că acţiunea este prematur introdusă.
Pentru acest considerent instanţa va respinge şi capătul de cerere privind constatarea vânzării cumpărării în ceea ce îl priveşte pe pârâtul ………..
Va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
1
